Шпаргалка по "Экономике недвижимости"

Менеджер  по управлению недвижимостью должен уметь общаться с людьми. Деятельность управляющего объектами недвижимости предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем объекта (основными субъектами рынка недвижимости), но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов, поставляют энергоносители, воду и тепло.

Отношения управляющего с  собственником должны быть легитимны, прозрачны и соответственно оформлены.

 

18. Административное управление: назначения  и формы осуществления.

Административное  управление – одна из функций управления недвижимостью на оперативном уровне, осуществляемого управляющими компаниями или профессиональными управляющими.

 В задачи администрации входят: регистрация, систематизация и обработка информации о всех приходящих и выходящих денежных потоках в процессе эксплуатации недвижимости, включая составление отчетов, согласно действующему законодательству.

Составляющие  административного управления:

I. инкассо

И. контроль за сменой жильцов

III. ведение расходов на обслуживание/коммунальных расходов

IV. составление отчетности

V. прочее

Инкассо. Согласно договору аренды пользователи обязаны ежемесячно или ежеквартально вносить оплату за предоставленное помещение. Плата должна переводиться съемщиком на счет инвестора или управляющей организации в определенный момент времени (чаще всего, в  начале месяца или квартала). В случае неуплаты  пользователю направляется предупреждение, и, если необходимо, к должнику могут быть применены дальнейшие санкции.

Контроль за сменой жильцов. Окончание или заключение нового договора аренды происходит согласно установленной процедуре. С этими операциями сопряжен обмен информацией между пользователем, управляющим фондами на тактическом уровне и некоторыми отделами управления на оперативном уровне (администрацией, техническим и коммерческим отделами). Полученные данные обрабатываются и в дальнейшем используются для проведения анализов и консультаций по вопросам политики управления.

Контроль за расходами на обслуживание. В договоре аренды указываются те услуги, выполнение которых управляющими на тактическом уровне приходится на пользователя. На основе сметы расходов определяется ежемесячный или ежеквартальный аванс, который учитывается в регулярно проводимых расчетах с пользователем. Объем пакета оплачиваемых пользователем услуг варьируется в зависимости от сектора рынка и типа договора. Таким образом, к общим расходам прибавляется процент расходов на администрацию.

Составление отчетности. Информационным обеспечением управления на тактическом уровне  служат данные оперативного управления, которые готовят технический и коммерческий отделы с необходимой обработкой всей финансово-экономической информации в форме периодических или нерегулярных отчетов. Такой отчет предоставляется ежеквартально, иногда ежемесячно, по установленной форме.

 

 

19. Техническое управление: виды ремонтов  и их содержание. 

Эта область оперативного управления недвижимостью включает в себя мероприятия, связанные с  поддержанием недвижимости в рабочем  состоянии, проведение плановых и внеплановых (по вызову) ремонтных работ, проведение обновления и перепланировок, консультацию по техническим вопросам коммерческого  отдела и консультацию по вопросам физического состояния недвижимости.

 

I. Ремонт по вызовам (жалобы пользователя) 

II. Ремонт при смене съемщиков 

III. Договоры о техобслуживании 

IV. Плановый ремонт 

V. Коммерческий ремонт 

Ремонт  по жалобам пользователей. Жалобы пользователей относительно неисправностей, технического состояния недвижимости, недостатков или плохого обслуживания должны рассматриваться вежливо и своевременно. Процедуры их рассмотрения варьируются в зависимости от типа недвижимости. Сперва жалоба должна анализироваться с проведением осмотра места происшествия или без такового. Затем необходимо определить, кто несет ответственность за неполадку и за чей счет приходится проведение работ по ее устранению. Все это необходимо оговорить с пользователем. В случае жилых помещений, устранение неполадок внутри квартир или домов приходится за счет пользователей и производится самим жильцом, хотя возможны консультации управления техническими экспертами управляющей организации.

