Ипотечное кредитование и перспективы его развития в Кыргызстане

Ипотечное кредитование и перспективы его развития в  Кыргызстане

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ..........................................................................................

 1. СУЩНОСТЬ И ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ   ИПОТЕКИ..............

     1.1. Зарождение  института ипотеки........................

     1.2. Становление и развитие рынка ипотечного жилищного

кредитования в Кыргызской Республики.................................  

     1.3. Порядок  предоставления ипотечного кредита

Коммерческими банками КР ...............................................

  2. РЫНОК ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ. ИНСТРУМЕНТЫ И МИРОВОЙ ОПТЫТ..

     2.1. Инструменты   ипотечного кредитования, схемы

расчетов платежей по кредитам.......................................................

     2.2. Риски ипотечного  кредитования..............................

     2.3. Ипотечный рынок...................................

     2.4. Мировой опыт ипотечного кредитования...............................

     2.4.1. Американская модель ипотечного кредитования.............

     2.4.2. Немецкая  модель ипотечного кредитования.......................

     З. ИПОТЕКА И ПЕРСПЕКТИВЫ ЕЕ РАЗВИТИЯ В КЫРГЫЗСТАНЕ...........................

      3.1. Модели  привлечения банками ресурсов  для

ипотечного кредитования........................................................

     3.2. Роль Агентства  по ипотечному жилищному кредитованию

и перспективы его развития.............................................................

    3.3. Модель создания и внедрения ипотечного 

кредитования в Кыргызской Республике (предложения НБКР).......................

  3.4. Рынок ипотечного  жилищного кредитования  в   городе Ош  

ЗАКЛЮЧЕНИЕ..............................................................................

          СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ.........................................................

                                      ВВЕДЕНИЕ

В Кыргызстане рынок ипотечного жилищного кредитования только зарождается  и понятии «ипотека», «закладная»  еще не стали привычными для большинства  граждан.

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в  национальной экономике. Во-первых, в  настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние  на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система  ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий  из взаимосвязанных и взаимозависимых  подсистем.

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста  в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что  оно является одним из самых проверенных  в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное  кредитование

оказывает огромное влияние  на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

В данной дипломной работе мной будет рассмотрена необходимость  и возможность организации ипотечного кредитования в Кыргызской Республики как целостной системы, основанной на развитии рыночных кредитно-финансовых механизмов и возможности использования  мирового опыта. В работе освещены вопросы, связанные с рынком ипотечного кредитования как целостной системы. Рассмотрены  схемы расчетов при предоставлении кредитов и проведен анализ возможных  рисков. Рассмотрен первичный и вторичный  рынок ипотечного кредитования, перспективы  развития, его нормативно-правовое обеспечение, а также уделено  внимание состоянию ипотеки в  Оше.

1. СУЩНОСТЬ И  ИСТОРИЯ  РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ

 1.1. Зарождение института ипотеки

Ипотека как элемент хозяйственной  жизни уходит глубокими корнями  в историю. Само понятие «ипотека»  пришло в мировую финансово-экономическую  систему из древней Греции. Его  ввел архонт Солон в VI веке до н. э., предшественник солона – Драконт – ввел порядок (в 621 г. До н. э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой вымороченное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению.

Первоначально в Афинах залогом  с подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило  рабство. Для перевода личной собственности  в имущественную Солон и предложил  ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой  столб и назвали ипотекой.

На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka –

подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Позже для этой цели стали  использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.

Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому  заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Новое развитие институт ипотеки  получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под  залог имущества частным лицам.

В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано  особое законодательство для ипотечных  банков.

Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились  специализированными. Развивались  различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали  прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую поддержку  ипотечному кредитованию. Для этого  создавались специальные социально-финансовые алиментарные фонды для поддержки  вдов и сирот, предоставляющие ипотечные  кредиты под 5 % годовых - это был  самый низкий процент в Риме в  то время .

Институт ипотеки (залога недвижимости) в течение относительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (fiducia, от лат. - сделки на доверии  или доверительной сделки, первой формы вещного обеспечения), к  более прогрессивной стадии - пигнусу  и далее к ипотеке. Здесь необходимо пояснить, что первая стадия "фидуция" возникла и развивалась в древнеримском  праве. В начале развития классического  римского права появился "пигнус" (pignus, от лат., неформальный залог), и  лишь затем собственно "ипотека". При этом сами договоры о залоге первоначально были лишь дополнительными  при первичных кредитных соглашениях (договорах). Основная суть "фидуции" заключалась в том, что сразу  по заключению договора официально устанавливались  права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в "fiducia" и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора. Сделка (или договор) "фидуция" также прошла свою эволюцию.

На первом этапе развития института "фидуции" должник не обладал практически никакой  защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: или требовать  от заемщика выплаты долга, или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение  к документу о залоге (actio fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все  равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны заемщику.

Следующая стадия развития института ипотеки несла достаточно прогрессивный характер, защищая  заемщика от своевольных действий кредитора. Договор "пигнуса" (договор о  залоге на стадии "пигнуса") предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение ею и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право  требовать, чтобы кредитор не пользовался  данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую  вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком  взятых им обязательств. При этом уже  тогда кредитору было запрещено  оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником, кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между  выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию были предметом особого судебного  разбирательства.

Появление последней стадии института ипотеки - собственно самой  ипотеки - было обосновано политическими  и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки.

По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма  не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели  ничего кроме орудий труда, которые  они в силу своей профессии  не могли заложить.

Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога - залога

арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во

владение арендодателя.

Позже новый вид залога распространился на другие и, в частности, на залог недвижимости. Таким образом,  возник институт ипотеки, который был, во- первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут  выполнены, на основании чего при  неисполнении должником обязательства  возникало право кредитора истребовать  закладываемую вещь с последующей  ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика. Свидетельством данного соглашения были сначала простые соглашения между заемщиком и кредитором, позже, в постклассическое время, составлялись официальные и неофициальные  документы, которые уже обладали правовой силой. Такой же силой обладали частные документы,

подписанные тремя и более  свидетелями. Институт классической ипотеки  также проходил свои этапы и свою эволюцию. Вводились различные легальные  ипотеки, действовавшие без согласия сторон. В них включались ипотеки  по закону (императора): ипотека инвестора  на инвестиции, ипотека "фиска" на имущество неплательщика налогов, ипотека на имущество опекуна, ипотека  жены на имущество мужа, ипотека  церкви и так далее.

Необходимо отметить, что  все виды ипотеки (может быть, за исключением ипотеки церкви) сохранились  и действуют до настоящего времени  во многих странах. В тот же период начали действовать субординированные  по времени ипотеки, принцип которых  был единственным: "qui prior est tempore potior est jure" - кто первый (во времени), тот  и сильнее в праве. Уже в  постклассическом римском праве  стали возникать субординированные  ипотеки для упорядочения взаимоотношений  между кредиторами в зависимости  от рода ипотеки. Во-первых, ипотека  делилась по законодательной принадлежности - по степени ее важности, установленной  законом.

Причем наибольшую силу имели  ипотеки "по закону" - фискальные, далее следовали ипотеки, оформленные  официальными документами, за ними - ипотеки, оформленные частными документами  и лишь затем - ипотеки, оформленные  простыми соглашениями.

Ипотека, ранжированная по виду (роду), всегда была наиболее приоритетной, и лишь после установления ранга (приоритетности) данной ипотеки, в  соответствии со временем их оформления ранжировали остальные. В связи  с тем, что преимущество, принадлежащее  первым субординированным ипотекам, а также их кредиторам, угрожало правам младших (или последующих) кредиторов, несло невыгодные для них условия, младшие кредиторы имели право - сами расплатиться со всеми предыдущими  кредиторами по долгам первым ипотек и сами осуществлять

торги заложенного имущества  в случае невыплаты долга заемщиком. При этом, кредиторы никогда не имели права на приобретение данной недвижимости в собственность, так  как это противоречило бы правовой сути ипотеки, устанавливающей равные права для обеих сторон залога (в противном случае различные  злоупотребления кредиторов с недвижимостью  мешали бы становлению и широкому распространению ипотеки как  массового инвестиционного института). Лишь в исключительных случаях по разрешению государственного органа данное право могло перейти к кредитору  с условием предоставления должнику дополнительного срока (2 лет) для  выплаты долга.

Роль государства в  соблюдении прав участников ипотечных  сделок была велика.

Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной  системы. В связи с ослаблением  этих государственных функций с  закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в  течение нескольких веков.

Постепенно ипотека входит и в средневековое законодательство. В Германии не ранее XIVстолетия (до этого  господствует принцип личной ответственности  за долги, во Франции  - с конца XVI в. действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских  стран ипотека имеет уже две  характерные черты.

Во-первых, она применима  только к недвижимости; во-вторых, продажа  заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда.

Для кредитора ипотека  становится самым верным способом получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и  не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной  записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили  определение, что «внесенная ипотека  по самой своей природе не делима, она основана на праве получения  удовлетворения». «Hypotheka est tota in tota, et tota in qualibet parte» -право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) и не зависела от смены владельца.

Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечение которого ипотека  установлена, то не может быть и ипотеки, ибо нет предмета, подлежащего  обеспечению. Недействительность или  прекращение требования влечет за собой  недействительность или прекращение  ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств  европейских стран. По римскому праву  ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая  проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения  удовлетворения.

По ипотечному  законодательству ряда стран в XVII-XIX столетиях капитальная  сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером  (фиксированным в ипотечной  книге), наросшими  на сумму процентами, но при условии,  что они обозначены в книге записей. При рецепции римского права ипотека перешла  в европейское законодательство. Кредитор в случае невыполнения должником  обязательства имеет право на удовлетворение иска из заложенного  имения, в чьих бы руках оно не находилось. В США и Великобритании ипотека (mortgage) имеет свою особенность: на период выполнения должником основного  обязательства все права на владение имуществом и титул переходят  от должника к кредитору по ипотеке.

Таким образом, исторически  ипотечное кредитование было порождено  хозяйственными отношениями как  наиболее надежная форма обеспечения  обязательств должника.

1.2. Становление  и развитие рынка ипотечного  жилищного кредитования в Кыргызской  Республики

Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин ипотека в Кыргызстане обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.

Самый распространенный вариант  использования ипотеки в Кыргызстане - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в Кыргызстане ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства,но не хватает специально созданных государством ипотечных агентств.

Оформление ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. 

Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты». Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность         

     Преимущества и недостатки ипотеки

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщикаипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными.

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 50% и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. В совокупности накладные расходы составляют 0,5-1,5% стоимости приобретаемого жилья.

Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, определенный стаж работы на одном месте, положительная кредитная история, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки непросто. Но к сожалению, сегодняшний ипотечный рынок Кыргызстана, не радует количеством и разнообразием предлагаемых ипотечных программ. 

          Ипотечные программы

Кредит на покупку квартиры и другого жилья может получить в Банке любой житель Кыргызстана  в трудоспособном возрасте, имеющий  постоянный доход. Приобретая квартиру в новостройке от застройщика  без посредников, вы экономите на цене квартиры значительную сумму 

досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком.

Германия зарезервировала 8 млн евро для ипотеки в Кыргызстане

Германия намерена поддержать правительство Кыргызстана в  развитии ипотечного кредитования. С  прошлого года Германия зарезервировала  для Кыргызстана порядка 7,5-8 млн  евро для развития ипотеки в республике. Об этом сегодня, 11 мая, на церемонии  подписания протокола межправительственных консультаций о двустороннем сотрудничестве в целях развития между Кыргызстаном и ФРГ сообщил Санжар Муканбетов.

В течение последних двух дней Министерство экономики и антимонопольной  политики и делегация Федерального министерства экономического сотрудничества и развития Германии проводили консультации по сотрудничеству на двухлетний период - 2012-2014 годы.

От Кыргызстана протокол консультаций подписал заместитель  министра экономики и антимонопольной  политики Санжар Муканбетов, от Германии - руководитель Главного управления по Восточной и Центральной Азии Федерального министерства экономического сотрудничества и развития Германии Марион Урбан.

Текущие консультации не ставят собой целью выработать конкретные проекты. В этих встречах стороны  обговаривают свое видение по совместному  сотрудничеству, сообщил Муканбетов.

По его словам, политика немецкого правительства направлена в Кыргызстане на поддержку социальных проектов, в большей части в  здравоохранении. За последние 20 лет  реализовано много проектов по борьбе с материнской смертностью, СПИДом и других широкосекторальных проектов. Не обделяет Германия и поддержку  регионов в этой сфере.

Что касается экономических  проектов, то это направление пока не рассматривается немецкой стороной как приоритетная.

Сегодня в Кыргызстане, как  уже упоминалось выше, насчитывается  около 24 коммерческих банков, из них  только нескольких условно можно  назвать ипотечными.

Программа предусматривала  создание на территории Кыргызстане  сети ипотечных банков. Она рассчитана на привлечение сбережений граждан  и инвестиции коммерческих структур под залог недвижимости и предусматривала  следующие 5 схем ипотечного кредитования жилищного строительства.

1. Схема “Форвардкредитинвест”  рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят  жилье с целью его продажи  состоятельным покупателям, включая  коммерческие структуры. Предметом  залога является строительный  объект. Оформление залога и выдача  кредита под закладные осуществляется  поэтапно, по мере строительства  объекта.

2. Схема “Ретрокредитинвест”  ориентирована на улучшение жилищных  условий граждан. Кредит выдается  под залог квартиры и только  в случае, если ее рыночная  стоимость выше, чем затраты на  строительство новой.

3. Схема “Комбиинвест”  рекомендуется при обратном соотношении,  когда стоимость строительства  нового жилья выше, чем рыночная  стоимость имеющегося.

4. Схема “Фьючерсинвест”  предназначена для граждан, не  желающих закладывать свою недвижимость. Квартира продается с аукциона  с отсрочкой выселения на время  строительства нового жилья. Вырученные  деньги бывший собственник квартиры  может использовать двояко: либо  сам вкладывать в строительство  недвижимости, принимая на себя  финансовый риск и оплачивая  счета генерального инвестора  – застройщика, либо переложить  на последнего все финансовые  риски неопределенности окончательной  цены строительства, поручив ему  продажу старого жилья и строительство  нового.

5. Схема “Рентный залог”  предлагает оформление закладной  на принадлежащее одиноким пенсионерам  жилье в обмен на пожизненную  ренту, индексируемую с учетом  инфляции. Рента устанавливается  в размере 5-20–кратного минимального  гарантированного уровня зарплаты  в соответствии со стоимостью  недвижимости.

