Премущества и недостатки систем управления жилыми объектами

ПРЕИМУЩЕСТВА  И НЕДОСТАТКИ СИСТЕМ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛЫМИ ОБЪЕКТАМИ В ПРОЦЕССЕ ИХ ЭКСПЛУАТАЦИИ

Студ. Штанько И.Г., доц. Зуева Л.М.

Воронежский государственный архитектурно-строительный университет, г.Воронеж

Система управления жилыми объектами, а именно, управление многоквартирным  домом должно обеспечивать благоприятные  и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном  доме, решение вопросов пользования  указанным имуществом, а также  предоставление коммунальных услуг  гражданам, проживающим в таком  доме. Данный вопрос является актуальным в настоящее время, так как  затрагивает интересы не только застройщиков, но и жильцов. В процессе эксплуатации жилых объектов важное значение для застройщика имеет не только прибыль, но и качество предоставляемых услуг. Целью данной работы является сравнение способов управления многоквартирными домами, анализ плюсов и минусов управления недвижимостью от застройщика.

Жилищный кодекс РФ обозначил  три способа управления, посредством  которых собственники помещений  могут осуществлять свои обязательства  по управлению общим имуществом многоквартирного дома:

1) непосредственное управление;

2) управление ТСЖ, ЖК, ЖСК;

3) управление управляющей  организацией.

Способ управления многоквартирным  домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном  доме и может быть выбран и изменен  в любое время на основании  его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников  помещений в многоквартирном доме [1]. Рассмотрим данные способы подробнее для выявления преимуществ и недостатков каждого из них.

Непосредственное  управление. Каждый из жильцов в этом случае заключает договоры с подрядными организациями, которые будут содержать общее имущество и ремонтировать дом, а также с ресурсоснабжающими организациями.

 Эта система выгодна  жильцам в тех случаях, когда  речь идет о небольшом доме, где квартирами владеют не  более 10 человек. Причем наиболее  эффективной она может стать  в домах, где живут люди с  приблизительно одинаковым социальным  и материальным статусом.

К минусам этого способа  можно отнести отсутствие единой организации, которая отвечала бы перед  собственником за качество коммунальных услуг.

         Следующий способ, который требует достаточной сплоченности жильцов, - создание товарищества собственников жилья (ТСЖ) или жилищного кооператива и передача ему полномочий по управлению домом.

ТСЖ и кооперативы, являясь  юридическими лицами, вправе открывать  банковские счета, а также заключать  от своего имени договоры с другими  организациями и гражданами. При  подписании договоров с организациями  коммунального хозяйства ТСЖ  и кооперативы выступают в  интересах собственников квартир.

Граждане, вступившие в ТСЖ  и кооперативы, могут выбрать  одну из двух схем управления своим  домом:

- без посредников заключать договоры с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями.

- заключить договор с  управляющей организацией и передать  ей средства на оплату коммунальных  услуг. 

При этом следует иметь  в виду, что создание ТСЖ (кооператива) предполагает внесение жильцами взносов  на общие нужды. Но существенным подспорьем может стать прибыль от сдачи  в аренду общего имущества (нежилые  помещения на 1-м этаже и т.п.).

Данный способ управления имеет как плюсы, так и минусы.

 Возможность влиять на политику управляющей компании является неоспоримым преимуществом ТСЖ. Все важные вопросы в ТСЖ решает собрание. И если жильцы не захотят платить деньги за мраморный подъезд или другую экзотику, решение принято не будет. Однако несовершенство законодательства и механизмов взаимодействия ТСЖ с городскими структурами накладывает свой негативный отпечаток на представленный способ управления. Если кто-то из жильцов не хочет платить, в том числе обязательные коммунальные платежи, взыскать с него долги можно только через суд. На это могут уйти годы, и все это время недостачу придется покрывать за счет исправно платящих жильцов.

