Основные направления развития рынка недвижимости

для индивидуальных домов с участками - ограниченность типологии предлагаемых на продажу домов.

Развитие рынка жилья в России невозможно без развития жилищного строительства. Существует большое количество веских аргументов в пользу выбора жилищного строительства в качестве государственного приоритета. Поэтому на ближайший период реформ целесообразно выделить жилищное строительство в качестве ключевого направления развития экономики и признать решение жилищной проблемы общенациональной задачей номер один.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2 Рынок коммерческой недвижимости

Первой проблемой, с которой сталкивается бизнес после регистрации, а часто и перед ней, является сложность размещения рабочих площадей. Заоблачность цен на недвижимость не позволяет предпринимателям приобрести офис, здание или земельный участок в собственность. Заключение договоров купли-продажи коммерческой недвижимости сегодня - единичные случаи. Единственное, что остается хозяйственнику, - заключить с собственником договор аренды.

Но, по мнению специалистов различных консалтинговых компаний региональные рынки недвижимости в скором времени будут пользоваться спросом у инвесторов и девелоперов. И наиболее перспективным для вложений будет сегмент торговой недвижимости, который в настоящее время развивается опережающими темпами по сравнению с другими сегментами рынка. Объем российского рынка торговой недвижимости в 2009 году составил 200 млрд. долларов, при этом его рост по итогам года составил 30% в долларовом эквиваленте. Развитие рынка торговой недвижимости обусловлено развитием розничной торговли, ростом денежных доходов населения и объемов потребления. Кроме того, участники рынка почти не рассматривают сегмент офисной недвижимости, который в регионах представлен офисами класса С, в лучшем случае - класса В. Одни считают, что в регионах бизнес не считает необходимым тратиться на хороший офис, поскольку воспринимает его не как актив, способный повлиять на увеличение прибыли компании, а как пассив, расходы на который необходимо минимизировать. Другие участники рынка придерживаются мнения, что региональные рынки пока не созрели для высококлассной офисной недвижимости, а посему и вкладываться в этот сегмент в настоящее время особого смысла не имеет. В частности, построенный в Самаре бизнес-центр класса А не полностью востребован арендаторами, многие помещения пустуют. Это говорит о том, что строительство такого бизнес-центра было преждевременным.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3 Рынок земли       

 Российский рынок земли нуждается  в таком виде перспективного  бизнеса как ленд-девелопмент. Давайте рассмотрим более детально, что представляет собой ленд-девелопмент и может ли данный вид земельного бизнеса способствовать развитию земельного рынка в России. 

