Недвижимость, виды, назначение, характеристика

Министерство образования  и науки Российской Федерации

Чайковский филиал

государственное образовательное  учреждение

высшего профессионального  образования

Пермский национальный исследовательский

 политехнический университет

(ЧФ ПНИПУ)

 

Кафедра экономики, управления и предпринимательства

Специальность 080502.65 Экономика и управление  на предприятии

 

                                                                                                         

 

 

Контрольная работа по дисциплине

Экономика недвижимости

Вариант №9

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила:  студентка гр.ЭиУ-09з.  Кропотина Е.А.  № зачетной книжки: 09145 Проверила: доцент, к.п.н. Куликов Н.М.

 

 

 

 

 

 

 

Чайковский 2013

Содержание

 

 

Теоретическая часть  контрольной работы

1. Недвижимость, виды, назначение, характеристика
2. Недвижимость государственной собственности и сделки с нею
3. Виды и методы управления недвижимостью

Практическое задание № 1. Временная  оценка денежных потоков

Практическое задание № 2. Основные подходы к оценке недвижимости

Список литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Теоретическая часть контрольной работы

1. Недвижимость, виды, назначение, характеристика

Законодательное оформление понятия «недвижимость» имеет давнюю историю. Уже в законах Древнего Рима имущество подразделялось на движимое и недвижимое. В России термин «недвижимое имущество» введен Петром I в 1714 г. в указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». С тех пор это понятие широко применялось в дореволюционной России.

В своде гражданских  законов России «недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Далее разъяснялось, что к принадлежностям земель относятся: «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».¹

С 1994 г., согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью».²

Виды недвижимости

 

№ п/п	Отдельные объекты	Сложные объекты
1	Земельные участки	Предприятие в целом  как имущественный комплекс, включая:  ♦ земельные участки;  ♦ здания и сооружения;  ♦ инвентарь и оборудование;  ♦ сырье и продукцию;  ♦ требования и долги;  ♦ права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги;  ♦ нематериальные активы;  ♦ информацию;  ♦ другие исключительные права.
2	Участки недр
3	Обособленные водные объекты
4	Все, что прочно связано  с землей, в том числе:  ♦ леса;  ♦ многолетние насаждения;  ♦ здания;  ♦ сооружения
5	Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации:  ♦ воздушные и морские суда;  ♦ суда внутреннего плавания;  ♦ космические объекты.  Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону.

 

 

Недвижимость может  иметь экологическое, социальное или  экономическое назначение. Объект недвижимости может являться средством производства, предметом труда или просто пространством для ведения какого-либо бизнеса.

Недвижимость находится  в центре совмещения экономических  процессов, частных и общественных интересов, административных норм и  правил.

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. 

Недвижимое имущество  – наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов.

Важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика как территориальные предпочтения.  

 

2. Недвижимость государственной собственности и сделки с нею

Право собственности – это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъекту.

Право собственности состоит из трех прав: 
владение – фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь; 
пользование – право потребления вещи в зависимости от ее назначения, а также получения доходов, приносимых вещью; 
распоряжение – определение юридической судьбы вещи путем осуществления динамики имущественных отношений.

Субъектами права собственности  могут быть: 
- частные лица (юридические и физические); 
- государство; 
- местное управление (муниципальные образования).³

Государственная и муниципальная  недвижимость - это, прежде всего объект права собственности. Право владения, пользования и распоряжения ею отличны от других видов собственности, это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и юридических лиц.

Существенной характеристикой, а также спецификой такой недвижимости является ее целевое назначение и разрешенное использование. Под целевым назначением понимают цель, для которой может использоваться недвижимая вещь. Объекты государственной собственности, как правило, предназначены для решения вопросов определённого значения, удовлетворения потребностей населения соответствующей территории. Под разрешённым использованием понимают целевое назначение недвижимости с перечнем всех ее обременений, ограничивающих использование.

Таким образом, можно определить государственную и муниципальную недвижимость как товар, особенностью которого является специальный (особый) порядок совершения сделок; объект права собственности, имеющий целевое назначение и разрешенное использование; а также земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей.

Сделки с недвижимостью, находящейся в государственной собственности - это действия юридических либо физических лиц, которые направлены на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей.  Предметом сделки является недвижимое имущество, а основанием - приобретение права собственности, либо передача государственной недвижимости во временное владение или пользование.

Основные виды сделок с государственной недвижимостью  – это купля-продажа, аренда и передача в пользование.

Следует отметить, что договор продажи  государственной недвижимости чаще заключается посредством приватизации. Цель сделки приватизации - переход права собственности от муниципалитета к юридическому или физическому лицу.

Сделки с недвижимостью, находящейся в муниципальной  собственности, совершаются не только путем приватизации, но и посредством проведения аукционов и конкурсов, например, аренда муниципального недвижимого имущества.

 

3. Виды и методы управления недвижимостью

 

Управление недвижимостью  включает: 
– систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами; 
– оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости; 
– управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью  осуществляется в трех направлениях: 
– правовом – распределение и комбинирование прав на недвижимость; 
– экономическом – управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости; 
– техническом – содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

Управление недвижимостью  может быть внутренним и внешним. Внутреннее управление недвижимостью — это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т. п.).

Внешнее управление недвижимостью - это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

С точки зрения управления недвижимостью субъектами рынка  недвижимости выполняются следующие виды воздействия на недвижимость.

1. Государственное регулирование рынка недвижимости: 
а) путем прямого вмешательства, т. е. прямое административное управление, включающее в себя: 
– создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих функционирования рынка недвижимости; 
– введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении сделок с объектами недвижимости; 
– контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил; 
– регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними; 
– лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости. 
б) путем косвенного воздействия, т. е. экономические методы управления рынком недвижимости: 
– налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот; 
– реализация государственных целевых программ; 
– установление амортизационных норм; 
– реформирование жилищно-коммунального хозяйства; 
– комплексное решение вопросов землепользования и приватизации земли, развития инженерной инфраструктуры и т. д.

2. Общественное воздействие.  Реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных  участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т. д.

3. Управление определенными  объектами недвижимости: 
– операционной недвижимостью – недвижимость, которую собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности; 
– инвестиционной недвижимостью – недвижимость, которую собственник использует для получения максимальной прибыли.

4. Управление системами  объектов недвижимости субъектов  Федерации: 
– управление системами жилой недвижимости; 
– нежилой.⁴

Основные цели управления рынком недвижимости: 
- реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им; 
- установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам; 
- защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц; 
- обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;  
- создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;  
- оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей; 
- справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости; 
- создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.⁵

Практическое задание № 1. Временная оценка денежных потоков

Вы уезжаете за границу на 2 года и сдаете свою квартиру в аренду за 200 долл. в месяц, идущих на ваш  счет авансовыми платежами под 15% годовых (банк начисляет проценты ежемесячно). Какова текущая стоимость такой аренды?

Решение:

Рассчитаем текущую стоимость аннуитета (15%):

 долл.

 

Практическое задание  № 2. Основные подходы к оценке недвижимости

Определить вид износа и рассчитать его величину (в %) с  помощью метода парных продаж.

Исходные данные:

1. цена продажи четырехкомнатной квартиры вдали от школы – 45 000 долл.;
2. цена продажи трехкомнатной квартиры вблизи школы – 32 000 долл.;
3. разница между стоимостью четырех- и трехкомнатными квартирами в данном районе составляет 7 000 долл.;
4. стоимость земельного участка в данном районе составляет 20% от общей стоимости типичной недвижимости.