Сделки с объектами недвижимости

2. Изменение права пользования  и владения: аренда, совместная деятельность, сервитут, вклад в уставный капитал, ипотека, лизинг, безвозмездное пользование.

Aренда. Основная особенность рассмотренных выше сделок заключается в том, что объекты недвижимости передаются другой стороне с собственность. Аренда же и все другие виды сделок не предполагают передачу объекта недвижимости в собственность. Так, при аренде объекта недвижимости арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.8

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения. Право сдачи объектов недвижимости в аренду принадлежат собственникам и лицам, управомоченным законом или собственником сдавать недвижимость в аренду. Договор аренды объектов недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация договора аренды объекта недвижимости означает для арендодателя обременение его прав.

По договору арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования соответствующей недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях,  когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, то к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для использования в соответствии с его назначением.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы такой договор считается незаключенным. Установленная в договоре плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, ан котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется, исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

В настоящее время существует несколько видов аренды зданий и сооружений (нежилых помещений). В зависимости от срока действия договора различают краткосрочную либо долгосрочную аренду.

Регистрация сделок с недвижимостью

Регистрация государством прав на недвижимость и сделок с таким имуществом состоит в подтверждении и признании государством факта возникновения, обременения либо ограничения, прекращения или перехода прав на недвижимость, как это следует из Гражданского кодекса РФ.

Только регистрация государством является подтверждением существования регистрации прав. Если право на недвижимое имущество уже зарегистрировано государством, то такой факт можно оспорить только в судебном порядке.

Регистрация прав государством может быть проведена на всей территории Российской Федерации, как это закреплено в Федеральном законе №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. (дальше – Закон про регистрацию) про ведение записей о правах на такой объект недвижимого имущества в Едином реестре прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрация прав государством проводится по месту расположения недвижимого имущества в пределах округа регистрации имущества, если другое не предусмотрено Законом про регистрацию. Уклонения органа регистрации от своих обязанностей, либо отказ такого органа в государственной регистрации судебный пристав или заинтересованное лицо может обжаловать в суде, либо подать исковое заявление в арбитражный суд.

Регистрацией государством должны производиться любые права на собственность, как впрочем и другие вещные права на недвижимость и сделки с таким имуществом, как это установлено в статья 130, 131, 132 или 164 Гражданского кодекса РФ, не включая права на воздушные или морские суда, суда внутреннего передвижения или космические объекты.

Вместе с регистрацией государством прав на недвижимость, также необходимо регистрировать обременения и ограничения на недвижимое имущество, такие как ипотека, сервитут, аренда и доверительное управление.

Обременения или ограничения на недвижимость, которые возникают после заключения договора или акта различных органов государственной власти, либо акта органов местного самоуправления, потребуют государственной регистрации в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях.

Регистрировать в обязательном порядке необходимо права на недвижимость, для которой зарегистрированы правоустанавливающие документы после того как вступил в силу Закон про регистрацию, то есть после первого января 1998г. Те права на недвижимое имущество, которые возникли до вступления в силу Закона про регистрацию, признаны юридически правомочными даже при отсутствии их регистрации государством, которая стала обязательна после вступления в силу Закона про регистрацию. Регистрировать права на такое имущество правообладатели могут по собственному желанию. Обязательной государственная регистрация недвижимого имущества, права на которое получены до вступления в силу Закона про регистрацию, становится в том случае, если требуется регистрация государством перехода таких прав, их обременения либо ограничения, или после проведения сделки с таким имуществом уже после того как вступил в силу Закон про регистрацию.

Заключение

Экономика воспроизводства — это экономика недвижимости. С развитием рыночных отношений увеличивается число элементов и видов предпринимательской деятельности, учитываемых при оценке вещественного богатства, поэтому знания по экономике недвижимости становятся все более востребованными. Чем больше элементов учитывается при оценке вещественного богатства, тем сложнее производить оценку состояния и эффективности его использования. Современный специалист должен знать действующее законодательство, нормативные, правовые и методические документы, регламентирующие деятельность участников на рынке недвижимости, методы экспертизы и оценки объектов недвижимости и условия их применения, экономические основы оценки недвижимости, уметь применять эти знания на практике с учетом поставленной цели оценки и изменения факторов, воздействующих на объект недвижимости.

Сегодня именно объекты недвижимости представляются центральным звеном всей системы рыночной экономики страны. И это понятно — объект недвижимости не только особый товар, но одновременно и капитал, приносящий доход, и основание для оказания услуг с целью ведения эффективной предпринимательской деятельности. Однако владение недвижимостью — это не только и не столько право на обладание благом, сколько обязанность его эффективного использования и сохранения, сопряженная подчас с немалыми затратами. В связи с этим возрастает потребность в системе профессиональных знаний, которые охватывают все этапы жизненного цикла объектов недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

1. Халфина Р. О. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Научно-практический комментарий. Ред. Абова Т. Е., Кабалкина А. Ю., Мозолин В. П.; М.; Бек, 1996, с. 276

2. Корецкий А. Д. К вопросу о необходимости уточнения легального определения сделки// Российская юстиция. № 4/2006, с. 7-8

3. Брагинский М.И. Комментарий части первой Гражданского кодекса РФ. «СПФК», М., 1995г., ред. В.Д. Карпович, С. 232.

4. Илюшина М.Н. Актуальные вопросы формы сделок и института представительства юридического лица// Российский судья, 2. 2006г., с. 8-11.

5. Гл. 30, ст.454 § 7 ГК РФ

6. Гл. 31, Ст. 567 ГК РФ

7. Гл. 33, ст.587 ГК РФ

8. Гл. 34, ст. 606 – 650 ГК РФ

 

 

 

 

1 Халфина Р. О. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Научно-практический комментарий. Ред. Абова Т. Е., Кабалкина А. Ю., Мозолин В. П.; М.; Бек, 1996, с. 276

2 Корецкий А. Д. К вопросу о необходимости уточнения легального определения сделки// Российская юстиция. № 4/2006, с. 7-8

3 Брагинский М.И. Комментарий части первой Гражданского кодекса РФ. «СПФК», М., 1995г., ред. В.Д. Карпович, С. 232.

4 Илюшина М.Н. Актуальные вопросы формы сделок и института представительства юридического лица// Российский судья, 2. 2006г., с. 8-11.

5 Гл. 30, ст.454 § 7 ГК РФ

6 Гл. 31, Ст. 567 ГК РФ

7   Гл. 33, ст.587 ГК РФ

8 Гл. 34, ст. 606 – 650 ГК РФ