Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

 

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

КУРГАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

 

КАФЕДРА «ЭКОНОМИКА И МАРКЕТИНГ»

 

 

 

 

 

 

 

Контрольная работа

 

По дисциплине  «Экономика недвижимости»

Вариант № 4

 

 

 

 

 

 

Выполнила:       студентка группы Э3к-5740c Тиникова Л.В.

Поверила:          канд. эконом. наук, доцент  Косова С.А.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Курган 2013 г.

 

Содержание

 

1. Теоретический вопрос……………………………………….3

2. Задача №1…………………………………………………….5

3. Задача №2…………………………………………………….6

4. Список использованной  литературы………………………11

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Особенности оценки жилья

 

         Проведение оценки стоимости квартир, либо иной жилой недвижимости, является необходимой процедурой при совершении каких-либо операций, так или иначе связанных с объектом недвижимости. Независимая оценка стоимости квартир или другой жилой недвижимости необходима для определения страховых сумм, сделок по купле и продаже, а также для получения кредита под залог недвижимого имущества. Имущественные и судебные споры, также являются причиной обращения заинтересованного лица в организации, предоставляющие оценочные услуги.

       Сам  процесс оценки стоимости квартиры, либо другой жилой недвижимости  проводится путем сравнения и отличия оцениваемого объекта с аналогичным. При оценке стоимости квартиры, жилой недвижимости, оценщиком учитывается общая площадь жилья, которая состоит из жилых и нежилых помещений. Расчет общей площади квартиры, любой другой жилой недвижимости согласно Жилищному кодексу, исключает площадь лоджий и балконов, что нередко приводит к возникновению разбирательств в суде.

       Еще  одним, не менее важным фактором  в оценке стоимости жилья является  доля в квартире. Сама по себе  доля в квартире, стоит несколько меньше, чем ее размер в стоимости квартиры.

       Учитывая  все данные нюансы, можно вынести  определение - оценка квартир и иной жилой недвижимости, это довольно сложный и ответственный процесс, требующий от специалиста по оценке высокой квалификации и знаний в данной области. Перед тем как дать объективную оценку стоимости квартиры, жилой недвижимости, профессиональный оценщик определяет состояние дома, его местоположение, внутреннюю отделку помещений и доли в праве собственности. Он также учитывает и ряд иных немаловажных факторов, которые могут оказать значительное влияние на определение стоимости квартиры, жилой недвижимости. Поэтому ошибочным было бы считать обращение в организацию, предоставляющую оценочные услуги только за тем, чтобы получить отчет стоимости оценки квартиры, жилой недвижимости. По этой же причине, напрасной тратой времени окажутся и звонки по объявлениям, с целью определиться в рыночной стоимости аналогичного жилья. Наилучшим вариантом в данном вопросе является обращение к квалифицированным специалистам, которые дадут профессиональную и объективную оценку Вашей собственности.

       Как  правило, проведение независимой  оценки стоимости квартиры или иной жилой недвижимости бывает необходимо для оформления наследства (для представления в нотариальную контору), выдачи ссуды под залог жилой недвижимости (ипотека), раздела имущества в суде, при заливе, пожаре и других подобных случаях. Неоспоримым преимуществом независимой оценки стоимости квартиры, либо иной жилой недвижимости является то, что отчет, выданный независимым оценщиком, имеет значение официального доказательного документа, который может быть предъявлен в судебные органы для определения размеров компенсационных выплат.

       Необходимо  рассмотреть и такой вопрос, когда  спрос на объекты жилой недвижимости, такие как индивидуальные жилые  дома и коттеджи, превышает предложение.  Постоянный и устойчивый рост  современного рынка коттеджей и индивидуальных жилых домов вызвал именно такую ситуацию, при которой цены предложений на жилую недвижимость не всегда соответствуют реальной стоимости, а значительно завышены. При данных обстоятельствах, проведение независимой оценки стоимости индивидуальных жилых домов, коттеджей и дач, становится весьма необходимым инструментом для создания взаимовыгодных интересов для обеих сторон, как для продавца жилой недвижимости, так и для покупателя.