6. Некоторые банки предлагают  открывать семейные жилищные  накопительные счета. Целью такого  счета является накопление денег  на банковском счете для получения  ипотечного кредита на приобретение  или строительство дома, квартиры, дачи, бани, теплицы, гаража или  других объектов недвижимости  социально-бытового назначения. Владельцы  такого счета, накопившие 30% стоимости  объекта, приобретают право на  получение ссуды для покупки  или, строительства недвижимости. Кредит предоставлялся в сомах  сроком на 3-5 лет при условии,  что платежи за него (вместе  с процентами) составят не более  1/3 совокупного месячного дохода  семьи, подтвержденного необходимыми  документами. Правда, условия выдачи  кредита здесь более жесткие:

- первоначальный взнос  заемщика должен составлять не  менее 30% стоимости квартиры;

- ежеквартальные взносы  – не менее 20% (чтобы накопить 80% от ее стоимости);

- через 1,5 года после  открытия счета банк выдает  кредит на оставшиеся 20% стоимости  недвижимости.

 США в виде кредитов  на приобретение жилья своим  сотрудникам. Предоставление кредитов  на покупку жилья своим сотрудникам  было своеобразным поощрением  их труда и одновременно давало  банкам возможность отработать  на практике процедуры данного  вида кредитования, тем самым  максимально снижая риски. При  выдачи ипотечных кредитов банками  не исследовалась кредитная история  заемщика, возможные риски

невозврата полученного  кредита и так далее, все это  тормозило развитие

широкомасштабного ипотечного жилищного кредитования в Кыргызстане.

Как правило, кредиты предоставлялись  в сомах с привязкой к курсу  доллара США. Кредиты выдавались на срок до 10 лет. Заемщик для получения  кредита должен был иметь денежные средства в размере не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья. Процентные ставки по таким кредитам колебались от 20 до 25%.

Схема кредитования Столичным  банком сбережений получила название “Продажа жилья в рассрочку”. Партнерами банка являлись Универсальная финансовая компания и ряд риэлтерских фирм (“Жилищная инициатива”, SAVVA, БАНСО  и др.). Банк предоставлял клиенту  кредит на приобретение жилья. Платежи  за кредит осуществлялись ежемесячно (проценты и часть основной суммы  долга). Отношение размера кредита  к стоимости недвижимости составляло 70% при кредитах до 2 лет, 60% – при  кредитах на 3-5 лет и 50% – на 6-10 лет.

При этом процедура получения  кредита стоила заемщику довольно дорого. Только заключение сделки обходилось ему в 14-17% от стоимости приобретаемого жилья, включая оплату услуг банка  в размере 4% от стоимости квартиры и 1,5% – страхование недвижимости. Причем данные средства в случае невыплаты  кредита не возвращались. Несмотря на такие жесткие условия кредитования объем операций рос вплоть до приостановки действия лицензии банка.

1.3. Порядок предоставления ипотечного кредита коммерческими банками.

Ипотечный банк – кредитная  организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под  залог недвижимости (земли, различных  строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных  облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение  недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент. В зависимости  от объекта кредитования, кредитной  политики и организационной структуры  каждый коммерческий бакан определяет  технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных  элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих  пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

- предварительное рассмотрение  заявки на кредит и собеседование  с

предполагаемым заемщиком;

- андеррайтинг;

- принятие решения о  выдаче ипотечной ссуды;

- оформление кредитного  договора и договора о залоге;

- сопровождение кредита  и контроль за исполнением  кредитного договора.

На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить  ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки  зрения минимизации рисков, связанных  с кредитованием. Уже на первом этапе  процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный  работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные  с выдачей кредита, то просьба  о его выдаче отклоняется, при  этом необходимо аргументировано объяснить  причины, по которым кредит не может  быть предоставлен. Если же кредитный  работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего  рассмотрения кредитной заявки.

Второй этап заключается  в том, чтобы оценить потенциальную  возможность заемщика ввергнуть  кредит и оценить степень его  обеспечения. На этом этапе учувствуют специалисты банка или фирмы  по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в  качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая  площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов  и потолков; состояние инженерный коммуникаций – отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и  др.; необходимость ремонта или  модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость  предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный  участок или летний дом, а также  движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций  произведений искусства. Специалисты  оценивают каждый предмет. Если в  качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно- сметная  документация, сроки строительства, репутация фирмы – застройщика  и подрядной организации. Следует  отметить, что в настоящее время  в Кыргызстане получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда  денежные средства предоставляются  на покупку квартиры, под залог  имеющегося жилья.

Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и  предварительные сроки погашения  кредита. В этих целях рассматриваются  следующие доходы:заработная плата, премии, доход в форме комиссионного  вознаграждения, доход виде дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход  в идее арендной платы и др., а  также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые  выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское

страхование и др.

Результаты андеррайтинга  оформляются в виде справки или  заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.

На третьем этапе кредитный  комитет рассматривает материалы  полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение  о выдаче ссуды или об отказе в  ее представлении. При положительном  решении кредитного комитета соответствующий  работник составляет для клиента  примерную смету расходов, связанных  с оформление ипотечного кредита. В  смете могут быть предусмотрены  следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию  договора залога; страхование предмета залога.

На четвертом этапе  банк заключает  с заемщиком кредитный  договор. При заключении договора стороны  руководствуются основными положениями, предусмотренными  Гражданским кодексом Кыргызской Республики, с учетом особенностей кредитной политики банка.

По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и  на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму  и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких  разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности  сторон:

- сумма кредита и размер  банковского процента;

- порядок и сроки выдачи  кредита;

- порядок и сроки погашения  процента;

- описание и цена обеспечения,  предусматриваемые в отдельном  договоре залога;

- размер санкций, уплачиваемых  стороной, нарушивший условия договора.

Одновременно с заключением  кредитного договора заключается договор  залога и оформляется закладная, а также заключается договор  страхования в пользу банка. Без  этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое  включает:

- выдачу кредита в порядке,  предусмотренном в кредитном  договоре.

- контроль за целевым  использованием кредита в период  строительства или реконструкции  объектов кредитования;

- наблюдение за сохранностью  и состоянием залога, принятого  в обеспечение кредита;

- контроль за регулярными,  в соответствии с ранее согласованными  при заключении договора, сроками  возврата кредита и начисленных  процентов.

При нарушении сроков погашения  кредита и уплаты процентов банки  в отдельных случаях предоставляют  отсрочки для выполнения заемщиком  своих обязательств с начислением  за период пользования отсроченной  ссуды более высокого процента.

При нарушении повторных  сроков погашения кредита ссуда  перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога

           Ипотечное кредитование — долгосрочная ссуда, предоставляемая юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли производственных и жилых зданий, помещений, сооружений.Самый распространенный вариант использования ипотеки в КР- это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру.Отметим, что ипотека – это публичный залог. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог

Классификация ипотечного кредита 

Ипотечные кредиты классифицируются по  различным признакам .

   По объекту недвижимости:

-земельные участки;

-предприятия, здания, сооружения  и иное недвижимое имущество,  используемое в предпринимательской  деятельности;

-жилые дома, квартиры  и части жилых домов и квартир,  состоящие из одной или нескольких  изолированных комнат;

-дачи, садовые дома, гаражи  и другие строения потребительского  назначения;

-воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и  космические объекты; объекты  незавершенного строительства*

        По  целям кредитования:

-приобретение готового  жилья в многоквартирном доме  либо отдельного дома на одну  или несколько семей в качестве  основного или дополнительного  места жительства;

-приобретение дома для  сезонного проживания, дачи, садовых  домиков с участками земли;  приобретение земельного участка  под застройку.

                  По виду кредитора:

-банковские и небанковские

                  По виду заемщиков:

-как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам  и строителям; кредиты, предоставляемые  непосредственно будущему владельцу  жилья;

-кредиты могут предоставляться  сотрудникам банков, сотрудникам  фирм - клиентов банка, клиентам  риэлторских фирм и лицам, проживающим  в данном регионе, а также  всем желающим.

        По  способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием  занимаются различные кредитные  институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов

Права и обязанности заёмщика

Приобретая квартиру при  помощи ипотеки, гражданин становится собственником этого жилья. Однако его права как владельца ограничены, потому что данное помещение является залогом. Должник имеет право  регистрировать членов своей семьи, а также завещать. Но при этом нужно помнить, что наследник  получит не только квадратные метры, но и ваши обязательства. Разрешение кредитора/владельца закладной необходимо в том случае, если:

планируется оформить постоянную регистрацию на членов семьи,

есть желание сделать  перепланировку,

заёмщики предполагают сдать  жилье в аренду, продать или  обменять его.

Факторы, от которых зависит  сумма кредита Сумма ипотечного кредита, которую вы можете получить, зависит от:

размера вашего дохода;

срока кредитования;

стоимости приобретаемой  недвижимости;

первоначального взноса.

Платеж по кредиту не может  превышать определенной доли ваших  доходов, как правило, это 40–50% (соотношение  платеж/доход). При этом из ваших  доходов предварительно вычитаются налоги и расходы по уже имеющимся  финансовым обязательствам (платежи  по ранее полученным кредитам, займам, ссудам, алименты и т.д.). Многое зависит  от программы самого банка, объекта  займа: первичный, вторичный рынок, загородная недвижимость или просто земля. При расчете конкретных характеристик  ипотечного кредита также нужно  учитывать условия выдачи кредита, предусматривающих различные схемы  погашения. Основные формы погашения:

-с постоянной, фиксированной  процентной ставкой – «обычная  ипотека» или ипотека с равномерными  платежами и постоянным размером  отчислений (такая форма предоставления  кредита выигрышная для заёмщиков  при росте процентных ставок  и уровня инфляции и для  кредиторов при их снижении);

-фиксированная процентная  ставка и растущие платежи  позволят должникам выкупить  часть заложенного имущества  быстрее, чем при равномерном  погашении;

-переменная ставка (процентная  ставка закладных привязывается  к другим рыночным процентным  ставкам и корректируется в  соответствии с их изменением)

          Участники ипотечной системы 

Участниками ипотечной системы  являются

-банки, которые осуществляют  проверку платёжеспособности заёмщика;

-оценочные компании, оценивающие  рыночную стоимость квартиры;

-страховые компании, которые  обязаны страховать риски, возникшие  в ходе ипотечного кредитования;

-ипотечные брокеры, помогающие  выбрать заёмщику наиболее подходящую  программу кредитования.

При выдаче ипотечного кредита  банки могут взимать плату  за оформление, прием и обработку  пакета документов, за обналичивание  кредита (до 2%!) и его пролонгацию. Условия кредита чаще всего оговариваются  в договоре. Читайте договор внимательно, банки подкованы в составлении  договоров и могут за счет дополнительных комиссий грамотно прописанных в  договоре увеличить реальную стоимость  кредита! Помимо пунктов в договоре возможно в тарифах прописаны  различного рода комиссии за обналичивание, рассматривание, выдачу, мониторинг и  так далее, будьте бдительны!

         Ваша цель: 

Приобрести квартиру, дом  для проживания

        Кредит: Ипотечный

       Получатель:   

 Физическое лицо 

       Срок  кредита:  

 Как правило, от 3 до 10 лет

       Процентная  ставка: 

От 18 до 23% годовых

      Залог: 

Приобретаемая недвижимость

      Ваше участие: 

Обычно более 30% от стоимости  недвижимости

      Погашение  процентов и кредита: 

Как правило, ежемесячно равными  частями, включая проценты и часть  основной суммы.

        От  чего зависит размер кредита: 

От ваших подтвержденных доходов (справка с места работы о заработной плате)

        Необходимые  для рассмотрения заявки документы:   

-Паспорт 

-Справка о размере  заработной платы

-Другие документы по  требованию банка (например, поручительство  третьего лица)

     Срок рассмотрения  заявки: 

Как правило, две-три недели

      Ваши расходы  на оформление кредита: 

Плата нотариусу, залоговой  регистрационной конторе, возможно комиссионные банку "за рассмотрение и обслуживание кредита"

Ипотечное кредитование в  Кыргызстане предоставляет: Энергобанк, Дос-Кредобанк, Кыргызский инвестиционно-кредитный  банк,   ОАО «АзияУниверсалБанк»Наименование  банка Минимальный вклад заемщика Пpоцентная ставка Срок кредита

KICB не менее 30% от стоимости 15% - 18% годовых От 3 до 10 лет

Дос-Кредобанк от 30% 10 - 15% годовых  

Энергобанк от 30% 20% годовых До 5 лет

Бакай 30% 24% годовых До 7 лет

АзияУниверсалБанк  "Мой дом" 30% от оценочной стоимости  20% годовых До 5 лет

           Ипотека в банке «ЮниКредит Банк»

Вопросы собственного жилья  могут быть очень актуальными  и важными для многих людей  в разном возрасте. Иногда на поиск  достойного решения этой проблемы уходят годы. Но ипотечный кредит поможет  Вам быстро осуществить Вашу мечту  о собственной квартире или доме.

 Программа ипотечного  кредитования ОАО «ЮниКредит  Банк» дает Вам возможность  в кратчайшие сроки приобрести  благоустроенную квартиру без  длительного процесса накопления.

Ипотека предоставляет  возможность:

-приобретения собственной  квартиры, а не аренды чужой  недвижимости;

-строительства объектов  недвижимости некоммерческого значения;

-приобретения долей участия  в строящихся домах;

-выплаты разницы при  обмене жилья;

-рефинансирования ипотечного  кредита в других банках;

-сразу стать собственником  приобретаемого жилья;

-выгодного вложения средств,  ведь недвижимость постоянно  дорожает;

надежных гарантий при  совершении сделки с недвижимостью (недвижимость и все документы  по сделке проверяют специалисты  Банка).

Для получения кредита  в ОАО «ЮниКредит Банк» Вам  необходимо:

-оценить свои собственные  финансовые возможности;

-иметь первоначальный  взнос в размере не менее  60 % от стоимости приобретаемой  недвижимости (в залог принимается  приобретаемое жилье);

-возможность принятия  дополнительного залога на сумму  первоначального взноса.

После вынесения утвердительного  решения Кредитным Комитетом  Банка, Продавец недвижимости и Заемщик  заключат двухсторонний договор  купли-продажи квартиры в нотариальной конторе с участием специалиста  Банка, на основании которого Заемщик  становится владельцем недвижимости и  выставляет приобретенную квартиру в качестве залога до полного погашения  кредита.

