Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Условия финансирования:

• сроки кредитования;
• процентные ставки;
• условия выделения средств.

К третьему уровню относятся следующие факторы:

• архитектурно-строительные;
• финансово-эксплуатационные факторы

         К  архитектурно-строительным факторам относят:

• стиль, планировка, конструкции и т. д.;
• объемно-планировочные показатели и др. финансово-эксплуатационные

Недвижимость должна соответствовать климатическим условиям, быть хорошо спланирована, иметь хорошее естественное освещение помещений, привлекательный внешний вид. Это особенно важно в случае офисных помещений и при подборе здания, когда очень важен внешний вид объекта недвижимости. Для индустриальных зданий важно наличие специальных перекрытий для размещения специфических производственных процессов. Кроме того, все виды недвижимости должны соответствовать требованиям сейсмоустойчивости. Планировка и размещение объектов недвижимости очень важны для пользователей, т.к.они напрямуювлияютнаэффективностьиспользованиязданийдляопределенныхцелей.

 

К Финансово-эксплуатационным факторам относят:

• доходы;
• эксплуатационные расходы;
• стоимость строительства

Влияние факторов на стоимость недвижимости может происходить одновременно на различных уровнях. Данные факторы необходимо учитывать последовательно в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости.

Существующий перекос между спросом и предложением на рынке является главной причиной роста цен на рынке недвижимости. В погоне за равновесной ценой за последние годы рынок демонстрирует стабильный рост цен на недвижимость.

Параметры, корректирующие цену отдельно взятой квартиры по отношению к среднему уровню цен, делятся на 3 категории:

• постоянные;
• условно-постоянные;
• условно-переменные.

Постоянные параметры квартиры отражают характеристики, которые относятся к дому в целом.

К этим параметрам причисляют:

- район;

-тип здания.

К условно-постоянным относят факторы, которые, как правило, не могут быть изменены владельцами. В их числе:

-общая площадь;

- этаж;

- планировка;

- высота потолков;

- материал стен;

- естественная освещенность помещения;

-ориентация квартиры;

-балконы, лоджии;

-наличие лифта;

- внешнее окружение.

К условно-переменным относятся параметры, связанные с комфортностью жилища:

- состояние полов, потолка, стен;

- окна и двери;

- инженерные коммуникации;

- наличие телефона.

Первые две группы позиционируют квартиру, определяя к какому классу, она принадлежит (элитная, бизнес-класс или эконом-класс). Характеристики параметров второй группы однозначно влияют на формирование цены - увеличение либо уменьшение. Что же касается параметров третьей группы, то их воздействие определятся исходными характеристиками из первых двух групп. Так стандартный ремонт элитной квартиры не повышает ее стоимость, аналогичный эффект возникает в ситуации евроремонта в ветхом доме.Одной из особенностей российского рынка жилой недвижимости является то, что люди стремятся жить в центре города, а стоимость остальных районов пропорционально снижается по мере удаления от центра. Увеличение площади квартиры ведет к снижению стоимости квадратного метра. Исключение составляют квартиры большой площади в центре, стоимость которых выше стоимости квартир среднего размера и приблизительно равна стоимости небольших квартир. Это явление можно объяснить тем, что в этой категории  большой  процент  квартир  относящихся   к  престижным.

Первичный рынок: динамика средних цен предложения по районам Район руб./кв.м. Изменение  за период, % Изменение с дек.  2011 года, % Изменение с дек.  2010 года, % Изменение с дек.  2009 года, % Адмиралтейский 135 594 0,8 Нет данных 23,5 Нет данных Василеостровский 125 966 -0,3 17,2 28 36,2 Выборгский 76 493 -1,5 0,6 14,8 10,8 Калининский 80 850 0,8 11 23,4 7 Кировский 80 063 1,9 9,6 14 20,6 Красногвардейский 91 913 0,8 47,9 38,8 42,7 Красносельский 74 699 -0,2 9,1 17,6 25,4 Московский 92 147 2,9 9,9 20,4 25,4 Невский 74 588 -0,6 8,5 17,6 13,8 Петроградский 130 262 0,9 19,9 1 -4,7 Приморский 82 928 0,9 14,9 24,8 25,5 Фрунзенский 81 236 -0,5 16,8 26,1 25,4 Центральный 164 745 0,9 13 31,4 16,2 Всеволожский 62 877 1,6 16 25,9 30,4 Колпинский 56 210 2,3 13,2 Нет данных Нет данных Кронштадтский Нет данных - - - - Курортный 73 347 2,9 11,2 14,7 3,8 Петродворцовый 64 444 -3 13,1 -16,6 Нет данных Пушкинский 62 373 0 6,6 25,5 22