 

 

 

 

 

Задача 1

Определить стоимость  двухэтажного офиса с помощью валового рентного мультипликатора. Исходные данные:

·        потенциальная валовая рентная выручка объекта оценки сопоставленных 150 тыс. долларов;

·        рыночная информация о продаже трех объектов, сопоставленных с оцениваемым, представлена в таблице.

Валовый рентный мультипликатор определяется отношением продажной  цены объекта к потенциальной  валовой выручке либо к действительной валовой выручке. Оптимальный для  данного сектора рынка валовый  рентный мультипликатор рассчитывается исходя из рыночных данных последних продаж сопоставимых объектов недвижимости.

Рыночная информация по сопоставленным объектам 

 

№ варианта	Сопоставимый  объект	Продажная цена, долл.	Потенциальная валовая рента
4	Офис № 1	250000	60000
	Офис № 2	300000	70000
	Офис № 3	280000	65000

 

Решение:

                  Ц   

ВРМ =     ПВД

 

Ц – цена продажи;

ПВД – потенциальный валовый  доход

Офис № 1  250 000 / 60 000 = 4,17

Офис № 2  300 000 / 70 000 = 4,29

Офис № 3  280 000 / 65 000 = 4,31

(4,17 + 4,29 + 4,31) / 3 = 4,26

Итоговый валовый рентный мультипликатор равен 4,26 , тогда стоимость оцениваемого объекта составит 639 000 долларов.

150 000 * 4,26 = 639 000 долларов

Задача 2 

 

Офисное здание выставлено на продажу. Общая площадь помещений  здания составляет 4000 м². На момент продажи здание арендуется надежным арендатором. По условиям аренды арендатор выплачивает арендную плату из расчета 200 долларов за 1 м² в год. Срок аренды заканчивается через 2 года, и арендатор планирует освободить здание.

Проведенный оценщиком  анализ показывает, что после освобождения здания его целесообразно реконструировать под четыре офисных секции по 1000 м² каждая. Величина арендной платы после реконструкции представлена в таблице. На такую реконструкцию потребуется 600000 долларов. Она может быть осуществлена в течение трех месяцев. В оставшееся время третьего года арендаторами будет занято только две секции из четырех. При этом постоянные расходы на содержание здания составляют 150000 долларов, а операционные – 20% от годовых поступлений арендной платы. Ожидается, что с третьего по восьмой год сбор арендной платы составит 90%, постоянные расходы будут возрастать на 8% в год, арендная плата останется на прежнем уровне. С седьмого по восьмой год операционные расходы будут возрастать на 12% в год, а ставка арендной платы уменьшится на 10%. Ставки дисконтирования, определенные оценщиком по годам реализации проекта, представлены в таблице.

Методом капитализации  дохода определить текущую стоимость  объекта недвижимости.

 

Величина арендной платы и ставки дисконтирования  

 

№ варианта	Величина  арендной платы, руб.	Ставка дисконтирования, %
		0 – 1 год	2 – 4 год	5 – 7 год
4	270	8	9	12

 

Результат расчета объекта  представить в таблице 1. 

 

Таблица 1

Расчеты текущей стоимости  объекта недвижимости 

 

Год	Валовый доход	Постоянные расходы	Операционные расходы	Расходы на реконструкцию	Периодический поток дохода	Ставка дисконта	Дисконтированный чистый доход
1	800000	150000	160000	0	490000	8	453704
2	800000	150000	160000	0	490000	8	420096
3	364500	150000	72900	600000	141600	9	109341
4	972000	162000	194400	0	615600	9	436107
5	972000	174960	194400	0	602640	9	391675
6	972000	188956,8	194400	0	588643	12	298225
7	874800	204073,3	217728	0	452999	12	204914
8	874800	220399,2	243855,4	0	410545	12	165812
	Итого						2479874

 

 

 

Таблица заполняется  следующим образом:

1 год:

Валовой доход равен (ВД):

ВД = 4 000 * 200 = 800 000 долл.

Постоянные расходы: 150 000 долл.

Операционные расходы (ОР):

ОР = 800 000* 0,2 = 160 000 долл.

Периодический поток  доходов равен (ППД):

ППД = 800 000 – (150 000 + 160 000) = 490 000 долл.

