Экономика недвижимости

Банковские международные  кредиты предоставляются банками  экспортерам и импортерам, как  правило, под залог товарно-материальных ценностей, реже предоставляется необеспеченный кредит крупным фирмам, с которыми банки тесно связаны. Общепринято  создавать банковские консорциум, синдикаты, пулы для мобилизации крупных  кредитных ресурсов и распределения  риска. Банки экспортеров кредитуют  не только национальных экспортеров, но и непосредственно иностранного импортера: кредит покупателю активно  развивается с 60-х гг. Здесь выигрывает экспортер, так как своевременно получает инвалютную выручку за счет кредита, предоставленного банком экспортера покупателю, а импортер приобретает  необходимые товары в кредит.

Крупные банки предоставляют  акцептный кредит в форме акцепта  тратты. При этом акцептант становится непосредственным плательщиком по векселю, но за счет средств должника (трассата акцептном рынке акцептованные  переводные векселя в разных валютах  свободно продаются.

Брокерский кредит — промежуточная форма между  фирменным и банковским кредитами. Брокеры заимствуют средства у банков; роль последних уменьшается.

Межгосударственные  кредиты предоставляются на основе межправительственных соглашений. Международные  финансовые институты ограничиваются небольшими кредитами, которые открывают  доступ заемщикам к кредитам частных  иностранных банков.

С 80-х гг. активно  развивается проектное финансирование (кредитование) совместно с несколькими  кредитными учреждениями (иногда до 200) без привлечения средств из государственного бюджета.

Специфической формой кредитного обслуживания внешнеэкономических  связей являются операции по лизингу, факторингу, форфетированию.

Лизинг — соглашение об аренде движимого и недвижимого  имущества сроком от трех до пятнадцати лет. В отличие от традиционной аренды объект лизинговой сделки выбирается лизингополучателем, а лизингодатель приобретает оборудование за свой счёт. Срок лизинга короче срока физического износа оборудования. По истечении срока лизинга клиент может продолжать аренду на льготных условиях или купить имущество по остаточной стоимости. В мировой практике лизингодателем обычно является лизинговая компания, а не коммерческий банк.

Факторинг - покупка  специализированной финансовой компанией  всех денежных требований экспортера к иностранному импортеру в размере  до 70 - 90 % суммы контракта до наступления  срока их оплаты; факторинговая компания кредитует экспортёра на срок до 120 дней. Благодаря факторинговому обслуживанию экспортер имеет дело не с разрозненными  иностранными импортерами, а с факторинговой  компанией.

Форфетирование - покупка  банком или форфетором на полный срок на ранее оговоренных условиях векселей (тратт), других финансовых документов. Тем самым экспортер передает форфетору коммерческие риски, связанные  с неплатежеспособностью импортера. В результате продажи портфеля долговых требований упрощается структура баланса  фирмы-экспортера, сокращаются сроки  инкасации требований, бухгалтерские  и административные расходы.

Кредит – это отношения между двумя участниками сделки, которая подразумевает предоставление денежных или натуральных средств одним участником сделки (кредитором) во временное пользование другому (заемщику), при условии составлении договора по принципам срочности, обеспеченности и платности.

Принцип срочности подразумевает, что кредит предоставляется на определенный срок, который указывается в кредитном  договоре и должен строго соблюдаться  заемщиком.

Принцип обеспеченности означает, что заемщик должен гарантировать  кредитору выполнение всех условий  кредитной сделки. В качестве таких  гарантий обычно выступает залог  какого-либо имущества.

Принцип платности заключается  в том, что заемщик занимает у кредитораопределенную денежную сумму, а возвращает помимо этой суммы еще и определенный процент за пользование ею.

Существует большое количество различных видов кредитов, практически каждый день на рынке кредитов появляются новые кредитные продукты с различными условиями. Следует различать банковские кредиты и ссуды кредитных организаций. Ведь кредитором могут быть не только банки, но и различные кредитные союзы, финансовые организации, которые могут выдавать денежные займы.

По принципу срочности виды кредитов подразделяются на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные. Краткосрочные кредиты выдаются на срок от нескольких месяцев до года. Среднесрочные от года то трех лет, долгосрочные от трех лет и более. От того на какой срок выдается кредит зависит риск, который берет на себя банк, а соответственно зависит и процентная ставка за его пользованием.

По принципу обеспеченности виды кредитов делятся на обеспеченные и без обеспечения. Обеспеченные кредиты подразумевают наличие, каких либо гарантий погашения задолженности заемщика. К таким гарантиям можно отнести залог или поручительство третьих лиц. Кредиты без обеспечения таких гарантий не требуют, но и суммы таких кредитов гораздо меньше. Кредиты с обеспечением имеют более мягкие условия чем необеспеченные, так как риск невозврата кредита гораздо меньше.

Существует также несколько основных видов кредитов, которые различаются по схемам погашения задолженности. Наиболее распространенные это кредиты с ежемесячным погашением задолженности дифференцированными(убывающими) или аннуитетными (равными)  платежами. Есть также кредиты с разовым погашением задолженности, когда основной долг и проценты погашаются в конце срока кредита. Некоторые банки выдают кредиты с индивидуальными схемами погашения задолженности, которые указываются в кредитном договоре.

Но чаще всего кредиты  различаются по целевому назначению. Цели, на которые берется кредит, могут быть различными. Например: покупка  автомобиля, недвижимости, бытовой  техники, кредит на отдых или образование  и т.д. Существуют также кредиты, которые берутся не на какую-то определенную цель. К таким кредитам относится кредит на неотложные нужды(потребительский кредит).

Кредиты могут выдаваться в различных формах: в национальной валюте или в иностранной, в виде товаров (товарный кредит) или наличными, в виде кредитной карты. От формы, в которой выдается кредит, напрямую зависят условия кредита: процентная ставка, срок, первоначальный взнос, обеспечение.

Виды кредитов могут различаться  и процентными ставками. Существует фиксированная и плавающая процентные ставки. На практике в основном применяются  фиксированные процентные ставки. Но бывают случаи, когда банк может  менять процентную ставку в зависимости  от экономической ситуации на рынке  кредитования.

По-этому при выборе кредита  очень важно изучить все преимущества и недостатки интересующих вас видов кредита. Это необходимо для того, чтобы подобрать себе наиболее удобный и выгодный кредит, без лишних опасений и переплат.

 

 

 

 

2. Подготовка финансовой документации в процессе оценки.

 

 

 

Список используемой литературы:

1. Банки и банковские операции: Учебник для вузов/ Е.Ф.Жуков, Л.М.Максимова и др., под ред. профессора Е.Ф Жукова. – М.; Банки и биржи, ЮНИТИ, 1998г.

2. Финансы. Денежное обращение. Кредит: Учебник для вузов/ Л.А.Дробозина, Л.П.Окунева, Л.Д.Андросова и др., под ред. проф. Л.А.Дробозиной. – М.: Финансы, ЮНИТИ, 1997.

3. С.Алексашенко, кандидат эк. Наук, руководитель Центра развития. Вопросы экономики №7, 1999, стр. 52-61

4. А.Н. Трошин, В.И. Фомкина “Финансы, денежное обращение и кредиты” - М., 2000.