Автор работы: Пользователь скрыл имя, 22 Августа 2013 в 08:37, контрольная работа
Вопрос 1. Классификация объектов недвижимости.
Классификация – это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества, позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения его потребительских и рыночных свойств.
Торгово-экономический институт
Федеральное Государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования
«сибирский федеральный
Факультет экономики и управления
Кафедра экономики торговли
Контрольная работа
по дисциплине «Экономика недвижимости»
Выполнил студент 5 курса специальности 060800 «Экономика и управление на предприятиях торговли и общественного питания» заочной(ускоренной) формы обучения группа ЭКМ 10-12 Юревич М .О (Ф.И.О.) № зачетки _______________ |
Проверил: доц., к.э.н. Елисеева М.Л.
|
КРАСНОЯРСК 2013
Вопрос 1. Классификация объектов недвижимости.
Классификация – это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества, позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения его потребительских и рыночных свойств.
В зависимости от целей недвижимые объекты можно классифицировать по различным признакам. Так, в странах Европы недвижимость подразделяют на три группы:
1. Категория А – недвижимость, используемая собственником для бизнеса:
а) специализированные объекты для ведения определенного вида бизнеса;
б) универсальная недвижимость – обыкновенные здания для продажи или аренды.
2. Категория Б – недвижимость для инвестирования капитала с целью получения дохода.
3. Категория В – избыточная недвижимость (в резерве).
В США выделяют пять типов недвижимости:
· жилая – для личного использования (потребления);
· коммерческая – для бизнеса, включая и продажу;
· производственная;
· инвестиционная – для вложения капитала;
· специального назначения.
Для целей регулирования общественных отношений и решения социально-экономических задач недвижимое имущество можно классифицировать также по трем уровням (таб. 1).
Таб. 1 - Признаки классификации недвижимости по уровням управления
Народнохозяйственный |
Региональный |
Локальный |
форма собственности |
отраслевая принадлежность |
потребление свойств (удобств)
предмета |
Наиболее распространена общая классификация недвижимого имущества с точки зрения его налогообложения независимо от физической природы объектов. Налоговая классификация предусматривает выделение четырех категорий недвижимости:
· коммерческая, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход;
· личная жилая собственность;
· предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли застройщиками и дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью;
· объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение стоимости его в будущий период времени.
Выделяют также рекреационную недвижимость сферы отдыха, институциональную – здания правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений и другого специального назначения.
Еще один вид классификации недвижимости – по целевому назначению. Земли в Российской Федерации делятся на следующие категории:
· земли населенных пунктов (земли городов, рабочих, курортных и дачных поселков, сельских населенных пунктов);
· сельскохозяйственные земли (пашни, сенокосы и пастбища, многолетние насаждения, целина);
· земли промышленности, транспорта, связи, информатики, обороны и иного назначения;
· земли природоохранного, природозаповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
· земли лесного фонда;
· земли водного фонда;
· земли запаса.
Классификация зданий по целевому назначению представлена на Рис. 1.
Рис. 1. Классификация зданий по целевому назначению
Вопрос 2. Доходный подход к оценке недвижимости
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.
Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.
Базовая формула доходного подхода:
С (V) - стоимость недвижимости;
ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;
К ( R ) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.
Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.
Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.
Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.
Рис. 2. Модель капитализации дохода
Этапы доходного подхода:
1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
- операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;
- фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);
- резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.
4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.
5. Расчет коэффициента капитализации.
Доходный подход оценивает
стоимость недвижимости в данный момент
как текущую стоимость будущих денежных
потоков, т.е. отражает:
- качество и количество дохода, который
объект недвижимости может принести в
течение своего срока службы;
- риски, характерные как для оцениваемого
объекта, так и для региона.
Доходный подход используется
при определении:
- инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не
оплатит за объект большую сумму, чем текущая
стоимость будущих доходов от этого объекта.
- рыночной стоимости.
В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:
- прямой капитализации доходов;
- дисконтированных денежных потоков.
Задача. Застройщик приобрел земельный надел, стоимостью 750 тыс. руб. площадью 150 соток для разбивки на дачные участки и строительства на них домов. Площадь общественной территории (дороги, территория, занятая техническими сооружениями) – 1 сотка на каждый участок. При разбивке на участки площадью 9 соток, затраты на строительство одного дома составляют 40 тыс. руб., а ожидаемая стоимость продажи – 110 тыс. руб. При разбивке на участки площадью 5 соток, затраты на строительство одного дома уменьшаться на 5 тыс. руб., а ожидаемая стоимость продажи – 80 тыс. руб. Участки площадью 14 соток с домом будут продаваться за 165 тыс. руб. при затратах на строительство дома – 50 тыс. руб.