Дисконтированный доход  равен (ДД):

 долл.

2 год:

Валовой доход равен (ВД):

ВД = 4 000 * 200 = 800 000 долл.

Постоянные расходы: 150 000 долл.

Операционные расходы (ОР):

ОР = 800 000* 0,2 = 160 000 долл.

Периодический поток  доходов равен (ППД):

ППД = 800 000 – (150 000 + 160 000) = 490 000 долл.

Дисконтированный доход  равен (ДД):

 долл.

3 год:

Валовой доход равен (ВД):

ВД = 2 000 * (270/12)*9*0,9 = 364 500 долл.

Постоянные расходы: 150 000 долл.

Операционные расходы (ОР):

ОР = 364 500* 0,2 = 72 900 долл.

Периодический поток  доходов равен (ППД):

ППД = 364 500 – (150 000 + 72 900) = 141 600 долл.

Дисконтированный доход равен (ДД):

 долл.

4 год:

Валовой доход равен (ВД):

ВД = 4 000 * 270*0,9 = 972 000 долл.

Постоянные расходы: 150 000+8%=162 000 долл.

Операционные расходы (ОР):

ОР = 972 000* 0,2 = 194 400 долл.

Периодический поток  доходов равен (ППД):

ППД = 972 000 – (162 000 + 194 400) = 615 600 долл.

Дисконтированный доход  равен (ДД):

 долл.

5 год:

Валовой доход равен (ВД):

ВД = 4 000 * 270*0,9 = 972 000 долл.

Постоянные расходы: 162 000+8%= 174 960 долл.

 

Операционные расходы (ОР):

ОР = 972 000 * 0,2 = 194 400 долл.

Периодический поток  доходов равен (ППД):

ППД = 972 000 – (174 960 + 194 400) = 602 640 долл.

Дисконтированный доход  равен (ДД):

 долл.

6 год:

Валовой доход равен (ВД):

ВД = 4 000 * 270*0,9 = 972 000 долл.

Постоянные расходы (ПР):

ПР = 174 960 +8%= 188 956,8 долл.

Операционные расходы (ОР):

ОР = 972 000* 0,2 = 194 400 долл.

Периодический поток  доходов равен (ППД):

ППД = 972 000 – (188 956,8+ 194 400) = 588 643 долл.

Дисконтированный доход равен (ДД):

 долл.

7 год:

Валовой доход равен (ВД):

ВД = 4 000 * (270-10%)*0,9 = 874 800 долл.

Постоянные расходы (ПР):

ПР = 188 956,8+8%=204 073,3 долл.

Операционные расходы (ОР):

ОР = 194 400+12% = 217 728 долл.

Периодический поток доходов равен (ППД):

ППД = 874 800 – (204 073,3 + 217 728) = 452 999 долл.

Дисконтированный доход  равен (ДД):

 долл.

8 год:

Валовой доход равен (ВД):

ВД = 4 000 * (270-10%)*0,9 = 874 800 долл.

Постоянные расходы (ПР):

ПР = 204 073,3 +8% = 220 399,2 долл.

Операционные расходы (ОР):

ОР = 217 728+12% = 243 855,4 долл.

Периодический поток  доходов равен (ППД):

ППД = 874 800 – (220 399,2 + 243 855,4) = 410 545 долл.

Дисконтированный доход  равен (ДД):

 долл.

Так как для реконструкции необходимы капитальные затраты в размере 600 000 долл., то текущая стоимость объекта уменьшается на величину этих затрат: 2 479 874- 600 000 = 1 879 874 долл.

        Ответ: текущая стоимость объекта  недвижимости равна 1 879 874 долларов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы:

1. Экономика недвижимости: Учебное пособие, под ред. Ресина В.И. 2000г.
2. Васильева. Л.С. Экономика недвижимости.  – М.: Эксмо, 2008 г.
3. Боголюбов В.С., Васильева Н.В. Совершенствование экономических отношений в жилищной сфере. Учебное пособие по дисциплине «Экономика недвижимости» 1999г. ч.1
4. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 1998г.
5. Маховикова, Т. Г. Касьяненко. Экономика недвижимости. – М.: КноРус, 2009 г