Оценка недвижимости

Теоретически, коэффициент  поглощения является сложной функцией многих факторов. В первом приближении он может определяться как отношение площади оцениваемого объекта к общей площади (включая площадь объекта) конкурентного предложения на момент его вывода на рынок. Такой подход, как минимум, должен присутствовать в каждом исследовании рынка, претендующем на состоятельность.

Следует заметить, что  при определении коэффициента поглощения важнейшими условиями являются детальное  сегментирование спроса и конкурентного  предложения. При этом не следует упускать из виду длительность начатых в реализации конкурирующих проектов, объём и длительность проектов, подготавливаемых к реализации. Первым признаком несостоятельного исследования здесь является использование каких-либо «средних» данных.

Потери за счет общепринятых на рынке скидок и льгот арендаторам также являются фактором, который не должен быть упущены из виду при прогнозировании потенциального валового дохода.

Прочие доходы, хотя и  представляют из себя, как правило, небольшую составляющую доходной части, все же должны быть спрогнозированы с учётом вероятных предпочтений потенциальных потребителей в свете их представлений о стиле жизни, уровне сервиса и расходов на душу населения для получения этого уровня, и т.д.

Постоянные и переменные расходы традиционно считаются более определенными при прогнозировании. Однако такая постановка вопроса для условий России справедлива лишь частично. Например, налоги на недвижимость (сегодня это налоги на имущество, налоги на землю) и арендная плата за землю ввиду законодательной неурегулированности могут преподнести потенциальному инвестору неожиданные «сюрпризы» в будущем. Поэтому состоятельное исследование рынка должно включать вариантное прогнозирование указанных позиций.

Аналогичная ситуация наблюдается  и с большей частью переменных расходов. Анализ рынка коммунальных услуг, большинство из которых предоставляются естественными монополиями, нестабильная тарифная политика требуют количественного обоснования принимаемых в расчёт показателей. При этом важным является использование рыночной информации о расходах ресурсов, полученной на основе показаний контрольно-измерительной аппаратуры. При отсутствии рыночных аналогов по потреблению ресурсов, более предпочтительным является их расчёт по нормативам, а не использование счетов, выставляемых поставщиками коммунальных ресурсов.

 

.

 

 

Глава 2. Оценка недвижимости

 

1. Необходимость оценки недвижимости

 

Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться  недвижимым имуществом, этим новым  ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

На первом этапе приватизации, при создании совместных предприятий  такие оценки или вообще не делали, или делались просто на глазок. Сам  инвестор определял цену. Когда же это касалось серьезных объектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые в большинстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную рыночную стоимость наших активов.

Оценка необходима и  при вторичной эмиссии акций  приватизированных предприятий, стремящихся  увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и её коммерческого  использования должен опираться  на строгий экономический расчёт, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка - это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.

Рыночная стоимость  означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже  объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии  всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.

Такими условиями являются:

1. Покупатель и продавец  действуют на основе типичных, стандартных мотивов. Ни для  одной из сторон сделка не  является вынужденной. 

2. Обе стороны обладают  всей полнотой информации для  принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов.

3. Объект выставлен  на открытом рынке достаточное  время, и для совершения сделки  выбран оптимальный момент.

4. Оплата производится  в денежной форме или согласованы  финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными.

5. Цена сделки отражает  обычные условия и не содержит  скидок, уступок или специального  кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой. 

6. Объект пользуется  обычным спросом и обладает  признаваемой на рынке полезностью. 

7. Объект достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок.

8. Объект наделен свойствами  отчуждаемости и способен передаваться  из рук в руки.

На стоимость недвижимости влияют различные факторы, которые  постоянно меняются, поэтому оценка недвижимости достоверна только на определённый период времени.

Рыночная стоимость  недвижимости обычно рассматривается  как отражение будущих экономических  условий, и это основано на изменчивом состоянии рынка недвижимости во времени. Внезапные изменения в бизнесе и рынке недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объекта недвижимости.