При возникновении вопросов, специалисты Банка проконсультируют Вас, помогут рассчитать исходя из Ваших  условий, возможную сумму кредита  и платы за него, будут Вашими постоянными помощниками.

  Валюта кредита Сомы/доллары США

Максимальный срок кредита 120 месяцев (десять лет)

Минимальный срок кредитования 12 месяцев

Погашение кредита 

Равными по сумме ежемесячными платежами, включающими в себя погашение  части основного долга по кредиту  и проценты за пользование кредитом (аннуитетными платежами)

Процентная ставка 

19 - 22% годовых (в долларах  США)

24 - 25% годовых (в сомах)

Комиссия за выдачу наличных денежных средств 0,5 % от суммы кредита

Объект кредитования 

Кредиты предоставляются  для приобретения жилых домов  и квартир, расположенных в Кыргызстане.

Обеспечение кредита Приобретаемая недвижимость.

                Ипотека в банке «ХалыкБанк»

Ипотека Стандарт - это минимальный  пакет документов,  с подтверждением доходов , быстрое принятие решения - до десяти рабочих дней.

Краткие условия  программы:

Процентная ставка:

в национальной валюте 19% годовых;

в долларах США 19% годовых.

Срок рассмотрения заявки - до 10 рабочих дней.

Срок кредитования - до 10 лет.

Предоставление кредита  осуществляется как в наличной, так  и в безналичной форме.

Кредит предоставляется  в национальной валюте и долларах США.

Обеспечение кредита - приобретаемая  недвижимость, имеются территориальные  ограничения по объектам недвижимости. 

(схема территорий Бишкек)           (схема территорий Кара-Балта)

(схема территорий Ош)                  (схема территорий Жалал-Абад)

(схема территорий Чолпон-Ата)

Документы, предоставляемые  Заявителем по программе "Ипотека  Стандарт            

-Копия пасспорта заявителя  ( сверенная с оригиналом ), супруги  (а), свидетельство о браке;

-Справка с места работы  Заявителя (за последние 12 месяцев)  и других членов семьи о  зароботной плате, с указанием  всех производимых отчислений, подписанная  руководителем, главным бухгалтером  и заверенная печатью; 

-либо копии документов (сверенные с оригиналом), подтверждающие  занятие Заявителем коммерческой  деятельностью (копии патентов  за последние 3 месяца, либо свидетельство  частного предпринимателя, другие  документы в зависимости от  деятельности заявителя).

-Справка с Социального  фонда о сведениях с личного  страхового счета Заявителя (за  последние 12 месяцев).

В национальной и иностранной  валютах

 Срок кредита - до 10 лет

 Валюта-сом 

Участие собственными стредствами-минимум 40% 

Процентная ставка-19% 

 Минимальная сумма  кредита-10 00 долл

Сумма ежемесячных выплат по ипотечной программе "Ипотека  Стандарт" (Для оценки Ваших финансовых возможностей приведен пример ежемесячного погашения кредита сроком на 9 лет, при годовой ставке, равной 19% и 21%) 

               Ипотека  в KICB

       фиксировано 16% только до 31 августа 2013 г.!

Почему приобретать жилье  под ИПОТЕКУ в KICB выгодно?

- Нет нужды годами  копить деньги на покупку нового  жилья

- Если вы снимаете  квартиру, то вынуждены платить  арендную плату

- При покупке жилья  в ипотеку  Вы сразу становитесь  собственником с ключами в  руках и платите за собственное  жилье

- Оплата кредита производится  равными ежемесячными долями, что  позволяет легко планировать  Ваши расходы

- Процентные ставки, одни  из  выгодных  на рынке Кыргызстана

- Сумма кредита дает  возможность приобрести от однокомнатной  квартиры до особняка

-  Кредит можно взять  на долгий срок – до 10 лет

 Условия кредита: 

Цель кредита 

 Приобретение или строительство  жилой недвижимости

Валюта кредита   

USD, EUR

Сумма кредита 

USD от 5 000 до 150 000 (или эквивалент  в EUR) Зависит от уровня дохода  и стоимости залогового обеспечения.  Не более 60% от рыночной стоимости  (стоимости приобретения) недвижимости

Минимальный вклад  заемщика 

 Не менее 40% от стоимости  приобретаемой недвижимости

Срок кредита 

 От 3 до 10 лет

Процентная ставка* 

USD, EUR  от 16% до 19%  фиксировано  16% только до 31 августа 2013 г.!

Процент, уплачиваемый авансом 

1,5% от суммы кредита

Погашение 

 Ежемесячно, равными взносами

Досрочное погашение 

1 год с момента получения  кредита- 5% комиссии от досрочно  погашаемой суммы. После 2 лет  - без комиссии

Залоговое обеспечение 

 Приобретаемая недвижимость, Расположение: г. Бишкек, г. Ош, г.  Жалалабад, г. Каракол, Токмок, Нарын + благоустроенный пригород.

Страхование залогового обеспечения 

 Обязательно

Требования к  уровню дохода 

 Ежемесячный взнос  по кредиту не должен превышать  60% от чистого дохода семьи

Необходимые документы

 Дополнительную информацию  Вы можете получить в ближайшем  отделении KICB.

      *- Эффективная процентная ставка: от 18,12%

Глава 2. РЫНОК ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ. ИНСТРУМЕНТЫ И МИРОВОЙ ОПТЫТ.

 2.1. Инструменты ипотечного кредитования, схемы расчетов платежей по кредитам

В системе мер по  становлению  и развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место  отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.

Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета  платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного  долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного  потока по долгосрочному ипотечному кредиту.

Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора  и заемщика путем:

- обеспечения прибыльности  ипотечной деятельности и возвратности  средств

кредитора, защиты его средств  от инфляции;

- снижение рисков ипотечного  кредитования;

- обеспечения таких условий  кредитования, при  которых кредит  становится доступным для заемщика.

Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди  которых можно назвать следующие:

- ситуация в экономике  (уровень инфляции, доходы населения,  денежная политика правительства  и т.п.);

- источники и цена привлеченных  средств для выдачи ипотечных  кредитов;

- необходимость обеспечения  простоты и доступности для  понимания расчетов по кредитам.

Все инструменты ипотечного кредитования могут быть как самоамортизирующимися (предусматривающими равномерные выплаты  – постоянный ипотечный кредит), так и с «шаровым» платежом, с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой.

     Первая группа кредитов - стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило ежемесячных, взносов. Такой кредит называется аннуитетный ипотечный кредит. Срочный аннуитет - это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов.

Для расчета платежей по кредиту применяется следующая  формула:

P´r

R =

1-(1+r) -n

где

R - размер месячного платежа по кредиту;

P - сумма ипотечного кредита;

n - общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество

месяцев);

r - процентная ставка по кредиту за месяц.

Платеж по кредиту осуществляется ежемесячно.  Заемщик ежемесячно выплачивает равные суммы, часть  которой идет на погашение кредита  и часть – на уплату начисленных  за месяц процентов, что, во-первых,  дает стабильность заемщику в размере  его расходов по кредиту, во-вторых, поскольку проценты начисляются  на остаток невыплаченной суммы  по кредиту, то заемщик выплачивает  процентов меньше, чем если бы не осуществлялось ежемесячное погашение  части основного долга и проценты начислялись бы на всю сумму полученного  кредита. Банк в свою очередь наряду с начисленными процентами получает в погашение часть  выданного

кредита, т.е. данный вариант  наиболее удобен для Кыргызстане.

В целях анализа, а также  по просьбе заемщика может быть рассчитан  баланс основной суммы кредита на любой месяц кредитного срока. При  этом используется следующая формула:

1-(1+r) -t

P t = R ´

r

где

P t - баланс долга на конец t-го периода;

R - размер ежемесячного взноса;

t - оставшееся число платежей (количество месяцев) до окончания

кредитного срока;

r - процентная ставка по кредиту за месяц.

Модификацией стандартного аннуитетного кредита с ежемесячными платежами является ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей, который позволяет сократить  срок кредита и общую сумму  процентных платежей.

     Вторая группа кредитов - ипотечные кредиты с переменными

выплатами - подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.

Среди кредитов второй группы наиболее распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной  выплатой основной суммы долга, кредиты  с «шаровым» платежом, ипотека  с ростом платежей, индексируемые  кредиты.

В условиях нестабильной экономики  наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.

При использовании данного  кредитного инструмента важно обосновать подход к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве индексирующих  показателей могут быть использованы доходность государственных ценных бумаг; ставки по межбанковским кредитам; ставка LIBOR (Лондонская межбанковская  ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США); средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков; курс доллара США и т. д. Выбор индекса обусловлен прежде всего показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты.

Применяя кредит с переменной процентной ставкой, можно столкнуться  с рядом проблем, а именно: не все  устанавливаемые индексы для  пересмотра процентной ставки верно  отражают инфляцию и реальную стоимость  ресурсов; частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным; возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика; относительная  сложность инструмента.

При использовании кредита  с переменной процентной ставкой  процент по нему, как правило, устанавливается  на 1,5-2% ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой.

Чтобы повысить привлекательность  для заемщиков ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяется  механизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается  в установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки. При этом возможно одновременно определить максимально  допустимое увеличение процента в течение  одного года и максимальный предел увеличения процента за весь кредитный  период. Однако в целях защиты интересов  банка может быть установлен минимальный  уровень процентной ставки.

     Кредит с фиксированной выплатой основной суммы долга широко применялся банками в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа.

Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону  уменьшения.

Недостатком данного кредитного инструмента является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию риска  невозврата. Кроме того, увеличивается  требуемый порог платежеспособности потенциального заемщика, ограничивается число возможных пользователей  ипотечного кредита. Учитывая эти моменты, можно сделать вывод, что кредит с фиксированной суммой основного  долга

в меньшей степени подходит для практики ипотечного кредитования.

В последнее время достаточно широкое применение в практике зарубежных банков нашли кредиты с «шаровым» платежом, когда предусматривается крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения основного долга. Разновидностями такого рода кредитов являются кредиты, предполагающие: в течение кредитного периода выплату только процентов, а в конце срока «шаровой» платеж в счет погашения долга; частичную амортизацию кредита с итоговым «шаровым» платежом, то есть в течение кредитного срока уплачиваются проценты и частично погашается основной долг, а в конце срока вносится оставшаяся часть долга; замораживание процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент.

Недостатком кредита с  «шаровым» платежом является повышенный риск невозврата кредита, то есть кредитный  риск. Это связано с тем, что  возврат основной суммы отодвигается на конец срока, поэтому велика вероятность  изменения финансового положения  заемщика, которое может привести к его неплатежеспособности. Кроме  того, с течением времени возрастает риск изменения стоимости залога, вероятность снижения цен на недвижимость, что приобретает особую значимость в условиях погашения основной суммы  долга в конце срока.

Индексируемые инструменты  ипотечного кредитования были разработаны  для стран с высокой инфляцией. Среди таких инструментов следует  назвать кредит с индексацией  непогашенной суммы долга и кредит с двойной индексацией.

     Кредит с индексацией долга предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные показатели в зависимости от ситуации в экономике, а также от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, - индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др. Такой инструмент позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика.

     Кредит с двойной индексацией позволяет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса: платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступность; номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по индексу,

отражающему уровень инфляции (стоимости потребительской корзины  и т. д.), что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.

Таким образом, в заранее  оговоренное время (чем выше инфляция, тем чаще) меняется номинальная стоимость  платежей с учетом изменений в  индексе заработной платы, а номинальная  стоимость непогашенного остатка  долга изменяется с учетом динамики индекса инфляции.

Разновидностью кредита  с двойной индексацией является кредит с регулируемой отсрочкой платежа, который предполагает применение двух процентных ставок.

Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных  организаций для банка, а другая – сделать кредит доступным для  заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «Контрактной ставкой» т  определяет размер платежа, который  сделает кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачивать  банку. Размер этого процента регулярно  рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов.

Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи  по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется «платежной». Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной  ставке, и тем, что он платит по платежной  ставке, регулярно прибавляется к  сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитывается исходя из возросшей суммы задолженности  таким образом, чтобы к концу  срока клиент погасил ее полностью. Можно сказать, что платежи по полной «контрактной» процентной ставке взимаются в более поздний  период.

В то же время использование  кредитных инструментов (в частности, инструмент с регулируемой отсрочкой  платежей) с индексацией основной суммы долга сопряжено с проблемой  роста кредитной задолженности  или «негативной амортизации», что  увеличивает риск ликвидности, который  означает, что приток наличных средств  в банк может оказаться недостаточным  по сравнению с величиной платежей по требованиям вкладчиков (включая  платежи по процентам). Очевидно, что  риск ликвидности выше для тех  банков, пассивы которых сконцентрированы в

краткосрочных депозитах, а  активы -  в долгосрочных кредитах.

Поскольку существует множество  различных видов ипотек (некоторые  из них предусматривают равновеликие выплаты, в то время как  другие – переменные платежи) и поскольку  сумма залога по ним может быть различна, необходимо с должным вниманием  и осторожностью относится к  определению сумм и времени осуществления  платежей при оценке риска и требуемой  ставки.

2.2. Риски ипотечного  кредитования

Риски подразделяются на систематические  и несистематические. Систематические  риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера.

Несистематические риски  - это риски, свойственные конкретной местной экономике. Большинство  ипотечных рисков относятся к  систематическим рискам.

Рисков, которым подвергаются участники ипотечной деятельности достаточно много, схематично они представлены на рис. 1.

Ипотечные риски могут  быть вызваны разными причинами  – экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками  ценных бумаг, рисками неполучения  прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью  клиента, снижением стоимости недвижимости и  т.д. Одни из них являются обобщенными  рисками - инфляционный, рыночный; другие – пограничными, комплексными с  другими рисками непосредственно  или косвенно влияют друг на друга.

                          Риски ипотечной деятельности                         

                                     Рис. 1                                    

Внедрение операций по долгосрочному  жилищному ипотечному кредитованию ставит перед банками ряд особых проблем в области управления своими рисками в силу специфики  данного вида кредитования, требующая  принятия особых мер по управлению  рисками, заключается прежде всего  в скудеющем:

- долгосрочный характер  кредита;

- обеспечение возвратности  кредитных средств осуществляется  в виде залога жилого помещения,  приобретенного на средства кредита;

- способ погашения кредита,  при котором платежи распределяются  равными частями на протяжении  всего срока кредита.

Наиболее характерными рисками, присущими данным кредитным операциям  являются следующие: кредитный риск, риск процентных ставок, риск ликвидности.

