Автор работы: Пользователь скрыл имя, 10 Ноября 2013 в 10:56, задача
Определите стоимость объекта недвижимости, приносящего доход (метода), методом сравнения продаж.
Данные для расчета:
Исходные для расчета:
Оценка бизнеса.
Задача 2.
Определите стоимость объекта недвижимости, приносящего доход (метода), методом сравнения продаж.
Данные для расчета:
Исходные для расчета:
Элементы сравнения |
Объекты оценки |
Сравнимые продажи | |
N 1 |
N 2 | ||
Цена продажи магазина (без стоимости мебели и оборудования), млн руб. |
- |
80 |
150 |
Передача права на собственность |
Полное владение |
Полное владение |
Полное владение |
Условия финансирования |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Состояние рынка |
6 мес. |
9 мес. |
12 мес. |
Уровень инфляции |
+ 20 % |
+ 20 % |
+ 20 % |
Месторасположение |
То же |
То же |
То же |
Физическая характеристика, м2 |
600 |
300 |
500 |
Качество материала |
То же |
То же |
То же |
Экономическая характеристика: уровень рентабельности (прибыль в % к товарообороту), % |
- |
6 |
8 |
Стоимость мебели, млн. руб |
80 |
- |
- |
Решение:
Описание вносимых поправок
По объему передаваемых прав (право собственности), условиям финансирования, уровню инфляции, месторасположению, качеству материала все аналоги объекта оценки имеют одинаковые условия. Таким образом, корректировка по данным элементам сравнения не вводилась.
Корректировка по состоянию рынка:
Типичный срок экспозиции – 6 месяцев. При внесении поправка будем исходить из того, что приравняем месяц к 2%.
Корректировка по площади:
При внесении корректировки по площади примем 100 квадратных метров за 5%.
Корректировка по уровню рентабельности:
При внесении корректировки
по уровню рентабельности будем исходить
из того, что приравняем 1% рентабельности
к 1% корректировочного
При внесении поправок будем учитывать следующее правило: если объект оценки лучше объекта сравнения, то коэффициент поправки идёт со знаком плюс и наоборот.
Результаты корректировки цен приведены в таблице.
Расчет рыночной стоимости магазина методом сравнительных продаж
Элементы сравнения |
Объекты оценки |
Сравнимые продажи | |
N 1 |
N 2 | ||
Корректировка: | |||
По состоянию рынка: |
- |
+6% |
+12% |
По площади: |
- |
-15% |
-5% |
По уровню рентабельности: |
- |
-6% |
-8% |
Общая корректировка, % |
- |
-15% |
-1% |
Скорректированная цена, млн. руб. за 1 м2 |
- |
0,226667 |
0,297 |
Принятая скорректированная |
0,2618335 |
- |
- |
Стоимость мебели и оборудования, млн руб |
80 |
- |
- |
Рыночная стоимость магазина, млн руб |
237,1001 |
- |
- |
Определение стоимости оцениваемого магазина
После введения поправок диапазон цен по сопоставимым магазинам составил от 226667 до 297000 рублей за квадратный метр. Стоимость объекта оценки определена как среднее значение и составляет 261833,5 рубля за квадратный метр. Следовательно, стоимость магазина (без стоимости мебели и оборудования) составит: 261833,5 * 600 = 157100100 рублей, а рыночная стоимость магазина составит: 157100100 + 80000000=237100100 рублей.