Риэлтерские службы

В городах, где наблюдается экономический рост, существенно увеличивается население за счет миграции из неблагополучных районов. Возникает потребность во временном жилье. Рынок аренды жилья активизируется. Отдел аренды жилья предлагает собственникам жилья квалифицированную помощь по юридическому оформлению договора аренды и писка клиентов, а арендаторам поиск необходимого жилья. Эти операции приносят наименьшую прибыль. На их обслуживание обычно используют риэлторов-стажеров или временных работников, обычно студентов.

Дирекция первичного рынка занимается реализацией объектов недвижимости в новостройках в качестве посредников фирм представляющих интересы собственников этих объектов. В данном подразделении могут создаваться отделы, которые привлекают клиентов для долевого строительства домов или продажи объектов недвижимого имущества в рассрочку.

Дирекция по девелопменту реализует  программы реконструкции и создания нового жилья, используя собственные  и заемные средства. Девелопмент  из дополнительной услуги покупателям  и продавцам в виде ремонтных и реконструкционных работ в квартирах и домах перерос в самостоятельный полноценный бизнес. Сегодня девелоперские структуры занимаются реконструкцией расселенных коммунальных квартир и особняков под офисы и жилье, созданием мансардных этажей на существующих зданиях, реконструкцию квартир на первых этажах под магазины с отдельным входом, возведением павильонов и ангаров, строительством многоэтажных домов. Эти операции требуют привлечения больших средств на длительный период, поэтому девелоперские проекты должны быть тщательно проработаны и получить оценку различных специалистов.

Дирекция по общим вопросам состоит  из технического отдела (3 - 4 чел.), отдела кадров (2-3 чел.), службы безопасности (4-6 чел.), отдела дополнительных услуг (3 - 4 чел.). Технический отдел обеспечивает работников предприятия всем необходимым для успешной работы (офисная мебель, компьютерная техника, средства связи, средства передвижения и расходные материалы). Отдел кадров занимается осуществлением кадровой политики предприятия (подбор, ведение базы данных «Кадры», контроль за карьерным ростом специалистов) и решением социальных вопросов работников предприятия. Служба безопасности обеспечивает безопасность деятельности предприятия, следит за сохранением коммерческих тайн предприятия. Отдел дополнительных услуг занимается реализацией товаров и услуг, сопутствующих основным услугам. Это может быть магазин стройматериалов, художественный салон или кафе.

Финансовая дирекция состоит из планово - экономического отдела (3 -4 чел.) и бухгалтерии (3-5 чел.). Планово - экономический отдел занимается составлением бюджета предприятия, проводит экономический анализ инвестиционных предложений и планирование финансовых потоков. Бухгалтерия занимается бухгалтерской отчетностью, ведет учет затрат и себестоимость работ и услуг, проводит расчеты с клиентами и работниками предприятия.

Дирекция по маркетингу является одним  из важнейших подразделений предприятия. В ней разрабатываются миссия предприятия, маркетинговая стратегия  и тактика, фирменный стиль, рекламная компания. Кроме того, дирекция по маркетингу осуществляет работы по созданию новых и внедрение существующих информационных технологий, необходимых для успешной работы и развития предприятия, занимается вопросами организации обучения и переподготовки кадров.

Информационно - аналитический отдел  занимается мониторингом рынка недвижимости и других градопределяющих рынков, прогнозирует тенденции развития рынка  недвижимости, разрабатывает миссию предприятия. Специалисты отдела создают  и пополняют банк данных по всем вопросам относящихся к компетенции отдела.

Отдел рекламы разрабатывает фирменный  стиль (совокупность изобразительных, визуальных, информационных средств, с  помощью которых фирма подчеркивает свою индивидуальность) и правила  его использования, проводит рекламные компании, создает фирменную продукцию (вывески, указатели, визитки, бланки и т. п.). В состав отдела входят дизайнеры и специалисты PR.

Отдел информационных технологий занимается разработкой новых и внедрение  существующих информационных технологий на рабочих местах специалистов предприятии:

- формирует локальную компьютерную сеть предприятия, организуют систему автоматизированного документооборота предприятия;

- создают и поддерживают web - сайт предприятия;

- обеспечивают подключение к глобальной компьютерной сети, обслуживающей риэлтерские и девелоперские предприятия города и страны.

Отдел обучения и презентаций занимается вопросами переподготовки и обучения специалистов, проведением мероприятий  рекламирующие деятельность предприятия  (выставки, презентации, рекламные акции) и мероприятия повышающие имидж предприятия (выставки детского творчества, конкурсы и спортивные соревнования, благотворительные акции). Специалисты отдела изучают образовательные программы, предлагаемые для обучения и повышения квалификации работников фирмы различными образовательными учреждениями, оценивают их эффективность и предлагают Совету директоров программу обучения и переподготовки специалистов. Первичный инструктаж вновь принятых на работу специалистов и отдельные вопросы ведения и организации бизнеса специалисты отдела ведут самостоятельно.

