Понятие, основные признаки и место недвижимого имущества в рыночной системе

Вариант 1.

Понятие, основные признаки и место недвижимого имущества  в рыночной системе.

 

Недвижимое имущество - это один из видов объектов гражданских  прав. К недвижимым вещам относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Признаки:

1.  Стационарность, неподвижность – характеризует прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможность его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его не пригодным для дальнейшего использования.

2.  Материальность – объект недвижимости всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, окружающей среде, подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте. Совокупность этих характеристик определяет полезность физического объекта, которая и составляет основу стоимости объекта недвижимости. Однако сама по себе полезность не определяет стоимость. Любой физический объект имеет стоимость, обладая в той или иной мере такими характеристиками, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения способствует повышению стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, обусловливая изменение стоимости объекта недвижимости.

3.  Долговечность объектов недвижимости выше долговечности всех иных товаров (кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов). Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Длительность  кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение норм эксплуатации приводит к невосполнимым потерям.

Кроме основных родовых признаков объектов недвижимости можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, участках или строениях, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что указывает на разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Объекты недвижимости обладают повышенной экономической ценностью, так как предназначены для  длительного пользования и не потребляются в процессе использования. Как правило, объекты недвижимости отличаются конструктивной сложностью, и поддержание их в надлежащем состоянии требует больших затрат.

Недвижимое имущество  занимает центральное место в  системе знаний при любом общественном устройстве, выполняя одновременно две  важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Основной, базовый, объект недвижимости, земля, занимает уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ.

В рыночной среде  земля имеет многофункциональное  назначение. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей,  Земля,  это вся планета, колыбель человека, выполняющая важнейшую экологическую функцию. Одновременно земля, это и почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность или пространственный базис, объект хозяйствования и, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. И, наконец, земля как территория государства или субъекта федерации выполняет политическую функцию. Поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется не только конституционными нормами и земельным правом, но и гражданским законодательством с учетом лесного, экологического и иного специального законодательства.

 

Задача 1.

Определить затратным  подходом стоимость дома площадью 150 кв. м.

Стоимость строительства  дома со всеми затратами составила 400 у. д. е. за кв. м,

Общий физический износ  дома составляет 12 000 у. д. е., устранимый функциональный износ – 2 000 у. д. е., неустранимый функциональный износ  – 3 000 у. д. е.

Стоимость земельного участка  из анализа сопоставимых продаж – 45 000 у. д. е.

 

Решение:

Используя затратный  подход, определим стоимость объекта.

1. Определяем стоимость земельного участка:

Из условия задачи стоимость земельного участка (СЗ) составляет 45 000 у.д.е.

2. Определяем восстановительную стоимость дома:

Используем для оценки восстановительной стоимости дома метод сравнительной единицы.

ВС_д = S_д * С_дм² 

 ВС_д = 150 м² *400 у.д.е./м² = 60 000 у.д.е.

Таким образом, восстановительная стоимость дома составит 60 000 у.д.е.

 

 

3. Рассчитаем суммарный накопленный износ:

Суммарный накопленный  износ равен сумме всех видов  износа здания:

И = _i

И = 12 000 у.д.е + 2 000 у.д.е. + 3 000 у.д.е. = 17 000 у.д.е.

Таким образом, износ дома составляет 17 000 у.д.е.

4. Определим текущую стоимость дома:

С_д = ВС_д – И

С_д = 60 000 у.д.е. – 17 000 у.д.е. = 43 000 у.д.е.

Таким образом, текущая стоимость дома составляет 43 000 у.д.е.

5. Определяем стоимость объекта недвижимости вместе с земельным участком:

РС_он = СЗ + С_д

РС_он = 45 000 у.д.е. + 43 000 у.д.е. = 88 000 у.д.е.

 

Ответ: Стоимость оцениваемого объекта недвижимости составляет 88 000 у.д.е.

 

Задача 2.

Используя сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости, оцените стоимость двухэтажного офисного здания в центре города площадью 300 кв. м, если известно, что аналогичное двухэтажное офисное здание на окраине города площадью 300 кв. м было продано за 456 500 у. д. е. Из анализа сопоставимых продаж была выявлена следующая парная продажа: одноэтажное офисное здание в центре города площадью 200 кв. м было продано за 346 000 у. д. е., одноэтажное офисное здание на окраине города площадью 200 кв. м было продано за 317 500 у. д. е.

 

 

 

Решение:

Для вычисления стоимости  оцениваемого объекта определим  поправку на местоположение в цене 1м² . Используя данные парной продажи, рассчитаем стоимость 1м² офисных зданий в центре и на окраине:

П_м = 317 500 / 200 – 346 000 / 200 = 1587,5 -  1730 =  - 142,5 у.д.е.

Т.е. стоимость 1м² на окраине дешевле на 142 у.д.е.

Стоимость оцениваемого объекта в центре города с учетом поправки будет равна:

С_оцен = (456 500 / 300 + 142) * 300 = 413 750 у.д.е.

 

Ответ: Стоимость оцениваемого объекта составит 413 750 у.д.е.