 

 

Средняя стоимость  1м2 общей площади в Санкт-Петербурге на вторичном рынке недвижимости   на 01.04.2013 незначительно снизилась по сравнению с 02.04.2012.

Самое дорогое жилье на вторичном рынке квартир предполагается в Центральном районе Петербурга, цена квадратного метра однокомнатной квартиры, построенной из кирпича на 01.04.2013 здесь в среднем составляет 160 тыс.руб.  Это дороговизна обуславливается доступностью транспорта – легко добраться до любого периферийного района города, здесь  также сосредоточена вся культурная и деловая жизнь города, музеи и театры, прекрасная архитектура 18-19 веков.

Также дорогими являются Петроградский и Василеостровский районы, средняя цена предложения за рассматриваемый период – 145,6 и 127,4 тыс. руб. за кв.м.  Самое дешёвое предлагается в Ломоносовском районе Петербурга, средняя стоимость «метра» жилья квадратного метра однокомнатной квартиры, построенной из кирпича на 01.04.2013 составляет 55,4 тыс.руб., а также в Колпинском, где квартиры стоят 76,4 тыс. руб. за кв. м.

 

 

 

 

 

 

 

Примечание:

Типы домов: СТАЛ.-  Сталинский, СТ. Ф - старый фонд, КИРП.- , кирпичный, 137С- 137 серия, КОР. – корпусный, ХРУЩ.- хрущёвка.

Прочерк в ячейке таблицы означает отсутствие в базе данных предложений квартир (комнат) данного типа за расчетную неделю.

Под каждой средней ценой в скобках указано количество квартир (комнат), по которым рассчитывалась эта средняя цена.

 

 

 

 

 

 

Как можно заметить изменение цены одного м2 в зависимости от общей площади квартиры не является пропорциональным. Разрыв между ценой одного квадратного метра квартир с маленькой площадью и прочих квартир объясняется существенным дефицитом маленьких квартир на рынке.

Одним из главных параметров, определяющих стоимость квартиры, является материал, из которого сооружен дом. Несмотря на активное развитие новых форм блочного и панельного домостроения, кирпичные дома остаются  наиболее  престижными.       

В число факторов понижающих цену квартиры входит расположение на крайних этажах. В среднем м2 квартир на крайних этажах стоит на 5% меньше, чем в квартирах на средних этажах.

 

Первичный рынок: динамика средних цен предложения

Статистика за последний год:

 

4. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости

основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

- социально-экономические

- политико-психологические.

социально-экономические факторы

Рост доходов населения, безусловно, влияет на уровень цен. Другое дело, что, сопоставляя темпы роста цен и доходов, можно констатировать, что доходы, как правило, не поспевают за ценами. Уровень доходов — это показатель, относящийся ко всем жителям региона, а потребители такого товара, как недвижимость, — это, в основном, люди с наиболее высокими доходами.

Состояние экономики также влияет на стоимость недвижимости. Резкий спад в экономике неизбежно приведет к снижению цен. Если же спад небольшой, то зависимость между ВВП и ценами на недвижимость может быть ипрямо противоположной. При угрозе кризисных ситуаций люди пытаются обрести уверенность и стабильность. И, как показывает опыт, многие ищут эту уверенность и стабильность, приобретая недвижимость. Спрос при этом растет, а с ним растут и цены. В случае уверенного роста экономики у людей, обладающих недвижимостью и деньгами, появляются дополнительные возможности, интересы, соблазны. Поток инвестиций в недвижимость при этом, как правило, не уменьшается. Люди с «большими деньгами» пытаются резко нарастить свой бизнес, модернизировать производство, наладить с иностранными инвесторами эффективные предприятия и структуры. А сотни тысяч «простых людей» используют денежные и прочие накопления (в том числе, имеющееся движимое и недвижимое имущество), а также кредиты для организации и расширения «собственного дела». Случается и квартиры продают с целью быстро получить деньги и направить их в мелкий и средний бизнес.Интерес к рынку недвижимости (чуть ли ни к единственному месту вложения средств) при этом снижается, что, конечно же, сказывается и на темпе роста цен.

