Ипотека дегеніміз б.з.д. І-ІІ ғ. Рим шекарасында белгілі болған. «Ипотека» термин ретінде б.з.д. VІ ғ. Пайда болды. Ипотека грек тілінен ауда

Банк  заңды және жеке тұлғаларға  қысқа мерзімді (1 жылға дейін уақытқа) және ұзақ мерзімді (1 жылдан астам уақытқа)    несиелер береді. Несилік саясатты  одан әрі іске асыру шараларын жетілдіру мақсатында, сондай-ақ клиенттік базасын кеңейту мақсатында  ҚХБ АҚ  қолданыстағы  бағдарламаларын дамытып, жаңаларын енгізуді жоспарлауда.

Заңды тұлғаларды  несиелендірудің  дәстүрлі түрлерімен  қатар 2000 жылдан бастап банк  тұтынушылық мақсаттарға  жеке тұлғаларды    несиелендіру жөнінде белсенді жұмыс жүргізеді.

     Ссудалық қоржын   банктің бүкіл берілген  қарыздары – факторинг ретінде берілген ссудалар, лизингтер, несиелер,   вексельдерді немесе өзге борышкерлік  міндеттемелерді  есепке алу, аккредитив шығару  және сыныптау жүргізу сәтіне олар бойынша  берешек  өтелмеген  өзге де несиелендіру  түрлерімен сыныпталады.  Сыныптау  ҚХБ АҚ 2005 жылғы 23  мамырдағы № 218 Активтерді сыныптау ережесіне,  шартты міндеттемелер мен оларды  күмәнді және сенімсіздер қатарына  жатқызумен,  оларға қарсы провизия (резевтер) құру  ережесіне  (толықтырулары мен өзгерістері бар) сәйкес жүргізіледі.   Берілген қарыздар олардың сапасы бойынша,   қарыз алушының  заем  бойынша  төлемдер енгізу  мерзімдерін сақтауына, оның  қаржылық  жағдайына, банктің  қарыз алушымен    қарым-қатынастарына , несие тарихы,  қарыздың қамсыздандырылуы және  оның сенімділігі мен  өтімділігіне қарай  жүргізіледі.  Берілетін қарыздар бойынша  қамсыздандыру  ретінде  банк  өтімді жылжитын және жылжымайьын мүлік  қабылдайды.

Қарызды пайдалану үшін  сыйақының  шамасы  банктік қарыз  келісім-шартымен  төмендегідей жағдайларды ескере отырып белгіленеді:

1 ) қаржы рыногының коньюнктурасы; 

2)  банктік қарыздар   рыногындағы   бәсекелестік  деңгейі;

3) тартылған ресурстардың  құны;

4) несиелік тәуекелді  өтеу  үшін және  қажетті табыс алу  үшін Банк қарызға қызмет көрсету барысында  жұмсаған шығындарын,

5) Қарыз алушының  несиені өтеу  қабілеттілігі. 

ҚХБ АҚ  әзірленген  Несиелік  саясатына сәйкес  клиенттердің  сұранысын барынша қанағаттандыратын  саналуан  несиелік  өнімдер  кешенін  ұсыну жөніндегі  жұмысты жүргізеді.

Банктің  аумақтық  филиалдық  желісін  одан әрі дамыту  несиелік рыноктің  географиясын  кеңейтуге, жаңа клиенттерді тартуға  мүмкіндік  береді.

ҚХБ АҚ жеке тұлғаларды тұтынушылық  мақсаттарға несиелендіруін сипаттайтын  көрсеткіштерді  1-кестеден көруге болады.

 

 

Ипотекалық несие тұтынушылық  ссудалар көлемінде үлкен орын алады, оны 1 суретте көрсетілген динамика арқылы байқауға болады.

Несиені «Қазақстанның халықтық банкі» АҚ  салынып жатқан  пәтерді кепілге алу  арқылы береді.

Ең төмен бастапқы  жарнаның сомасы – 15 %.

Несиелендірудің  мерзімі – 7-ден 15 жылға дейін 

Пайыздық мөлшерлемесі – жылдық  11 %-тен бастап (бастапқы жарнасына қарай).