     Кредитный риск – это риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту, риск неплатежа.

В качестве системных причин, влияющих на степень кредитного риска, следует отметить:

- уровень развития законодательной  базы, ее адекватность задачам  развития системы жилищного ипотечного  кредитования населения;

- социально-экономическая  стабильность в стране, уровень  развития жилищного рынка, наличие  достаточно платежеспособного спроса  на ипотечные кредиты.

Вопросы кредитного риска  решаются комплексно, это государственная  политика, политика кредитных учреждений области первичного взноса. И здесь  большая роль принадлежит правильному  выбору кредитных технологий и инструментов как составная часть андеррайтинга  или банковской политики.

Существует целый ряд  показателей, определяющих важность (и  доступность) кредита. В качестве дополнительной гарантии кредита (к залогу и страхованию) ввиду больших рисков ипотечного кредитования предполагается крупный  первичный взнос заемщика в качестве частичной оплаты недвижимости продавцу. Повышение рыночного кредита  над суммой кредита и определяет степень защищенности на всех стадиях  кредитования. Это является важнейшим  фактором повышения ликвидности  предмета обеспечения, отягощенного залогом. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга.

Обычный ипотечный кредит для многих западных стран имеет  средний показатель заемного капитала (процентное соотношение заемного капитала к стоимости заложенной недвижимости) порядка 70%. В Германии этот процент  составляет 50- 60%, в США – 75%. Остальные 25-40% стоимости недвижимости – собственные  средства заемщика (или доля собственно капитала) в стоимости недвижимости.

Таким образом, выдаваемый кредит  всегда меньше стоимости недвижимости на сумму взноса, и максимальная сумма кредита обычно определяется исходя из этих показателей.

Доходы заемщика также  напрямую  ограничивают максимальную сумму кредита. В то же время процент  по кредиту влияет на сумму кредита, но уже косвенным путем, через  максимальную сумму кредитного долга  или максимальные выплаты по оплате за кредит, входящие в общую сумму  и составляющие обычно его большую  часть.

В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть обязательно меньше стоимости  недвижимости на 30 % и выше, с предоставлением  также дополнительных гарантий.

Существенным условием ипотечного договора помимо ставки, срока и  размера кредита (основные параметры  кредита)  является сам предмет  залога, его стоимость и цена (а  также оценка соответствия стоимости  цене).

Цена и стоимость недвижимости играют важную роль в части возникновения  и снятия рисков, так как все  стандартные показатели кредита (размер, срок, ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога)

Таким образом, практически  самую большую роль играет оценка стоимости недвижимости. Во-первых, от нее непосредственно зависят  все стандартные показатели кредита. Завышение или занижение стоимости  недвижимости приводит к завышению  или занижению суммы кредита, его первоначального взноса, а  также платы за кредит (которая  в сумме обычно больше одной стоимости  недвижимости).

Все это влияет на общую  доступность кредита. Во-вторых, правильна  оценка стоимости кредита – это  надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов. Реальная стоимость недвижимости необходима при сделках купли-продажи, при  кредитовании под залог имущества, при страховании, при наступлении  страховых случаев и определении  ущерба, при налогообложении.

В мировой практике существует еще один важный показатель надежности и доступности ипотечного кредита, который выражает отношение стоимости  недвижимости к годовому доходу семьи. В странах сбалансированной рыночной экономики это показатель в пределах 3-4, а в высокоразвитых странах -2-3,5. В целом считается, что рынок  жилья и ипотечного кредита могут  нормально функционировать, если это  отношение не превышает 4,5.

Коэффициент, характеризующий  отношение стоимости жилья к  совокупному семейному годовому доходу в Кыргызстане, астрономически высок из-за искаженной стоимости  жилья, достаточно сильно приближенной к западным ценам и в ряде случаев  превышающей их, и крайне низких доходов граждан. В настоящее  время данный показатель не может  выдержать критики, так как он более чем в десять раз выше средних рыночных показателей. Более  точно этот показатель рассчитывается исходя из средней стоимости приобретаемой  недвижимости, которая варьирует  в пределах 1:10.

Управление кредитным  риском со стороны банка определяет необходимость проведения постоянного  контроля за состоянием и качеством  кредитного портфеля банка, как по его  структуре кредитов, так и с  точки зрения мониторинга за отдельными группами кредитов.

Контроль и регулирование  кредитного портфеля включают в себя:

- контроль за качеством  предоставляемых кредитов;

- распределение и мониторинг  кредитов по группам рисков  в соответствии с требованиями  НБ КР и внутренними инструкциями  банка;

- создание резервных фондов  на возможные потери по ссудам;

своевременное выявление  проблемных кредитов и разработанный  план мероприятий по работе с ними;

- разработка программ  по возврату кредитов.

Самая главная проблема банков не в том, чтобы выдать кредиты, несмотря на отсутствие необходимого работающего  правового поля, кредитных технологи  и т.д., а в том чтобы эти  кредиты были возвращены и стоимость  выплат за кредит банка, как минимум, адекватным необходимым банковским затрата с отдачей минимальной  mприбыли (для этого в настоящий момент нужны также гарантии государства.).

     Риск процентной ставки. Банковская прибыль (доход кредитора) формируется, в основном, за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (по депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.).

Риск процентной ставки –  это риск недополучения банками  прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок (по самым  разным причинам, в частности, в связи  с экономической или иной ситуацией, выбором неэффективной банковской политики, выбором неправильных инвестиционных инструментов и технологий и т.д.), т.е. когда процентная ставка, по которой  выдан кредит заемщику, оказывается  меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банкам в настоящее время или  в будущем средствам. Сбалансированность банковских активов и пассивов как по ставкам, так и по времени является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств (или предупредительным, в зависимости от технологии сбережения) по депозитам, а также непредсказуемостью рыночный ставок и другим причинам.

Банки, занимающиеся выдачей  ипотечных кредитов, преодолевают риск процентной ставки посредством использования  новых кредитных инструментов.

Особое распространение  получили кредиты с привязкой  к доллару США, когда формально  все условия кредита определяются на основе кредита валюте США с  фиксированной процентной ставкой, однако заемщик производит регулярные платежи в сомах по текущему обменному  курсу.

Вводя различные индексы, банки стараются сбалансировать изменение стоимости банковских фондов с изменением процентных ставок по выданным кредитам. С другой стороны, в условиях отсутствия официально публикуемых  показателей рыночных кредитных  ставок банки пытаются заменить понятными  для населения показателями. Однако такая аппроксимация не позволяет  полностью избежать риска процентной ставки, так как изменения обменного  курса доллара США, а тем более  дискретные политические решения об изменении уровня минимальной заработной платы не совпадают с изменением рыночной ставки процента.

Наиболее эффективным  типом кредитов, снижающим риск процентных ставок, являются кредиты с переменной процентной ставкой, отражающие изменения  рыночной процентной ставки.

     Риск ликвидности. Данный риск возникает при недостатке ликвидных ресурсов у банка и при наступлении сроков платежей по своим обязательствам, который возникает в силу несбалансированности его активов и пассивов.

В процессе долгосрочного  ипотечного кредитования обостряется  проблема обеспечения ликвидности  баланса банка. Это связано с  тем, что ресурсная база ипотечных  кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных  кредитов и депозитов. В этих условиях велика вероятность возникновения  ситуации неплатежеспособности в результате невозможности банка полностью  покрыть срочные обязательства  по пассивным операциям, поскольку  отвлечение средств в долгосрочные кредиты не компенсируется привлечением долгосрочных пассивов.

Управление риском ликвидности  требует проведения ряда финансовых операций.

Во-первых, требуется детальный  расчет потоков наличности, для определения  возможной потребности банка  в наличных средства. Во-вторых, требуется  разработка стратегии мобилизации  наличных средств с определением источников и затрат. Финансовые учреждения в развитых странах используют целый  комплекс источников для мобилизации  мобильных средств. Эти источники  включают: продажу активов, портфель ликвидности, депозиты, заем средств  под залог и без залога, резервные  кредитные линии и получение  права занимать средства в национальном банке. Диверсификация источников финансирования может уменьшить стоимость и риск ликвидности активов. Требования к объему резервных средств значительно отличаются в разных странах. От 0% в некоторых странах (Бельгии и Канада) до 6,6% объема краткосрочных депозитов и 4-5% объема срочных депозитов в Германии. Требования ликвидности изменяются от  страны к стране и в зависимости от типа кредитного учреждения, но обычно колеблются в пределах 5- 15% стоимости активов. Такие требования часто не формализованы (т.е. определяются конкретными условиями) и зависят от риска процентной ставки (например, кредитному институту может быть рекомендовано увеличить ликвидность если объемы краткосрочных депозитов значительно превышает объем краткосрочных активов.

В отношении Кыргызстане, помимо высоких требований Банка  к резервам, альтернативным подходом к управлению риском ликвидности  при  ипотечном кредитовании является создание специализированного ипотечного агентства, ведающего вопросами  обеспечения ликвидности (в частности, Национального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию), которое  может приобретать права по кредитам (ипотеки) или предоставлять банкам займы, которые будут обеспечены их ипотечными кредитами. Такое агентство  может финансировать покупку  или кредитование в том числе  путем выпуска облигаций.

    2.3. Ипотечный рынок

Ипотечный рынок – это  рынок ипотечных кредитов, предоставляемых  банками и другими учреждениям  домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или  иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью  приобретения ресурсов в ипотечное  кредитование. Таким образом, из определения  видно, что ипотечный рынок формируется  ипотечным сегментом фондового  рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. В этом заключается его определенная сущность. Однако,  несмотря на это, руководствуюсь теоретическими определениями рынка как системы соглашений по поводу купли-продажи товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитования как о системе отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке.

Понятие «ипотечный рынок» (mortgage market)  относительно недавно  появилось в западной экономической  литературе. И сначала использовалось в профессиональных изданиях по рынку  прикладного характера, постепенно

вторгаясь в научный оборот.

Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и  могут быть проданы ипотечные  кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного  дохода по кредитам через выпуск специальных  ценных бумаг, приобретение которых  предоставляет это право. Такие  ценные бумаги имеют различные качественные характеристики, такие как наличие кредитного риска, степень обеспеченности ипотечным пулом и т.д.

Бурное развитие фондового  рынка и современные возможности  финансового инжиниринга постоянно  вызывают к жизни новые виды таких  ценных бумаг.

Например, в настоящее  время в США, имеющих наиболее развитый ипотечный рынок, на вторичном  рынке обращается более 50 разновидностей ипотечных ценных бумаг.

Основными операторами на вторичном рынке являются специальные  организации, основная задача которых  - скупка уже выданных кредитов, пакетирование  их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на основе

сформированных пулов  ипотечных бумаг.

Товаром (услугой) на рынке  является кредит, предоставляемый для

финансирования приобретения жилой недвижимости, обеспечением возврата которого наряду с будущим доходом  заемщика выступает залог приобретаемого (иногда иного) жилья. Основными характеристиками данного товара, как и любого другого  кредита, являются: срок кредитования, процентная ставка (ее величина и тип), план погашения кредита, требования по первому взносу. Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособным спросом на ипотечное кредиты  со стороны домашних хозяйств.

Предложение на ипотечном  рынке создают банки (универсальные, кооперативные и ипотечные), ссудо-сберегательные организации, кредитные союзы, страховые  компании. Доля той или иной финансовой организации на рынке ипотечного кредитования во многом зависит от исторического опыта построения национальной системы ипотечного кредитования, включающего механизм финансирования жилищных ипотек, и текущих рыночных тенденций. Так, в Дании уже 150 лет  все ипотечное кредитование в  стране осуществляется специальными ипотечными банками. В Германии наряду с ипотечными банками активно выдают стройсберкассы (Bausoarkassen). В США, несмотря на то что  первоначально кредиты выдают коммерческие банки, судо-сберегательные ассоциации, кредитные союзы, фактическими держателями  большой доли национального ипотечного портфеля являются созданные по решению Конгресса США специальные правительственные агентства.

Осуществление долгосрочного  кредитования возможно благодаря организованной системе ипотечного кредитования. Система  ипотечного кредитования – это модель организации взаимодействия между  рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком. При формировании национальной системы  ипотечного кредитования правительству  и ипотечным кредиторам в силу длительного срока вложения средств  в ипотечные активы приходится решать, каким образом рефинансировать  фонды, использованные на ипотечное  кредитование с целью выдачи новых  кредитов. Все методы финансирования ипотечных операций разделяются  на универсальные (присущие и другим видам финансово-кредитных операций) и специальные методы, характерные  только (или преимущественно) для  ипотечного рынка.

Система ипотек можно разредить  на открытую, где источником средств являются средства, заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях, и замкнутую, основанную на согласии участников системы получать процентный доход по сбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной ссудой. Привлечение ресурсов на рынке капитала обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов либо рефинансирование этих кредитов каким-либо способом. Основой замкнутой системы привлечения кредитных ресурсов является создание замкнутого цикла, в котором средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах  в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Замкнутый цикл представляет собой систему самофинансирования: средства вкладчиков могут быть направлены только на выдачу ипотечных кредитов. Данная схема жилищные контрактных сбережений широко используется в системах жилищного финансирования Германии и Австрии в течение многих лет, где она получила название «стройсбережений». Предложение ипотечных кредитов, финансируемых за счет ресурсов открытого рынка, чутко реагирует на конъюнктуру на финансовых рынках. Ухудшение условий заимствований незамедлительно сказывается на увеличении процентных ставок по ипотечным кредитам. Замкнутая (закрытая) система в гораздо меньшей степени зависит от конъюнктуры на рынках.

Ипотечное кредитование оказывает  значительное влияние на рынок недвижимости.

Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно  расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости (при условии недостаточного предложения  на рынке и временного лагазапаздывания. Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение  ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.

С другой стороны, ухудшение  условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает  покупательную способность и  спрос на рынке недвижимости, что  ведет к снижению цен на жилье  и сокращению спроса на ипотечные  кредиты. Следует подчеркнуть, что  описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке  недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита.

В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего развития начинает оказывать все большее  влияние на конъюнктуру на рынке  недвижимости, при достижении определенных размеров оказывает ключевое воздействие  на рынок недвижимости (что мы наблюдаем  в США, где 70-80% приобретенной недвижимости осуществляются с помощью ипотечного кредита).

Из этого можно сделать  вывод: чем более развита в  национальной экономике система  ипотечного кредитования, чем большая  доля сделок с недвижимостью происходит с участием ипотечного кредита, тем  больше рынок недвижимости зависит  от конъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости активов.

