Оценка земельных участков

  Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков при условии наличия информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения.

   Метод предполагает  следующую последовательность действий:

1. Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости методом сравнения продаж;
2. Расчет стоимости замещения или воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
3. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости замещения или воспроизводства улучшений земельного участка.

   Метод распределения применяется для оценки застроенных земельных участков при условии наличия информации о ценах сделок или предложений с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. Кроме того, необходима рыночная информация о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта.

   Метод предполагает  следующую последовательность действий:

1. Определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами – аналогами;
2. Определение по каждому элементу сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

     3.  Определение  по каждому из элементов сравнения  корректировок цен                                                                       аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый участок;

4.  Корректировка по  каждому из элементов сравнения  цен каждого аналога, сглаживающая  их отличия от единого объекта  недвижимости, включающего в себя оцениваемый объект;

5.  Расчет рыночной  стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый  земельный участок, путем обоснованного  обобщения скорректированных цен  аналогов;

6. Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

    Метод капитализации земельной ренты применяется для застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода- возможность получения земельной ренты от оцениваемого участка.

   Алгоритм действий:

1. Расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
2. Определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
3. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

  Способы определения  коэффициента капитализации:

- деление величины  земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену из продажи;

-увеличение безрисковой  ставки на величину премии  за риск, связанный с инвестированием  капитала в оцениваемый земельный  участок.

  Метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого участка улучшениями, приносящими доход.

   Метод предполагает  следующую последовательность действий:

1. Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений;
2. Расчет чистого дохода от единого объекта недвижимости;
3. Расчет чистого дохода от улучшений путем умножения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на коэффициент капитализации для улучшений, который определяется как ставки дохода и коэффициента возмещения (возврата) капитала;
4. Расчет величины земельной ренты как разности от чистого дохода от единого объекта недвижимости и чистого дохода улучшений;
5. Расчет рыночной стоимости земли путем капитализации земельной ренты.

  Метод предполагаемого использования основан на принципе остаточной продуктивности земли и может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития. Данный метод часто используется в отношении неосвоенных участков земли.

    Алгоритм действий:

1. Анализ наиболее эффективного варианта застройки и доходного использования застроенного земельного участка;
2. Составление сметы, обоснование сроков и графика строительства выбранного варианта застройки земельного участка;
3. Прогнозирование доходов от использования застроенного земельного участка;
4. Оценка стоимости земельного участка путем дисконтирования всех денежных потоков, связанных с реализацией проекта наиболее эффективного использования земельного участка.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Земля выступает основой  жизни и деятельности человеческого общества. Она является сложным и специфическим объектом оценки, что обусловлено особенностями земли, такими как неподвижность, уникальность, многофункциональность, ограниченность предложения, а также необходимостью учета при оценке многих других факторов. В России земля - один из наиболее сложных объектов оценки в составе недвижимости, также и из-за низкой степени развития земельного рынка и неразработанности земельного законодательства.

Теоретическим фундаментом  процесса оценки служит система оценочных принципов, на которых основывается расчет стоимости земельного участка. Принципы оценки земельных участков формируют исходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости земли. Использование тех или иных принципов оценки зависит от конкретной ситуации, складывающейся на момент оценки. Принципы оценки земельных участков тесно взаимосвязаны и в зависимости от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль. Они представляют собой теоретическую основу оценки стоимости земельных участков, на которых базируются три фундаментальных подхода к оценке - доходный, сравнительный и затратный.

В стратегии рыночных преобразований, происходящих на всей территории России, институт оценки земли  должен занять одно из важнейших мест. Обоснование научных принципов и практических методов оценки рыночной и кадастровой стоимости необходимо для эффективного развития отношений по использованию земли:

как основы жизни, деятельности и благосостояния народов России;

как важнейшего природного ресурса, необходимого для развития всех отраслей народного хозяйства;

как пространственного  базиса под городскую застройку;

как кладовой месторождений;

как объекта налогообложения.

 

В данном реферате были рассмотрены различные подходы, используемые для решения проблем, с которыми приходится сталкиваться оценщикам, риэлторам и аналитикам рынка недвижимости при оценке земельных участков. Эти проблемы могут возникнуть при различных ситуациях, например, когда земля ожидает своего эффективного собственника, арендатор ищет определенный земельный участок, инвестор хочет создать необходимое ему сочетание земли и строений или когда покупатель подбирает землю, обладающую значительным потенциалом увеличения стоимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

 

 

1. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. / Конспект лекций. / Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

 

2. Оценка недвижимости: Учеб. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002. - 496 с.

 

3. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. / Н.А. Щербакова. - Р-н/Д.: Феникс, 2002. - 320 с.

 

4. Оценка недвижимости: Учеб. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002. - 496 с.