Определение стоимости объекта недвижимости

* Сделка между партнерами по  бизнесу.

** Приобретение соседнего участка  для расширения существующего.

        Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки. Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент. Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

        При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику – элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа – элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

        Вторая группа – элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

          Таблица 3.1.2- Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости

Элементы сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи объекта, р.		1650	4500	6020	4200	4375	2025
Размер, м2	562,5	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Цена единицы сравнения, р./м2		1,65	0,9	1,4	1,5	1,25	1,35
Оцениваемые права собственности:	Частная	Частная	сервитут	госуд	сервитут	госуд	частная
– процент отличия		-	+12	+10	+12	+10	-
– корректировка,  р.		-	0,108	0,14	0,18	0,125	-
– скорректированная  цена, р.		1,65	1,008	1,54	1,68	1,375	1,35
Условия финансирования:	срочная	типич	кредит	типич	типич	типич	кредит
– процент отличия		0%	-15%	0%	0%	0%	-15%
– корректировка, р.		-	-0,152	-	-	-	-0,202
– скорректированная  цена, р.		1,65	0,856	1,54	1,68	1,375	1,148
Условия продажи:	ср.прод.	ср.прод	ср.прод	типич	особые*	типич	особые**
– процент отличия		+10%	+10%	+0%	+8%	+0%	-7%
– корректировка,  р.		1,165	0,0856		0,1344		0,0803
– скорректированная  цена, р.		1,815	0,9416	1,54	1,8	1,37	1,067
Дата продажи:	наст.вр.	3 мес.	9 мес.	наст. время	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад
– процент отличия		2%	8%	0%	4%	2%	4%
– корректировка,  р.		0,0363	0,0754	-	0,0726	0,0775	0,04268
– скорректированная  цена, р.		1,8519	1,0178	1,54	1,8869	1,4025	1,1098
Местоположение:	Центр.	Цен	Отд	с/о	цен	отд	с/о
– процент отличия		-	30%	20%	-	30%	20%
– корректировка, р.		-	0,30534	0,308	-	0,42075	0,22196
– скорректированная  цена, р.		1,8519	1,32314	1,848	1,8869	1,82325	1,33176
Асфальтобетонное покрытие:	До 30%	До 10%	До 30%	До 50%	До 30%	До 50%	До 10%
– процент отличия		2%	-	-3%	-	-3%	2%
– корректировка,  р.		0,037038	-	-0,05544	-	-0,05469	0,0266352
– скорректированная  цена, р.		1,888938	1,32314	1,79256	1,8869	1,76856	1,3583952
Несущая способность  грунтов:	Выс.	Низ	Выс	Сред	сред	низ	Выс
– процент отличия		-7	-	-4	-4	-7	-
– корректировка,  р.		-0,13222566	-	-0,0717024	- 0,075476	-0,1237992
– скорректированная  цена, р.		1,75671234	1,32314	1,7208576	1,811424	1,6447608	1,3583952

 

Для согласования широко используется различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно  принять в результате анализа  четырех показателей:

   1) Ср.ариф=1,75671+1,32314+1,72085+1,81142+1,64476+1,35839/6=1,602545

   2) Модального значения. Мода – наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее часто встречающиеся вместе значения.Мода=1,358

   3) медианного значения. Медиана – середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя – при четном количестве значений 1,0725à1,0837à1,4938à1,5082à1,5427à1,5556

  4) скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект.

 

    6) Стоимость.зем.уч=1376*4785=6584160 руб. (стоимость земельного участка)

   

 

 Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных:

• наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12 %, по причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10 % меньше частных;
• кредиты предоставляются под 15 %;
• условия срочной продажи изменяют цену на 10 %, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7 %;
• за 3 мес. цены на рынке возросли на 2 %, за 6 мес. – на 4 %, за 9 мес. –  на 8 %;
• разница в ценах по районам: цен. и с/о – 20 %, с/о и отд. – 10 %, цен. и отд. – 30 %;
• разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10 % участка по сравнению с площадью до 30 % составляет 2 %, до 30 % по сравнению с площадью до 50 % – 3 %, до 10 % по сравнению с площадью до 50 % – 5 %;
• разница в ценах между низк. и сред. несущей способностью грунтов – 3 %, сред. и выс. – 4 %, низк. и выс. – 7 %.

        Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование – это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.        Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

1. среднего арифметического значения скорректированных цен;
2. модального значения. Мода – наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие часто встречающиеся  вместе значения;
3. медианного значения. Медиана – середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя – при четном количестве значений;
4. скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.

 

Стоимость земельного участка в  итоге принимается как среднее  арифметическое между значениями приведенных  выше показателей.

Следующий этап затратного подхода – расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого.   

Один из методов оценки стоимости  нового строительства – метод  укрупненных обобщенных показателей  стоимости на единицу сравнения.

В качестве единицы сравнения в данной работе принимается 1 м². Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1 м² необходимо выполнить по форме табл. 3.1.3

При расчете стоимости нового строительства  необходимо учесть следующую информацию:

• заработная плата составляет 35 % от стоимости материалов;
• накладные расходы – 25 % от прямых затрат;
• прибыль подрядчика – 12 % от суммы прямых и накладных затрат;
• оплата услуг проектно-сметных организаций – 5 % от прямых затрат;
• маркетинговые, рекламные, страховые расходы – 6 % от цены подрядчика;
• затраты на покупку энергетических мощностей – 10 % от цены подрядчика;
• налоги (НДС) – 18 % от суммы всех предыдущих затрат;
• прибыль инвестора – 30 % от понесенных расходов.

Расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания. Один из методов оценки стоимости нового строительства – метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения.

                Таблица 3.1.3 - Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания, тыс. р./м²

№	Наименование	Затраты, тыс. р. на  1 м2, по типам зданий
		Общепит
1	Прямые затраты
1.1	СМР:
	– материалы	3,40
	– заработная плата	1,19
	– эксплуатационные расходы	0,40
	– прочие	0,20
	Итого прямые затраты	5,19
1.2	Накладные расходы	1,29
1.3	Прибыль подрядчика	0,78
	Итого цена подрядчика	7,26
2	Косвенные затраты:
	– оплата услуг проектно-сметных  организаций	0,259
	– маркетинговые,  рекламные, страховые расходы	0,44
	– затраты на покупку  энергетических мощностей	0,726
	– налоги	1,43
	Итого затраты инвестора	10,13
3	Прибыль инвестора	3,03
	Итого укрупненный обобщенный показатель стоимости	13,16

 

Произведя расчеты, я получил величину укрупненного обобщенного показателя стоимости равную:

Снс = УП*Say=562,2*13,16=7398,55 руб.

Следующим этапом затратного подхода  является оценка износа. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости. Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

 

                       Таблица 3.1.4.- Расчет физического износа здания

№	Конструктивные элементы здания	Удельный вес по типам  зданий, %		Количественная оценка износа	Износ конструктивного элемента, %	Итого износ, %
		пр-во*	адм.**
1	Фундаменты	10	4	Ширина трещин до 1,7 мм	15	1,5
2	Стены	34	23	Трещины в кладе шириной 2,5 мм	25	8,5
3	Перекрытия	16	18	-	25	4
4	Кровля	7	12	-	25	1,75
5	Полы	10	7	-	25	2,5
6	Проемы	8	10	-	25	2
7	Отделочные  Работы	3	8	-	25	0,75
8	Инженерное оборудование	10	16	-	25	2,5
9	Прочие работы	2	2	-	25	0,5
	Итого	100	100	-		24

 

           Функциональный износ- является следствием появления новых технологий. (неудачная планировка квартиры, несовременная инфраструктура).

 Моё здание находиться в средне отдаленном районе, здание не в идеальном состоянии, но с второстепенной транспортной доступностью.    

Вид здания с наружи, потрясает своей уникальностью, несмотря на немного потрепанные от возраста стены. Внутри, все оборудовано по последнему слову техники, но из-за постоянного потока людей, состояние полов удовлетворительное. И поэтому функциональный износ моего здания составляет 3%.

Внешний износ – это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды под воздействием экономических, политических и других факторов. Причинами внешнего износа могут являться: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования. 

Моё здание находиться в благополучном районе с второстепенной транспортной доступностью. Транспортные потоки находятся неподалеку от самого здания. Рядом со зданием расположены банки, автостоянки, клубы и бары. И поэтому внешний износ здания составляет 5%.

         При определении общей величины накопленного износа, методом разбивки используется формула:

           И_Н = 1 – (1 – И_ФИЗ/100) х (1 – И_ФУНК/100) х (1 – И_ВН/100)    

где И_ФИЗ – физический износ здания, %;

И_ФУНК – функциональный износ здания, %;

И_ВН – внешний износ здания, %.

ИН=1-(1-24/100)*(1-3/100)*(1-5/100)=0,22

Для оценки стоимостного значения накопленного износа полученный процент умножим на стоимость нового строительства здания:

        Ин=11962,5 *0,72=8613 руб.

Таким образом, используя формулу 1, находим стоимость объекта недвижимости, определенную в рамках затратного подхода:

Сзп=Сз+Снс-Ин=6584160+11962,5-8613=6587509,5 руб

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.2. Использование сравнительного  подхода

 

Сравнительный подход основан на определении  стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

Одним из методов данного подхода  является метод прямого сравнения  продаж, который в данной курсовой работе использовался для оценки стоимости земельного участка. Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же.                               

 

          Таблица  3.2.1 - Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости

 

Объекты сравнения	Площадь, м2	Местоположение	Состояние	Транспортная доступность	Стоимость оборудования, тыс. р.	Цена продажи, тыс. р.	ЦКХ, тыс. р.		Поправки в долях			Скорректированная цена, тыс. р.
							Оборудование	Площадь	по местоположению	по состоянию	по транспортной доступности
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
Объект оценки	562,5	цен	уд	втр	0	-
А1	646,87	с/о	хор	гл	225	7987,5	7762,5	6750	1,10
А2	421,87	с/о	уд	Гл	-	4653,75	4653,75	6205,07	1,10
А3	1012,5	с/о	хор	втр.	218,75	11538,75	11320	6288,8	1,10
А4	365,62	отд	хор	втр.	200	3785	3585	5515,46	1,25
А5	787,5	отд	уд	гл.	-	7148,75	7148,75	5106,25	1,25
А6	731,25	отд	хор	гл.	228,75	7737,5	7508,75	5775,96	1,25
А7	1125	цен	хор	гл.	-	14936,25	14936,25	7468,1	1
А8	281,25	цен	уд	гл.	215	3618,75	3403,75	6807,5	1
А9	506,25	цен	хор	втр.	237,5	6671,25	6433,75	7148,61	1