Ипотека Германии

Введение

Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотекой  является также залог уже существующего  недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель  имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед  другими кредиторами должника. Одним из способов снижения рисков кредитора является ипотечное страхование.

 
Ипотечные банки являются в Германии одним из краеугольных камней системы  финансирования жилищного строительства. Их коммерческая деятельность заключается  главным образом в выдаче долгосрочных кредитов на жилищное строительство, которые  финансируются через эмиссию  долговых обязательств и обеспечиваются залоговым правом отданных в залог земельных участков.

 
1. Виды ипотечного кредита. 
 
В системе ипотечного кредитования известно 3 вида кредита: 
 
- кредит на погашение (аннуитет); 
 
- кредит с твердой процентной ставкой; 
 
- кредит в рассрочку. 
 
Стороны решают, какой вид кредита им выбрать. 
 
Кредит на погашение (аннуитет). Этот вид кредита является обычным для сделок по ипотечным кредитам. Заемщик ежегодно выплачивает постоянную сумму (аннуитет), которая не изменяется на протяжении оговоренного промежутка времени, например, 5-ти лет. Она обычно делится на 12 месячных взносов, которые состоят из доли процентной ставки и доли погашения. Первая составляющая постепенно уменьшается, а последняя соответствующе возрастает на величину, равную объему сэкономленной процентной ставки, таким образом эти долевые взносы остаются постоянными в течение всего времени погашения кредита. Такое соотношение вызвано постоянным снижением требований по выплате процента в процессе погашения ссуды.  
 
Кредит с твердой процентной ставкой. При кредитах с твердой процентной ставкой заемщик в течение срока погашения кредита выплачивает только согласованные проценты. Это осуществляется, как правило, в виде ежемесячных частичных сумм. А сама сумма кредита (кредитный капитал) выплачивается по истечение срока одним взносом в виде одной общей суммы. Суммы, которые заемщик при кредите на погашение (аннуитете) выплачивает в счет погашения кредита, платятся в этом случае, как страховые взносы согласно договора страхования жизни или, как взносы согласно условиям договора по стройсбережению, а права по этим договорам уступаются кредитному банку с тем, чтобы сумма для погашения кредита была получена из суммы страхования жизни или из суммы по договору стройсбережения.  
 
Кредит в рассрочку. Этот вид кредита скорее не присущ системе ипотечного кредитования. Погашаемая доля, которая должна производиться частичными платежами, остается, в отличие от кредита на погашении, неизменной: она не повышается от платежа к платежу.

 
 
2. Условия кредита. 
 
В начале договора сторонами устанавливается сумма кредита.  
 
Условия предоставления кредита и связанные с этим издержки . Сюда относятся: 
 
- процентная ставка, например 6% годовых; 
 
- время начала выплаты процентов, то есть с какого времени должны выплачиваться проценты по кредиту, в большинстве случаев это совпадает с днем выплаты кредитной суммы банком; 
 
- норма погашения кредита. При финансировании жилых помещений, используемых для собственных нужд, она составляет в Германии, как правило, 1%, для жилья старой застройки очень часто устанавливается 2%, а иногда и 3%. Низкая ставка на погашение выгодна заемщику, поскольку он будет не так сильно обременен текущими платежами на погашение; 
 
- размер предоставляемого кредита. Заемщик в большинстве случаев заинтересован в 100% размере получении кредита. Но может быть оговорена также и более низкая величина выплаты кредита, например 98%. Это приводит к тому, что процентная ставка в этом случае по сравнению с 100% выплачиваемой суммой кредита также немного уменьшается. Для заемщика это означает, что его обременение кредитом будет не столь значительно, но он должен сумму кредита выплатить обратно сполна, в ее 100% размере; 
 
- способ выплаты платежей. Обычной является договоренность, согласно которой заемщик выплачивает кредит — проценты и платежи в погашение — в последний день каждого месяца равными частями; 
 
- размер взноса. Он указывается в договоре, чтобы заемщик знал, какую сумму он обязан выплатить в конце каждого месяца.; 
 
- проценты за готовность предоставления кредита.

Ипотечный банк оговаривает  со своими клиентами начисление с определенного дня процентов за предоставление кредита. Они взимаются со дня предоставления и до момента выплаты банком, заявленной кредитозаемшиком суммы кредита и составляют 0,25% в месяц. Это соглашение необходимо, так как ипотечный банк, должен сам также «найти» еще деньги для предоставления кредита и вынужден также выплачивать, причитающиеся проценты за предоставленный ему чуждый капитал. Но этот день на практике очень редко совпадает с моментом предоставления ипотечным банком кредита своему заемщику, который, со своей стороны, обязан выплачивать уже ему проценты за кредит. Благодаря процентам за предоставление кредита заемщик облегчает ипотечному банку исполнение его обязательств перед его кредиторами до тех пор, пока он не получает кредит и не начинает платить по нему проценты. 

 
3.Выплачиваемая  сумма кредита. 
 
