Система массового ипотечного кредитования в РФ

завершение ипотечной сделки - стадия оформления покупки недвижимости, кредита, ипотеки, гарантий, страхования. Встреча всех участников сделки - продавца, покупателя-заёмщика, кредитора. А также страховщика, юристов, брокера или риэлтора, оценщика и заключение договоров: купли-продажи, кредитного, ипотечного и страхового, подписание купчей и закладной;

Механизм совершения сделки: заёмщик берёт у кредитора ипотечный кредит. Недостающую сумму он выплачивает продавцу из собственных средств (собственный капитал заёмщика). Продавец после получения всех средств за проданную недвижимость в объёме полной стоимости недвижимости по согласованной рыночной цене, включающей собственные и заёмные средства покупателя, полностью передаёт свои права на недвижимость покупателю по договору купли-продажи и уходит с рынка. Официальный переход прав на объект недвижимости к заёмщику происходит после подписания обязательства, обеспеченного ипотекой, после чего кредитные средства направляются продавцу недвижимости. Но покупатель-заёмщик сразу после завершения сделки будет иметь недвижимость, обременённую ипотекой, собственные средства заёмщика в стоимости недвижимости в данный момент будут составлять сумму его первичной оплаты за недвижимость.

Обслуживание кредита предполагает принятие на себя кредитором всей ответственности за выдачу ипотечного кредита, сбор выплат по кредитным долгам, пересылку кредитных поступлений, получаемых от заёмщика, реальным инвесторам. Обслуживание кредита - достаточно доходный вид деятельности: первичный кредитор получает 0,25 - 0,38% от основного долга без процентов.

После выплаты заёмщиком основного долга, который включает основную сумму ипотечного долга и стоимость кредитования, в конце кредитного срока все договоры и закладная аннулируются. Кредитор составляет документ, подтверждающий погашение кредита и освобождение недвижимости от залога.

При неисполнении заёмщиком принятых договорных обязательств кредитор осуществляет обращение взыскания на заложенное имущество через лишение прав собственности заёмщика и удовлетворение требований залогодержателя за счёт продажи залогового имущества.

Предметом ипотеки залога может являться только недвижимость, которая может находиться в гражданском обороте и имеется возможность её отчуждения.

Недвижимость как предмет залога (ипотеки), подразделяется на имущество, которое может являться предметом залога, и имущество, ипотека на которое не допускается. Имущество, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, может являться предметом залога.

Можно сделать вывод. Проблем не так уж много. И при содействии государства их можно решить. Логичнее сначала устранить все препятствия для функционирования системы ипотечного страхования. Это бы повысило активность участников рынка.

Пока же многие из них к инициативе создания государственного ипотечного страхового агентства относятся настороженно. Некоторые предполагают, что государство может монополизировать рынок. Ипотечным страхованием все-таки должны заниматься частные страховые компании. Поэтому надо создать все условия для работы частных страховщиков, а функции государственного агентства строго ограничить в законодательном порядке.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3. Условия выдачи кредитов  банками

 

