Рациональная организация риэлтерских предприятий

Содержание

 

    Введение………………………………………………………………………...3

1. Правовые основы риэлтерской деятельности. Основные понятия…….4
2. Функции риэлтерской фирмы…………………………………………….9
3. Рациональная организация риэлтерских предприятий………………..14

    Заключение…………………………………………………………………….21

    Список использованных источников………………………………………...22

 

Введение

 

Риэлтерские организации - важные субъекты рыночной инфраструктуры, в то же время они сами являются предпринимательскими организациями, основной целью которых является систематическое получение прибыли. Отсутствие у российских риэлтерских фирм большого опыта деятельности приводит к трудностям функционирования отечественных риэлтерских организаций. Необходимо также отметить несовершенство нормативно-законодательной базы по созданию и функционированию риэлтерских организаций в России; отсутствие институтов их государственного регулирования и соморегулирования приводит к ряду негативных тенденций в развитии рынка риэлтерских услуг, проявляющихся в низкой «прозрачности» сделок, распространении коррупции и развитии «теневых» структур, недостаточном качестве посреднических услуг, что препятствует стабилизации цен на рынке недвижимости и снижает эффективность его функционирования.

В современных рыночно-трансформационных  условиях риэлтерская деятельность непрерывно развивается. В городах и регионах сформировался целый спектр риэлтерских услуг, оказывающих значительное воздействие на обеспеченность жильем и уровень жизни населения их социально-экономическое развитие.

 

1. Правовые основы  риэлтерской деятельности. Основные понятия

 

В настоящее время  правовое регулирование риэлтерской  деятельности, помимо ГК РФ, осуществляется на уровне правовых актов Правительства  РФ и нормативных актов органов  исполнительной власти субъектов РФ. Субъекты РФ принимают нормативные правовые акты в соответствии с основами конституционного строя РФ.

Общепризнанные принципы и нормы международного права  и международные договоры РФ в  области риэлтерской деятельности являются в соответствии с Конституцией РФ составной частью правовой системы РФ. Если международным договором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством РФ в области риэлтерской деятельности, применяются правила международного договора.

Отсутствие федерального закона, регулирующего деятельность риэлторов, объективно усложняет практику осуществления риэлтерской деятельности, создает необоснованные сложности не только для самих риэлторов, но и для потребителей их услуг. Установление единства в правовом регулировании риэлтерской деятельности на всей территории РФ - основная задача законодателей в данной сфере правоотношений. Закон необходим для законодательного обеспечения развития рынка риэлтерских услуг в РФ.

В понятие и  содержание риэлтерской деятельности в основном входят посредничество при купле-продаже недвижимости. Число других сделок, которые помогают заключать риэлторы с недвижимостью, невелико. За рубежом риэлторы в основном занимаются непосредственно куплей-продажей. Российский рынок недвижимости имеет совершенно иную структуру, при которой существование крупных компаний, занимающихся непосредственно посредничеством, просто не имеет смысла. Для успешного развития и получения достаточной прибыли риэлтерские фирмы должны и иными способами принимать участие в гражданском обороте недвижимости.

Поэтому риэлтерские  фирмы инвестируют строительство  жилого фонда и могут по договорам  уступки прав требования продавать  еще недостроенные объекты недвижимого  имущества. Риэлторы имеют право  самостоятельно покупать недвижимость жилого фонда с целью ее последующей сдачи в наем. В России риэлторы оказывают посреднические услуги по купле-продаже и найму жилых помещений.

Можно сказать, что в России и в развитых зарубежных странах профессия риэлтора имеет  несколько различное содержание. Если за рубежом риэлтор - это агент по недвижимости, который для своего клиента может выполнять практически любые посреднические услуги, связанные с оборотом недвижимости, в данном случае в обязанности риэлтора входит не просто оказание услуги по купле-продаже, но и действия риэлтора по дистрибьюторскому договору, агентированию, комиссии и поручительству.

В нашей же стране такое "полное" содержание деятельности риэлтерских фирм можно встретить  лишь в крупных, развитых городах, таких, как Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Самара и другие. В большинстве же регионов профессиональная деятельность риэлтора сводится к возмездному оказанию услуги по купле-продаже, приватизации жилого помещения для клиента.

Риэлтерская деятельность - это профессиональная деятельность по оказанию услуг при совершении операций с объектами недвижимого имущества за определенное вознаграждение, которая осуществляется на постоянной основе. Риэлтерской деятельностью также признается другая коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимого имущества.

Риэлтерские услуги - это услуги, которые оказываются  при осуществлении риэлтерской  деятельности.

Профессиональный  участник рынка недвижимости - это  юридическое лицо либо индивидуальный предприниматель, которые осуществляют риэлтерскую деятельность на рынке услуг в сфере оборота объектов недвижимого имущества и управления недвижимым имуществом.

Квалифицированный профессиональный участник рынка - это  профессиональный участник рынка недвижимости, который в установленном законодательством РФ порядке прошел процедуру аккредитации и получил документ, подтверждающий соответствие его деятельности законодательству РФ, а также высокое качество оказываемых услуг и профессионализм в осуществлении деятельности.

Существует несколько  основных видов деятельности риэлтора. Например, деятельность риэлтора в качестве:

1) агента или  поверенного;

2) брокера;

3) дилера;

4) посредника  при заключении сделок с недвижимым  имуществом или правами на  него между третьими лицами;

5) по организации  торговли недвижимым имуществом;

6) по созданию  отдельных объектов недвижимого  имущества с целью последующей  их продажи, передачи в возмездное  пользование;

7) по доверительному  управлению недвижимым имуществом;

8) по предоставлению  консультационных услуг, услуг  по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.