2.4. Мировой опыт  ипотечного кредитования

Сравнение различных подходов к организации системы ипотечных  кредитов показывает, что основное различие в развитых странах в  организации ипотечного рынка заключается  в формировании различных механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд. Различными специалистами  высказываются разнообразные мнения по поводу формирования системы жилищного  ипотечного кредитования в Кыргызстане. Однако говорят о необходимости  при построении национальной системы  ипотечного жилищного кредитования использовать так называемую немецкую модель, основанную на целевых сбережениях (надо отметить, не менее развитую в  США – судо-сберегательные ассоциации). Источниками кредитных средств  выступают в основном счета до востребования и срочные вклады как физических, так и юридических  лиц. Средства граждан, накапливаемые  на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях  приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных

кредитов заемщикам, готовым  приобрести жилье в настоящий  момент. Другие специалисты высказывают  мнение о необходимости создания полноценного вторичного рынка закладных, когда привлечение ресурсов осуществляется на рыке капитала, которое обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов, либо рефинансирование этих кредитов каким-либо иным способом.

Таким образом, вопрос заключается  в том, какая из этих систем –  жилищные контрактные сбережения или  институты вторичного рынка –  больше подходят для развития в Кыргызстане  с учетом специфических условий, сложившихся в настоящее время  в нашей стране.

2.4.1. Американская  модель ипотечного кредитования

Американская система  обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами  опирается на вторичный ипотечный  рынок. В США он построен на базе трех ипотечных агентств, основная задача которых выкуп у банков ипотечных кредитов и выпуск на их основе собственных ценных бумаг.

Система эта начала формироваться  в 1938 году, когда было создано первое агентство Fannie Mae (Federal National Mortgage Association). Это была государственная структура, предназначенная для выкупа на бюджетные деньги ипотечных кредитов, предоставляемых малообеспеченным слоям населения и гарантированных национальным правительством. Масштабы деятельности агентства долгое время были весьма скромными. К 1968 году объем портфеля ипотечных кредитов Fannie Mae достиг всего 7 млрд долларов, что составляло чуть более 2,5% всего ипотечного рынка.

В 1968-м Fannie Mae было разделено  на две структуры - Ginnie Mae (Government National Mortgage Association), сохранившую государственный  статус, и Fannie Mae, которое, как и созданная  в 1970 году Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation), получило статус подконтрольного государству  акционерного общества с правом выкупать все те же кредиты для малообеспеченного  населения. С 1974-го сфера деятельности Fannie Mae и Freddie Mac была расширена - им было позволено покупать кредиты, величина которых примерно на 40% превышает  среднюю стоимость жилья.

Полугосударственный статус двух агентств сводится к регулированию  их деятельности правительством (5 из 18 членов совета директоров каждого назначаются  Белым домом) и к гарантированной  возможности заимствовать в случае необходимости до 2,25 млрд. долларов из казны. Кроме того, доход по ценным бумагам агентств, так же как и  доход по ценным бумагам американского  казначейства, освобожден от ряда налогов.

Американская схема минимизации  процентных ставок по ипотечным кредитам действует следующим образом. Банк выдает ипотечный кредит заемщику, то есть перечисляет ему (а точнее, от его имени продавцу квартиры) свои средства в обмен на обязательство  в течение определенного срока  ежемесячно переводить в банк фиксированную  сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом  приобретаемого жилья.

Банк продает кредит одному из агентств, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают  банку выплаченные средства и  взамен просят переводить получаемые ежемесячные выплаты за вычетом  маржи банка в агентство.

Величину ежемесячных  выплат, то есть ставку, по которой агентство  обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство. Ставки эти публикуются ежедневно и  действительны в течение 60 дней. Таким образом, mначиная переговоры с клиентом, банк называет ему в качестве ставки по кредиту ставку агентства и свою маржу. В течение 60 дней банк завершает проверку клиента и жилья, выдает кредит, получает от агентства возмещение и в дальнейшем действует как посредник, передавая деньги от заемщика агентству и немножко оставляя себе.

Таким образом, в США ставки по ипотечным кредитам оказываются  не связанными ни со ставками по другим банковским кредитам, ни со стоимостью депозитов.

Единственное, что их определяет, это ставка, по которой ипотечные  кредиты покупаются агентствами.

Возникает вопрос, чем же определяется ставка агентств. До конца 60-х годов источником их средств  был бюджет, и следовательно ставки по ипотечным кредитам определялись государством.

С 1970 года, когда Ginnie Mae выпустила  на рынок первые обеспеченные ипотечными кредитами ценные бумаги, ситуация изменилась. В США появился третичный  ипотечный рынок, который определяет теперь стоимость ипотечных кредитов.

Все агентства, купив некоторое  количество ипотечных кредитов у  коммерческих банков, собирают их в  пулы и создают на основе каждого  новую ценную бумагу.

Наиболее распространены ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (mortgage backed securities, MBS). Источником выплат по MBS являются платежи заемщиков  по ипотечным кредитам. Однако MBS это  ценная бумага агентства, и выплаты  по ней гарантированы этой структурой, а не залогом недвижимости. Агентства  реализуют MBS на фондовом рынке и  затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему  ценную бумагу, выплаты агентству  от банка за вычетом своей маржи (последняя крайне мала и не превышает 250 базисных пунктов).

Таким образом, ставка, по которой  агентства покупают ипотечные кредиты, зависит от той ставки доходности по ценным бумагам агентства, на которую  согласны инвесторы. Причем ставки по этим ценным бумагам ниже, чем ставки по долговым обязательствам организаций, имеющих высший статус надежности ААА, и только на 100-150 базисных пунктов  выше ставок по государственным ценным бумагам.

Часто утверждают, что столь  низкие ставки объясняются тем, что  обеспечением этих бумаг является жилая  недвижимость. Однако ликвидность жилой  недвижимости очень низка. Если банку  даже удается выселить неплатежеспособного  заемщика (на это даже в США может  уйти до двух лет), у него никогда  нет уверенности, что цены на рынке  жилья не упадут и что удастся  реализовать залог так, чтобы  компенсировать свои затраты. А цены на недвижимость всегда снижаются во время экономических спадов, то есть именно тогда, когда многие заемщики теряют работу и оказываются не способными вернуть кредит.

Причина, по которой инвесторы  соглашаются на низкую доходность по MBS, заключается в том, что обеспечением по ним являются не обязательства  заемщиков, подкрепленные залогом  труднореализуемого жилья, а обязательства  агентств, за которыми стоит государство. Инвесторы уверены, что каким  бы массовым ни был дефолт заемщиков  по ипотечными кредитам, свои обязательства  перед инвесторами агентства  с помощью бюджета выполнят. Это  дает возможность рассматривать  ценные бумаги ипотечных агентств как  практически безрисковые и позволяет  вкладываться в них самым консервативным инвесторам, таким как пенсионные фонды, а, следовательно, обеспечивает переток в ипотечные кредиты  самых дешевых на рынке ресурсов.

Итак, низкие ставки по ипотечным  кредитам в рамках американской модели ипотеки опосредовано обеспечивает бюджет, то есть налогоплательщики. В  США это хорошо понимают и именно поэтому делают все возможное, чтобы  дешевыми кредитами не пользовались люди, покупающие элитное жилье. Поэтому-то и существует ограничение на максимальную величину кредита, который может  быть выкуплен агентствами. Примерно 20% объема ипотечных кредитов США это  кредиты,

превышающие лимит (на 1999 год  он установлен в размере 240 тысяч  долларов).

Эти кредиты недоступны для  агентств, и ставки по ним значительно  выше.

Для сравнения, по числу институтов вторичного рынка мы не отстаем. У  нас их тоже три: Национальное агентство  ипотечного кредитования, Национальная ипотечная ассоциация и Бишкекское ипотечное агентство. Все собираются покупать у банков ипотечные кредиты, выпускать на их базе собственные  ценные бумаги и реализовывать их на международных фондовых рынках.

Очевидно, что если эти  бумаги не получат госгарантию, то есть будут обеспечены только заложенной недвижимостью, инвесторы сочтут их высокорисковыми инструментами, требующими высокой доходности. В случае же наличия госгарантий ставки по этим бумагам будут близки к ставкам  по еврооблигациям кыргызских эмитентов. Доходность, которую сейчас требуют инвесторы по последним, превышает 30% годовых.

Агентства, выкупая у банков ипотечные кредиты, должны назначать  ту ставку, которую потребуют инвесторы, плюс свою маржу. Проблема состоит не только в том, что ипотечные кредиты  оказываются очень дорогими, но и  в том, что агентство не может  знать, какую доходность будут требовать  инвесторы через несколько месяцев, потребных для выкупа у банков и формирования пула ипотечных кредитов.

Так что даже если и найдется какой-либо источник средств на раскрутку  вторичного ипотечного рынка, создать  его скорее всего все равно  не удастся.

Если агентство выкупит  на эти средства пул кредитов, предполагая  разместить его, скажем, под 30% годовых, а инвесторы из-за снижения по какой-либо причине кредитного рейтинга гаранта  согласятся приобретать бумаги из этого  пула не менее чем под 40%, агентство  будет вынуждено объявить дефолт.

Учитывая тенденцию последних  месяцев, такой сценарий более чем  возможен.

Итак, привлечь дешевые ресурсы  и создать широкомасштабное ипотечное  кредитование в Кыргызстане за счет вторичного рынка ценных бумаг пока нереально.

Негосударственные пенсионные фонды за 9 месяцев 1999 года привлекли, по данным инспекции НПФ, 1160 млн. сом (около 45 млн. долларов). Даже если представить  себе, что они будут вкладывать в ценные бумаги ипотечных агентств около 20% своих средств (то есть столько, сколько сейчас занимают в их инвестиционных портфелях все государственные  ценные бумаги), то на круг денег наберется  примерно на четыре сотни ипотечных  кредитов.

Ситуация с ресурсами, которые может обеспечить долгосрочное страхование жизни, тоже не очень  радужна. Согласно официальной статистике, общий сбор страховой премии по долгосрочному  страхованию составляет около 200 млн. долларов в год.

Однако до 85% этих договоров  в реальности представляют собой  не договоры страхования, а суррогаты, предназначенные для выплаты  наличных без налогообложения. Таким  образом, реальный ресурс, на который  можно рассчитывать, составляет около 30 млн. долларов, из которых в ипотеку  может быть инвестировано (исходя из тех же 20%) порядка 6 млн. долларов.

Поскольку ряду организаторов  ипотеки уже понятно, что нереально  создать широкомасштабное ипотечное  кредитование в Кыргызстане за счет вторичного рынка ценных бумаг, началось движение в сторону так называемой немецкой ипотеки, которую более  корректно следовало бы именовать  контрактной сберегательной системой.

2.4.2. Немецкая модель  ипотечного кредитования

Суть немецкой системы  обеспечения дешевых долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Он формируется  вокруг специализированных сберегательно- ипотечных кредитных учреждений - строительно-сберегательных касс (bausparkasse).

Кассы имеют возможность  выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, поскольку сами привлекают средства по ставкам ниже рыночных. Дело в том, что вкладчиками и  заемщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди - члены  кассы. Низкая доходность депозита - своего рода плата за право получить ипотечный  кредит по низкой ставке.

Название "немецкая система" очень условно. Аналогичные сберегательно- ипотечные учреждения существуют во многих странах мира. Во Франции  эти структуры называются Caisse d`epargne logement, в Великобритании - строительные общества (building societies), в США - ссудно-сберегательные ассоциации (savings and loan associations) и банки взаимных сбережений (mutual savings banks).

Взаимодействие с кассой делится на два периода - период накопления и период кредитования. Сначала вкладчик - член кассы заключает контракт (отсюда название контрактная сберегательная система), согласно которому берет на себя обязательство вносить в  течение определенного времени  деньги на депозит и хранить их, получая доход по оговоренной  низкой ставке. Сумму ежемесячных  выплат и срок накопления он выбирает сообразно своим возможностям и  потребностям. Касса в свою очередь  берет на себя обязательство предоставить ему по окончании периода накопления ипотечный кредит по низкой ставке. В

Германии bausparkasse уже много  лет стабильно привлекают средства под 3% годовых и выдают ипотечные  кредиты по ставке 5% при колебании  рыночных ставок на такие кредиты, выдаваемые обычными банками, от 7 до 12% годовых.

Период кредитования начинается, когда член кассы накапливает  приблизительно половину той суммы, что нужна на покупку жилья. Затем  он получает накопленное и еще  столько же в качестве кредита. На все эти средства член кассы покупает квартиру, оформляет ее в залог  и начинает выплачивать кредит. Из-за невысокой ставки процента суммы  ежемесячных выплат по кредиту оказываются  приблизительно такими же, какими были его ежемесячные накопительные  взносы.

Условия контракта основаны на расчете, призванном обеспечить соответствие пассивов и активов кассы по сумме  и срокам. Поэтому в контракт вводится понятие минимального срока накоплений (в разных bausparkasse он составляет от полутора до двух лет) и условие, что накопления должны достичь размера, соответствующего так называемому оценочному числу. Последнее зависит от равномерности  внесения накоплений.

Основным достоинством системы  является ее полная прозрачность. Согласно германскому закону о строительно-сберегательных кассах, эти организации не могут  осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи ипотечных кредитов своим членам. Таким образом, в  отличие от вкладчика коммерческого  банка, не имеющего ни малейшего понятия, как, на какие нужды и насколько  рискованно используются его средства, вкладчик bausparkasse точно знает, кто  и на каких условиях пользуется его  деньгами. Если в случае дефолта  какой-то член кассы решает воспользоваться  лазейками в законодательстве и  не выселяется из заложенного жилья, ему приходится иметь дело не только с судом, но и с другими членами  кассы, вполне резонно считающими, что  у них пытаются украсть их деньги.

Большим преимуществом этой системы в наших условиях является отсутствие необходимости требовать  от будущего заемщика подтверждения

платежеспособности. В самом  деле, если человек, по документам получающий 200 долларов в месяц, исправно в течение  полутора лет вносил ежемесячно по 500 долларов, то можно предположить, что он и в дальнейшем сможет делать это.

Итак, "немецкая" система  обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами  может быть легко внедрена в Кыргызстане. Кстати, имеется богатый опыт ее использования в бывших соцстранах, таких как Словакия, Чехия и  Венгрия. В Словакии, например, система  ипотечных касс за пять лет охватила 20% населения.

Однако это вовсе не означает, что контрактная сберегательная модель ипотеки идеальна.