5) Для значений N > 3 не изучено,  так как управление гигантских  риэлтерских фирм многократно  возрастает и под силу только  управленцам высочайшего класса. При необходимости дальнейшего развития бизнеса, разумнее создавать группы предприятий объединенных одним фирменным стилем и высшим руководством.

 

2. Анализ регионального рынка риэлтерских услуг, анализ организации деятельности риэлтерской фирмы

2.1 Развития регионального рынка риэлтерских услуг

С каждым годом масштаб деятельности риэлтерских фирм увеличивается, что  подтверждается увеличением как  количества человек занятых деятельностью  на рынке недвижимости, ростом числа  организаций и индивидуальных предпринимателей, работающих на этом рынке, так и увеличением объемов оборотов сегмента рынка недвижимости, обслуживаемого профессиональными участниками - риэлтерскими фирмами.

В последнее время заметно выросла  производительность труда работника  риэлтерской фирмы, в частности - доля выручки от реализации услуг (оборота), приходящегося на одного сотрудника. Этот показатель есть следствие как устойчивого роста цен на недвижимость, заметно опережающий рост цен на потребительские товары и цены на услуги организаций в других сферах, так и роста размера комиссионно-посреднического процента, а также роста оборота за счет интенсивности (эффективности) фирмы работы на рынке. Как известно чем выше стоимость недвижимости, тем большую сумму (в качестве вознаграждения) получает риэлтерская фирма после осуществления сделки купле-продаже. Доходы от сделки купли-продажи недвижимого имущества занимают до 90% общей прибыли риэлтерской фирмы. В какой-то степени на возросшую эффективность труда сотрудников риэлтерской организации можно отнести повышение цен на услуги крупных риэлтерских фирм, зарекомендовавших себя на рынке с лучшей стороны и имеющих безупречную репутацию, проверенную годами.

Такого рода размеры брокерского (комиссионного) вознаграждения сохраняется  в большинстве городов Российской Федерации, в крупных городах комиссионное вознаграждение уплачивается в большем размере, в небольших и малых городах его размер значительно ниже. Вознаграждение риэлтора в большой степени зависит от развитости рынка недвижимости, деловой репутации фирмы, гарантированности проведения сделок. В ряде случаев необходимо учитывать и факт наличия так называемой «скрытой» комиссии, которая в ряде случаев может доходить до 8-10%. Под «скрытой комиссией» понимается в данном случае система разного рода надбавок и платежей, которые необходимо произвести клиенту для прохождения сделки (разного рода навязанные дополнительные услуги). Услуги мелких фирм в большинстве городов более дешевы, как и услуги частных неорганизованных посредников, однако качество работы их значительно ниже, как и гарантии законности сделок. В ряде случаев неорганизованные посредники имеют возможность снизить размер вознаграждения в связи с тем, что их затраты на осуществление своей деятельности несравненно более низки по сравнению с организованными посредниками, тем самым обеспечивается их конкурентное преимущество на рынке, кроме того они не несут налогового бремени, которое в ряде случаев весьма значительно и составляет порядка 19-28% от общего оборота (включая налоги и сборы с фонда заработной платы) при традиционной системе налогообложения, 14-22% от общего оборота - у субъектов малого предпринимательства, перешедших на специальные режимы налогообложения (упрощенная система бухгалтерского учета и отчетности). Большинство как столичных так и региональных фирм являются субъектами малого предпринимательства и имеют число сотрудников не превышающих 50 человек, а в Ставропольском крае, Карачаево-Черкесии и Кабардино-Балкарской республике - как правило, численность сотрудников большинства фирм не превышает 10 человек. Тем не менее, даже в московских крупных фирмах нередки случаи, когда в фирме работают неоформленные должным образом сотрудники, заработная плата выплачивается «в конвертах», фирма имеет «левые», не поступившие в кассу обороты. В регионах этот процесс, как правило, влияет на итоги деятельности индивидуальных предпринимателей, которые более мобильны, чем крупные риэлтерские фирмы.