 

2.2. Методы оценки рыночной стоимости недвижимости

 

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости:

1.метод сравнения 

2.затратный метод 

3.метод капитализации  доходов. 

Метод сравнительного анализа продаж (САП). Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Метод САП также может  называться подходом прямого сравнительного анализа продаж, методом сравнительных продаж, рыночным методом рыночной информации.

Последовательность применения метода САП следующая.

1.Выделяются недавние  продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации являются: собственное досье оценщика, Интернет, электронная база данных, риэлтерские фирмы, досье брокеров по недвижимости, архивы кредитных учреждений (ипотечные банки), страховые компании, строительно-инвестиционные компании, территориальные управления по несостоятельности и банкротству, территориальные управления Госкомимущества и др.

2.Проверка информации  о сделках: подтверждение сделки  одним из основных участников (покупателем или продавцом) или  агентом риэлтерской компании; выявление условий продажи.

3.Корректировка стоимости  сопоставимых объектов.

Корректировка может  производится в трёх основных формах : в денежном выражении, процентах, общей  группировке.

Важным моментом при  использовании метода САП является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. Не допускается арифметическое усреднение полученных данных. Принятой процедурой является изучение каждого результата и вынесение суждения о мере его сопоставимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе итога согласования.

В качестве единиц сравнения  принимают измерители, традиционно  сложившиеся на местном рынке. Для  оценки одного и того же объекта  могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

При проведении сравнительного анализа для участков земли в  качестве единицы сравнения применяются:

•цена за единицу площади;

•цена за единицу длины  вдоль магистрали;

Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценивание) оцениваемых улучшений со времени эксплуатации под воздействием различных факторов. Расчет стоимости земельного участка должен производиться с учетом принципа «наилучшего и наиболее эффективного использования». В основу затратного подхода положен принцип «замещения», согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости в применяемый период времени. Рассматриваемый подход в оценке недвижимости обычно приводит к объективным результатам при условии достаточно точной оценки затрат на строительство идентичного объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта. Технология применения затратного подхода включает в себя следующие этапы:

1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания.

2. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора).

3. Расчет выявленных видов износа.

4. Оценка рыночной стоимости земельного участка.

5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Необходимо помнить  также и о том, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не показывает рыночную стоимость, поскольку существуют различия в терминах «затраты» и «стоимость». Понесенные инвесторами затраты не всегда создадут рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов и напротив – затратам. Прежде всего, это касается объектов недвижимости, целью владения которой является получение дохода.

Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта  делается оценщиком после тщательного  сравнительного анализа результатов  по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые расценят оценщиком как наиболее логичные и приемлемые в каждом конкретном случае. Исходя из вышесказанного, можно определить следующие ситуации, где для применения затратного подхода имеются предпочтительные, а порой и единственные основания:

1. Оценка новых или недавно построенных объектов.

2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

3. Технико-экономическое обоснование нового строительства.

4. Оценка объектов незавершенного строительства.

5. Оценка в целях владения объектов налогообложения (здание, земельный участок).

6. Оценка в целях страхования.

7. Переоценка основных фондов предприятий.

8. Недостаток информации для применения других подходов к оценке.

Метод капитализации  доходов.  Данный метод заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта с помощью коэффициента капитализации:

V = I / R

где V— стоимость;

I— периодический доход; 

R— коэффициент капитализации.

Данная формула применяется  ниже по данному разделу.

Метод прямой капитализации  применяется в тех случаях, когда:

имеется достаточное  количество данных для оценки дохода,

доход с недвижимости является стабильным или, по крайней  мере, ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста умеренны. Это касается, например, объектов с четко определенной арендной платой на многие годы вперед.

В силу того, что текущая  стоимость будущих доходов очень чувствительна к изменениям коэффициента капитализации, для его использования необходимы четкие рыночные указания о его величине.