Ремонт  при смене съемщиков. По получении извещения о переезде съемщика техник-смотритель должен провести осмотр освобождаемого помещения, составить протокол осмотра и отчитаться в техническом отделе. В первую очередь должен быть проведен так называемый предварительный осмотр, в ходе которого проводится ревизия арендуемого помещения и определение стоимости тех работ, которые должны быть проведены за счет съемщика до его отъезда. Съемщика необходимо известить о том, что он должен вернуть арендуемое помещение в первоначальном состоянии (согласно условиям договор аренды). Если нужно, ему даются указания по процедуре выезда.

Плановый  ремонт. Технический управляющий предоставляет все необходимые сведения управляющему на тактическом уровне относительно ремонтной политики, а также исходные данные по составлению бюджетов на долго- и краткосрочную перспективу в целях выработки общей политики имущественного фонда. На основе этой политики управляющий на оперативном уровне получает указания насчет организации работ по содержанию комплекса. На их основе технический управляющий может давать заключения о финансовом бюджете на проведение плановых ремонтных работ. Бюджет плановых работ составляется на основе акта осмотра недвижимости. При этом составляются отдельно бюджет на предстоящий год и отдельно на длительную перспективу (5-10лет).

 

20. Организация деятельности по  содержанию недвижимости.

Обеспечение полноценной  эксплуатации в течение всего  нормативного срока службы достигается  за счет своеобразного «инструментария», куда входят технические нормы и  правила, методы исследования и оценки состояния отдельных конструктивных элементов. Анализ деятельности по содержанию объекта недвижимости в зарубежных странах показывает, что одним из главных инструментов является технический паспорт объекта недвижимости. Под этим сходным названием понимается инструкции эксплуатации и обслуживанию недвижимости. Необходимо отметить существенную разницу между двумя этими понятиями. Эксплуатирует объект пользователь - жилец, предприниматель и т.д., в этом смысле эксплуатация является синонимом использования. Для нормального содержания объекта необходимо иметь четкое представление об условиях эксплуатации: предельные значения нагрузок и их характер, разрешенные и запрещенные действия пользователя. Обслуживают же объект специализированные организации, выполняющие те или иные виды работ (санитарная уборка, вывоз мусора, вывоз твердых бытовых отходов, ремонт и т.д.).

Технический паспорт  объединяет сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания. Это создает необходимые  условия для согласования интересов  всех сторон, задействованных в содержании объекта.

Одна из задач применения техпаспорта здания — передача данных о зданиях и относящихся к ним машинах и оборудовании в удобной для пользования форме владельцам и заказчикам зданий, организациям по уходу за недвижимостью и жильцам.

Техпаспорт здания выполняет также функции информационной системы. Все необходимые для ухода за недвижимостью и ее обслуживания документы (например, чертежи, техническая документация, инструкции по техобслуживанию оборудования и строительных деталей, полученные от изготовителей) входят в техпаспорт здания в качестве приложений. В техпаспорте фиксируется также история ремонта объекта, что поможет при проектировании нового ремонта.

Составление техпаспорта  ставит задачи и накладывает обязанности  на всех участников строительства, т. е. заказчиков-застройщиков, проектировщиков, инспекторов, подрядчиков, изготовителей материалов и их поставщиков.

Чтобы из поступающих от различных сторон материалов создать годный к применению техпаспорт, необходимо назначить его ответственного составителя или координатора, который соединит материалы и составит инструкции по обслуживанию и т. п. документацию. Задача координатора состоит также в пересмотре техпаспорта по окончании гарантийного года, координатором может выступать, например, один из проектировщиков, инспектор или заказчик-застройщик.

 

21. Классификация управляющих компаний.

Классификация управляющих  компаний – рассматриваем с точки зрения субъекта данной деятельности. В России классификации управляющих компаний до сих пор нет. На практике применяются западные точки зрения классификации компаний:

Первая  классификация - по степени независимости данная классификация опирается на классификацию управления как деятельности, а именно управление внутреннее, то есть самостоятельное или внешнее (аутсорсинг).

Внутренним называется вид управления, при котором  собственник управляет объектом лично или посредством подконтрольных специалистов, либо дочерней управляющей компанией.

Варианты  внутреннего управления:

1. Управление силами собственника (лично);

2. Управление посредством наемного менеджера;

3. Управление посредством специализированного структурного подразделения собственника;

4. Управление посредством специализированной дочерней компании.