Қарыз алушы  Халық банктің  депозитына   бастапқы жарнасын  аударады, одан кейін барып банк  пәтердің 100 проценттік құнына  несие береді.  Осы  сомаға  несие бойынша проценттер  есептелінеді.

Оның өтінішін  қарау үшін және несиені рәсімдеу үшін жеке тұлға  табыс етуі тиіс құжаттардың  тізбесі  төмендегідей:

-үлестік қатысу  келісімі;

-қарыз алушының жеке бас куәлігі (төлқұжаты);

-қарыз алушының  СТН туралы куәлігі;

Мұндай  шарттарды  бүгінгі таңда  қазақстандық рынокта   басқа  ешбір 

қаржы  институты  ұсынбайды.  Несиені беру  туралы шешімді  қабылдау үшін  банкте 3 күн ғана кетеді. Барлық қажетті құжаттарды  (СТН,  жеке бас куәлігі және жұбайының  мүлікті кепілге қоюға келісімі) жинауға  небәрі 3-4 күн  керектігін ескерсе,  несиені алу үшін сол  небәрі  ең  көп дегенде 4 күн кетеді.

Осыменен  жаңа өнімнің   керемет  сипаттамалары тиылмайды.

Қарыз алушының қалауы бойынша  несие  табысты растаусыз  және жылдық

7 % , яғни  нарықтық  пайыздан  екі есе төмен болып,  тұрғын  үйдің 100 % сомасында  беріледі.  Ол үшін  банктегі депозитке   сатып алынатын  пәтер  құнының  50 %  салып қою қажет. Қарыз алушы  өз несиесінің  жартысын қайтарған сәттен  екінші жартысы  автоматты түрде  осы депозиттің  қаражаты есебінен өтеледі.  Және де,  мерзімінен бұрын  өтеу үшін ешбір айыппұлдар салынбайды.

Банкте  несиелендірудің бүкіл мерзіміне  әрбір клиентке  оның  жеке  менеджері  қызмет көрсетеді деген  ереже орнатылған.

Бұл бағдарлама өзіндігінен  оңтайлы  болғанымен,  сондай-ақ  ол ипотекалық  несиелер рыногындағы несие беру шарттарының либерализациялануының  көрсеткіші  болып келеді.  2003 жылдың өзінде  Елбасы  Қаржыгерлер конгресінде  банкирлерге   тұрғын үй сатып алуға бөлінетін несиелердің  шарттарын  жеңілдетуге 

мүмкіндіктер іздестіру жөнінде  тапсырма берген болатын.  Осы жөнінде  тағы бір мәрте  Елбасының 2004 жылғы Жолдауында да айтылды.

Халық банкінде  несиені   шапшан рәсімдеу мәселесі ең  бірінші орынға қойылған.  Азаматтарда  қажетті  қаражатты алу үшін  уақытқа  байланысты  қиныдықтар туындамауы тиіс. Осы бағытта атқарылған жұмыстың арқасында  қазіргі кезде 100 мың долларға дейн баратын несиелер бойынша шешім үш күн ішінде, ал 100 мыңнна астам долларлық қарыз беру туралы шешім – 5 күн ішінде шешіледі.

Банк  ипотекаға ақшаны  7  және 11 жылдық  процентпен 15  жылға  дейін береді.  Тұтынушылар  осы ұсыныстың артықшылықтарына көзі жетіп,  осы бағдарламаны  іске асырудың  бірінші айының өзінде  халыққа 30 миллион доллардан астам несие берілді. Айтпақшы, «Ипотека Lights» несиесін  алған азаматтар несиені мерзімінен бұрын, айыппұлдық санкциялар қолданусыз  жаба алады.

2002 жылдың  қорытындылары бойынша   «Қазақстанның халықтық банкі»  АҚ  ипотекалық операциялардан  түскен табыс көлемі  банктің  жалпы проценттік табысының 7,7 % құраса, 2004 жылдың қорытындылары  бойынша  олар 21,8  % дейін жетті. 

