Оценка недвижимости затратным подходом

 

 

 

 

 

Реферат на тему

«Оценка недвижимости затратным  подходом»

 

 

 

 

Швец Александр

 

 

 

 

С переходом экономики  на рыночные отношения стал развиваться  и рынок недвижимости как составная  и существенная часть общего рынка.

На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в  качестве важнейшего экономического ресурса  и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость – важнейшая из составных частей национального богатства всех стран  мира. Как бы ни был высок уровень  индустриального и интеллектуального  развития страны, земля везде составляет весомую часть национального  богатства, и в целом на долю недвижимого  имущества приходиться более 50 % мирового богатства.

Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге – для развития экономики.

В настоящее время, когда  появилась нормативная база купли  и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает необходимость  определения стоимости предприятий  и объектов недвижимости (в том  числе земельных участков), при  купле и продаже имущества, получение  кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении  доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании  прав наследования и судебного приговора. Сегодня рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.

В настоящий момент применение инструментария оценки недвижимости в  повседневной деятельности предприятия  становится осознанной необходимостью.

Оценка недвижимости используется при принятии таких стратегически  важных для предприятия задач, как  формирование имущественного комплекса  предприятия; управление капитализацией компании; формирование кредитной истории  предприятия; формирование новых продуктовых  направлений.

Кроме того, механизмы оценки недвижимости активно используются в текущей деятельности предприятия: для организации коммерческого  использования имущественного комплекса  предприятия; работы по кредитным программам; формирования оптимальной налоговой  политики предприятия; организации  системы бухгалтерского, налогового и управленческого учета.

В своей курсовой работе я поставила цель проанализировать структуру затратного метода, рассмотреть  механизм оценки недвижимости.

Достижение настоящей  цели возможно путем комплексного анализа  затратного метода оценки недвижимости, периодичного материала, статей и аналитического материала на данную тему.

1. Оценка недвижимости: теоретический аспект Сущность  недвижимости Существует множество определение сущности недвижимости, но все они близки по содержанию и отличаются только по незначительным нюансам. Остановимся на сущности некоторых из них. В учебнике русского гражданского права (1914г.) написано: «Под именем недвижимость понимается прежде всего часть земельной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть прервана без нарушения вида и назначения вещи». Недвижимость – это «земля как физический объект и все то, что с ней прочно связано (находиться на ней)» (Харррисон Г. «Оценка недвижимости», 1994). Недвижимость (zealty, zeal estate) – недвижимое имущество – участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), зданиями и сооружениями.

Согласно терминологии, принятой в практике США, недвижимостью является «Земля сама по себе, пространство над  поверхностью земли и пространство под землей». Недвижимость также  включает в себя объекты, прочно связанные  с землей.

Как видим, ни годы, ни расстояния не внесли в понятие «недвижимости» существенных изменений, что свидетельствует  о фундаментальности и в хорошем  смысле консервативности сферы недвижимости и отношений, складывающихся по поводу недвижимости, имущества.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:

Земельные участки;

Участки недр;

Обособленные водные объекты  и все, что связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимости относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты.

Традиционно недвижимость делится  на 3 группы: жилищный фонд, нежилой  фонд, земля. Каждая из этих групп развивается  самостоятельно, имеет собственную  законодательную и нормативную  базу.

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые  дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения и  другие строения, пригодные для проживания. [3]

К нежилому фонду относятся  здания, сооружения и другие объекты  или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. [3]

Нежилые помещения подразделяются по функциональному назначению на: офисные, торговые, складские, производственные.

Недвижимость – товар  особого рода, это наиболее фундаментальный, долговечный товар, удовлетворяющий  сложную потребность потребителя.[3]

Недвижимость как товар  имеет следующие особенности: фундаментальность, уникальность и неповторимость, стационарность, длительность создания и долговечность, удовлетворение сложных потребностей потребителя и др.

Рынок недвижимости (market) – совокупность сделок с недвижимостью, потока информации, касающейся таких сделок, а также операций по развитию управления и финансированию недвижимости в условиях господства рыночных отношений.

Отличительными чертами  недвижимости как товара и рынка  недвижимости являются:

Специфический характер оборота (через оборот прав на него);

Высокий уровень трансакционных издержек при сделках с ней;

Более низкая по сравнению  с другими товарами ликвидность;

Ограниченная возможность  саморегулирования рынка посредством  ценового механизма;

формирование цены происходит в результате взаимодействия ограниченного  количества продавцов и покупателей;

арена взаимодействия спроса и предложения – не национальная экономика в целом, а регионы (национальный рынок недвижимости – совокупность локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга).

На основе этих особенностей рынка недвижимости можно сформулировать его главную специфическую черту - менее современный рынок по сравнению  с другими секторами рыночной экономики.

