Рынок недвижимости

Введение

Понятия «недвижимость» и  «недвижимое имущество» сегодня  прочно вошли в нашу повседневную жизнь, хотя еще пятнадцать лет назад  в Советском Союзе их практически  не использовали. Годы реформ вызвали  существенные изменения в окружающем нас обществе и его устройстве. Становление и развитие рыночных отношений внесло в наш обиход такие слова, как «недвижимость», «недвижимое имущество» и «рынок недвижимости». Важно отметить, что  для мирового сообщества эти понятия

Согласно Гражданскому кодексу  РФ недвижимость — это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых невозможно без соразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения (ст. 130). В ст. 131 Гражданского кодекса РФ указано, что «право собственности и другие вещные права… подлежат государственной регистрации…». Следует отметить, что помимо регистрации прав на недвижимое имущество с развитием рыночных отношений продолжала развиваться и система регистрации и учета самих объектов недвижимости.

Недвижимость создается  трудом человека и вложением капитала, поэтому в рыночной экономике  она является активом, операции с  которым осуществляются на рынке  недвижимости. В настоящее время  благодаря развитию законодательной  базы РФ созданы объекты и субъекты РН, обеспечено включение рыночных механизмов в сферу недвижимости.

Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике.

1.Особенности функционирования рынка недвижимости в РФ.

Как известно, любой рынок  представляет собой сферу экономических  отношений между производителями  и потребителями товаров и  отражает социально-экономические  условия реализации товаров. В общей  системе рынков можно выделить рынок  недвижимости, на котором рыночными  товарами выступают объекты недвижимости.

Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, через которые передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Однако сформулированное определение не учитывает сферу вновь создаваемых объектов недвижимости. Более полное определение рынка недвижимости должно включать в себя комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с оборотом и эксплуатацией уже существующих.

Рынок недвижимости — это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой взаимосвязанную систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, эксплуатацию (использование), передачу и финансирование объектов недвижимости, передачу и защиту прав и интересов на эти объекты, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка недвижимости (инфраструктуру).

Рынок недвижимости оказывает  существенное воздействие на все  стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных  функций. К таким функциям можно  отнести следующие:

• ценообразующая;
• регулирующая;
• коммерческая;
• санирующая;
• информационная;
• посредническая;
• стимулирующая;
• инвестиционная;
• конкуренции;
• перераспределения земель и других объектов;
• социальная.

Одна из главных функций  РН — ценообразующая — заключается в установлении равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При цене ниже равновесной возникает избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточное предложение. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области жилищного строительства и коммунального обслуживания и т. д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости посредством цены на объекты недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования — это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная  функция — это уникальный рыночный способ оперативного сбора, анализа и распространения обобщенной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости уверенно, с учетом сложившейся на конкретный момент ситуации, принимать решения относительно объектов недвижимости в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи для множества независимых и экономически обособленных (в результате общественного разделения труда) покупателей и продавцов, устанавливая связь между ними и предоставляя возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники — риелторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения, в виде прибыли от эффективного внедрения достижений научно-технического прогресса в создание и использование недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает к высокой деловой активности, стимулирует поиск новых возможностей для эффективного управления недвижимым имуществом.

Инвестиционная  функция заключается в том, что РН является привлекательным способом сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости формируется средний социальный слой общества. Предприятия, земельные участки, здания и сооружения в результате неоднократного перераспределения на рынке переходят в конечном счете к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

Помимо указанных выше функций некоторые авторы выделяют ряд функций РН, касающихся непосредственно  объектов недвижимости и имеющих  важное социальное значение:

• создание новых объектов недвижимости;
• эксплуатация (управление) объектов недвижимости.

В результате выполнения этих функций на рынке недвижимости осуществляются различного рода операции, связанные  со сменой собственника, с частичным  или полным изменением состава собственников, без изменения состава собственников. Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются на рынке  недвижимости и с использованием рыночных механизмов.

Российский рынок недвижимости, несмотря на свою относительную молодость, как и любой другой рынок, в  своем развитии подчиняется экономическим  законам. Однако специфика нашей  страны накладывает определенные особенности  на его развитие.

Формирование РН в Российской Федерации затрудняется искусственным  разграничением прав собственности  на объекты недвижимости (здания, сооружения) и участки земли под ними. Кроме  того, до последнего времени развитие РН сдерживалось несовершенством законодательной  базы, недостаточным государственным  регулированием отношений на РН и  неразвитостью рыночной инфраструктуры.