Наибольшее распространение  в нашей стране скорее всего получит третий способ, при котором вопросами коммунальных услуг ведает управляющая организация. В этом случае собственники квартир заключают с такой организацией договоры управления многоквартирным домом. На ее счета перечисляется плата за содержание и ремонт общего имущества. Далее "по цепочке" она заключает договоры с подрядчиками и организациями, поставляющими ресурсы. Данный способ знаком нам лучше всего, так как он действовал еще до принятия нового Жилищного кодекса. [2, с.97-104]

Сравнивая управление многоквартирным  домом ТСЖ и Управляющей организацией можно сделать следующие выводы:

1. Управляющая организация – коммерческая организация, она не может работать себе в убыток. Следовательно – это дополнительная финансовая нагрузка на жильцов.

2. Управляющая организация – это прежде всего профессиональное управление, что и отличает это способ от управления ТСЖ.
3. При управлении ТСЖ есть возможность использования накопленных средств по желанию жильцов и контроля за использованием и накоплением.

Таким образом, каждый способ имеет свои плюсы и минусы,  и как управлять домом, должны решать сами собственники помещений.

Кроме рассмотренных способов управления жилыми объектами, можно  выделить еще один немаловажный способ – это управление многоквартирным домом от застройщика.

Создание своей управляющей  компании открывает для застройщика  большие возможности. Это способствует, в частности, получению дополнительных источников финансирования затрат, связанных со строительством и эксплуатацией; сбыту оборудования и материалов, применяемых в строительстве и эксплуатации зданий, при минимальных затратах; освоению новых и развитию существующих территорий застройки, их облагораживанию и расширению; укреплению репутации компании, повышению спроса на услуги и недвижимость, а также росту прибыли от продажи готового жилья. Кроме того, за счет наличия всей необходимой технической документации на введенный в эксплуатацию дом у застройщика снимается проблема передачи жилья в управление. За счет высокой лояльности клиентов, купивших новые квартиры, отпадает необходимость в налаживании партнерских отношений с потребителями услуг управления, а наличие в штате профессионалов, машин и оборудования, материальных запасов не требует дополнительных вложений в поиск и привлечение подрядчиков и позволяет самим обеспечивать экономное расходование средств за счет перераспределения материальных и трудовых ресурсов.

У данного способа управления также существуют свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их более  детально.

ТСЖ, созданное застройщиком, позволяет укоротить переходный период от сдачи дома до нормальной эксплуатации, то есть в кратчайшие сроки обеспечить дом теплом, водой, электроэнергией и начать бесперебойную  эксплуатацию всех встроенных помещений  и сетей, что является несомненным  плюсом. Однако, недобросовестные застройщики пытаются как можно дольше не выпускать из своих рук финансовые потоки, идущие от ТСЖ, при этом не осуществляя добросовестного управления и обслуживания, что является существенным минусом.

ТСЖ от застройщика может  гораздо оперативнее избавить жильцов от многих проблем, связанных с обслуживанием дома, устранением недоделок и брака, выбором управляющей компании, но также ТСЖ от застройщика может уклоняться от устранения недоделок и брака в гарантийный срок, а потом и вовсе передать управление домом другой организации.

В результате научного исследования был дан обзор литературных источников по вопросам управления жилыми объектами  после сдачи их в эксплуатацию застройщиками. Выявлены преимущества и недостатки разных систем управления жилыми объектами. Установлено, что  наиболее выгодным во многих случаях  для пользователей жилых объектов является функционирование под руководством управляющих компаний, созданных  застройщиками. Это позволяет укоротить  переходный период от сдачи дома до нормальной эксплуатации, может гораздо  оперативнее избавить жильцов от многих проблем, связанных с обслуживанием дома.

Литература:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 30.11.2010).
2. Эффективное управление жилым домом: практическое руководство / под общ. ред. В.Н. Субботина. – М.: Эксмо, 2008. – 224с, с. 97-104