Финансирование строительства, осуществляемого подрядным способом

 

1. Финансирование строительства,  осуществляемого подрядным способом

 

Понятие «подряд» имеет несколько  значений. В широком смысле под подрядом понимается договор, в соответствии с которым одна сторона (подрядчик)  по заданию другой стороны (заказчика) обязуется под свою ответственность выполнить определенную работу за установленную плату с использованием собственных материалов или материалов заказчика и сдать ее результаты в сроки заказчику с надлежащим качеством, который обязуется принять и своевременно оплатить их. В узком смысле  подряд представляет собой договор или выполняемую по договору работу.

Строительный подряд –  это договор между заказчиком (застройщиком) и подрядчиком, согласно которому последний по поручению  заказчика обязуется выполнить  строительные работы (возведение, реконструкцию, ремонт зданий, сооружений и других объектов) за установленную плату  с использованием собственных материалов или материалов заказчика и сдать  ее результаты в соответствии с условиями  договора заказчику, который обязуется  принять и своевременно оплатить их, а также работа, выполняемая  по такому договору.

В организации подрядных  отношений важное место отводится  распределению риска между подрядчиком  и заказчиком. Риск случайного повреждения  или гибели объекта строительства  до  приемки этого объекта несет  подрядчик. Если подобное произошло  по вине заказчика, (недоброкачественность  предоставленного им материала, оборудования, ошибочные указания с его стороны), то подрядчик вправе требовать оплаты всей предусмотренной стоимости  работ.

Для диверсификации риска  договором строительного подряда  предусмотрено его страхование. Причем обязанности по страхованию  могут возлагаться на любую из сторон на условиях, оговоренных в  договоре.

Оплата выполненных работ  должна производиться заказчиком в  размере, предусмотренном сметой, в  сроки и в порядке, которые  установлены законом или договором  строительного подряда.

На финансирование строительства  большое влияние оказывает ситуация, складывающаяся на финансовом рынке. Строительство  представляет специфическую отрасль, тесно связанную с соотношением долгосрочного спроса и предложения  на рынке капиталов как структурного элемента финансового рынка. Субъекты, осуществляющие свою деятельность в  сфере строительства, предъявляют, как правило, спрос на низколиквидные финансовые средства, позволяющие выполнять вложения в инвестиционно-строительные проекты с длительными сроками отдачи.

Таким образом, долгосрочный характер спроса в строительстве  определяет поиск и выбор источников его финансирования, т.е. на стороне  предложения необходимо найти институты, которые были бы готовы профинансировать конкретный инвестиционно-строительный проект. В качестве таких институтов (инвесторов) могут быть:

- органы, уполномоченные  управлять государственным и  муниципальным имуществом или  имущественными правами;

- организации и предприятия,  предпринимательские объединения  и другие юридические лица  всех форм собственности; 

- международные организации,  иностранные юридические лица;

- физические лица (граждане  РФ и иностранные граждане).

Заказчиками (застройщиками) могут быть инвесторы, а также  иные физические и юридические лица, уполномоченные инвесторами осуществлять реализацию инвестиционных проектов по строительству.

Источники финансирования капительных  вложений:

Прибыль

Амортизация

Денежные накопления и  сбережения граждан и юридических  лиц

а) Средства, выплачиваемые  органами страхования в виде возмещения потерь от аварий, стихийных бедствий и других средств;

б)  заемные финансовые средства инвесторов или переданных им средств: банковские и бюджетные  кредиты, облигационные займы, другие средства;

в)привлеченные финансовые средства инвестора (средства, получаемые от продажи акций, паевых и иных взносов членов трудовых коллективов, граждан, юридических лиц);

г) финансовые средства, централизуемые объединениями предприятий в  установленном порядке;

д) средства внебюджетных фондов;

е) средства федерального бюджета, предоставляемые на безвозвратной  и возвратной основе, средства бюджетов субъектов РФ;

ж) средства иностранных  инвесторов.

