Контрольная работа по дисциплине "Экономика недвижимости"

Министерство  образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное  учреждение высшего профессионального  образования

«Национальный исследовательский  Томский политехнический Университет»

 

 

 

Институт

дистанционного образования

 

Экономика и управление (в химической 
и нефтехимической промышленности)

 

 

 

 

 

 

Контрольная работа

 

 

Индивидуальное домашнее задание № 6

 

 

по дисциплине:

Экономика недвижимости 

 

 

 

 

 

 

Исполнитель:
студент группы	з-3285		Михайлова А.О.
Руководитель:
преподаватель			Грахова Е.А.

 

 

 

Томск ¾ 2014

 

1 Принципы оценки недвижимости, связанные с объектами недвижимости

 

Разделяют 4 принципа оценки недвижимости, связанные с объектами недвижимости:

принцип вклада (предельной продуктивности);

принцип остаточной продуктивности (производительности) земли;

принцип сбалансированности (пропорциональности);

принцип разделения.

Принцип вклада включает в себя оценку стоимости объекта недвижимости. Необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта. Вклад – это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо фактора производства:

• земли;

• оборудования и технических средств;

• рабочей силы;

• менеджмента.

При этом стоимость каждого фактора  зависит от того, насколькоувеличивается стоимость всего объекта недвижимости от их использования с учетом имеющихся  количественных и качественных характеристик. Величина каждого последующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рассматриваемого компонента, т.к. общая стоимость недвижимости не всегда выступает простой суммой стоимостей отдельных составляющих элементов.

Например: затраты на ремонт квартиры позволяют увеличить ее стоимость, причем в размерах, значительно превышающих затраты на ее ремонт. Размер вклада соответствует разнице между ценой, полученной в результате ремонта квартиры, и затратами на этот ремонт.

Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе наиболее эффективного использования. Однако значительной проблемой, связанной с оценкой величины вклада, является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, редко могут быть выделены в чистом виде из состава недвижимости или добавлены к ней.

Принцип остаточной продуктивности звучит так: остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к  объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и менеджмент.

Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудование, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник  земли сначала должен оплатить расходы  по привлечению этих трех факторов, после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле.

Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносит доход только тогда, когда имеется остаток  после удовлетворения требований к  доходам всех привлекаемых компонентов.

Остаточная продуктивность объекта недвижимости, имеющего лучшее месторасположение, существенно увеличивается, если оно позволяет получать дополнительные доходы за счет максимизации выручки от продаж, минимизации издержек (особенно транспортных) или за счет удовлетворения особых потребностей потребителей.

Например: потенциальный собственник  складского помещения заплатит больше за участок, расположенный рядом  с железнодорожной станцией или  автомагистралью, чем находящийся  в районе с плохой транспортной доступностью (минимизация затрат).

Принцип сбалансированности (принцип  пропорциональности) формулируется  следующим образом: для каждого  типа землепользования 50 необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание  которых обеспечат максимальную стоимость недвижимости. То есть любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта недвижимости, при котором достигается состояние равновесия, обеспечивающее максимальную стоимость объекта.

Например: для эффективного функционирования магазина необходимо, чтобы:

• оборотного капитала хватило для  обеспечения широкой номенклатуры товаров;

• имелся достаточно большой участок  земли для устройства подъездов  и стоянок;

• управляющие магазином получали оптимальную заработную плату;

• заработная плата продавцов магазина соответствовала (зависела от) интенсивности их работы.

Лишь при оптимальном сочетании  всех четырех составляющих производства с объекта недвижимости будет  получен максимальный доход и, следовательно, стоимость объекта недвижимости при оценке будет выше. Сбалансированность нарушается, если здания на земельном участке характеризуются недостаточными или, наоборот, избыточными улучшениями по отношению к данному земельному участку.

Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

Характерная черта недвижимости заключается  в том, что она не может быть перемещена с одного места в другое, т.е. имеет фиксированное местоположение. Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее.

Действующее законодательство Российской Федерации позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права. Право собственности подразумевает права владения, пользования и распоряжения имуществом. Кроме права собственности, имущественными правами являются:

• право пожизненного наследуемого владения;

• право постоянного (бессрочного) имущественного пользования;

• право хозяйственного владения и право оперативного управления;

• различного рода сервитуты –  право ограниченного пользования  объектом недвижимости.

Разделение имущественных прав на объект недвижимости может осуществляться следующим образом.

1. Физическое разделение – это  разделение объекта недвижимости  на части: подвал, этажи, мансарда  и пр. Для земельного участка  – это разделение прав на  воздушное пространство, на поверхность  земли и на ее недра, разделение  земельного массива на отдельные участки.

2. Разделение по видам имущественных  прав – аренда, ограниченное пользование,  ипотека, внесение в уставные  фонды предприятий, эмиссионное  обеспечение для выпуска акций.

3. Разделение по времени владения  – это долгосрочная и краткосрочная  аренда, бессрочное владение, пожизненное владение, право хозяйственного ведения, оперативного управления.

Использование в практике имущественных  отношений перечисленных выше типов  разделений совокупности имущественных  прав и их оптимальное соединение позволяют увеличить стоимость объектов недвижимости.

 

2 Что из перечисленного ниже не входит в определение инвестиционной стоимости:

• Стоимость конкретного пользователя;
• Субъективная стоимость;
• Наиболее вероятная цена;
• Стоимость при определенных целях инвестирования.

Ответ: наиболее вероятная цена

 

3 Кредит в размере  300 000 у.е. выдан на 5 лет, ставка по кредиту 14% годовых, погашение аннуитетными платежами в конце каждого месяца. Определить размер платежей.

 

Формула для расчета ежемесячного платежа:

, где 

S- сумма кредита,

P - (1/12) процентной ставки,

N - количество месяцев.

Таким образом ежемесячный платеж равен:

P = 0,14/12=0,0116

N = 60

х = 6960 у.е.

 

4. Требуется определить стоимость земельного участка, для которого наилучшим и наиболее эффективным использованием является строительствобизнесс-центра. Стоимость строительства равна 500 00, чистый операционный доход по прогнозу оценивается в 120 000, коэффициенты капитализации для улучшений и земли – 10% и 8% соответственно.

 

Стоимость объекта недвижимости по методу прямой капитализации определяется делением спрогнозированного чистого  годового дохода на рыночное значение ставки капитализации:

V = NOI/R

где NOI – спрогнозированная величина чистого годового операционного дохода (чистый операционный доход);

R – ставка капитализации.

Таким образом, часть чистого операционного  дохода, относящегося к зданию, определяется на основании стоимости строительства  и коэффициента капитализации для зданий:

500 000 * 0,1 = 50 000 (д.е.)

Чистый операционный доход, относящийся  к земле:

120 000 - 50 000=70 000(д.е.)

Стоимость земли:

70 000/0,08= 875 000(д.е.)

 

5. Объект оценки – коттедж. Сопоставимый объект был продан за 1 000 000 у.е. Сопоставимый объект имеет на 50 м2 большую площадь и подземный гараж. Оцениваемый объект не имеет гаража, но имеет больший по площади земельный участок. Из анализа продаж оценщик выяснил, что наличие большего земельного участка дает поправку в 25% к стоимости объекта, наличие гаража – 100 000 у.е., а каждый лишний м² площади соответствует поправке в 8000 у.е. Определить стоимость коттеджа.

 

Согласно методу анализа рыночных аналогов:

NOI= R * V

где V – цена аналогичного объекта недвижимости, которая определяется на основе свершившейся сделки;

NOI – чистый  операционный доход, который генерируется  данным

аналогичным объектом;

R – ставка  капитализации

Таким образом  стоимость объекта с учетом поправки площади земли:

1000 000 + (1000 000*0,25)=1250 000

Учитывая меньшую площадь объекта и гараж:

1250 000-100 000-(8000*50)=750 000