Во-первых, в условиях значительного  подъема рыночных процентных ставок возрастает риск изъятия членами  накопительных касс своих низкодоходных  депозитов, чтобы вложить их в  высокодоходные рыночные активы, даже потеряв возможность получить дешевый  ипотечный кредит. Скачок средних  рыночных ставок по депозитам в США  с 8% годовых в 1978-м до 20% в 1980-м вызвал массовый отток средств из savings & loan associations и послужил причиной банкротства  многих из них.

Вторая группа рисков заключается  в возможности снижения реальных заработков членов кассы и, соответственно, их способности гасить выданный кредит. Для контрактной сберегательной системы эта проблема стоит даже в большей степени, чем для  американской. Ведь сберегательно-ипотечное  учреждение берет на себя обязательство  выдать ипотечный кредит в начале фазы накопления, то есть за полтора-два  года до начала реального кредитования. Что делать, если за это время  платежеспособность будущего заемщика значительно ухудшится, совершенно неясно.

Третья проблема исключительно  кыргызская. Дело в том, что наше законодательство не предусматривает особой формы кредитных организаций, работающих по контрактной сберегательной схеме. Создать такую организацию в виде подразделения коммерческого банка нельзя, так как нельзя гарантировать, что средства вкладчиков не будут использованы на другие нужды.

Как обозначила начальник  отдела Департамента банковского регулирования  и надзора НБ, заявившая, что в  Законе «О банках и банковской деятельности»  нет понятия строительных сберкасс, поэтому «достаточно сложно определить, будут ли строительные сберкассы  осуществлять свою деятельность как  банки, либо как небанковские кредитные  организации». При этом она отметила, что привлекать вклады граждан могут  только банки, чей уставной капитал  не должен быть меньше 5 млн. евро, а  говорить о создании специализированных ипотечных банков преждевременно. «Учитывая, что индустрия ипотечного жилищного  кредитования находится на начальной  стадии развития, а правовые взносы для ее развития требуют доработки, еще рано говорить о создании специализированных банков. К этому вопросу следует  вернуться, когда будет принят  пакет законопроектов по ипотечному жилищному кредитованию», -  добавив, что Банк Кыргызстане в отношении  строительных сберегательных касс окончательную  позицию еще не выработал.

  Правда, они абсолютно  не соответствуют критериям, по  которым работают немцы. Их  опыт основан на очень точном  и жестком законодательном правовом  регулировании, потому что все  прекрасно понимают политические  последствия от недобросовестного  привлечения огромных денежных  сбережений населения».

Сторонники контрактно-сберегательной системы пытаются обойти это ограничение, создавая сберегательно-ипотечные  учреждения не как кредитные организации, а как строительные. Период накопления тут заменяется периодом внесения вкладов  в долевое участие в строительстве, а период кредитования - периодом покупки  в рассрочку или аренды с правом выкупа. Распространения такие схемы  не получили, так как, во-первых, вынуждают  заемщика покупать то, что дают, причем по той цене, которая установлена (соблазн завысить цену у продавца очень велик). Во-вторых, в случае если по какой-либо причине (например, из за недостаточного притока клиентов и, следовательно, нехватки средств  на строительство) здание не будет закончено, долевой участник рискует потерять все деньги. Точнее, он оказывается  долевым владельцем недостроя, ликвидность  которого нулевая.

Главное же препятствие для  введения сберегательной системы ипотеки  сегодня, в условиях острейшего банковского  кризиса и массового нарушения  банками своих обязательств перед  вкладчиками, состоит в невозможности  убедить нормального Кыргызстанца ежемесячно несколько лет вкладывать средства в какую-то кредитную организацию в ожидании ипотечного кредита. Даже если переходить к "немецкой" схеме постепенно, значительно сократив на время ее раскрутки период накопления, она может заработать, только если кредитная организация будет либо западным банком, либо структурой, гарантированной государством или субъектом федерации. Немецкие bausparkasse с 1992 года активно проявляют желание работать в Кыргызстане, но, к сожалению, вопрос о работе зарубежных банков с физическими лицами у нас в стране так и не решен.

Создать сберегательно-ипотечное  учреждение как экспериментальный  государственный специализированный банк практически ничто не мешает, но все инстанции, ответственные  за создание ипотеки, слишком увлечены "американской" моделью, чтобы  заниматься чем-то еще. Сколько пройдет  времени, прежде чем бесперспективность этих попыток будет осознана, неясно, но пока этого не случится, доступной  всем ипотеки в нашей стране не будет.

З. ИПОТЕКА И  ПЕРСПЕКТИВЫ ЕЕ РАЗВИТИЯ В КЫРГЫЗСТАНЕ.

.3.1. Модели привлечения банками ресурсов для ипотечного кредитования

Проблему привлечения  ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно  считать наиболее значимой для развития системы жилищного ипотечного кредитования в Кыргызстане.

Слишком “короткие” и дорогие  привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности Кыргызских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству.

Имеются 2 основные стратегии  привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

1)ориентация на “розничные” источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);

2)ориентация на “оптовые” источники кредитных ресурсов (кредитные линии кыргызских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы).

К “розничным” источникам кредитных ресурсов можно отнести  также средства на “контрактных”  жилищных накопительных счетах (такие  счета предполагают на первом этапе  накопление гражданином определенной суммы средств с условием получения  ипотечного кредита в этом же банке  для приобретения жилья).

Привлечение ресурсов для  ипотечного кредитования из “оптовых”  источников считается более предпочтительным для банков способом привлечения  кредитных ресурсов. К таким источникам относятся:

- кредитные линии, открытые одним банком или консорциумом банков; средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами, страховыми организациями и др.) сроком на 5-10 лет;

-   средства от продажи  целевых облигационных займов.

Один из вариантов организации  эффективно действующей системы  ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты, основан  на “оптовых” источниках, формирующихся  за счет вторичного рынка ипотечных  кредитов. На первичном рынке кредиторы (коммерческие банки) выдают населению  ипотечные кредиты. Для обеспечения  быстрой возвратности кредитных  ресурсов и решения таким образом  проблемы собственной ликвидности  кредиторы продают выданные ими  ипотечные кредиты на вторичном  рынке – специально для этой цели созданному Агентству ипотечного жилищного

кредитования или иному  оператору вторичного рынка. Таким  образом, целостная система ипотечного жилищного кредитования должна включать в себя как первичный, так и  вторичный рынок таких кредитов, обеспечивающий рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты.

Возможны следующие модели привлечения банками, выдающими  ипотечные кредиты, долгосрочных кредитных  ресурсов.

Модель 1. Выпуск банками  ипотечных облигаций, обеспеченных закладными, и их реализация на финансовом рынке.

Модель 2. Организация рефинансирования банков на вторичном рынке ипотечных  кредитов через операторов этого  рынка.

Модель 3. Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных  облигаций под залог закладных (ипотечных кредитов).

Модель 4. Заключение банком с юридическими и/или физическими  лицами кредитных договоров под  залог жилья с оформлением  соответствующих закладных.

Модель 5. Рефинансирование ипотечных операций путем привлечения  инвесторов через систему Общих  фондов банковского управления (ОФБУ), являющейся одной из действующих  в Кыргызстане форм осуществления  коллективных инвестиций. Поскольку  в состав портфеля ОФБУ могут входить  организация специализированных ОФБУ, средства которых будут направлены на приобретение исключительно закладных.

Реализация последней  модели затруднена тем, что в соответствии с п. 3.4

3.2. Роль Агентства  по ипотечному жилищному кредитованию  и перспективы его развития

В Кыргызстане на сегодняшний  день развитие ипотечного кредитования происходит по двум направлениям. Первое – централизованное внедрение схем ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение разнообразных  моделей в регионах КР.

Формирование государственной  программы, которая связана с  наличием инициативы на национальном уровне по созданию агентства по ипотечному жилищному кредитованию и последующему формированию с его помощью эффективного механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Таким образом, делается опора не только на первичный  рынок ипотечных кредитов и отношения  «банк-заемщик», но и на вторичный  рынок ипотечных кредитов, в который  средства направляются с помощью  соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов.

Центральным элементом создаваемой  системы ипотечного кредитования призвано стать Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию.

Ипотека в Кыргызстане  является наиболее молодой сферой кредитования в настоящее время.

Незнание самой ипотеки, условий получения ипотеки, выгод  и преимуществ приводит к определенному  ошибочному мнению о ней.

При решении приобрести недвижимость под ипотечный кредит многие сталкиваются такими вопросами как: Что такое  ипотечное кредитование? Какой выбрать  Банк? Как найти недвижимость? Как  проходит оформление недвижимости? и  т.д.

Специалисты Агентства недвижимости Площадь проводят предварительную  оценку потребностей и возможностей клиента и помогают в подборе  оптимального варианта ипотечного кредитования.

В чем заключается преимущество сотрудничества с Агентством недвижимости Площадь?

-11-летний опыт продаж  недвижимости в Бишкеке, высокое  качество наших услуг, стабильность, ответственность и доверие клиентов.  Более 30% от общего числа новых  клиентов обращаются к нам  по рекомендации.

-Профессионализм, и как  результат - экономия ваших денег  и времени. При сотрудничестве  с Агентством недвижимости Площадь,  профессиональные и опытные юристы  оказывают Вам консультационно  - организационные услуги по сбору  полного пакета документов для  Банка, и помогают получить  согласие Банка на оформление  ипотечного кредита.

-В Агентстве недвижимости  Площадь имеется наиболее полная  база по недвижимости по Ошу  и благоустроенному пригороду,  то есть поиск и подбор недвижимости, который будет соответствовать  вашим требованиям, пройдут в  максимально короткие сроки;

-Агентство недвижимости  Площадь берет на себя ответственность  по переговорам с Продавцами  недвижимости;

-Оформление сделки купли-продажи  сопровождают опытные юристы  по вопросам недвижимости;

-Оформление сделки купли-  продажи является абсолютно прозрачным  для всех сторон.

Покупка недвижимости по ипотечному кредитованию с Агентством недвижимости Площадь - это экономия времени, сил  и ваших денежных средств.

Что такое ипотека? Еще  совсем недавно этот термин использовался  в узком кругу специалистов, а  сейчас для многих семей это возможность  купить квартиру или дом в Бишкеке. В переводе с греческого термин «ипотека»  означает «залог». Ипотека - это и  есть залог. Ипотека - это залог недвижимости под выдаваемый кредит. Этот залог  не передается кредитору, а остается у должника. Заложенное имущество  не может быть выставлено на продажу  или переоформлено на другого  человека до погашения кредита.

Особенности ипотеки

При ипотеке недвижимость сразу оформляется в собственность  заемщика.(А не тогда, когда заемщик  расплатится с банком.) При этом регистрирующие сделки органы записывают, что недвижимость находится под  залогом. И в государственном  реестре это будет отмечено.Банк не может по своему произволу изъять у заемщика эту недвижимость. Заемщик  может лишиться своей заложенной недвижимости лишь по решению суда, и то лишь в том случае, когда  нарушает кредитный договор.

Ипотека – это реальное решение вопроса покупки недвижимости для многих людей в Бишкеке. Ипотечный кредит уже сегодня может решить жилищные проблемы, позволяя рассчитаться по кредиту в будущем.

Если вам необходимо купить квартиру или дом в Бишкеке, но вы не располагаете достаточными средствами, можно воспользоваться ипотекой. Для того чтобы условия ипотечного кредита на покупку недвижимости были наиболее выгодны, нужно изучить  все имеющиеся предложения коммерческих банков в Оше, узнать не проводятся ли специальные ипотечные программы, которые могут быть для вас  более приемлемы. После выбора подходящего  банка, нужно подготовить пакет  необходимых документов, иногда по требованию банка найти поручителей  и приступить к переговорам с  банком и оформлению ипотеки. Выдавая  деньги банки, хотят быть уверенными в вашей платежеспособности. Вам  будет задано множество вопросов. И самый главный из них это  ваш доход. В зависимости от условий  ипотеки доход будет рассчитываться по-разному. Возможно, помимо основного  заработка вы еще имеете дополнительный. Но обязательно вы должны быть официально оформленным на работе. От условий  ипотеки зависит, будет ли учитываться  только ваш доход или доход  семьи в целом. Вас спросят, какую  сумму вы готовы внести в качестве первоначального взноса. От этого  зависит процент, который вы будете выплачивать. Чем меньшую сумму  вы внесете, тем больший процент  будете выплачивать. Помимо этого некоторые  кредитные организации требуют  поручителей. В случае невыплаты  вами кредита, будет взыскание с  ваших поручителей. И только в  том случае, если и поручители не будут способны выплатить, то через  суд будет продаваться недвижимость.

Оформление ипотеки

Вы можете все вопросы  ипотеки, предложения банков по ипотечным  кредитам, оформлению ипотеки выяснить самостоятельно. Наши специалисты готовы помочь вам по всем этим вопросам. Консультации по ипотеке в Оше, оформление ипотеки  в коммерческих банках Оша, подбор наиболее выгодных вариантов ипотечных кредитов и недвижимости – к вашим услугам  в агентстве недвижимости Площадь.

Агентство недвижимости. Площадь: с 2001 года на рынке недвижимости в Оше

Агентство недвижимости Площадь  успешно работает на рынке недвижимости Оша и Кыргызстана с 2001 года. За это время мы совершили более 10 000 результативных сделок в риэлтерской  сфере. Мы используем большую постоянно  обновляемую базу данных объектов недвижимости в Оше.  Мы можем предложить Вам  самые различные варианты недвижимости - квартиры, дома, участки, офисы, помещения  в Оше на любой вкус и уровень  достатка.

Агентство недвижимости Площадь  предлагает Вашему вниманию следующие  услуги:

Продажа квартиры, дома, помещения  в Оше;

Покупка квартиры, дома, помещения  в  Оше;

Обмен квартиры, дома, помещения  в  Оше;

Аренда квартиры, дома, помещения  в  Оше;

Юридическое сопровождение  сделок с недвижимостью и консультации юристов;

Срочный выкуп квартир  в Оше.

