Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество

Следует отметить, что первые три составляющие, относятся к использованию основных помещений здания, а четвертая  — к свободной части земельного участка, а также к помещениям и элементам конструкций вспомогательного или технического назначения.       

Потери дохода (ПД) — потери, обусловленные недогрузкой — вследствие ограниченного спроса или потери времени на смену арендатора и потерь, связанных с задержкой или прекращением очередных платежей арендной платы арендаторами в связи с потерей ими платежеспособности.        

Размеры потерь для прогнозируемого года определяются на основании обработки  информации по местному рынку за предшествующие годы.        

Для каждой составляющей ПВД расчет потерь от недозагрузки или неплатежей рекомендуется  проводить обособленно:        

Расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки K_v, K*_v (в долях единицы) определяется на основе анализа коэффициента недогрузки (k_j) объектов недвижимости данного типа в течение m_j последних месяцев, следующим образом:       

где k_j - доля, n — общее число проанализированных объектов, Y_j — весовой коэффициент, учитывающий отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки, при этом справедливо         

Расчетное значение размера коэффициента потерь дохода из-за неплатежей K_l, K*_l (в долях единицы) определяется на основе анализа доли помещений (a_j) объектов недвижимости данного типа и числу месяцев g_j, за которые арендная плата была не внесена в течение прошедшего года следующим образом:      

Доходный  метод основан на принципе ожидания, который утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от неё бедующих доходов или выгод, то есть отражает:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
• риски как характерные для оцениваемого объекта, так и для региона.

 

     Таким образом, стоимость объекта может  быть определена как его способность  приносить доход в будущем. Здесь  действует фактор времени, и сумма  будущих доходов должна быть приведена  нулевому моменту времени путём капитализации доходов и дисконтирования.     

Теоретической базой доходного подхода являются принципы оценки, наиболее значимые из которых, а также факторы и  обстоятельства, анализ который базируется на соответствующих  принципах.  
  
  
     

Принцип                                                        Сфера влияния

ОЖИДАНИЯ  (основной  принцип, на котором базируется оценка по доходу)	Ценообразующие  факторы
	Характеристика  дохода
	Характеристика  капитала
	Коэффициенты
ЗАМЕЩЕНИЯ	Выбор и анализ объектов-аналогов
	Анализ  альтернативных инвестиций
СПРОСА И  ПРЕДЛОЖЕНИЯ	Учёт и анализ факторов: полезность; дефицитность; конкурентоспособность; доступность рынка капитала; монопольный, государственный контроль, деловая активность; характеристики  населения
ПРЕДЕЛЬНОЙ  ПРОДУКТИВНОСТИ (баланса,  вклада)	Анализ объекта недвижимости: экономическое соответствие элементов недвижимости; её использование  и тип землепользования

 

 

     Основное  преимущество доходного подхода,  по сравнению с рыночным и затратным,  заключается  в  том, что  он большей  степени  отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и затратным подходами. Например ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов.     

Основным  недостатком доходного подхода  является то, что он в отличие  от других подходов к оценке основан  на прогнозных данных.     

В рамках доходного подхода возможно применение двух методов:

• прямой капитализации доходов;
• дисконтированных денежных потоков.

 

     В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учётом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.      

При использовании  методов  капитализации  доходов в  стоимость  недвижимости преобразуется  доход  за один временной  период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предлагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от предпродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.  
   Для оценки полных прав собственности и  прав арендатора в качестве потока доходов рассчитывается чистый операционный доход (ЧОД).     

Оценщик недвижимого имущества работает со следующими уровнями дохода:     

Потенциальный валовой доход (ПВД)     

Действительный  валовой доход (ДВД)     

Чистый  операционный доход (ЧОД)     

Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход который  можно получить от недвижимости, при 100%-ом её использовании без учёта всех потерь и расходов. Потенциальный валовой доход зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:      

ПВД= S x Ca      

Где S- площадь, сдаваемая в аренду, м2;     

Ca - арендная  ставка за 1м2    

Величина  арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.   

Рыночная  арендная ставка предполагает собой  ставку, преобладающую на рынке аналогичных  объектов недвижимости, то есть является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности, когда по существу недвижимостью владеет, распоряжается и пользуется сам владелец: каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду.     

Контрактная аренда ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно  проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключения.     

В соответствии с видами арендными  ставок арендные договора делятся на три большие группы:

• с фиксированной арендной ставкой (используется в условиях экономической стабильности);
• с переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течении срока договора производится, как правило, в условиях инфляции);
• с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

 

     Метод капитализации доходов целесообразно  использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных потоков.     

Действительный  валовой доход (ДВД) – это потенциальный  валовой доход за вычетом потерь от неполной загрузки объекта недвижимости, от недосбора платежей за аренду, с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:       

ДВД = ПВД – Па + ПД       

где Па – потери от недосбора арендных платежей;     

ПД  – прочие доходы.      

Потери  обычно выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и рассчитывают по ставке определяемой на рынке аналогичных объектов. Однако это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В случае её отсутствия для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, то есть существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течении которого единицы объекта недвижимости свободны), и на этой основе рассчитывается коэффициент недоиспользования (Кнд) объекта недвижимости: 

Кнд =	Дn x Tc
	Na

 

      

где Дn – доля единиц объекта недвижимости, по которым  в течение года перезаключаются  договора;     

Тс  – средний период, в течение  которого единица объекта недвижимости свободна;      

Na – число  арендованных периодов в году.      

Для расчёта предлагаемого действительного  валового дохода полученный коэффициент недоиспользования должен быть скорректирован с учётом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов:

• общеэкономические ситуации
• перспектив развития региона
• стадии цикла рынка недвижимости
• соотношение спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости.

 

     Оценщик делает поправку на потери при сборе  платежей, анализируя ретроспективную  информацию по конкретному объекту  с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе): 

Кn =	Па
	ПВД,

 

     где Кn – коэффициент потерь при сборе платежей.      

Чистый  операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом постоянных расходов (налоги на имущество, страховые платежи), вычитания операционных (эксплуатационных или переменных) расходов (за исключением амортизационных отчислений) и резервов (расходы на ремонт и реконструкцию, не включённые в операционные) за год:      

ЧОД = ДВД – ПР – ОР - Р      

где ПР – постоянные расходы;     

ОР  – операционные расходы;     

Р – резервы.     

Операционные  расходы – это расходы, необходимые  для обеспечения нормального  функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного  валового дохода.     

Состав  операционных расходов по структуре соответствует смете затрат на содержание объекта недвижимости:

• содержание и ремонт;
• коммунальные услуги (электричество, газ, топливо, вода, телефон, водопровод и канализация);
• заработная плата персонала;
• налоги на заработную плату;
• договорные услуги (противопожарная система, лифт);
• представительские расходы;
• реклама;
• командировочные расходы;
• автотранспорт и др.

 

     Эти цифры расходов представляют собой  контрольный список для оценщика и не являются фактическими издержками, то есть это своего рода прогноз  расходов. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации объекта, и не включаются ипотечные проценты и амортизационные отчисления.     

Полученный  чистый операционный доход пересчитывается  в текущую стоимость по одной  из процедур, выбор которой зависит от информации о рынке.     

 

 

 

 

 

Задача 5.

Рассчитать  стоимость земельного участка, если среднегодовой чистый доход от недвижимости в целом 2200 т.д.е. Стоимость зданий и сооружений 25 т.д.е. Коэффициент капитализации для зданий и сооружений 0,25, а для земли 0,20.

Решение: