Автор работы: Пользователь скрыл имя, 03 Февраля 2014 в 16:27, курсовая работа
Целью данной курсовой работы является проведение оценки объекта недвижимости – двухкомнатной квартиры, а также расчет ее рыночной стоимости.
Введение……………………………………………………………………………...3
1. Общие сведения…………………………………………………………………..4
1.1. Основные факты и выводы……………………………………………………..4
1.2. Сертификат качества оценки…………………………………………………...4
1.3. Сделанные допущения и ограничивающие условия………………………….5
1.4. Цель оценки……………………………………………………………………...7
1.5. Процедура оценки………………………………………………………………8
2. Анализ объекта оценки и его окружения………………………………………..8
2.1. Природно-климатические особенности района……………….………………9
2.2. Анализ строительной сферы города Златоуста области в 2009 году………..9
2.3. Анализ рынка жилья г. Златоуста…………………………………………...10
2.4. Описание местоположения объекта оценки……….………………………...12
2.5. Описание объекта……………………………………………………………...12
3. Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного (рыночного) метода………………………………………………………………………………….....13
3.1. Подбор объектов-аналогов……………………………………………………14
3.2. Определение корректировок………………………………………………….16
4. Расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного метода………...…….18
4.1. Метод капитализации………………………………………………………….19
5. Расчет стоимости объекта оценки в рамках затратного метода……………...22
5.1. Определение стоимости земельного участка…………………………...........22
5.2. Расчет полной восстановительной стоимости (ПВС) объекта недвижимости……………………………………………………………………………23
5.3. Расчет величины накопленного износа………………………………………25
5.4. Расчет стоимости объекта оценки затратным методом………………..........26
6. Согласование результатов………………………………………………………27
Заключение………………………………………………………………………….29
Список литературы…………………………………………………………………30
Корректировка на площадь квартиры. У оцениваемой квартиры – площадь 50,6 кв. м. Все объекты-аналоги имеют площади по размерам соответствующие площади объекта оценки. Исходя из этого, корректировку на площадь квартиры принимаем равной 0.
Корректировка на этаж. Отобранный для расчета объект-аналог №1 расположен на первом этаже. Объекты-аналоги №2, №3, №4 и объект оценки расположены на средних этажах. По данным риэлторов стоимость одного квадратного метра двухкомнатной квартиры, расположенной на первом и последнем этаже, ниже на 3% стоимости одного квадратного метра аналогичной квартиры, расположенной на среднем этаже. Поэтому для аналога №1 принимается повышающаяся поправка равная 3%.
Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного метода приведен в Таблице 5.
Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного метода
Таблица 5.
Наименование |
Объект оценки |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
Местонахождение |
Квартал Молодежный, 35 |
40 лет Победы |
40 лет Победы |
40 лет Победы |
40 лет Победы |
Общая площадь, кв.м. |
50,6 |
51,0 |
55,0 |
52,0 |
52,0 |
Цена продажи, руб. |
820000,0 |
930000,0 |
950000,0 |
950000,0 | |
Цена продажи, руб./кв.м. |
16078,4 |
16909,1 |
18269,2 |
18269,2 | |
Корректировка, учитывающая рыночные условия, № |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 | |
Цена после корректировки, руб./кв.м. |
16078,4 |
16909,1 |
18269,2 |
18269,2 | |
Корректировка, учитывающая торг, % |
-4,0 |
-4,0 |
-4,0 |
-4,0 | |
Цена после корректировки, руб./кв.м. |
15435,3 |
16232,7 |
17538,5 |
17538,5 | |
Корректировка, учитывающая месторасположение объекта оценки, % |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 | |
Цена после корректировки, руб./кв.м. |
15435,3 |
16232,7 |
17538,5 |
17538,5 | |
Площадь квартиры |
50,6 |
51,0 |
55,0 |
52,0 |
52,0 |
Корректировка на площадь, % |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 | |
Цена после корректировки, руб./кв.м. |
15435,3 |
16232,7 |
17538,5 |
17538,5 | |
Этаж/этажность |
3/5п |
1/9п |
4/9п |
3/9п |
2/9п |
Корректировка на этаж, % |
3,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 | |
Цена после корректировки, руб./кв.м. |
15898,4 |
16232,7 |
17538,5 |
17538,5 | |
Корректировка, учитывающая наличие балкона, % |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 | |
Цена после корректировки, руб. |
15898,4 |
16232,7 |
17538,5 |
17538,5 | |
Корректировка, учитывающая техническое состояние объекта оценки, % |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 | |
Цена после корректировки, руб. |
15898,4 |
16232,7 |
17538,5 |
17538,5 | |
Веса |
0,25 |
0,25 |
0,25 |
0,25 | |
Стоимость объекта, руб./кв.м. |
16 802 |
||||
Стоимость объекта, руб. |
850 181 |
Таким образом, рыночная
стоимость двухкомнатной
4. Расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного метода
Подход к оценке по доходу основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.
При применении данного
подхода анализируется
Для оценки стоимости
доходной недвижимости применяют технику
капитализации и дисконтировани
Метод прямой капитализации
наиболее приемлем к объектам, приносящим
доход со стабильно предсказуемыми
суммами доходов и расходов. Метод
дисконтирования поступлений на
В качестве показателя, описывающего будущие доходы, выбирается чистый операционный доход. Это один из разновидностей денежного потока, который наилучшим образом описывает стоимость недвижимого имущества компаний, основной деятельностью которых является содержание застроенных объектов недвижимости и сдачи их в аренду.