При создании Агентства в  значительной степени использовался  положительный опыт создания и работы структуры-аналога в США –  Федеральной национальной ипотечной  ассоциации (Fannie Mae)

Основными функциями Агентства  являются:

1) определение стандартов  и правил ипотечного кредитования:

разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования; оценка качества жилищных ипотечных  кредитов, приобретаемых Агентством; проведение экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования; осуществление  постоянной работы с банками по вопросам методологии ипотечного кредитования; анализ деятельности банков, продающих  кредиты;

2) осуществление операций  на вторичном рынке ипотечных  кредитов:

покупка ипотечных кредитов;

  выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами;

  выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами;

3) оказание технической  помощи и обучение специалистов  в области ипотечного кредитования:

оказание технической  помощи кредиторам в области организации  ипотечного кредитования;

осуществление разработок по экономическим и юридическим  аспектам ипотечного кредитования;

проведение семинаров, учебных  курсов;

оказание консультативной  помощи;

оказание технической  и учебной помощи покупателям  ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

Важнейшей задачей Агентства, действующего в качестве национального  института на вторичном рынке  ипотечных кредитов, является обеспечение  ликвидности кыргызских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков на средства, привлекаемые от частных

инвесторов. Эти средства будут привлекаться на основе продажи  частным

инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию Правительства Кыргызской Республики. Гарантированные государством ценные бумаги смогут стать привлекательным  инструментом для инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищный сектор экономики.

С накоплением опыта управления собственным портфелем и рисками, присущими ипотечным активам, Агентство  будет расширять количество предоставляемых  им услуг за счет увеличения объема принимаемых на себя рисков.

Одна из наиболее серьезных  проблем, с которой сталкивается сегодня  ипотека – это малочисленность  первичных кредиторов, которые не могут обслужить стремительно растущую очередь. Реально эту функцию  сегодня выполняют Региональные ипотечные агентства, которые созданы  субъектами Кыргызской Республики. С  одной стороны, это неизбежно  на начальном этапе, потому что данные агентства обладают необходимым  опытом, и многие из них ранее  это опыт накопили, выдавая ипотечные  кредиты за счет средств региональных бюджетов. Но очень скоро такая  практика станет препятствием в развитии ипотеки, поскольку при ожидаемом  резком увеличении масштабов ипотечного кредитования они станут не в состоянии  выдавать необходимое количество кредитов. Этого можно избежать, если первичными кредиторамиь активно начнут выступать  банкиры и риэлтеры.

Благодаря ипотечному кредитованию банки получают уникальную возможность  резко расширить объемы оказываемых  населению розничных услуг, сформировать устойчивую клиентскую базу на срок кредитования (20 лет), получать единовременную комиссию за андеррайтинг, повысить ликвидность  активов, возможность более эффективно работать с предприятиями строительного  комплекса.

Сегодня количество банков и риэлторскких компаний, запускающих  свои ипотечные программы, растет постоянно. Но это программы нестандартизованы, а их объемы ограничены отсутствием  долгосрочных пассивов. Агентство, привлекая  с рынка долгосрочные и относительно недорогие ресурсы, дает банкам и  риэлторам возможность выйти  на рынки с действительно масштабными  программами на базе стандартных  сомовых кредитов.

Банки в этой схеме работают как обычный кредитор и выдают кредиты людям. Если у банка нет  большого собственного капитала, то он начинает работать в роли перепродавца: выдал ипотечный кредит, а дальше его перепродал. Семья за получением кредита обращается в банк.

Банк, как первичный кредитор, выдает ипотечный кредит по единым стандартам, разработанным Агентством. Они едины по всей территории Кыргызской Республики. Далее специализированный ипотечный оператор, со субъектом  КР, рефинансирует кредит путем покупки  закладной и формирует пул  на базе кредитов, выкупленных в  регионе. Агентство, в свою очередь, выкупает пулы ипотечных кредитов у  региональных операторов и на базе их формирует ипотечное покрытие для последующего выпуска ипотечных  ценных бумаг. Средства, полученные от выпуска ипотечных ценных бумаг, направляются в регионы путем  приобретения закладных.

Таким образом, двухуровневая  система эффективно распределяет риски  между участниками системы, что  позволяет привлекать в значительных размерах долгосрочный капитал с  финансового рынка, направляя его  на развитие региональных рынков ипотечного кредитования.

Разработанные Агентством стандарты  выдачи и рефинансирования ипотечных  кредитов включают как типовые формы  документов, так и описание процедур, что позволяет первичному кредитору  значительно сократить свои первоначальные инвестиции и расходы при оформлении кредита. За формирование кредитного дела (андерайтинг) и выдачу ипотечного кредита  в разных регионах первичные кредиторы  взимают с заемщика единовременную комиссию от 5 до 10 тыс. сом

Агентства, в свою очередь, непрерывно поддерживают твердую оферту на покупку стандартных сомовых  кредитов, начиная с апреля, с  доходностью 15% в сомах.

Другими словами, если ипотечный  кредит соответствует стандартам Агентства, то он абсолютно ликвиден, и первичный  кредитор в любой момент может  продать его Агентству.

Важно отметить, что для  первичного кредитора данный актив  является

высоколиквидным. Срочность  данного вложения определяется самим  первичным кредитором, и пока этот кредит находится на балансе у  первичного кредитора, он получает доходность, равную ставке ипотечного кредитования.

На сегодняшний день, еще  раз упомяну, ставку которую рекомендует  Агентство составляет 15% годовых  в  сомах, и данная доходность, которую  получает первичный кредитор при  фактически краткосрочном вложении, на 5 процентных пунктов выше текущей  доходности ГКО ОФЗ. Поэтому данный бизнес является достаточно эффективным  и диверсифицирует в целом  бизнес финансовых институтов.

По мнению Александра Семяника: «валюта баланса и капитал  не являются ограничением для первичного кредитора в данной схеме. То есть, небольшие по величине банки и  риэлторы могут наравных конкурировать  с большими компаниями.

Если они будут проявлять  активность, они будут завоевывать  все большую долю на рынке».

Сегодня для активизации  выдачи ипотечных кредитов Агентство  в дополнение к предложенной схеме  готово заключить договора с первичными кредиторами при выполнении двух условий: первое - первичный кредитор должен гарантировать ежемесячный  минимальный объем поставки закладных; второе – сопровождение таких  закладных будет осуществлять региональный оператор по месту выдачи закладных, но не сам первичный кредитор.

Такую схему Агентство  в рамках пилотного проекта отработало и заключило договор с Всекыргызским банком развития регионов. По словам Александра Семяника: «мы готовы обсуждать это с другими, прежде всего, крупными филиальными банками и специализированными банками также».

Стандарты рекомендуют, чтобы  ставка кредитования устанавливалась  на уроне ставки рефинансирования ипотечных  кредитов. Так проще с точки  зрения бухгалтерского учета и налоговых  последствий.

Данное снижение отражает ситуацию на кыргызском  финансовом рынке, прежде всего, снижение учетной  ставки Банком Кыргызстане, текущую  доходность и среднесрочную тенденцию  на рынке государственных ценных бумаг. Одновременно Агентство приняло  решение внести по согласованию с  заемщиками поправку в ранее приобретенные  агентством ипотечные кредиты о  снижении с апреля текущего года ставки по ним также до уровня 15% годовых.

Таким образом, те, кто брал кредиты в прошлом, и те, кто  возьмет их сейчас, будут в равных условиях. Данная мера направлена, прежде всего, на увеличение доступности кредитов для населения, а также на повышение  эффективности деятельности всех участников системы за счет увеличения объемов  ипотечного кредитования.

Следует также отметить, что данная мера обеспечивает большую  стабильность системы, поскольку значительно  снижает риск единовременного погашения  ранее выданных кредитов.

Таким образом, ипотека становится реальным бизнесом, весьма выгодным для  финансового рынка, и на это необходимо, как минимум, обратить внимание.

При обеспечении комплексного подхода система ипотечного кредитования станет доступным и эффективным  инструментом решения жилищной проблемы, а также важным фактором ускорения  темпов экономического развития страны

3.3. Модель создания и внедрения ипотечного 

кредитования в Кыргызской Республике (предложения НБКР) 

   В целях реализации задач по созданию надежной долгосрочной системы жилищного кредитования, Национальным банком Кыргызской Республики на основе изучения опыта других стран разработана модель ипотечного кредитования (модель социальной ипотеки), позволяющая создать надежную долгосрочную систему жилищного кредитования. 

В условиях социально-ориентированной  рыночной экономики вопрос обеспечения  жильем, как известно, решается двумя  основными способами: (1) путем адресной поддержки тех, кто не может самостоятельно приобрести жилье, и (2) через создание современного рыночного механизма  для того, чтобы значительная часть  населения страны имела доступный  и эффективный способ приобретения и улучшения жилья с учетом получаемых доходов и возможностей финансового сектора.  

Реализация первого направления является предметом деятельности государственных органов управления на основе выбора наиболее эффективного использования бюджетных средств. При этом, социальная поддержка может осуществляться и в рамках предлагаемой схемы ипотеки, используя положительный опыт других стран в этом вопросе. 

         Реализация второго направления требует введения постоянно действующего, рыночного и перспективного механизма финансирования жилья на основе ипотечного кредитования. Национальным банком Кыргызской Республики  предлагается модель ипотечного кредитования, которая предусматривает использование потенциала действующих коммерческих банков и введение нового финансового инструмента, позволяющего за счет мультипликационного эффекта многократно увеличить начальные инвестиции в ипотечное кредитование. Преимуществом предлагаемой модели является ее способность к самофинансированию, что обеспечивает непрерывный цикл рефинансирования жилья и жилищного строительства, ключевым элементом модели является Ипотечная компания - оператор вторичного рынка ценных бумаг.  

Принципиально важной особенностью предлагаемой модели ипотечного кредитования является то, что ипотечные кредиты должны выдаваться коммерческими банками  в соответствии со стандартами, устанавливаемыми Ипотечной компанией. При этом, Ипотечная  компания, имея в начальный период статус государственной, сможет установить стандарты кредитования на уровне общественно  приемлемых и по процентным ставкам  ниже рыночных, что обеспечит больший охват потенциальных заемщиков. По предварительным расчетам, стандарты ипотечного кредитования могут быть следующими: процентная ставка на уровне 12-14% годовых с возможным снижением в последующем по мере роста объемов кредитования и снижения инфляции; коэффициент покрытия или величина ипотечного кредита - 80% от стоимости приобретаемого жилья; срок кредитования - 15 лет. При этом, участие государства при формировании уставного капитала Государственной Ипотечной Компании (ГИК) позволяет рассматривать предлагаемую модель ипотечного кредитования как социальную ипотеку, использующей рыночный механизм рефинансирования (самофинансирования) ипотечных кредитов.  

Расчеты, проведенные НБКР (прилагаются), показали, что для обеспечения  необходимого объема жилья через  ипотечное кредитование, для ГИК  требуется уставный капитал в  размере 1 млрд.сом, с условием поэтапного его формирования в течение 5 лет  по 200 млн.сом ежегодно. 

Схематично предлагаемая модель социальной ипотеки функционирует следующим  образом: коммерческие банки выдают ипотечные кредиты на приобретение жилья в соответствии со стандартами  ГИК и формируют закладные  на приобретаемое в кредит жилье. Затем закладные по выданным кредитам выкупаются у банка Государственной  Ипотечной Компанией и на их основе ГИК выпускает долговые ипотечные  ценные бумаги, которые реализуются  институциональным инвесторам (Социальный фонд, страховые компании, пенсионные фонды, коммерческие банки, другие институциональные  инвесторы и физические лица). Вырученные средства могут быть снова направлены для дальнейшего финансирования новой партии ипотечных кредитов и, тем самым, создается механизм рефинансирования (самофинансирования) жилищного ипотечного кредитования. Необходимо отметить, что ключевым фактором данной схемы является то, что долговые ценные бумаги ГИК должны обладать свойством безусловной  ликвидности для инвесторов. При  этом, проценты по ипотечным кредитам в последующем могут быть значительно  снижены, поскольку они являются частью стандартов ГИК и включают только затраты, устанавливаемые и  строго контролируемые ГИК. 

Предлагаемая модель ипотечного кредитования позволяет обеспечить безрисковую  деятельность Государственной ипотечной  компании за счет обязанности коммерческого  банка выкупить кредит, в случае возникновения проблем с его  погашением. Дальнейшая возвратность такого кредита обеспечивается банком. 

Необходимо отметить, что данная модель не требует создания специализированного  ипотечного банка, а вовлекает в  процесс ипотечного кредитования все  действующие коммерческие банки, давая  им возможность диверсифицировать  свои кредитные портфели. Кроме этого, создание нового банка требует инвестиций в уставный капитал по меньшей  мере 300 млн.сомов, что представляется проблематичным для внутренних инвесторов, при этом все риски, связанные  с ипотечным кредитованием, должны приниматься одним банком, в то время как в предлагаемой модели ипотеки, риски распределяются между  всеми ее участниками. Для охвата ипотечным кредитованием всей страны ипотечный банк должен создать филиальную сеть, которая требует дополнительных инвестиций. Важным обстоятельством  является и то, что действующие  коммерческие банки уже имеют  определенный опыт ипотечного кредитования. Совокупный кредитный портфель коммерческих банков на 1.04.05 года составляет 310 млн.сом, средняя процентная ставка - 20% и  сроком до 5 лет.  

Создание Государственной Ипотечной  Компании, являющейся, центральным  звеном предлагаемой модели социальной ипотеки кредитования, позволит реализовать  политику государства по развитию в  Кыргызстане ипотечного кредитования и обеспечит решение жилищных проблем населения в долгосрочном периоде. Ожидаемые экономические  последствия создания и функционирования ГИК следующие: 

-формирование рынка долгосрочных капиталовложений, развитие строительной и смежных с ней отраслей национального хозяйства; 

-развитие рыночной инфраструктуры, включающей таких участников системы ипотечного кредитования как страховые, риэлтерские, оценочные/рейтинговые компании, негосударственные пенсионные фонды, нотариат и других участников; 

-внедрение новых и альтернативных инструментов долгосрочного кредитования и рефинансирования долгосрочных кредитов; 

-решение социальных проблем населения путем поддержки тенденций к сбережениям; 

-формирование и укрепление отношений собственности, как основополагающих в рыночной экономике; 

-привлечение частных иностранных инвесторов, международных финансовых инвесторов и направление их на формирование солидного, надежного ипотечного фонда и других эффективных ипотечных инструментов. 

Для «запуска» предлагаемой самофинансируемой  модели ипотечного кредитования необходимо принятие следующих основных мер: 

- учреждение Государственной Ипотечной компании, акции которой в последующем будут проданы частным инвесторам, что обеспечит возврат в бюджет первоначальных инвестиций в капитал ГИК; 

-принятие закона «Об ипотечных ценных бумагах», внесение изменений и дополнений в действующее законодательство для регулирования отношений по ипотеке и разработка нормативных актов, регламентирующих выпуск, обращение и статус безусловной ликвидности Государственных долговых ипотечных ценных бумаг ГИК. 