Решение:
Для решения данной задачи необходимо определить размер прибыли, которую получит застройщик после реализации участков, для этого исходные и расчетные данные оформим в таблице 1.
Таблица 1-Исходные и расчетные данные о возможных улучшениях земельного участка
Показатели |
Площадь участков, м2 | ||
9 |
5 |
14 | |
Стоимость земельного участка, тыс. руб. |
750 тыс.руб | ||
Предполагаемая цена продажи одного участка, тыс. руб. |
110 |
80 |
165 |
Затраты на строительство одного дома, тыс. руб. |
40 |
35 |
50 |
Количество участков, шт |
15 |
25 |
10 |
Выручка от реализации участков, тыс. руб. |
1650 |
2000 |
1650 |
Затраты на строительство домов, тыс. руб. |
600 |
875 |
500 |
Прибыль от реализации участков, тыс. руб. |
1050 |
1125 |
1150 |
Ответ. Исходя из принципа предельной продуктивности наиболее целесообразным является реализация участков 14 соток, так как в данном случае у застройщика есть возможность получить максимальную прибыль.
Библиографический список
1.Кадастр и оценка объектов недвижимости: учебно-методическое пособие для студентов по направлению подготовки 120700 "Землеустройство и кадастры";рец.: Н.Ф. Якушев, А.Б. Соловьев ; НИУ БелГУ; НИУ БелГУ.-Белгород: ИПК НИУ БелГУ, 2011. - 156 с..-Библиогр.: с.154
2.Экономика и управление недвижимостью: учебное пособие;рец.: Ю.Ф. Симонов, Каф. экономической теории Ростовского Гос. Строительного Ун-та, М-во образования и н.-Ростов н/Д: Феникс, 2010. - 343 с..-(Высшее образование).-Библиогр.: с. 332-335
3.Введение в экономику недвижимости: учебное пособие для студентов вузов, обучающися по направлению "Экономика";рец.: А.Л. Бобров, А.М. Озина, Б.Б. Хрусталев.-М.: КНОРУС, 2010. - 236 с..-Словарь основных терм.: с. 212-234.-Библиогр.: с.
4.Кадастровая оценка недвижимости : Учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по спец. 080502 "Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом)";рец.: В.М. Рутгайзер, С.Н. Максимов , УМО вузов России по .-М.: Маросейка , 2010. - 356 с..-Библиогр.: с. 352-356
5.Оценка недвижимости: Учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по направлению 080500 "Менеджмент";Т.Г. Касьяненко и др. ; Рец.: Г.Н, Белоглазова, М.А. Зельдин, УМО вузов России по .-М.: КноРус, 2010. - 752 с..-Библиогр.: с. 751-752
6.Кадастровая оценка недвижимости: учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по спец. 080502 "Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом)";рец.: В.М. Рутгайзер, С.Н. Максимов, УМО вузов России по .-М.: Маросейка, 2010. - 357 с..-Библиогр.: с. 352-356
7.Оценка стоимости недвижимости: Сборник задач : Учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по спец. "Финансы и кредит";Под ред. М.А. Федотовой ; Рец.: И.Ю. Беляева, Д.А. Кувалдин ; Финансовая академия при Правительстве РФ, УМО вузов России по .-М.: КноРус, 2009. - 272 с.
8.Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие для студентов, обучающихся по спец. "Финансы и кредит";Под ред. М.А. Федотовой ; Рец.: И.Ю. Беляева и др. ; Финансовая Академия при Правительстве РФ, УМО по образованию в.-М.: КноРус, 2009. - 344 с..-Прил.: с. 310-344
9.Экономика недвижимости: учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по направлению 080100 "Экономика" и экономическим спец.;рец.: С.В. Грибовский, С.Н. Максимов, УМО вузов России по .-М.: КноРус, 2009. - 303 с..-Библиогр.: с. 303
10.Территориальные рынки жилья: теория и практика регулирования: Монография;М-во образования и науки РФ, Финансово-экономический ин-т ; Науч. ред. К.И. Таксир ; Рец.: А.И. Гончаров, Г.С. Мерзликина.-Волгоград : ВолГУ, 2008. - 548 с..-Заключ.: с. 457-464.-Прил.: с. 465-523.-Библиогр.:
Информация о работе Контрольная работа по «Экономика недвижимости»