Ленд-девелопмент (англ. Land development) - высокорентабельный, очень доходный и привлекательный для инвестирования земельный бизнес. Это не просто покупка - продажа земельного участка, это целый процесс, включающий в себя во- первых – приобретение наиболее подходящего и привлекательного земельного участка, во вторых – необходимо тщательно разработать соответствующий всему проекту архитектурный план и общую концепцию. Так же необходимо провести организационные работы для налаживания необходимой и по возможности наиболее полной инфраструктуры. Нельзя забывать и про необходимость подведения всех коммуникаций, газа, воды, канализации, электричества, и т.п. А также конечный пункт этого бизнеса, который выступает заключительным аккордом, это продажа уже освоенного, облагороженного и развитого участка покупателю. 
        Инвестирование подобных проектов и денежные вложения в такой бизнес, как ленд-девелопмент получают все наибольшее распространение и становятся все привлекательнее. Ведь доходы от капитальных вложений в строящиеся поселки, состоящие из коттеджных домиков, составляют в среднем от 40% до 80%. Очень выгодно вкладывать деньги, и инвестировать капитал под строительство промышленных объектов. Очень быстро растущие сети торговых организаций тоже требуют благоустроенных участков, имеющих перспективу дальнейшего развития. Соответственно есть большой спрос на проекты, имеющие торговое направление, а также складское. Инвестиции в земли промышленного назначения и этот вид строительства так же приносят большие дивиденды своим владельцам. 
        В будущем влияние ленд-девелопмента на развитие и укрепление рынка земли в России, будет большим вследствие выгодности данного бизнеса. Существует очень большой, и все более увеличивающийся, спрос на земельные участки по всей России. По количеству предложений по приобретению участков годных к освоению лидирует Москва и Московская область. Сегодня благодаря тому, что Россия будет, принимать у себя зимнюю олимпиаду 2014 года огромным спросом пользуются земельные массивы города Сочи, его пригород и окрестности. Но и в регионах находящихся на периферии, вдали от огней столицы нашей державы земельный рынок не затихает и не спит.  
        Все большее влияние Ленд-девелопмента входит в процессы покупки и продажи землевладений. Чтобы удовлетворять постоянно растущие аппетиту бизнесменов работающих по схеме ленд-девелопмента в агентствах недвижимости даже создаются специализированные отделы, которые предлагают к продаже - приобретению или земельные массивы которые требуется облагородить и благоустроить, или уже готовые объекты к продаже. Так же встречаются предложения с частично выполненными работами, которые предлагаются с подрядом на выполнение последующего строительства или же без подряда. 
        Так что благодаря возникновению и дальнейшему развитию ленд-девелопмента имеется все более высокий рост темпов развития рынка земли в России. Роль ленд-девелопмента в развитии земельного рынка настолько высока, что даже был организован семинар по данной проблеме. Его организаторами выступили министерства соответствующего профиля, региональные ведомства соответствующего направления деятельности, при участии одного из информационных агентств. Участниками семинара так же были главы администраций субъектов Российской федерации, представители инвестиционных фирм, как российских, так и зарубежных, представители профессиональных ассоциаций, руководители банков, инвестиционно - строительных фирм.  
        На семинаре рассматривались и обсуждались очень важные вопросы, касающиеся развивающегося рынка земли, и новых тенденций в его развитии. Большое внимание было уделено основным направлениям в развитии ленд-девелопмента и перспективам его развития, а также исследовался механизм действия ленд-девелопмента в России. Особенно привлекли внимание участников семинара, таки вопросы, как актуальность проведения взаимных действий направленных на создание широкой инфраструктуры земельных площадок, между ведомствами и министерствами соответствующего профиля деятельности. 
        Ни у кого не вызывает сомнений, в возникновении ленд-девелопмента, как актуального вида бизнеса, кроются в растущих темпах российской экономики. Безусловно, в России ленд-девелопмент носит все больше инвестиционный характер. Но в связи со все более разрастающимся рынком земли, и ленд-девелопмент переняв механизмы и опыт реализации проектов из западных стран, будет иметь все больше новых форм, позволяющих получить наиболее выгодную реализацию проектов. А соответственно, расширяя рынок земли в России.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

    Основные направления развития рынка недвижимости.

 

Формирование инфраструктуры рынка недвижимости обеспечивается совокупными усилиями институциональных и неинституциональных участников рынка. Условно можно выделить четыре направления деятельности участников рынка по формированию и развитию его инфраструктуры.

1.Социальное направление включает  в себя:

А) развитие законодательной и нормативной базы рынка;

Б) создание системы общественного контроля за соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.

2. Методологическое (макрорыночное) направление  включает в себя:

А) создание системы мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости,

Б) создание специализированных государственных, общественных и коммерческих институтов управления развитием РН:

3. Инженерно-технологическое направление  включает в себя:

А) Формирование эталонных технологий профессиональной деятельности на РН при проведении операций всех категорий

Б) Разработка и внедрение стандартов описания объектов недвижимости

В) Создание единого информационного пространства рынка недвижимости

Г) Формирование и законодательное закрепление эталонных требований к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на РН и разработка нормативных, инструктивных и регистрационных документов, регламентирующих операции на РН (органы государственной власти и управления, регулирующие РН, при инициативном участии и контроле общественных объединений профессионалов, специализированных исследовательских организаций)

Д) Организация банков данных эталонных (модельных) технологий деятельности на РН, модельных пилотных проектов по их отработке и механизмов их тиражирования среди профессионалов РН (общественные профессиональные объединения, некоммерческие и коммерческие исследовательские организации).

4.Психолого-поведенческое (транзакционное) направление включает в себя: создание и внедрение профессиональных  норм и стандартов взаимоотношений  участников рынка.

Каждое из приведенных направлений имеет свои ограничения, снижающие эффективность деятельности по созданию и развитию цивилизованного рынка недвижимости.

Ограничения социального подхода состоят в том, что в целом правильная нацеленность на интересы населения может иногда привести к экономической несостоятельности выработанных рекомендаций, которые вырождаются в популизм и наносят вред тому же населению. Так, установление систем дотирования эксплуатации жилья для всех без разбора категорий проживающих приводит в результате к катастрофическому состоянию инженерную инфраструктуру городов и саму жилую недвижимость. Декларирование жилищных льгот очередникам (афганцам, чернобыльцам, северянам и т.д.) без формирования источников финансирования обещанных благ обездоливает самую неимущую часть населения, создает социальную напряженность.