Особенности развития РН в  России были обусловлены, прежде всего, его материальной базой. Начало возникновения  РН многие исследователи относят к середине 1990 г., когда Закон «О собственности в СССР» признал понятие частной собственности, однако реальное развитие рынок получил в 1992 г. — с началом приватизации. С этого момента начинается развитие рыночных отношений в сфере жилой недвижимости.

Начальная ситуация на рынке  жилой недвижимости в России —  стадия его становления — характеризовалась  следующими особенностями:

• оценка жилой недвижимости производится на основе балансовой стоимости, цены на недвижимость в несколько раз ниже мировых;
• значительное превышение спроса над предложением;
• система регистрации сделок и корпоративные формы деятельности риелторов не развиты;
• поведение продавцов и покупателей нерыночное, активность рынка низкая;
• форма расчетов (рублевая или долларовая) не устоялась.

В конце этого периода  произошел резкий рост цен на объекты  жилой недвижимости в 7–8 раз.

Следующий период, который  в различных регионах Росси проходил со второй половины 1993 г. до начала 1995 г., можно назвать переходной стадией  развития рынка жилья. Он характеризовался следующими особенностями:

• начальный уровень цен достаточно высокий, но они еще далеки от мировых цен в городах-аналогах;
• коммерческие цены на первичном рынке догоняют и перегоняют цены вторичного рынка на аналогичные квартиры и стимулируют их рост;
• поведение продавцов и покупателей — рыночное: цены выражаются в долларах, все знают уровень цен и следят за курсом доллара;
• темпы приватизации жилья, активность рынка достигают пика и начинают снижаться.

Изменение материальной базы рынка (приватизировано около 30–40% объектов, подлежащих приватизации), а  также развитие рыночных механизмов в итоге привели к тому, что  в конце переходного периода  происходит выравнивание спроса и предложения. Начинает развиваться законодательная  нормативная база, усиливается регулирующая роль государства.

Следующий этап развития жилищного  рынка — стадия продвинутого, сформировавшегося  рынка.

В это время набирает силу информационная открытость рынка, продавцы и покупатели начинают уделять большое  внимание репутации риелторских компаний, следить за курсом доллара.

Становление рыночных отношений  в сфере недвижимости, а также  закономерное вовлечение российской экономики  в общемировую привело к тому, что следующей стадией развития явилась стадия открытого рынка. Ее главное отличие заключается в том, что если раньше развитие РН было обусловлено в большей степени внутренними факторами (величиной материальной базы, уровнем развития законодательной, нормативной базы, уровнем криминализации рынка), то на следующем этапе на развитие РН начинают действовать тенденции общемирового масштаба, к наиболее важным из которых следует отнести цены на нефть и курсы мировых валют.

2. Система налогов и сборов в  сфере недвижимого имущества.

С введением в действие второй части Налогового кодекса  с 2001 г. в сфере недвижимости установлено 16 различных налогов и сборов, которые можно классифицировать по меньшей мере по четырем признакам.

Основная группировка  налогов и сборов на рынке недвижимости формируется по наиболее практически  значимому субъектному признаку, отражающему субъектно-объектные отношения собственности — отношения людей (физических лиц) и хозяйствующих единиц (предприятий, организаций) к предметам недвижимого имущества, т. е. по категориям налогоплательщиков, которые владеют, пользуются и распоряжаются различными объектами недвижимости:

1. Налоги, исчисляемые  и взимаемые с физических лиц. При этом к физическим лицам - плательщикам налогов и (или) сборов в сфере недвижимости относятся:

соответствующие налоговые  резиденты РФ — граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства, фактически находящиеся на территории Российской Федерации не менее 183 дней в календарном году;

физические лица, не являющиеся налоговыми резидентами РФ, но получающие доходы от источников (недвижимости), расположенных  в Российской Федерации.

2. Налоги с предприятий — юридических лиц, образованных в соответствии с законодательством РФ, а также иностранных фирм (компаний), обладающих гражданской правоспособностью и созданных в соответствии с законами иностранных государств, международных организаций, их филиалов и представительств, созданных на территории РФ.

Существенное экономическое  значение в системе налогообложения  недвижимости имеет группировка  налогов и (или) сборов по уровням государственного управления в стране (рис 1), соответствующим укрупненному административному устройству России как федерального государства по иерархическим уровням. Налоговый кодекс (НК) РФ выделяет три вида налогов и сборов: