Экономическая сущность и принципы аренды, ее основные формы

1) сложным техническим  устройством (исключение составляет гужевой транспорт, который предполагает использование в качестве двигателя живой силы (например, лошадей). Нет никаких оснований отказываться от заключения договоров аренды таких транспортных средств, причём как с экипажем, так и без него. При этом следует учитывать, что лошадь или иное живое существо к числу технических устройств не относится.);

2) источником повышенной  опасности для окружающих. Именно  эти два качества транспортных  средств требуют выделения соответствующих  договоров аренды в отдельный  вид.

Перечень транспортных средств, которые могут быть переданы в аренду, определяется соответствующими типами транспорта - гужевого, автомобильного, железнодорожного, внутреннего водного, морского, воздушного и космического (трубопроводный транспорт исключает применение норм об аренде транспортных средств, поскольку в пространстве перемещается груз, а не перевозочное средство). При появлении новых типов транспорта указанный перечень может быть расширен.

Когда объектом аренды является наземное транспортное средство, в наименовании используется термин «аренда», когда воздушное, морское или речное - термин «фрахт». В зависимости от этого и стороны именуются соответственно - арендодатель и арендатор или фрахтовщик и фрахтователь. Предметом регулирования являются соответственно отношения по поводу аренды транспортного средства или по поводу его фрахтования на время, в отличие от фрахтования на рейс или несколько рейсов. Суть обязательства в том и другом случае одинакова - предоставление арендодателем во временное пользование транспортного средства.

Общие правила аренды транспортных средств ГК не установлены. Рассматриваются только отдельные  виды такого договора, а именно, договоры аренды транспортного средства с  предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (с экипажем или договоры фрахтования на время) и без такого предоставления (без экипажа).

Аренда транспортного  средства с экипажем означает, что  арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

Предмет договора носит  комбинированный характер и включает в качестве одного компонента (элемента) право пользования вещью - индивидуально-определенным транспортным средством (автомобиль, речное, морское или воздушное судно и т.п.), а в качестве второго - услуги по управлению им (комплекс услуг по вождению, пилотированию, включая навигационные услуги, услуги связи и иные) и по его технической эксплуатации.

Договору аренды транспортного средства без экипажа присущи признаки, объединяющие его с договором аренды транспортного средства с экипажем, которые отмечены. Данный договор отличает от смежного обязательства то, что арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

Договоры аренды транспортных средств  должны быть заключены в письменной форме независимо от их срока и  стоимости передаваемого в аренду имущества. К такому договору не применяются  правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные п. 2 ст. 609 ГК. Разумеется, речь в данном случае может идти только о тех транспортных средствах, которые относятся к недвижимым вещам и сделки с которыми подлежат по общему правилу регистрации. Отказ законодателя от использования процедуры регистрации объясняется, по-видимому, тем, что транспортные средства способны легко перемещаться в пространстве. Поэтому защита прав собственников транспортных средств (обладателей иных вещных прав) путём регистрации договоров аренды бессмысленна. Ведь потенциальному нарушителю достаточно угнать транспортное средство. В то же время необходимость регистрации осложняет жизнь добросовестным участникам гражданского оборота.

В случае гибели или повреждения  арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды.

2.3 Аренда зданий и  сооружений

Договор аренды здания или сооружения представляет собой разновидность  договора аренды, специальный характер регулирования которого определяется характером его объекта.

Объектом договора является здание или сооружение. Здание - это разновидность архитектурно-строительного сооружения, предназначенного для целей пребывания в нем людей. В зависимости от целей пребывания они делятся на жилые и нежилые. Жилое здание используется в целом или в значительной части для проживания людей. Для признания его таковым оно должно соответствовать требованиям санитарно-технических норм и правил, предъявляемым для жилых помещений. Под нежилым понимается здание, используемое в целом для производственных или социальных (культурных, медицинских, образовательных) и иных целей, кроме целей проживания граждан. Часть здания именуется помещением. Нежилое здание может включать жилое помещение, так же как и жилое - нежилые помещения. Поэтому дополнительным критерием отнесения здания к жилому или нежилому является в данном случае соотношение его жилой и нежилой частей.

Под сооружением понимается любой иной, кроме здания (дома), строительно-архитектурный  или технический объект, в том  числе гидротехнический (шлюзы, акведуки, маяки и др.), транспортный, включая объекты транспортной инфраструктуры - железнодорожные и автомобильные путепроводы, мосты, пристани, линии электропередачи, трубопроводы и др. В целом определение конкретного объекта как сооружения определенного вида содержится в соответствующих нормативных актах, исходя в общем из техногенной природы объекта и его технических особенностей. Содержащееся в них определение не всегда соответствует целям регулирования арендных отношений. Так, согласно определению КТМ морское судно - это плавучее сооружение. Однако аренда морского судна не регулируется нормами данного параграфа, она является предметом иного специального регулирования (аренда транспортного средства).

Сооружения могут иметь  как производственно-техническое, так  и иное социальное назначение.

Предметом договора является как здание в целом, так и его  отдельная часть, именуемая помещением. В зависимости от целей использования  здания и помещения делятся на жилые и нежилые. Статья 1 Закона о регистрации прав на недвижимость относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 этого Закона помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

В то же время не может  быть объектом договора аренды отдельный  конструктивный элемент этого здания, поскольку передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Соглашение сторон, предметом которого является использование такого конструктивного элемента, как крыша, для целей размещения рекламы, не лишает собственника права пользования крышей. Суд сделал вывод, что это договор иной природы и к нему не применяются нормы об аренде (см. п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

Передача жилого помещения  за плату во временное владение и  пользование гражданам для проживания в нем регулируется нормами о  договоре найма жилого помещения. Передача жилого помещения за плату юридическим лицам во временное владение и (или) пользование осуществляется на основе договора аренды.

Определение договора не содержит ограничений по кругу лиц. Следовательно, как на стороне арендатора, так и на стороне арендодателя могут выступать как физические, так и юридические лица независимо от целей их деятельности. Однако в каждом конкретном случае такие ограничения возможны. Прежде всего это зависит от назначения здания или сооружения, их целевого использования. Так, если арендатор намерен использовать производственные, складские, технические объекты в предпринимательских целях, то стороны договора - предприниматели. Объекты социально-культурного назначения, используемые в непредпринимательских целях, могут быть предметом договора, сторонами в котором выступают некоммерческие организации. Дополнительным требованием является наличие лицензий на владение тем или иным техническим объектом, в частности в случае, если сам объект или осуществляемая с его использованием деятельность представляют собой повышенную опасность для окружающих.

Договор является консенсуальным, двусторонним и возмездным. Хотя определение  договора в п. 1 комментируемой статьи не содержит указания на его возмездный характер, он является таковым в силу общего определения договора аренды (ст. 606 ГК). Более того, ст. 654 ГК указывает, что условие о размере арендной платы является существенным условием договора.

2. Поскольку здание  или сооружение могут являться  составной частью предприятия  как имущественного комплекса, то нормы комментируемого параграфа применяются к аренде предприятий, если специальными нормами об аренде предприятий не предусмотрено иное (см. § 5 комментируемой главы). К аренде предприятия применяются положения ст. 652, 653 ГК о правах на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения, ст. 654 ГК об арендной плате, а также ст. 655 ГК о передаче здания или сооружения. В то же время положения о форме и государственной регистрации договора аренды здания или сооружения неприменимы к форме договора об аренде предприятий, поскольку последние изменены п. 2 ст. 658 ГК. Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации только в том случае, если ее срок равен или превышает год, а договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды.

2.4 Аренда предприятий

Данный вид договора характеризуется рядом присущих только ему черт:

1) предметом аренды  является предприятие в целом,  т.е. имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Целью аренды предприятия в связи с этим может быть продолжение арендатором его промышленной (хозяйственной) и коммерческой эксплуатации;

2) по договору аренды  предприятия арендодатель обязан  передать арендатору во временное возмездное владение и пользование все объекты, составляющие основные фонды предприятия, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование и др.;

3) материальные ценности, относящиеся к оборотным средствам  предприятия, - запасы сырья, материалов, топлива и пр. - арендодатель передает арендатору на условиях, в порядке и в пределах, определенных договором (в отличие от основных фондов, передаваемых в полном объеме);

4) арендатору могут  передаваться принадлежащие арендодателю права владения и пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием - объектами, являющимися собственностью третьих лиц, но находящимися у арендодателя в пользовании на основании договора или другом законном основании.

Если иное не предусмотрено  договором аренды предприятия, арендатор  вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное  пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества  арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов.

5) арендатору предприятия  передаются не только материальные  ценности, но и права, связанные  с использованием интеллектуальной  собственности арендодателя: на  обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия (фирменное наименование, товарный знак и т.п.), и другие исключительные права;

6) арендодатель может  уступить арендатору предприятия  права требования, в том числе  вытекающие из договорных обязательств, и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Передача предприятия  арендатору осуществляется по передаточному  акту.

Арендатор предприятия  обязан в течение всего срока  действия договора аренды предприятия  поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.

2.5 Финансовая аренда (Лизинг)

аренда экономический  лизинг имущество

Лизинг — это долгосрочная аренда машин, оборудования и других товаров инвестиционного назначения, купленных арендодателем (лизингодателем) для арендатора (лизингополучателя) с целью их производственного использования, при сохранении права собственности на них за арендодателем на весь срок договора аренды.

Лизинговая сделка совершается на основании договора лизинга между лизингодателем, лизингополучателем и продавцом (поставщиком) предмета лизинга.

Сама по себе идея лизинга  далеко не нова. Лизинговые сделки заключались  еще в древнем государстве  Шумер и датируются примерно 2000 г. до н. э., о чем свидетельствуют  глиняные таблички, найденные в 1984 г. в шумерском городе Ур, содержащие сведения об аренде сельхозорудий, земли, водных источников, волов и т.д.

Один из трактатов  древнегреческого философа Аристотеля (384–322 гг. до н. э.) назван: «Богатство состоит  в пользовании, а не в праве  собственности». Иначе говоря, не обязательно  для получения дохода иметь в  собственности какое-либо имущество, достаточно располагать правом пользования каким-либо имуществом, чтобы получать доход.

Английский историк  Т. Кларк обнаружил несколько  положений о лизинге в Законах  Хаммурапи, принятых между 1775–1750 гг. до н. э., статьи которых обстоятельно и скрупулезно рассматривали все случаи аренды и нормы арендной платы, условия залога имущества. Римскому праву также был известен комплекс имущественных отношений, связанных с владением вещью без права собственности. Эти отношения отражались как в договорном, так и в вещном праве. Лизинг в древности не был ограничен арендой каких-либо конкретных типов собственности, арендовалась не только сельскохозяйственная техника и ремесленное оборудование, но даже военная техника.