По критериям, принятым в  экономической теории, рынок является совершенным, если на нем выполняются  следующие условия:

спрос и предложение близки к равновесию или могут быть легко приведены к равновесию посредством ценового механизма;

присутствие много независимых  друг от друга продавцов и покупателей;

покупатели и продавцы хорошо информированы о состоянии  и тенденциях рынка;

спрос и предложение эластичны по цене;

издержки сделок низки  по сравнению с ценой товара;

рынок доступен для вхождения  в него новых участников;

товары обладают высокой  ликвидностью.

В отличие от этого на рынке недвижимости:

спрос и предложение, как  правило, не сбалансированы и возможности  приведения их в равновесие посредством  цен ограничены;

присутствует ограниченное число покупателей и продавцов;

информация о рынке  не столь открыта, как например, на рынке ценных бумаг или потребительских  товаров;

издержки сделок (необходимость  проверки юридической чистоты объекта, затраты на регистрацию и т.п.) весьма высоки;

предложение и спрос менее  эластичны, чем на других рынках;

вхождение на рынок новых  участников затруднено;

для недвижимости как товара характерна низкая ликвидность.

Несовершенство рынка  недвижимости непосредственно влияет на специфику предпринимательской  деятельности в этом секторе рыночной экономики.

Совокупность потребительских  свойств объекта недвижимости и  параметров внешней по отношению  к нему среды определяет полезность объекта.

Развитие рынка недвижимости вряд ли возможно без ее оценки.

Общая характеристика оценки недвижимости

Оценка недвижимости –  операция по определению стоимости  объекта [5]. Величину стоимости объекта  необходимо знать для:

Осуществления купли-продажи  объекта;

Определения налогооблагаемой базы;

Решения вопросов ипотечного кредитования;

Аренды;

Страхования;

Переоценки основных производственных фондов предприятия;

Осуществления объективной  приватизации;

Привлечения иностранных  инвестиций и др.

Оценка одна из важнейших  функций маркетинга и системы  управления недвижимостью в целом. Чем ближе фактическое значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решения в области управления недвижимостью. Оценить недвижимость – значит определить рыночную стоимость объекта.

Рыночная стоимость недвижимости – наиболее вероятная цена, которая  может быть установлена на оцениваемый  объект недвижимости в

условиях конкуренции, когда продавец и покупатель свободны в своих действиях, имеют полную информацию об объекте, условиях сделки и ситуации на рынке. [5] На рыночную стоимость недвижимости влияют многие факторы, но в первую очередь спрос и предложение, качество недвижимого имущества и место его расположения. Известна первая заповедь инвестора: местоположения, местоположение и еще раз местоположения – вот что действительно важно.

В свою очередь на спрос  и предложение влияют следующие  факторы:

Уровень и динамика доходов  населения;

Дифференциация населения  по уровню доходов;

Состояние экономики страны и отдельных субъектов хозяйствования;

Доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности;

Уровень развития ипотечного кредитования;

Цены на рынке недвижимости;

Степень риска инвестиций в недвижимость;

Стоимость строительства;

Налоговый режим (уровень  реальных налоговых ставок для населения  и юридических лиц – налог  на имущество, на прибыль, земельный  налог и др.);

Условия окружающей среды (уровень  развития социальной инфраструктуры: обеспеченность транспортными сетями; экологическая обстановка) и др.

Взаимодействие отмеченных факторов в конечном итоге определяет состояние и динамику спроса и  предложения на рынке недвижимости, а следовательно, и рыночную стоимость объекта недвижимости.

Массовая  и индивидуальная оценка недвижимости

Различают индивидуальную и  массовую оценки недвижимости.

Индивидуальная оценка - оценка конкретного объекта недвижимости на конкретную дату. Рассмотрим, чем  отличается массовая оценка от индивидуальной, какое между ними сходство, и каковы области применения различных методик  оценки недвижимости.

В фундаментальном учебнике Международной Ассоциации налоговых  оценщиков “Организация оценки и  налогообложения недвижимости”  под общей редакцией Дж.К. Эккерта дается следующее определение:

Массовая оценка - это  систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных  процедур и статистического анализа.

Массовая оценка имеет  дело с оценкой большого количества объектов, которые, естественно, различаются  между собой, поэтому вынужденным  инструментом ее является применение стандартных методов к группам  и классам объектов, что требует  определенной работы по классификации  и стратификации объектов. Разработка стандартных методов и приемов  статистического анализа, описание правил их грамотного применения - это  предмет массовой оценки как специальной отрасли теории оценки и прикладного анализа.

1.2.2. Область применения  массовой оценки

Определение “массовая” относится  к оценке, а не к объектам. Оно  отмечает использование специальных  приемов и методов оценки, а  не массовый, типовой характер объектов, как считают многие российские специалисты-оценщики.