Удовлетворение спроса на инвестиции в сфере  строительства предполагает разработку нескольких вариантов их стимулирования. Первый вариант основывается на представлении более высокого дохода от долгосрочных инвестиций по сравнению с банковской процентной ставкой. Второй вариант – это долевое участие в строительстве производственных или иных объектов. Третий вариант – это обеспечение инвестиционно-строительного проекта государственными или муниципальными гарантиями. 

 

2. Особенности финансирования  хозяйственного способа строительства

 

Инвестиционная деятельность в Российской Федерации осуществляется в соответствии с Федеральным  законом от 25 февраля 1999 года №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в  Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

При хозяйственном способе  нестроительная организация (заказчик или инвестор) выполняет строительно-монтажные работы для собственных нужд собственными силами без привлечения других подрядных строительно-монтажных организаций.

Заказчиком и производителем строительно-монтажных работ при  хозяйственном способе является одно и то же юридическое лицо.

Хозяйственным способом может  осуществляться новое строительство, расширение, реконструкция, техническое  перевооружение и модернизация действующих  предприятий.

Заказчик или инвестор на время строительства создает  небольшое строительное подразделение (отдел капитального строительства - ОКС), которое и выполняет конкретные виды строительных работ при использовании  хозяйственного способа в организационной  структуре не строительной организации.

Для строительства хозяйственным  способом организация создает собственную  производственную базу, приобретает  или берет в аренду строительные машины и механизмы, инструмент и  инвентарь, обеспечивает стройку строительными  материалами, конструкциями и деталями, проектно-сметной документацией, рабочими и инженерно-техническими кадрами.

К работам, выполненным хозяйственным  способом не относятся:

·  работы, выполненные цехами основной деятельности по договорам, когда расчеты за выполненные работы производятся в порядке, установленном для подрядных организаций;

·  работы, выполненные подрядными организациями по собственному строительству, объем таких работ включается в объемы работ, выполненные подрядным способом;

·  отдельные объемы работ, выполненные подрядными организациями, при осуществлении стройки в целом хозяйственным способом.

Отличающей особенностью хозяйственного способа от подрядного является отсутствие договорных отношений  между заказчиком и его структурным  подразделением, производящим строительство.

Производство строительно-монтажных  работ и учет затрат, связанных  с их выполнением, осуществляются одним  и тем же лицом (заказчиком или  инвестором).

 

3. Организация и проведение  подрядных торгов

 

Подрядные торги в строительстве  проводятся в целях поиска наиболее оптимальной реализации инвестиционного  проекта. Подрядные торги обычно проводятся Заказчиком - инвестором или  Заказчиком - застройщиком после заключения ими контракта на строительство  объекта. Организатор может поручить на договорной основе проведение торгов организациям - исполнителям, имеющим  соответствующие сертификат или лицензию.

Круг обязанностей

Исполнителя определяется в  договорах, заключаемых с ним  Организатором. Обычно в подрядных  торгах участвуют следующие стороны:

• Организатор
• Претенденты
• Участники подрядных торгов
• Конкурсная комиссия.

Организатор торгов обычно осуществляет следующие функции:

• организует, принимает участие и контролирует деятельность Конкурсной комиссии, привлекает в комиссию независимых экспертов, специалистов, организации;
• принимает решение о проведении торгов с выпуском официальных распорядительных актов (приказов, распоряжений);
• определяет вид торгов (открытые или закрытые) и необходимость проведения предварительного квалификационного отбора;
• совместно с Конкурсной комиссией определяет условия торгов (стартовую цену подряда, сроки строительства и проектирования объекта, критерии оценки предложений претендентов, место и сроки проведения торгов, экологические требования и пр. в соответствии с условиями контракта, заключенного с Заказчиком - застройщиком);
• поручает подготовку тендерной документации Исполнителю или назначает специалиста для подготовки конкурсной документации;
• в случае открытых торгов поручает Исполнителю публикацию объявлений о торгах в средствах массовой информации или рассылает приглашение по почте либо другими средствами связи в адрес конкретных потенциальных участников - при закрытых торгах;
• определяет сумму задатка в зависимости от стартовой цены подряда (контрактной стоимости материалов);
• ведет журнал учета, регистрации претендентов и участников торгов;
• определяет цену тендерной документации, которая предоставляется претендентам за определенную плату;
• в случае необходимости продлевает сроки представления заявок и предложений от претендентов по их письменным просьбам и своевременно информирует об этом всех остальных претендентов и членов Конкурсной комиссии;
• передает для утверждения в Конкурсную комиссию разработанную тендерную документацию по предмету торга;
• осуществляет сбор, регистрацию и хранение заявок и предложений претендентов торгов;
• регистрирует отзыв заявок и предложений;
• направляет приглашения претендентам на участие в торгах;
• при необходимости совместно с Конкурсной комиссией назначает повторный торг, если по результатам предыдущего торга не был определен победитель (либо победитель вовремя не подписал контракт и (или) годовой договор) либо по другим причинам;
• передает на рассмотрение руководителю комплекса перспективного развития апелляции на решения Конкурсной комиссии;
• вносит предложения и готовит проекты решения о ликвидации или реорганизации Конкурсных комиссий;
• организует учет поступлений от претендентов задатка и тендерной документации;
• осуществляет оплату услуг специальных организаций, членов Конкурсной комиссии, консультантов и экспертов, участвующих в проведении подрядного торга;
• направляет претендентам тендерную документацию (после ее предварительной оплаты);
• направляет претендентам уведомления о прохождении ими в необходимых случаях предварительной квалификации или об отказе в этом;
• направляет участникам торгов уведомления о результатах подрядных торгов;
• финансирует все расходы по подготовке и проведению подрядного торга;
• совместно с Заказчиком - застройщиком уточняет окончательные условия контракта и годового договора с Генподрядчиком (Генпроектировщиком) - победителем торгов по результатам торга;
• совместно с Заказчиком - застройщиком подписывает контракт и годовой договор с Генподрядчиком (Генпроектировщиком) - победителем торгов.

Претенденты осуществляют следующие  функции:

• предварительно знакомятся с предметом торга, изучают требования, предъявляемые к разработке и оформлению тендерной документации;
• направляют и регистрируют у Исполнителя торгов заявки, анкеты, гарантийные письма и другие документы;
• после квалификационного отбора и получения от Организатора торга приглашения на участие в торге направляют и регистрируют свои предложения и другие документы;
• оплачивают задаток;
• в случае победы подписывают в установленные сроки контракт и годовой договор на выполнение функций Генподрядчика (или Проектировщика, субподрядчика).

Претенденты имеют право:

• обращаться к Организатору торгов с просьбой о продлении приема заявок и предложений;
• получать от Организатора торгов соответствующую информацию по условиям и порядку проведения торгов; отозвать свою заявку до установленного срока окончания приема предложений (отзыв заявки должен быть зарегистрирован);
• наряду с предложениями, составленными в соответствии с условиями тендерной документации, представлять альтернативные предложения, если они эффективней условий, предусмотренных Организатором торгов;
• осматривать местоположение объекта торга;
• отказаться в письменном виде от участия в торге после окончательной даты представления предложений (в этом случае задаток участнику не возвращается);
• отказаться от подписания контракта или годового договора, если участник стал победителем торгов (его задаток в этом случае ему также не возвращается).

Функции, права, обязанности  и ответственность членов Конкурсной комиссии.

Члены Конкурсной комиссии по проведению подрядного торга выполняют  следующие функции:

• разработка и утверждение регламента Конкурсной комиссии;
• совместно с Организатором торга определяют вид торга, сроки, место и необходимость проведения предварительной квалификации претендентов;
• обсуждение и утверждение тендерной документации;
• формирование и назначение квалификационной комиссии для проведения отбора претендентов;
• вскрытие конвертов и оглашение предложений в присутствии претендента, проверка соответствия оформления предложений и другой документации требованиям и условиям, предусмотренным тендерной документацией;
• установление сроков рассмотрения и оценки предложений претендентов в день их оглашения в зависимости от сложности предмета торга и объявление этого срока на заседании, когда происходит оглашение;
• оформление протокола о вскрытии конвертов и оглашении предложений претендентов;
• оценка предложений и определение победителя или принятие иных решений по результатам торгов;
• оформление и подписание протокола о результатах торгов;
• утверждение протокола о результатах торгов председателем Конкурсной комиссии.