При общем росте количества посредников, занимающихся оказанием услуг на рынке недвижимости, отмечается непостоянство состава участников рынка. Многие фирмы организуются путем «выхода из тени», то есть путем регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя лицами, занимающимися оказанием такого рода услуг в нелегальном порядке (частными посредниками), регистрации фирмы бывшими наемными работниками других фирм, не довольных сложившейся системой распределения доходов, выхода на рынок вновь созданных организаций, вследствие достаточно низкого барьера входа на данный рынок. Необходимо также отметить и дезинтеграционные процессы: фирмы, заработавшие достаточные капиталы могут переходить на другие рынки, в частности - рынок инвестиционно-строительных услуг, который более выгоден, чем риэлтерский рынок, а также могут ликвидировать данный вид деятельности в связи с тем, что основными клиентами посреднической деятельности являются частные лица, работа с которыми трудоемка и не приносит значительных доходов, вследствие низкой платежеспособности клиентуры (особенно в малых городах).

Набор приоритетов государственной  поддержки рынка недвижимости включая и риэлтерский бизнес, по мнению самих предпринимателей, должен быть иным, нежели он складывается в практике. Развитие рынка недвижимости требует развития субъектов этого рынка, в частности риэлторов путем предоставления им неиспользуемых офисных площадей из состава муниципального имущества, содействие в покупке, в том числе и за счет кредитов необходимого оборудования для оснащения офисов, покупки программного обеспечения, установление кооперационных связей с крупными строительными предприятиями). Значительное число риэлторов формулируют совсем не новую идею о том, что наиболее эффективной формой государственной помощи риэлтерский бизнес считал бы такую ситуацию, когда государственные структуры не мешали бы вести нормальную производственно-хозяйственную деятельность. Таким образом, развитие цивилизованного риэлтерского бизнеса требует усилий, как со стороны государства, так и самих риэлторов, объединенных в общественные саморегулируемые организации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Для наиболее эффективного функционирования риэлтерской фирмы необходимо составить оптимальную организационную структуру компании, выбрать наиболее подходящий стиль для вашей компании, предоставлять как можно больший спектр услуг, тогда такая фирма будет близка к успеху.

Еще одним из действенных  средств достижения успеха - является четкое соблюдение риэлтерскими компаниями норм гражданского и налогового законодательства, а также правил ведения бухгалтерского учета.

Необходимо также понимать, что в нашей стране, рынок имеет совсем другую структуру, чем в других странах и, в принципе, существование крупной риэлтерской фирмы, которая занималась бы только тем, что оказывала посреднические услуги по купле-продаже, невозможно. Для успешного развития и получения крупной прибыли риэлтерские фирмы должны и другими способами участвовать в гражданском обороте недвижимого имущества. Поэтому они инвестируют в строительство жилого фонда и могут по договорам уступки прав требования продавать еще не завершенные строительством объекты недвижимого имущества. Риэлторы сами могут покупать недвижимое имущество (жилой фонд) для последующей сдачи его в наем. Риэлторы в нашей стране оказывают не только услуги посредника по купле-продаже, но и по найму жилого помещения.

Разумеется, основа любой организации, в том числе и агентства недвижимости, это люди. От того, какой стиль управления используется руководящим составом (менеджеры, начальники департаментов, директора) в огромной степени зависит структура организации.

Наиболее подходящий стиль управления риэлтерской компании – демократический.

В структуре универсального агентства недвижимости должна прослеживаться специализация по выбранным сегментам  рынка. Вовсе не обязательно, чтобы  компания охватывала все сегменты (все  зависит от выбранной стратегии, управленческих и финансовых ресурсов компании - имеются успешные компании, специализирующиеся только на каком-то одном сегменте.), но совершенно необходимо, чтобы по каждому из выбранных сегментов работали выделенные, специализированные отделы.

Что касается сотрудников, то риэлтор должен быть коммуникабельным, выдержанным и понимающим человеком. Кроме того, его работа связана  с оформлением документов, риэлтор  сопровождает сделку до ее окончания, т. е. регистрации сделки в регпалате. А значит риэлтор, должен обладать способностью к аналитическому мышлению, внимательностью, четкостью, желательно иметь высшее образование.

В последнее время  на рынке недвижимости появилось  огромное количество фирм, занимающихся риэлтерской деятельностью. Такая  жесткая и «тесная» конкуренция — один из множества факторов, определяющих и ситуацию, и качество услуг на риэлтерском рынке. «Теснота» оставляет место только для тех, кто работает честно, добросовестно и высокопрофессионально.

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

1. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие.-С.-Пб.: Издательство «МКС», 2007. – 352 с.

2. Д. Богданчиков «Компании осваивают региональные рынки коммерческой недвижимости»//Деловой квартал.-2007.-№19(30) ноябрь. – с.15-18.

3. К. Ковалев «Процесс пошел, остальные подтянутся»//Rent&Sale. Аренда и продажа. Коммерческая недвижимость. –2007.-№4 ноябрь. - С.6-9.