Ограничения методологического (макрорыночного) подхода состоят в том, что он не позволяет в должной мере отследить глубинные закономерности осуществления конкретных процессов создания, развития и оборота объектов недвижимости. В итоге вполне реальна ситуация возникновения во вновь организованной рыночной среде паразитической деятельности, подавляющей изначально запланированные формы экономического оборота (или - ситуация невозникновения той деятельности, для которой среда создавалась). Так, реализация программы приватизации в сфере промышленного производства, нацеленной на воссоздание частной собственности, при нерешенности ряда задач инженерного подхода (в том числе создания экономических, рыночных механизмов и систем эффективного управления собственностью) привела к формированию прослойки “промышленных рантье”, посредников, паразитирующих на остатках основных фондов предприятий и не заинтересованных что-либо производить.

Ограничения инженерно-технологического подхода состоят в том, что вынужденное использование в новых моделях производственных и коммерческих процессов на РН устаревших, привычных звеньев резко ухудшает итоговое качество модели.

Происходит это потому, что тесные социальные взаимосвязи “инженеров”-реформаторов в профессиональной среде не позволяют им безболезненно отторгать устаревшие участки деятельности. Кроме того, отсутствует влияние “инженеров” на деятельность непроизводственных элементов РН, участвующих в становлении РН (органы государственной власти и управления, общественные и политические организации и т.д.), но напрямую не связанных с конкретным производством на РН.

Ограничения психолого-поведенческого (транзакционного) подхода состоят в том, что попытки отработки и внедрения эффективных поведенческих моделей поведения профессионалов РН при операциях всех категорий, обучение и повышение их квалификации в области взаимодействия друг с другом, с чиновниками, клиентами не дают должного эффекта в условиях нестабильного и развивающегося законодательства, реформирующейся структуры органов государственного управления и регулирования РН. Так, фундаментальный прорыв на РН в виде создания единой системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на первых порах привел к неразберихе в распределении прав и обязанностей госорганов, задержке в сроках регистрации сделок, увеличению затрат времени и средств риэлторов и клиентов, т.е. к увеличению издержек транзакций.

Отсюда следует, что только комплексный, системный подход к формированию законодательной и нормативной базы, созданию инфраструктуры РН, отработке и внедрению профессиональных технологий и стандартов деятельности может синхронизировать процессы реформирования рынка и обеспечить их наивысшую эффективность.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Проблемы развития рынка недвижимости в России.

 

 

В связи с особенностями предмета торгов на рынке недвижимости, самому рынку присущи целый ряд особенностей и, прежде всего, это индивидуальность ценообразования. Эксперты рынка выделяют определённые категории недвижимости, в соответствии с её ценовыми и качественными характеристиками. Однако, подобную классификацию можно назвать условной, так как сложно найти несколько зданий, либо земельных участков, в точности похожих друг на друга по ряду базовых характеристик.

Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона. Кроме того, рынок отличается обилием рисков для продавцов, покупателей и арендаторов. В связи с тем, что чаще всего владельцам недвижимости нелегко продать или сдать в аренду свою собственность (исключая сегменты рынка, где спрос значительно превышает предложение), рынок недвижимости является неликвидным.

Помимо всего вышесказанного, существует и другая проблема. Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достоверную информацию о сделках трудно, в отличие, например, от рынка ценных бумаг, где она доступна в любой момент. Основным инструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколько сегментов. Критерием для этого может служить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целый комплекс признаков.

Во всём мире рынок недвижимости, наравне с товарным рынком возник довольно давно. Однако, в России, после революции 1917 года он фактически прекратил своё существование, возникнув вновь только после распада СССР и законодательного закрепления отношений собственности. На данном этапе развития рынок недвижимости в России находится на стадии развития и характеризуется экспертами как “дикий”. Причины состоят в несовершенстве законодательной базы, отсутствию универсальных проработанных критериев оценки недвижимости, несоответствие качества недвижимости её стоимости, а также превалирование совокупного спроса над предложением. В частности, крупные города, такие как Москва и Санкт-Петербург испытывают острый недостаток жилой недвижимости, торговых, офисных и производственных площадей, а также предназначенных для их строительства земельных участков с развитой инфраструктурой. Недостаточно эффективными являются механизмы кредитования, в частности программа ипотечного кредитования, которая за время своего существования не достигла существенных результатов а также ряд других проблем.