Таким образом, внедрение комплексной  самофинансируемой модели ипотечного кредитования через запуск эффекта  мультипликатора, станет толчком к  дальнейшему развитию рынка капитала, коммерческих банков, институциональных  инвесторов, рынка жилья и его  инфраструктуры, что в совокупности является одним из важных факторов долгосрочной стабильности в Кыргызстане. 

Предварительные основные предложения по совершенствованию законодательства Кыргызской Республики для внедрения ипотечного кредитования  

1. Внести изменения и дополнения в статью 335 Гражданского кодекса, дополнив после слов «… если иное не предусмотрено законом», словами: «или договором». С учетом предложенной редакции, ч.1 ст.335 выглядит так: «Требования залогодержателя (кредитора), удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества, по решению суда, если иное не предусмотрено законом или договором». Данное изменение необходимо для единого подхода к развитию ипотеки как одной из форм обеспечения исполнения обязательств, так как Гражданский кодекс имеет приоритет перед другими законами Кыргызской Республики. 

2. Разработка закона «Об ипотечных ценных бумагах», предусматривающего создание специализированной ипотечной компании, акции которой в первоначальный период будут принадлежать Правительству Кыргызской Республики и которая будет покупать кредиты коммерческих банков и выпускать под их обеспечением ипотечные ценные бумаги. 

3. Установить единую ставку государственной пошлины в размере 1200 сом, независимо от размера и стоимости недвижимого имущества. Это позволит сделать прозрачным рынок недвижимости, исключив искажение реальных цен на недвижимость при нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью, а также будет способствовать снижению затрат заемщика при оформлении ипотечного кредита. 

4. Снизить ставки государственной пошлины, утвержденные постановлением Правительства КР от 18 июля 1994 года № 521 - подпункт е) пункта 3 (совершение нотариальных действий в уполномоченных на то учреждениях, а также за выдачу копий (дубликатов) нотариально удостоверенных документов государственная пошлина) с 300 сом до 100 сом. 

5. Внести изменения в Жилищный кодекс касательно возможности выселения во внесудебном порядке при неисполнении условий договора ипотеки, предусмотренных Законом КР «О залоге». 

     6. Внести изменения в Налоговый кодекс КР, об исключении из налогооблагаемой базы: а) сумм ипотечных кредитов, б) доходов с ценных бумаг по ипотеке, в) процентов за предоставление и обслуживание ипотечных кредитов. Данная норма исключает двойное налогообложение заемщиков, т.к. их сбережения ранее облагались подоходным налогом (в виде вычетов из заработной платы), способствует развитию ипотечного кредитования, а также побуждает работодателей легализировать реальные расходы по оплате труда работников.

3.4. Рынок ипотечного  жилищного кредитования в Оше.

В настоящее время рынок  жилья в Оше практически сложился.

Разработана и успешно  функционирует система регистрации  прав собственности на все виды объектов недвижимости. Активно развивается  инфраструктура рынка, корпоративная  деятельность девелоперских, риэлторских, оценочных, информационных агентств и  их профессиональных объединений, их взаимодействие с органами местной власти и управления.

Специфика ипотечного жилищного  кредитования, требования, предъявляемые  к его ресурсному обеспечению, а  также технологиям андеррайтинга, выдачи и сопровождения ипотечных  кредитов, в значительной степени  сужает круг участников рынка.     

                     Ипотека в Оше 2013

Ипотека — это кредит предоставляемый для покупки  жилья. Процентные ставки для ипотечных  кредитов часто зависят от первоначального  взноса. Многие банки Оша вообще не предоставляют ипотечный кредит без первоначального взноса. Часто  минимальный взнос составляет 10% от стоимость приобретаемой недвижимости. Срок ипотеки начинается от 1 года и  до 30 лет.

Стандартную ипотеку предлагают практически все банки Оша. В  некоторых из них есть специальные  программы для молодых семей, военных, социальная ипотека и ипотека  без первоначального взноса. Ипотека  молодая семья в Оше предлагает льготные условия для новобрачных, которые моложе определенного возраста. Это очень помогает молодым парам. Как правило, ипотека молодая  семья и ипотека для военных  не требуют первоначального взноса.

Для того, чтобы оценить  размер выплат по ипотеке, а также  рассчитать оптимальный срок лучше  всего воспользоваться ипотечным  калькулятором, который есть практически  на всех официальных сайтах банков.

Условия предоставления кредитов различаются валютой кредита, набором  кредитных продуктов, сроками, процентными  ставками и размерами комиссий, сопровождаемых выдачу кредитов.

Как правило, заемщик оплачивает 30% оценочной стоимости жилья  за счет собственных средств до выдачи кредита.  Обеспечением по жилищным ипотечным кредитам выступает приобретаемое  жилье. Залог оформляется нотариально  с применением смешанной формы  договора купли-продажи и ипотеки  квартиры.

Максимальный размер кредита  определяется, исходя из дохода семьи  с учетом числа несовершеннолетних иждивенцев,  таким образом, чтобы  ежемесячный аннуитетный платеж по кредиту, включающий погашение части  основного долга и начисленных  процентов, не превышал трети семейного  дохода.

Выдача кредитов по этим программам сопровождается страхованием по трем видам рисков: приобретаемой  квартиры от рисков повреждения, жизни  и временной нетрудоспособности заемщика, утраты прав собственности  на квартиру. Общая годовая стоимость  всех видов страхования в аккредитованных  страховых компаниях составляет 1,5% от суммы кредита, увеличенной  на 10%. Страховая сумма ежегодно уменьшается  со снижением задолженности по кредиту.

Следует отметить, что в  настоящее время Агентство по ипотечному жилищному кредитованию находится в стадии реорганизации  и деятельность по обеспечению выдачи кредитов не ведет. По завершении реорганизации  главными целями

Агентства станут:

1. Формирование рынка долгосрочных ипотечных жилищных кредитов, выдаваемых  коммерческими банками частным заемщикам, и их последующее рефинансирование национальным агентством посредством выкупа закладных для обеспечения ликвидности банков;

2. Стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования для снижения кредитного риска и обеспечения высокой надежности выпускаемых агентством ценных бумаг.

3.  Поддержка интересов рынка ипотечного кредитования в

правительственных органах  и других государственных организациях.

Учитывая производный  характер спроса на ипотечные кредиты  от общего объема спроса на рынке недвижимости и доступности ипотечных кредитов для потенциальных заемщиков, можно  с определенным приближением определить объем рынка ипотечных кредитов Оша в размере более 200 млн. долларов при количестве потенциальных заемщиков  с платежеспособным спросом -  тысячи семей и из них, как минимум, 1 тысяч  семей, полностью отвечает предъявляемым  требованиям по кредитоспособности.

Таким образом, несмотря на заинтересованность в развитии ипотечного жилищного кредитования со стороны  и государства, и населения, и  строительной отрасли, и других участников рынка недвижимости, к настоящему моменту освоено менее 2% Ошского  рынка жилищного ипотечного кредитования.

Но даже при таком состоянии  рынка ипотечного кредитования в  Оше количество, общий объем и  средний размер кредитной сделки из года в год увеличиваются.

Анализ рынка ипотечного кредитования в Оше, показывает, что  основной проблемой, препятствующей развитию ипотеки, является низкий уровень доходов  граждан,  нестабильность платежеспособности населения.

Кроме этого, причины недостаточно динамичного увеличения количества и роста объемов выдаваемых кредитов, по моему мнению, заключаются в  следующем:

а) значительный удельный вес  недекларируемых доходов граждан. Документально подтвердить свои доходы могут не более 10-12% потенциальных  заемщиков.

б) сохраняющаяся на высоком  уровне процентная ставка по жилищным ипотечным кредитам, номинирование  кредитов в иностранной валюте.

г) временный выход с  рынка кыргызского участника, выдававшего кредиты в национальной валюте, – Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

д) в структуре предложения  жилья наибольший удельный вес занимает так называемый первичный рынок  за счет различных форм долевого участия  в строительстве жилья, объекты  которого на стадии строительства не могут

выступать предметом ипотеки.

е) недостаточная информированность  продавцов жилья о сущности и  особенностях сделок купли-продажи  жилья за счет ипотечного кредита, их недоверие к банкам- кредиторам, а зачастую нежелание использовать официальные механизмы денежных расчетов.

ж) неподготовленность других участников рынка недвижимости и  в первую очередь агентств. Из десятков агентств недвижимости, работающих на санкт- петербургском рынке, только несколько используют возможности  жилищного ипотечного кредитования.

                ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 Тема ипотечного кредитования  крайне актуальна, однако до  сих пор правительству не удавалось  сделать ипотеку массовой. Виной  тому низкие доходы населения,  высокая инфляция, отсутствие необходимой  правовой базы для развития  ипотеки. Были намечены также  серьезные цели и поставлены  реализуемые задачи, для того  чтобы, в конечном счете, с  помощью ипотеки разрешить жилищные  проблемы граждан страны. По мнению  специалистов, если наши власти  действительно реализуют выдвинутые  задачи, то в ближайшие несколько  лет ипотека (ипотечное кредитование) станет, доступна большинству жителей  Кыргызстана .

Важно отметить, что развитие ипотечного кредитования у нас в  стране получило активную и всестороннюю поддержку на высшем государственном  уровне, в администрациях субъектов  КР создаются комиссии, а при национальном правительстве расширяет свое влияние Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Ипотечный рынок не стоит на месте, бурно развивается, и как следствие, - динамичное изменение его структуры. На первый план выходят специализированные банки, обладающие длинными финансовыми ресурсами.

Мировой опыт показывает, что  решение проблемы создания надежной и ресурсной базы в наших условиях может быть решено путем принятия национального закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах», а также предусмотренные в законе об ипотеке возможности оформления закладной при ипотеке в силу закона.

Если бы в ближайшее  время удалось бы принять и  внедрить в практику вот два обозначенных способа появления долгосрочных ресурсов, то это, естественно, дало бы возможность создать вторичный  рынок ипотечных кредитов, на котором  бы инвесторы могли вкладывать свои средства длинные и дешевые и, таким образом, можно было бы организовать замкнутую систему выдачи ипотечных  кредитов и продажу их инвесторам с целью пополнения кредитной  и ресурсной базы банков, выдающих эти ипотечные кредиты. Банки  очень приветствуют и ждут появления  закона о внешних эмиссионных  ценных бумагах, поскольку это, наверное, будет

сейчас прорывной так  момент, связывающий рынок недвижимости с фондовым рынком.

Также к существенным причинам сдерживающим развитие ипотеки в  Кыргызстане являются:  нерешенность ряда правовых вопросов, связанных  не только с введением нового национального  закона «Об ипотечных эмиссионных  ценных бумагах»;  высокие кредитные  и процентные риски; отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов; недостаточно высокий уровень доходов  и отсутствие достаточных накоплений населения, экономическая нестабильность предприятий-работодателей, неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка, позволяющей  повысить надежность системы долгосрочного  жилищного кредитования и создать  предпосылки для привлечения  инвестиций в эту сферу.

Очень важная проблема, на мой  взгляд, в плане создания сети и  развития вообще ипотеки широкомасштабной - это подготовка кадров. Сегодня, по сути дела, этим никто не занимается. Немножко мы занимаемся, немножко другие занимаются, а какой-то такой целенаправленной, системной работы в данном случае нет. И для того, чтобы ипотека  на самом деле стала таким широким  явлением в Кыргызстане, мне кажется, либо Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию должно взять на

себя функцию вот этого  координатора, то есть не только заниматься рефинансированием, но и другими проблемами, связанными с информационным обеспечением всей деятельности, связанными с подготовкой кадров и так далее, либо какой-то национальный центр.

Все эти задачи безусловно должны быть разрешены в ближайшее  время. Прежде всего, должна быть разработана  Национальная программа развития ипотечного кредитования в Кыргызстане. Необходимо завершить создание целостной законодательной  базы, связанной со сделками в жилищной сфере, и соответственно обеспечить реализацию принятых законов на территории всех субъектов Кыргызской Республики.

Таким образом, для развития ипотечного кредитования в Кыргызстане  должна быть создана соответствующая  инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы.

Создание и развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет  способствовать созданию устойчивой банковской системы.

                   СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

   [1] Г. А. Цылигна Ипотека: жилье в кредит.

-  М.: Финансы и статистика,  2002. с. 13

    [2] Ужегов А. Н.  Квартира в кредит:

ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001. с. 87-88

     [3] Ужегов А. Н.  Квартира в кредит:

ипотечная сделка. – СПб.:  Питер, 2001. с. 89-92

     [4]  Балабанов И.Т.  Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000. с. 165-167

     [5] Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/

     [6] Ужегов А. Н.  Квартира в кредит:

ипотечная сделка. – СПб.:  Питер, 2001. с. 59

     [7] Ужегов А. Н.  Квартира в кредит:

ипотечная сделка. – СПб.:  Питер, 2001. с. 60-61

     [8] Ужегов А. Н.  Квартира в кредит:

ипотечная сделка. – СПб.:  Питер, 2001. с. 66

     [9]  Цылина А.Г., Ипотечное кредитование и риски //Жилищное строительство. -  2001 г. - № 5.

     [10]  Цылина А.Г., Ипотечное кредитование и риски //Жилищное строительство. -  2001 г. - № 5.

     [11] Цылина А.Г., Ипотечное кредитование и риски //Жилищное строительство. - 2001 г. - № 5

     [12] Калянана Л. Ипотека в ожидании третьего пути.//Эксперт. -  1999 г. -  № 16.

     [13] Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос.// Эксперт. - 2000 г. - № 12

     [14] Калянана Л. Ипотека в ожидании третьего пути.//Эксперт. - 1999 г. - № 16.

     [15] Красиков А.Жилье в кредит.// Твой новый дом. -  2002. - № 10

     [16] Калянана Л. Ипотека в ожидании третьего пути.//Эксперт. - 1999 г. - № 16.

     [17] Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в Кыргызстане. – М.: Финансы и статистика, 1999. с.  377-380

     [18] Ужегов А. Н.  Квартира в кредит:

ипотечная сделка. – СПб.:  Питер, 2001. с. 108-115

     [19] Ужегов А. Н.  Квартира в кредит:

ипотечная сделка. – СПб.:  Питер, 2001. с. 115-116

     [20] Ужегов А. Н.  Квартира в кредит:

ипотечная сделка. – СПб.:  Питер, 2001. с. 94-95

     [21] Рубченко М. Наша задача – создать

ликвидный рынок ипотечных  бумаг.//Эксперт. - 2002 г. - № 37

     [22] Ужегов А. Н.  Квартира в кредит:

ипотечная сделка. – СПб.:  Питер, 2001. с.174-175