Риэлтерские фирмы  могут оказывать услуги, которые  связаны с недвижимым имуществом, но не связаны с оказанием посреднических услуг по заключению договоров купли-продажи недвижимости.

Например, риэлтерские  фирмы могут оказывать услуги по произведению переустройства или  перепланировки жилых помещений. Рассматриваемый  вид услуг не относится непосредственно  к риэлтерским фирмам, но это необходимо риэлтерским фирмам для нормального существования.

Вообще-то клиент имеет право и возможность  поручить, риэлтору совершать, любые  действия с его недвижимостью.

Для выполнения любых действий от имени клиента  риэлтору необходимо иметь нотариально  заверенную доверенность от клиента. Доверенность может быть выдана сроком до трех лет. При заверении доверенности, клиент уплачивает нотариусу соответствующую государственную пошлину.

Следует отметить, что термин "риэлтерская фирма" в контексте российского рынка  платных услуг имеет совершенно иное значение, нежели значение термина "риэлтор", обозначенного в 1960-х гг. в США.

Российская экономика  имеет неравномерное развитие. Структура  экономики в различных субъектах  РФ разнообразна.

Сегодня в России происходит процесс экономического развития. Экономика страны на протяжении длительного периода оставалась нестабильной. Нестабильность экономики характеризуется преобладанием одних отраслей над другими.

Но, несмотря на разрозненность и неоднородность российской экономики, рынок риэлтерских услуг по стране растет и развивается.

Риэлтерская деятельность в РФ представляет собой действия по совершению гражданско-правовых сделок с жилыми и не жилыми помещениями, зданиями, строениями, земельными участками, и правами на них и осуществляется на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по его доверенности). При этом риэлтерская фирма может действовать как от своего имени, так и от имени клиента, в интересах которого совершается сделка.

Во времена СССР зарегистрированных риэлторов не существовало. Продажа и покупка недвижимости была запрещена. Единственным законным способом обменять квартиру или улучшить свои жилищные условия для граждан было обращение в государственное «Бюро по обмену жилой площади». Возле которых, в 1970-1980 годы, можно было встретить нелегальных маклеров, предлагавших услуги в решении вопросов с недвижимостью.

В 1990-2000 года профессия  была лицензируемым видом деятельности, с обязательным страхованием профессиональной ответственности участников. По состоянию на май 2010 года, часть риэлторов работают в частном порядке - лицензирование этого вида деятельности, согласно российскому законодательству не требуется. Другие трудятся в агентствах недвижимости, получая процент в случае успешного проведения сделок.

 

2. Функции риэлтерской  фирмы

 

К основным функциям риэлтерской  фирмы относят:

1) осуществление любых  операций на рынке недвижимости  в соответствии с законодательством  с участием государственных органов, юридических и физических лиц с получением прибыли;

2) получение информации  о продаваемом или сдаваемом  в аренду имуществе и о требованиях  потенциальных покупателей или  арендаторов;

3) изучение спроса  и предложения на рынке недвижимости;

4) регистрация поступающих предложений по продаже или передаче в аренду объектов недвижимости, проведение ознакомительного осмотра. В отдельных случаях заключение эксклюзивных договоров между собственниками и агентством;

5) осуществление поиска  потенциальных покупателей и арендаторов, установление с ними деловых контактов;

6) организация ознакомления  покупателей или арендаторов  с продаваемым или сдаваемым  объектом недвижимости;

7) оформление заявки  покупателей, подбор вариантов  продаж или сдачи внаем;

8) согласование договорных условий, оформление операции с недвижимостью;

9) в ходе подготовки  и совершения сделки представление  права и законные интересы  всех сторон по договору;

10) обеспечение своевременного  получения платежных документов  по окончании сделок;

11) информирование клиентов о поступивших подходящих предложениях, консультировать по вопросам, касающимся характеристики рассматриваемых объектов недвижимости и степени соответствия их определенным требованиям;

12) организация подписания  договоров о купле-продаже или передаче в аренду объектов недвижимости;

13) содействие своевременному  оформлению необходимых клиентам  для заключения сделки документов, обеспечивать их сохранность;

14) представление интересов  клиентов при осуществлении взаимодействия  с другими специалистами агентства и иных учреждений, участвующих в оформлении сделок;

15) составление установленной  отчетности о выполняемой работе.

16) реклама своей деятельности;

17) получение от органов,  осуществляющих государственную  регистрацию прав на недвижимое  имущество и сделок с ним, и иных органов необходимую информацию об объектах недвижимости и правах на нее, а также о юридических и физических лицах - сторонах в сделке;

18) получение в разумно  необходимый срок в государственных  органах и иных организациях (в органах опеки и попечительства, в учреждениях юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество, в жилищно-эксплуатационных организациях, в органах внутренних дел, в налоговых органах, в психоневрологических диспансерах и др.) информационные справки и документы, необходимые для осуществления операций с недвижимым имуществом, при наличии соответствующего договора с собственником (владельцем) или на основании надлежащей доверенности.

Закон о риэлтерской  деятельности до сих пор не принят, следовательно, законодательно перечень услуг, оказываемых риэлтерской фирмой, не закреплен. Таким образом, агентство самостоятельно определяет, какие услуги оно будет предлагать своим клиентам.

Как было указано выше, к риэлтерским услугам можно  отнести:

1) деятельность риэлтора в качестве агента или поверенного;