Ипотечные программы сегодня предлагают как крупные банки, так и мелкие кредитные учреждения. Условия предоставления ипотеки отличаются от банка к банку весьма незначительно. Базовый набор критериев оценки заемщика примерно одинаков.  
Поговорим об основных условиях: 
Возраст: Заемщик должен быть старше 21 года. Существуют ограничения по возрасту на момент планируемого погашения кредита. В разных банках они могут быть разными. Оптимальный возраст для взятия ипотеки составляет от 25 до 39 лет.  
Трудовой стаж: Оценивается общий стаж работы и срок с момента трудоустройства на последнем месте. На пользу заемщику пойдет отсутствие перерывов в стаже и резких смен рода деятельности.  
Уровень доходов: Этот показатель влияет на максимальную сумму кредита. От способа подтверждения дохода будет зависеть процентная ставка. Так, при предоставлении банку справки 2НДФЛ, вам предоставят кредит под более низкий процент, чем при подтверждении доходов справкой по форме банка. 
Величина заработной платы оценивается также в сравнении со средним уровнем зарплат для должности, занимаемой заемщиком.  
Величина первоначального взноса: Условия предоставления ипотечного кредита подразумевают, что у заемщика имеется некоторая сумма собственных средств на покупку квартиры. Первоначальным взносом называют именно эти средства. Размер взноса должен составлять как минимум 10% от стоимости квартиры. От величины первоначального взноса также зависит процентная ставка по кредиту.  
Размер процентной ставки: 
Этот показатель также варьируется от банка к банку и зависит от многих факторов: 
• Способа подтверждения дохода; 
• Валюты кредита; 
• Срока кредитования; 
• Первоначального взноса; 
Сегодня средняя величина процентной ставки составляет 15% годовых.  
Валюта кредита: Многие банки предоставляют возможность оформить ипотечный кредит не только в рублях, но также в долларах или евро. Кредит в валюте обойдется дешевле, чем рублевый, но оплачивать его придется тоже в валюте. Колебания курса и потери при конвертации могут снизить выгоду, и даже нанести существенные убытки заемщику.  
Срок кредитования: Пять, десять, пятнадцать, двадцать и тридцать лет – вот стандартные сроки, на которые дается ипотека. Условия получения кредита предоставляют возможность досрочного погашения. Но в некоторых банках на этот процесс накладывается мораторий по срокам. К примеру, начать досрочно погашать кредит можно не раньше чем через год после заключения кредитного договора.  
Семейное положение: Супруги обязательно становятся со заёмщиками по кредиту. Это может быть выгодным, так как позволяет учитывать совокупный доход семьи. Однако следует помнить, что квартира, приобретенная в браке, становится совместной собственностью супругов, независимо от того, на кого она была оформлена

Страхование: Страховка является обязательным условием при оформлении ипотеки. Таким образом, банк пытается снизить свои риски. Страхуется жизнь и трудоспособность заемщика, сохранность и титул объекта залога. В некоторых случаях можно отменить необходимость страховки какого-то одного вида, но за это придется платить повышением процентной ставки.  
Прочие условия: Обязательным является наличие у заемщика гражданства РФ. Нужно быть прописанным в регионе, в котором расположена приобретаемая квартира. Высшее образование заемщика также станет плюсом при рассмотрении заявки.

ГЛАВА  3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

3.1. Статистика выданных  ипотечных кредитов в РФ.

По данным официального сайта Центрального Банка Российской Федерации была составлена краткая аналитическая справка об отдельных показателях ипотечного кредитования в Ханты-мансийском автономном округе – Югре.   По итогам 2012 года Ханты-Мансийский автономный округ – Югра занял 5-е место в рейтинге регионов России по объему ипотечного кредитования с показателем 32,73 млрд. руб. (прирост по отношению к 2011 году составил 9%). В целом по России объем ипотечного кредитования населения вырос на 44% и достиг уровня 1 028,95 млрд.руб. (см. Таблицу №1).

Рейтинг регионов Российской Федерации по количеству выданных ипотечных кредитов  Таблица №1

Рейтинг регионов Российской Федерации по объему/количеству ипотечных кредитов на душу/тыс.чел., предоставленных в 2012 году  Таблица №2

Объем предоставленных ипотечных кредитов в рамках подпрограммы «Ипотечное жилищное кредитование», % Диаграмма №3

3.2 Проблемы и перспективы  развития ипотечного кредитования  в РФ

В настоящее время в Российской Федерации существует пять основных проблем, сдерживающих развитие ипотеки:

• . Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).
• Отсутствие ресурсной базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае - привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).
• Трудности оценки кредитоспособности заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты - основного источника доходов - могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа - сотрудники российских коммерческих структур - получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.
• Валюта кредитования. В настоящее время стоимость квадратного метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях. В данной ситуации как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий рост невозврата кредитов.
• Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально.

