Характеристика и классификация объектов недвижимости

Существенная характеристика недвижимости  - ее целевое назначение и разрешенное использование. Целевое  назначение - это цель, для которой  может использоваться недвижимая вещь. Например, «целевое назначение земель - установленный законодательством  порядок, условия, предел эксплуатации (использования) земель для конкретных целей в соответствии с категориями  земель».

Практическая  часть

 

Вариант 2.

Задача 1. Используя доходный подход, определить стоимость объекта недвижимости, если известна следующая информация. Объект оценки - общежитие на 200 мест. В течение года загрузка общежития  составляет в среднем 85%, стоимость  одного койко-места составляет 150 у.д.е. в месяц. Операционные расходы составляют 49 000 у.д.е. в год. Коэффициент капитализации  составляет 11,5%.

Решение

Стоимость объекта  в данной задаче будем решать по методу прямой капитализации с помощью  формулы:

С = ,

где Ч_д - доход, полученный от эксплуатации объекта и определяемый как валовая выручка за вычетом операционных расходов;

К_кап - коэффициент капитализации (ставка капитализации, норма доходности). В данной задаче он нам известен.

Сначала необходимо определить чистый доход.

Для этого  расчитываем денежные поступления  от эксплуатации общежития:

Д_п = Число мест * Стоимость койко-места*коэффициент загрузки*12 =

= 200*150*0,85*12 = 306 000 у.д.е.

Далее расчитываем  чистый доход:

Ч_д = Д_п - Затраты = 306 000 - 49 000 = 257 000 у.д.е.

По нашей  формуле рассчитываем стоимость:

С = = = 2 234 782,6 у.д.е.

 

Ответ: Стоимость общежития составляет 2 234 782,6 у.д.е.

Задача 2. Используя сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости, оцените стоимость двухэтажного офисного здания на окраине города площадью 300 кв.м., если известно, что  аналогичное двуъэтажное офисное  здание в центре города площадью 300 кв.м. было продано за 456 500 у.д.е. Из анализа  сопоставимых продаж была выявлена следующая  парная продажа: одноэтажное офисное  здание в центре города площадью 200 кв.м. было продано за 346 000 у.д.е., одноэтажное  офисное здание на окраине города площадью 200 кв.м. было продано за 303 000 у.д.е.

Решение

Стоимость объекта  в данной задаче будем решать по методу прямого сравнительного анализа  продаж. Для этого:

• сравним сопоставимые объекты недвижимости, проданные за последнее время, данные которых нам представлены в условиях задачи;
• внесем поправки к ценам сопоставимых объектов;
• проанализируем откорректированные цены по сопоставимым объектам;
• определим рыночную стоимость оцениваемого объекта.

Для сравнения  сопоставимых объектов составим таблицу:

	Объекты
	1	2	3	4
Количество этажей	2	2	1	1
Площадь, м2	300	300	200	200
Отдаленность от города	окраина	центр	окраина	центра
Цена продажи, у.д.е.	?	456500	303000	346000

 

Определим поправку на местоположение в цене 1 м². Используя данные парной продажи, рассчитаем стоимость 1 м² офисных зданий в центре города и на окраине:

П_м = - = 1212 - 1384 = - 172 у.д.е.,

т.е. стоимость 1 м² на окраине дешевле на 172 у.д.е.

Следовательно стоимость оцениваемого объекта  на окраине города с учетом поправки будет равна:

С_оцен = ( - 172) * 300 = 404900 у.д.е.

Ответ: Стоимость оцениваемого объекта составит 404 900 у.д.е.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Итак, рассмотрев тему "Характеристики и классификация объектов недвижимости", можно сделать несколько обобщений по этой теме.

В процессе классификации  выделяют отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность  единообразных подходов к их оценке.

Недвижимость можно рассматривать, как:

-потребительскую стоимость,  удовлетворяющие личные потребности  в жилище, отдыхе, развлечениях и  т.д.;

-фактор производства, выступающий в форме основных производственных фондов (здания, сооружения), а также источник дохода предназначенный для введения бизнеса.

А также можно сказать, что классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов и обследования рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видов  недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список  использованной литературы

 

1.  Гражданский кодекс Российской федерации.  Ч. 1,2. - М.: Бек, 1996.
2. Оценка недвижимости: учебник для студ. ВУЗов / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002.
3. Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. В.И. Реснина - М.: Дело, 2000.