Контрольная работа по «Управление собственностью»

  Данное правило противоречит не только пункту 2 ст. 27 ЗК РФ, но и теории гражданского и земельного права, аксиомой которых является невозможность совершения каких-либо сделок с вещами, изъятыми из оборота. Объектами аренды недвижимости могут являться земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия, а также имущественные комплексы, здания, сооружения, транспортные средства и вещи, не теряющие свои натуральные свойства в процессе их использования. В пункте 3 ст. 607 ГК РФ подчеркивается необходимость четкого определения объекта аренды: в нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, выступающее в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а сам договор - не заключенным. Выделение договора аренды зданий и сооружений в самостоятельный вид договора произошло впервые с принятием части второй ГК РФ. К основным характеристикам зданий и сооружений относятся: фундаментальность, "привязка к земле", конструктивная перспектива на длительный срок использования, значительная стоимость.

  Сторонами договора аренды выступают арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). По общему правилу в роли арендодателя и арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права: как физические, так и юридические лица, а среди последних - коммерческие и некоммерческие организации, а также государство и муниципальные образования. Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Сдача имущества в аренду - один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности. Любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу его в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника. В соответствии со статьей 295 ГК РФ субъект права хозяйственного ведения не вправе сдавать недвижимое имущество в аренду без согласия (разрешения) собственника. Это правило тем более действует в отношении казенных предприятий, за которыми имущество закрепляется на праве оперативного управления. Что же касается учреждений, то они вообще не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований.

  Форма договора аренды урегулирована в статье 609 ГК РФ. Помимо общих требований к форме всякого договора законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме. Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору. Как установлено законодательством, договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, только если он заключен на срок свыше одного года. В качестве еще одного существенного условия договора аренды указывается арендная плата. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания, сооружения и предприятий считается незаключенным.

  Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии - в разумный срок. Передача зданий, сооружений и предприятий должна быть оформлена передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. Уклонение одной из сторон от передачи соответствующего имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора аренды здания (сооружения), предприятия. Действующее законодательство не исключает возможность сдачи в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц (такими как сервитут, право залога и т.д.). Арендатор должен быть предупрежден обо всех правах третьих лиц на сдаваемое имущество, распределяя между сторонами договора аренды обязанности по содержанию сданного внаем имущества и принимая во внимание временный характер владении и (или) пользования арендатором, арендованным имуществом.

  Еще одна обязанность арендатора - своевременное внесение арендной платы и возврат арендованного имущества в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа (данное положение неприменимо при аренде земельных участков) по истечении срока его аренды, а также в других случаях. При возращении арендуемых зданий, сооружений и предприятий составляется передаточный акт.

  Таким образом, безусловно, договор аренды недвижимости занимает особое место среди других договоров аренды. Несмотря на то, что законодатель достаточно подробно регулирует многочисленные вопросы арендных правоотношений, необходимо констатировать следующее. Не предусмотрена единая договорная модель и, соответственно, единые законодательные требования в отношении аренды различных объектов недвижимости, причем без применения отсылочных норм к специальному законодательству, правда, за исключением двух случаев: когда особенности аренды устанавливаются в транспортных уставах и кодексах и когда правила ГК РФ об аренде применяются к аренде земельных участков и иных природных объектов, что регулируется специальным законодательством. В связи с тем, что нельзя оставить без внимания вопрос о судьбе различных объектов недвижимого имущества, участвующих в арендных правоотношениях, данные вопросы требуют дальнейшего научного изучения и освещения на законодательном уровне.

Список используемой литературы

1. Долинская В.В. Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования // Закон. - М.: Известия, 2005, № 3. - С. 3-11

2. Ерофеев Б. В. Экологическое право: учебник. — 3- е изд., доп. — М.: ИД «ФОРУМ»: ИНФРА-М, 2007.

3. Новиков Ю.В. Экология, окружающая среда и человек:Учебное пособие – М.,2005.

4.  Руднев А.В. Проблемы управления государственным и муниципальные имуществом // Закон. - № 3. - 2006. - С.5.

5. Теплова К. Аренда государственного и муниципального имущества. Налоговый аспект. //Корпоративный юрист, N 5, май 2006.- С.32