В последнем случае внутренним можно считать только если дочерняя компания на 100% под контролем собственника. Первый и второй вариант применимы для малых объектов. Третий вариант наиболее распространен.

Внешнее управление – любой вид деятельности, при котором управляющая компания нанимается собственником по договору, при этом договор на управление является единственным правовым инструментом влияния и контроля деятельности управляющей компании в отношении объекта. Таким образом, внешнее управление – управление, осуществляемое в рамках договора независимой от собственника управляющей компанией, в которой собственник делегирует полный комплекс функций и полномочий по управлению данной недвижимостью.

Смешанная форма обычно не выделяются российскими и иностранными авторами. Однако на практике они представлены очень широко. Зачастую собственник делегирует управляющей компании часть функций по управлению объектом.

Эти функции:

1. Маркетинг и брокеридж;

2. Техническое обслуживание и эксплуатация;

3. Клининг;

4. Обеспечение охраны и безопасности.

Такое частичное управление характерно для имущественных комплексов, в том числе гостиниц и крупных  объектов высокого класса.

Вторая  классификация – по рыночной специализации:

В данном случае имеется  в виду специализация на управлении объектами  определенного функционального  назначения, позиционирующимися в соответствующем  секторе рынка недвижимости.

1. Офисы;

2. Ритейл (торговые и ТР центры);

3. Индустриальная недвижимость, в том числе производственно-складские объекты;

4. Логистические комплексы;

5. Гостиничная недвижимость;

6. Жилье;

7. Прочее.

Согласно этому управляющие компании бывают: специализированными на офисной недвижимости; на торговой недвижимости; на индустриальной недвижимости; операторами логистических комплексов; гостиничными операторами; специализированными на жилой недвижимости универсальными и полу универсальными.

Гостиничные и логистические  операторы по сути не являются компаниями по управлению недвижимостью, так как осуществляется управление на самом деле бизнеса, поэтому эти компании - узкоспециализированные. Специализация внешних компаний обусловлена размером компании и действием эффекта масштаба:

1. Различные рынки недвижимости и разнообразные потенциальные клиенты. Необходимо знание рынка, ведение исследований и мониторинга в секторах, также необходимы дополнительные усилия по привлечению арендаторов.

2. Специфика объектов и особенность управления ими, следовательно необходимы соответствующие технологии, опыт и персонал.

3. Сложность проникновения в новый сектор, а именно собственнику необходимо предъявить опыт управления объектами.

С учетом отмеченных особенностей компании, специализирующиеся на управлении объектами одного типа сложно получить в управление объект другого типа, потому что:

1. Для собственника, выбирающего управляющую компанию даже при прочих равных условиях будет менее предпочтительно, так как не имеет необходимого опыта и технологий, что повышает риски. Такой вариант приемлем при снижении ставки вознаграждения.

2. Для управляющей компании расходы будут несколько выше, чем для конкурентов, специализирующихся в этом секторе. Такой вариант тоже приемлем при повышении ставки вознаграждения, но это противоречит предыдущему соображению.

В результате малой компании экономически неэффективно управлять  объектами различного назначения, например один бизнес-центр и один торговый центр.

Для внутренних управляющих  компаний ситуация отличается, так  как они управляют недвижимостью  одного конкретного собственника и  будет неэффективно передавать объекты  на внешнее управление. Внутренняя управляющая компания работает, как  правило, на уровне портфеля недвижимости.

Третья  классификация – по региональному охвату и страновой принадлежности:

1. Компании, работающие в одном городе или субъекте федерации;

2. Компании, работающие в нескольких регионах России (до 10);

3. Всероссийские компании (более 10 регионов)

4. Международные компании, деятельность которых ведется во многих развитых странах;

5. Компании, подразделения которые работают в нескольких странах.

Четвертая классификация – по специализации на видах выполняемых функций. Выделяют четыре вида функций с позиции деятельности:

1. Building Management (BM);

2. Facility Management (FM);

3. Property Management (PM);

4. Asset Management (AM)

 

 

22. Внутреннее и внешнее управление.

Внутреннее управление (самостоятельное) – это вид управления, при котором собственник управляет ОН лично или с помощью дочерней управляющей компании.