Выплачиваемая сумма включает сумму кредита за исключением оговоренных расходов. Договор кредитования часто содержит еще указание на то, что из выплачиваемой суммы кредита вычитаются (изымаются) возникающие дальнейшие издержки, которые еще не могут быть определены при заключении договора, а также оговоренный процент за предоставление кредита и подлежащие уплате проценты за кредит. Поэтому заемщик знает, что ему будет выплачена сумма кредита за вычетом вышеперечисленных позиций. 
 
Расчет доли процентной ставки и доли погашение в сумме ежемесячного взноса. В договоре кредитования приводится разъяснение, почему доля процентов и доля взноса на погашение изменяется в остающейся без изменения ежемесячной сумме взноса таким образом, что доля процента из-за погашения из месяца в месяц уменьшается, а взнос на погашение увеличивается. Это является основой того, что кредит с 1% ставкой погашения возвращается не через 100 лет, а, в зависимости от величины процентной ставки, в большинстве случаев уже через 27—32 года. Для ясности заемщика здесь дополнительно указывается, что суммы текущего платежа в счет погашения кредита, выходящие за рамки оговоренных сумм, не допускаются. Этот момент важен для ипотечного банка, поскольку он не располагает возможностью в любое время возвратить взятую у другого кредитодателя ссуду, использованную в свою очередь для предоставления кредита своему заемщику. Выплата. Здесь перечислены все формальности, выполнение которых является предпосылкой для получения заемщиком кредита, например, оформление и занесение ипотеки в поземельную книгу, доказательства достаточного уровня доходов заемщика или заключение страхового договора на случай пожара в здании на достаточную для обеспечения кредита сумму. 
 
Нивелировка условий. Поскольку условия кредита, в особенности размер процентной ставки, действуют только на протяжении определенного периода времени, например, в течение 5 лет, и кредит не может быть погашен раньше этого срока, то стороны договариваются о порядке своих действий по истечении этого времени. Это соглашение содержит обычно обязательство банка предложить заемщику продление кредита с принятой на данный момент процентной ставкой и право заемщика принять или отклонить это предложение на протяжении определенного времени. 

 
4.Проблемы на  рынке жилья Германии. 
 
В настоящее время и в Федеративной Республике Германии имеются проблемы на рынке жилья.  В старых землях ФРГ наблюдаются тенденции уменьшения количества людей, живущих в одной квартире. Все более и более молодые люди хотят все раньше и раньше иметь собственную квартиру. Кроме того, сильный приток людей из других стран повышает спрос на жилье. В новых Федеральных землях (территория бывшей ГДР) основная часть жилого фонда нуждается в основательной реконструкции и частично даже в новостройке. 
 
Потребность в деньгах для сохранения жилого фонда оценивается в размере 224 млрд. нем. марок, строительство нового жилья — 140 млрд. нем. марок и стоимость строительных работ для замены пришедших в негодность домов — 230 млрд. нем. марок. При цене для новой квартиры или дома в размере 400 тыс. нем. марок стоимость государственной поддержки для приобретения собственности составляет от 50 тыс. до 120 тыс. нем. марок в зависимости от вида поддержки. 
 
Строительные мероприятия, связанные с субсидией квартплат, оцениваются для государства уже в размере от 190 тыс. до 300 тыс. марок. 
 
Поддержка при приобретении собственности, тем самым, значительно выгоднее для государства, чем предоставление населению жилья в аренду. На чем основывается это преимущество? Тот человек, который решил приобрести собственность, связывает с этим более высокую готовность собственного вклада в создание и финансирование жилья, чем тот человек, который арендует квартиру. Это означает, что будущий владелец квартиры или дома готов в значительно большей мере участвовать в создании для себя и своей семьи аналогичных жилищных условий.

 
 
5. Структура рынка в Германии. 
 
В 2000 году в Германии были приняты решения о выдаче ипотечных кредитов для финансирования жилья на общую сумму 79,1 млрд. евро. На этом сегменте рынка лидируют сберегательные кассы, на долю которых приходится 35,3% от этой суммы. На втором месте — ипотечные банки, имеющие долю в 27,1%. За ними следуют строительные сберегательные кассы с долей в 22,1%. На рынке финансирования производственных объектов недвижимости (общий объём на конец 2000 года — 217,6 млрд. евро) абсолютными лидерами были ипотечные банки, доля которых составляла 50,4%. Второе и третье места занимали соответственно сберегательные кассы (18,2%) и государственные банки федеральных земель (16,3%). Именно показатели в жилищном секторе иллюстрируют тот факт, что ипотечные банки играют важную роль в финансировании объектов недвижимости. Для того, чтобы выстроить самодостаточную систему жилищного строительства нужно, однако, провести и другие институциональные реформы, в том числе, в финансовом секторе. Так, например, наличие системы строительно-сберегательных касс и соответствующая структуру сектора коммерческих банков позволит участвовать в кредитовании жилищного строительства не только специализированным учреждениям, но и также другим банкам.