Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования

Введение

 

Одним из наиболее динамично развивающихся  сегментов банковского бизнеса  в последние годы является ипотечное  кредитование. Развитие рынка привело  к появлению большого количества ипотечных программ..

Несмотря на то, что на долю ипотеки  приходится менее 3% валового внутреннего продукта, этому сектору экономики придается большое значение. 

Целью данной курсовой работы является оценка проблем и оценка перспектив развития ипотечного кредитования на сегодняшний день.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Теоретические основы  ипотечного кредитования

1.1 Понятие и сущность  ипотечного кредитования, классификации

 

Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

 

Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными  банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

 

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

            Предметом ипотеки может быть  следующее имущество:

• земельные участки, находящиеся в частной собственности;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты

     Основными субъектами классической  ипотечной схемы являются:

• Заемщик
• Кредитор (банк)
• Ипотечное Агентство
• Инвесторы

 

Заемщик - лицо, берущее кредит под  залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.

Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.

Ипотечное агентство - является основным элементом самофинансируемой системы  ипотечного кредитования. Агентство  выкупает у банка закладные и  выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам, формирование первичных ипотечных активов, эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках.

Обеспечением эмиссионных ипотечных  ценных бумаг являются сформированные специальным образом пулы закладных  или ипотечных кредитов.

Инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом это институциональные инвесторы, такие как паевые и пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая, что рейтинг ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмента станет популярным среди российских и западных инвесторов.

 

Второстепенными субъектами классической ипотечной  схемы являются:

• Риэлтерская компания;
• Оценочная компания;
• Страховая компания;
• Государственный регистратор;
• Нотариус;
• Паспортные службы;
• Органы опеки и попечительства.

Риэлтерская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

Оценочная компания - необходима для  определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

Страховая компания - выполняет функции  по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования:

• страхование риска повреждения и уничтожения объекта
• страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки
• страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика

Расходы по ежегодному страхованию  несет заемщик.

Государственный регистратор - орган  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

Нотариус - согласно российскому законодательству договор залога прав собственности на недвижимость и договор купли-продажи требуют нотариального заверения.

Паспортные службы - регистрируют граждан по месту жительства.

Органы опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

В настоящее время в мировой  практике сложились два классических способа ипотечного кредитования [25, с.16]:

• одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);
• двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик  и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые  заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

При реализации данной модели предусмотрено  заключение следующих основных видов  договоров наглядно можно увидеть  на рисунке (1.1.1.):

• между заемщиком и кредитором - договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;
• между заемщиком и страховой организацией - договор страхования заложенного жилья;
• между заемщиком и продавцом (строителем) жилья - договор купли-продажи жилья.

 

 

 

Рис. 1.1.1. Договорные отношения при  одноуровневой схеме ипотечного кредитования [9, c.103]

 

Условные обозначения: 1 - договор  о накопительном жилищном вкладе, 2 - кредитный договор, 3 - договор  об ипотеке, 4 - договор страхования заложенного жилья, 5 - договор купли-продажи жилья, 6 - договор займа, договор купли-продажи закладных листов.

 

В качестве кредитора может выступать  ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг - закладных листов, и тем самым - минимизирование возможных рисков.

 

В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора  участвуют посредник (ипотечное  агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).

При реализации данной модели предусмотрено  заключение следующих основных видов  договоров наглядно можно увидеть  на рисунке (1.1.2.).

 

 

Рис. 1.1.2. Договорные отношения  при двухуровневой схеме ипотечного кредитования [25, c.13]

 

Условные обозначения: 1 - кредитный договор, 2 - договор об ипотеке, 3 - договор страхования заложенного жилья, 4 - договор купли-продажи жилья, 5 - генеральное соглашение, 6 - агентский договор, 7 - договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам, 8 - договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства, 9 - договор страхования предпринимательского риска, 10 - договор купли-продажи ценных бумаг.

На первом этапе реализации договорных отношений между участниками  двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор  и договор об ипотеке основных участников - заемщика и кредитора.

После получения кредита  заемщик заключает договор купли-продажи  жилья с продавцом или его  строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью  сведения риска основных участников к минимуму.

Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

На вторичном ипотечном  рынке между кредитором и ипотечным  агентством заключается соответствующее  соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также  договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

В настоящее время  разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи и погашения.

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

По объекту недвижимости:

• земельные участки;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.

По целям кредитования:

• приобретение готового жилья в многоквартирном доме, либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;
• приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли;
• приобретение земельного участка под застройку.

По виду кредитора: банковские и  небанковские.

По виду заемщиков (как субъектов  кредитования):

• кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
• кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
• по степени аффилированности заемщиков.

Статус объектов незавершенного строительства  был изменен в январе 2005 года. До этого времени объекты незавершенного строительства не относились к недвижимому имуществу.

Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются  единым разовым платежом на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного  проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей).

Кредиты могут предоставляться:

• сотрудникам банков;
• сотрудникам фирм - клиентов банка;
• клиентам риэлтерских фирм;
• лицам, проживающим в данном регионе;
• всем желающим.