4.1. Метод капитализации
Метод капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта. В качестве показателя, описывающего будущие доходы, был выбран чистый операционный доход.
Стоимость недвижимости рассчитывается по формуле:
V=NOI/Ro,
где:
V – текущая стоимость объекта недвижимости;
NOI – величина ожидаемого
чистого операционного
Ro – ставка капитализации.
Процедура расчетов имеет следующую последовательность:
- определение ожидаемого
дохода от всех источников
потенциального валового дохода
- определение возможных потерь от простоя (не до загруженности) помещений и потерь при сборе арендной платы для расчета действительного валового дохода;
- определение операционных расходов;
- определение чистого
операционного дохода путем
- определение ставки капитализации;
- расчет текущей стоимости объекта.
Ниже представлен краткий обзор прогнозов. Расходов, анализ коэффициента капитализации, а также других предположений, непосредственно связанных с доходным подходом.
Определение потенциального валового дохода. Потенциальный валовой доход – это доход, приносимый недвижимостью при полной загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду. Обычно доход от использования недвижимости определяется как годовой, стабильный доход от целиком сдаваемого в аренду объекта в обычных рыночных условиях.
В ходе анализа рынка недвижимости г. Златоуста (район ул. 40 лет Победы – квартал Молодежный) было выявлено, что стоимость аренды двухкомнатных квартир, подобных объекту оценки, находится в интервале 5 500 – 6 500 рублей, в зависимости от месторасположения, этажа и состояния квартиры. Для оцениваемого объекта примем стоимость аренды в размере 6 000 руб. в месяц.
Определение действительного валового дохода. Действительный валовой доход – это потенциальный валовой доход, уменьшенный на вакансии, не до получение платежей и прочие доходы. Величина недозагрузки равна одной месячной ставке арендной платы (6 000 рублей).
Определение операционных расходов. Операционные расходы – это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. Операционные расходы состоят из постоянных и переменных расходов.
Постоянные операционные расходы не зависят от коэффициента недозагрузки площадей и включают налоги на имущество.
Переменные операционные расходы – это периодические ежегодные расходы, величины которых зависят от величины коммунальных платежей.
Определение постоянных расходов. К постоянным расходам относится уплата налога на имущество в соответствии с действующим законодательством (для объекта оценки 300 руб.).
Определение переменных расходов. Коммунальные расходы по объектам аналогичного типа в расчетах примем равным 1 000 руб. в месяц из расчета, что в двухкомнатной квартире проживает два – три человека.
Определение ставки капитализации.
Ставка капитализации рассчитывается
как отношение чистого
Расчет ставки капитализации
Таблица 6.
Характеристики объекта и его аналогов |
Аналог №1 |
Аналог №2 |
Аналог №3 |
Аналог №4 |
ул. 40 лет Победы |
ул. 40 лет Победы |
ул. 40 лет Победы |
ул. 40 лет Победы | |
Арендная ставка, руб. |
6 000 |
6 500 |
6 500 |
6 500 |
Чистый операционный годовой доход, руб. |
46 719 |
51 504 |
51 504 |
51 504 |
Цена продажи, руб. |
820 000 |
930 000 |
950 000 |
950 000 |
Ставка капитализации, % |
5,70 |
5,42 |
5,42 |
5,42 |
Весовой коэффициент |
0,25 |
0,25 |
0,25 |
0,25 |
Итоговая ставка капитализации, % |
5,5 |
Величина ставки капитализации примем в дальнейших расчетах на уровне 5,5%. Исчисление чистого операционного дохода приведено в таблице 7.
Расчет чистого операционного дохода
Таблица 7.
Стоимость аренды объекта, руб./мес. |
6 000 |
Потенциальный валовой доход (PGI), руб. |
72 000 |
Эффективный валовой доход (EGI), руб. |
66 000 |
Эксплуатационные расходы, руб. |
12 300 |
Чистый операционный доход до уплаты налогов, руб. |
53 700 |
Чистый операционный доход после уплаты налогов, руб. |
46 719 |
Расчет рыночной стоимости по методу прямой капитализации дохода приведен в таблице 8.
Расчет рыночной стоимости по методу прямой капитализации дохода
Таблица 8.
Чистый операционный доход (NOI), руб. |
46 719 |
Ставка капитализации, % |
5,5 |
Стоимость объекта, руб. |
849 436 |
Таким образом, стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Златоуст, квартал Молодежный, д. 35, кв. 24, определенная в рамках доходного подхода по состоянию на 06 сентября 2010г. составляет 849 436 рублей.
5. Расчет стоимости объекта оценки в рамках затратного метода
В основе затратного метода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется возведение аналогичного по качеству объекта без чрезмерной задержки.
Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости (ПВС) объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.
При использовании данного метода, процедура оценки состоит из следующих этапов:
1. Расчет рыночной
стоимости имеющегося в
2. Расчет стоимости
возведения новых аналогичных
объектов – определение полной
восстановительной стоимости (
3. Определение величины
общего накопленного износа
4. Расчет остаточной
восстановительной стоимости
5. Добавление стоимости земельного участка к рассчитанной остаточной восстановительной стоимости зданий и сооружений.
5.1. Определение стоимости земельного участка
Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используется метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования («Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков»).
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.