Трудовая и культурная миграция влияет на стоимость недвижимости. Во многие крупные города устремляются очень большое количество населения. Причин для переселения много. Это и наличие рабочих мест, и возможности для карьерного роста, иразвитость науки, культуры, образования. Значительная часть этих людей либо обладают необходимыми для покупки квартир средствами, либо готовы покупать их с помощью кредитов. Естественно, что всё это — мощные пружины, толкающие вверх цены.

Развитие кредитования. Внедрение госпрограмм предоставления льготных кредитов. Кредитами сейчас пользуются всё большее число покупателей. Понижение ставки по кредитам привлекает значительное число покупателей с относительно небольшим достатком. Эта категория потребителей ориентирована (в основной своей массе) на малогабаритное, относительно дешевое жилье. Количество семей, нуждающихся в жилье, но не имеющих необходимых средств, во много раз превышает количество строящихся квартир. В таких условиях любые государственные или муниципальные программы льготного кредитования объективно способствуют увеличению платежеспособного спроса и удорожанию жилья. Замораживание же этих программ,ужесточение условий кредитования приводит к снижению спроса и стагнации рынка недвижимости.

Изменение статуса микрорайона.  Повышение статуса микрорайонов, в том числе связанное со строительством новых станций метро и переходом новых массивов из разряда новостроек в разряд благоустроенных и обжитых, — достаточно серьезные и обоснованные поводы для удорожания жилья.

При всех прочих равных условиях квартира на окраине без метро стоит процентов на 10—20 дешевле, чем на окраине, но возле метро. Примерно настолько же увеличивается цена после того, как необжитой микрорайон с многочисленными стройками и занесенными песком дорожками становится зеленым и благоустроенным. Практически любые изменения (как положительные, так и отрицательные) транспортной доступности и инфраструктуры микрорайона, состояния экологии, благоустройства, озеленения, общественной безопасности, социальной и культурной среды влияют на уровень цен. Строительство современных торговых и развлекательных центров, привлекательных с точки зрения архитектуры улиц и зданий, открытие престижных школ и спортивных и детских учреждений - всё это способствует повышению стоимости недвижимости в микрорайоне. Стремятся люди в данный микрорайон — значит, цены там будут выше, чем в соседних. Справедливо и обратное. Деградация коммунального хозяйства и отдельных домов, разрушение инфраструктуры и социальной сферы, ухудшение экологии, рост преступности в микрорайоне — все это сказывается на соотношении спроса и предложения, а, следовательно, и на ценах. Если жители стремятся уехать из микрорайона, то цены там будут ниже, чем в соседних.

Низкие объемы строительства. Ориентация на строительство многокомнатных просторных квартир.При недостаточном объеме строительства и фактическом игнорировании строительства малогабаритного жилья постоянно растущий спрос остается неудовлетворенным. Строят малогабаритных квартир очень мало, а малометражных однокомнатных вообще практически не строят. И это притом, что наибольший спрос именно в этом сегменте. Не найдя таких квартир в новых домах, люди вынуждены покупать морально и физически устаревшее жилье, цены на которое растут быстрее всего.

Высокий уровень цен является тем фактором, который сам по себе заставляет потенциальных покупателей отложить покупку жилья и сосредоточиться на накоплении денежных средств. Покупки откладываются, а на рынке начинается стагнация и даже падение цен.

Политико-психологические

Основными политико-психологическими факторами, которые наиболее сильно влияют на стоимость недвижимости являются:

• состояние политической стабильности и, как следствие этого, положительные или негативные ожидания участников рынка;
• степень доверия граждан к банковской системе, рынку недвижимости к перспективам развития города и страны;
• уровень оптимизма граждан, зависящий от многих факторов, начиная от перспектив развития страны и заканчивая состоянием жилого фонда и криминогенной обстановкой в микрорайоне.