Осыған орай, жоғарыда айтылғанға  мынадай қорытындылар жасауға болады:

- филиалдың 2004 жылы атқарған  қызметінің негізгі көрсеткіштері   бөлімше  халыққа қызмет көрсету  сапасын арттыру  үшін  үнемі  жұмыс істегенін,  даму жолында   клиенттерді тарту үшін  жаңа бағыттар  іздестіргенін көрсетеді;

-  банктік ұзақ мерзімді  перспективаға  жасаған  коэффициенттік  талдауына  қарағанда  және  банктің таратылу  жағдайында, банктің міндеттемелері  банктің өтімді активтерімен  қамтамасыз етілген. Жалпы алғанда,  банк, жылдан жылға  даму қарқының  жеделтдетіп, тұтынушылардың  жоғары сенімділігіне,  жоғары дәрежелі өтімділікке қол жеткізіп,   қаржы рыногында  тұрақты  және сенімді қызмет атқарып келеді, мұнда жақын  және алыз шетелге  төлемдер аударумен байланысты кез келген операцияларды атқаруға болады деген қорытынды жасауға болады.Бүгінгі таңда  ипотекалық несиелер  банкке тұрақты  табыс әкелетін  неғұрлым  пайдалы  операциялардың біріне жатады.

 

 

 

 

 

 

              ІІІ.ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ДАМУ ПЕРСПЕКТИВАЛАРЫ.

3.1. Ипотекалық несиенің даму перспективасы

Ипотекалық неселеу  нарықтық экономикада кеңінен таралған несиелеудің формасы болып табылады. Ол қозғалмайтын мүліктік кепілзат арқылы, сонымен қоса жер меншігі арқылы беріледі. Жер меншігі нарықтық несиелік қатынастар жүйесіне кәсіпорындарды, ұйымдарды, фирмаларды, халықты тартады.

    Ипотекалық  несиелеу кәсіпорындардың, фирмалардың  және құрылыстың қажеттіліктерін  мемлекеттік қаржы көздерінің  орнын басуында үлкен рөлін  атқарады. Ипотекалық несиелеудің  дамуы  инфляцияның жоғары қарқынды жағдайында және ұзақ мерзімдік несие ресурстарының тапшылығы жағдайында шаруашылық жүргізетін субъектердің инвестициялық белсенділігін үлкейтуге мүмкіндік береді.

Ипотекалық несиелеудің  ерекшеліктері:

• Берілуінің ұзақ мерзімділігі (5 жылдан аса)

• Кепілзаттың қарыз  алушысының қолында қалуы.

Ипотекалық несиелеу екі бағыттан тұрады:

•Шаруашылық жүргізетін субъетілерге және халыққа тікелей ипотекалық несие беру;

• Ипоткелақ несиелердің қайталама нарығында сату. Бұл несиелеу үшін қосымша ресурстарды тартуды қамтамасыз етеді.

    Бірінші ипотекалық  несиелеудің бағытымен көбінесе  ипотекалық банктер айналысады, ал екінші бағытпен қаржылық  компаниялар, ипотекалық банктердің  активтерін сатып алатын, кепілзат  мүлігімен қамтамасыз етілген  және өзінің атынан бағалы қағаздарды шығаратын қорлар айналысады.  Бағалы қағаздар кепілзат мүлігімен қамтамасыз етілгені және инвестициялар арқасында ұзақ мерзімді кіріс алуға мүмкіндігі болғаны үшін ликвидті болып келеді. Кейбір шетел қаржылық компаниялардың міндеттері бойынша кепілгер мемлекет болады және бұл сенімді болып келеді.

   Тұрғын үйге  ипотекалық несиелеу қайталама  нарығының жұмыс істеуі ипотекалық  банктердің капиталдарының ликвидтілігін  қамтамасыз етеді, айналымдағы  ақша массасын байланыстырады, елдің  аймауқтарына және экономикалық сфераларға капиталды қайта бөлуге көмектеседі, несиенің пайыздық ставкаларды тұрақтандырады.

    Ипотекалық  несиелеумен айналысатын банктер  аталған шарттарда несиелік ресурстармен  шектелген болмайды. өйткені қайталама  нарықта операцияларды жүзеге асыру арқылы керекті қаражаттарды қосымша мобилизациялауға мүмкіндіктері бар. Осы ақшаны жаңа несиеге беру арқылы ақшаны қайта айналымға түсіреді.

   Қазақстан банктеріндегі  ипотекалық несиелеудің проблемалары  келесіге байланысты: банктердің ресурстық базаларының жетіспеуі; қозғалмайтын мүлікке төлем қабілеті төменгі сұраныс.