Одной из главных проблем системы ипотечного жилищного кредитования в условиях текущего кризиса России является сложность привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования.

Одним из выходов из сложившейся ситуации является попытка банков создать новые, антикризисные или альтернативные ипотечные модели, которые являются смесью американской и германской модели ипотечного кредитования. Сущность их заключается в предварительном накоплении потенциальным заемщиком в течение нескольких лет первоначального взноса (или части кредита) с дальнейшим предоставлением банком обычного ипотечного кредита с пониженной ставкой. В данной модели велика вероятность риска для населения остаться просто потенциальным заемщиком.

 

 

 

 

Заключение

         Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включающие в текущие расходы, дают возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия…

В данной работе были рассмотрены: развитие и эволюционное становление ипотечного кредитования, его модели и механизмы, а также перспективы развития ипотечного кредитования: возможность в короткий срок стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру; возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время, как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру; возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи; выгодное вложение средств; возможность досрочного погашения кредита.

Но пока в этой области остается множество нерешенных проблем, сдерживающих развитие ипотечного кредитования в России (законодательство ограничивает ликвидность залога, и у кредитора нет уверенности, что его права в случае дефолта заёмщика не будут нарушены; фонд временного проживания отсутствует, рынок жилья не развит, предложение квартир ограничено; консервативная система оценки платёжеспособности потенциальных заёмщиков, в частности при кредитовании по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, учитывают только официальный заработок; высокие накладные расходы - около 10% от суммы кредита; отсутствие развитой филиальной сети; высокие кредитные и процентные риски; отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов; недостаточно высокий уровень доходов и отсутствие достаточных накоплений населения; экономическая нестабильность предприятий-работодателей; неразвитая инфраструктура ипотечного рынка и рынка жилья и колебания цен на нем), и при содействии государства их можно решить. Решение этих проблем приведёт к более быстрому внедрению ипотечного кредитования в России, и как следствие этого решить проблему обеспеченности жильём граждан РФ, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Пока эти проблемы будут решаться можно выделить бюджетную модель ипотеки как перспективу развития ипотечного кредитования в России. Главной целью которого является создание работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильём российских граждан со средними доходами, которая будет основываться на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счёт собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Ипотека в условиях рынка пока еще только набирает обороты, интерес к ней со стороны банков, инвесторов и населения довольно высок. Но пока в этой области остается множество нерешенных вопросов и государство должно создать институт ипотеки и условия надежного эффективного функционирования всей системы ипотечного кредитования. Необходимо провести институциональные реформы и создать правовое поле в целях стимулирования ипотечного рынка. Ипотека является мощным инструментом экономического развития, решающим не только социальную задачу - обеспечение граждан жильем, но и стимулирующим все смежные отрасли экономики.

 

Список используемой литературы:

1. Гражданский кодекс  РФ.

2. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 г.

3. Жилищный кодекс РФ.

4. Казаков А. Проблемы развития системы ипотечного кредитования на современном этапе / Казаков А. // Рынок ценных бумаг. - 2008.

5. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. - СПб.: Питер, 2006.

6. www.cbr.ru

7.Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России. – М.: Финансы и статистика, 2005.

8.Лазарова Л.Б. Развитие ипотечного жилищного кредитования в регионах // Финансы, 2005, №6 - с 22-25.

9.Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России // ЭКО. - 2004. - №9 - с.23-33.

10. Логинов М. П. «Антикризисное управление ипотечным кредитованием» // «Деньги и кредит», 2009 – №3 с. 24 – 29

11. Рябченко Л. И. «Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития» // «Деньги и кредит», 2007 – №3 с. 53 – 57

12. Федорова И. Б. «Ипотека: возможности роста исчерпаны. Что дальше?» // «Банковское дело», 2009 – №2 с. 68 – 75

13. www.rusipoteka.ru

14«Экономика недвижимости»/под редакцией Ресина В.И.- М.: Дело,2005  
15. Жилищное строительство. Ежемесячный специализированный журнал.