    Ипотекалық  банктердің ірі облигациялық  тұрмыстық заемдарды шығару ипотекалық  несиелеу үшін ресурстарды тарту  проблемасының шешімі болды. 

Несиелеу субъектісіне байланысты тұрғын үй құрылысына берілетін ипотекалық ссудалары тікелей оның иесіне берілетін және мердігерге берілетін болып бөлінеді.

Тұрғын үй құрылысын  несиелеу салушыға белгіленген тізімде  жер учаскесін беру шартымен және тұрғын үй салуға рұқсат еткен шешімнің болу шартымен жүзеге асады.

     Тұрғын  үй салуға несие көзделген  жобаға, келісім шартқа, мерзімдеріне  және құрылыстың бағасына байланысты  беріледі.

     Ипотекалық  несиелеу объектілері болатындар:

- Тұрғын үй салуға арналған жерді сатып алу және жабдықтау;

- Ғимараттың салынуы;

- Тұрғын үйді сатып алу.

Несиелеу объектісіне  байланысты банктер тұрғын үй несиесін үш түрге бөледі:

- Жер несиесі;

- Құрылыс несиесі;

- Тұрғын үйді сатып алуға арналған несие.

   Құрылыс несиесін  беру жөніндегі шешім қарыз алушының өтініші бойынша банк-кредитормен қабылданады.

    Несие беруші  банк өтінішті қарастырған уақытта  қарыз алушының несиені қайтару  қабілетілігіне, қаржылық тұрақтылығына  комплекстік анализ жасайды; құрылыс  бюджетін бағалайды; ғимараттың  салынған жерінің нарыққа қажеттілігі.

Банк пен қараз алушының қарым-қатынастарын анықтайтын негізгі  құжаттары ретінде несиелік келісім  шарт пен кепілзат жөніндегі келісім  шарт болады.

    Несиелік келісім  шартта ссуданы алу мақсаты,  мерзімі мен несие мөлшері,  несиені беру және өтеу тізімі, пайыздық ставка және оның өзгеруінің шарттары, қарыз алушының несиелік міндеттемелерін қамтамасыз етілуі, ссуданы сақтандыру шарттары, несиені мақсатты пайдалануының және қамтамасыз етілгендігінің тексеру әдістері мен формалары, мақсатты емес пайдаланудың және уақытылы өтілмеуі жағдайындағы қолданылатын санкциялары, айыптарды төлейдің мөлшері мен тізімі, келісім шартты бұзу тізімі қарастырылады.

   Негізгі қарыздың  соммасын және пайыздарын толық  өтеуге дейін қарыз алушы банктің келісімінсіз үшінші тұлғаға қозғалмайтын мүлікті бере немесе сата алмайды. Қарыз алушының несиені қайтара алмай қалған жағдайда банктің шығындарын өтеу үшін мүлікке қолданылатын өндіріп алу айналысы жүзеге асады.

    Тұрғын үй  сатып алу үшін берілетін несиенің беру шарттары мен схемасы банк пен қарыз алушының келісімі арқылы жүреді. Несиелеу инструменті ретінде ауыспалы пайыздық ставкасының қолданылуы, негізгі қарыздық сомасын индекстеу, қарыз алушының төлемінің мерзімін ұзарту болады. Несиенің түріне байланысты кепілзат жөніндегі келісім шартта несиенің формасы, мөлшері және несиенің  кепілзатпен қамтамасыз етілгені қарастырылады.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.2. АҚ «Қазақстан Ипотекалық Компаниясының қаржы нарығына шығуы.

   Көптеген қазақстандықтар өздерінің тұрғын үй мәселелерін ипотекалық несиелердің қолайлылығының артуы арқасында шешуде. Ипотекалық бизнестің Қазақстандағы қарқынды дамуы төрт жыл бұрын басталды, ал мұның алғы шарты болып қаржы нарығында «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» Акционерлік қоғамының пайда болуы табылады. Оны 2000 жылы Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі ҚР- дағы тұрғын үй құрылысына ұзақ мерзімді несие беру және ипотекалық несие беру жүйесін дамыту концепциясын жүзеге асыру мақсатында құрған.