Ценообразование на рынке недвижимости

 

Помимо всего вышесказанного, существует и другая проблема. Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достоверную информацию о сделках трудно, в отличие, например, от рынка ценных бумаг, где она доступна в любой момент. Основным инструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколько сегментов. Критерием для этого может служить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целый комплекс признаков.

 

Недвижимость является самым долговечным  товаром, как правило, со значительно  более высокой стоимостью, чем  другие товары. Земля по своей природе  вечна, здания и сооружения служат десятки лет, а предприятия создаются на бессрочный период. Рыночная стоимость недвижимости – это наиболее вероятная цена при продаже – покупке на конкурентном рынке. Цена на недвижимость, как и на всякий товар, определяется соотношением спроса и предложения.

 

Предложение недвижимости зависит, из-за длительного цикла создания недвижимости слабо от цены, а в коротком периоде  практически от нее не зависит. Поэтому  цена на недвижимость в краткосрочном  периоде определяется, главным образом, спросом. Это видно особенно при установлении цен на землю.

 

От чего зависит спрос? Влияющих факторов много, и комбинируются  они не одинаково для разнообразной  недвижимости, хотя есть и общие  закономерности. Для конкретности остановимся  на рынке жилья, где товаром является услуга по обеспечению человека в жилье.

 

В условиях рыночной экономики ценообразование  во внешней торговле, также как  и на внутреннем рынке, осуществляется под воздействием конкретной рыночной ситуации.

 

Формирование цены на рынке недвижимости происходит под воздействием внешних и внутренних факторов. Выделяют следующие группы внешних факторов:

 

• макроэкономические факторы;

• микроэкономические факторы;

• социальное положение в регионе.

 

Макроэкономические факторы характеризуют  экономические условия в стране. К макроэкономическим факторам относят:

 

• валовой внутренний продукт (ВВП);

• уровень инфляции;

• ставки доходности по финансовым инструментам;

• деньги на руках у населения;

• доходы населения;

• уровень занятости трудоспособного населения;

• состояние торгового баланса;

• индекс потребительских цен на товары и услуги.

 

В условиях равновесного рынка и  стабильной экономики темп роста  цен на недвижимость складывается из суммы темпа роста инфляции национальной валюты и темпа прироста ВВП (обычно около 1–3%).

 

Состояние  экономики сильно зависит  от экспорта продукции топливно-энергетического  комплекса. Один процент населения  занятого в нефтяной и газовой  промышленности приносит четвертую  часть ВНП. Таким образом, существующий на данный момент уровень мировых цен на нефть становится одним из макроэкономических факторов, который, способствуя экономическому росту или спаду цен на рынке недвижимости.

 

Микроэкономические факторы описывают  экономическое положение в отдельном  регионе. Среди них выделяют следующие факторы:

 

• общая экономическая ситуация в регионе;

• темпы развития региона;

• диверсификация занятости работоспособного населения;

• инвестиционный поток.

 

 

Социальное положение в регионе  характеризуются следующими факторами:

 

• доля трудоспособного населения в общей численности населения;

• миграционные потоки;

• демографическая ситуация;

• уровень безработицы в регионе.

 

К внутренним факторам рынка  недвижимости относят:

 

• институциональные факторы;

• динамичность (инерционность) рынка;

• динамика объема и соотношение  спроса и предложения;

• соотношение цен первичного и  вторичного рынка;

• информационная обеспеченность и  открытость рынка.

 

Институциональные факторы, влияющие на рынок недвижимости, включают в себя:

 

• государственное регулирование;

• налоговое регулирование, касающееся сделок с недвижимостью.

 

Рынок недвижимости отличается инерционностью. Это связано с тем средний  срок экспозиции составляет около двух-трех месяцев. В связи с этим тенденции  на рынке недвижимости получают свое отражение в изменении средней цены не раньше чем через 2 месяца.

 

Объем и динамика спроса на рынке  недвижимости определяется следующими факторами:

 

• платежеспособностью населения;

• изменением во вкусах и предпочтениях  населения.

 

Рынок недвижимости характеризуется наличием высокой доли латентного (скрытого) спроса. Исследования, проведенные в рамках одного из проектов Всемирного банка, показали, что поменять свои жилищные условия, хотели бы 77% опрошенных. Это связано с низкой обеспеченностью жильем и большими показателями физического износа на вторичном рынке. Хотя по нормативам положено проводить капитальный ремонт каждые 10–15 лет, фактически в нынешних «брежневках» и «хрущевках» ремонт не проводился более 30 лет.

 

Следующим фактором, ведущим к  увеличению спроса, является изменение представлений населения о комфортном жилье: узкие холлы, маленькие окна, низкие потолки, отсутствие гаражных боксов – все эти признаки переводят жилье в хорошем физическом состоянии в категорию морально устаревших.

 

Так, до недавнего времени, основным фактором, стимулирующим платежеспособность спроса, являлась ипотека.

 

Объем предложения на рынке определяется:

 

• наличием резерва объектов недвижимости;

• объемами нового строительства.

 

Увеличение объемов нового строительства осложняется тем, что муниципальные власти не способствуют свободному вхождению в отрасль новых застройщиков, не давая им разрешения на землеотвод.

 

Существующий перекос между  спросом и предложением на рынке  является главной причиной роста  цен на рынке недвижимости.

 

Параметры, корректирующие цену отдельно взятой квартиры по отношению к среднему уровню цен, делятся на 3 категории:

 

• постоянные;

• условно-постоянные;

• словно-переменные.

 

Постоянные параметры квартиры отражают характеристики, которые  относятся к дому в целом. К этим параметрам причисляют:

 

• район;

• тип здания.

 

Ко второй группе относят факторы, которые, как правило, не могут быть изменены владельцами. В их числе:

 

• общая площадь;

• этаж;

• планировка;

• высота потолков;

• материал стен;

• естественная освещенность помещения;

• ориентация квартиры;

• балконы, лоджии;

• наличие лифта;

• внешнее окружение.

 

К третьей группе относятся условно-переменные параметры, связанные с комфортностью жилища:

 

• состояние полов, потолка, стен;

• окна и двери;

• инженерные коммуникации;

• наличие телефона.

 

Первые две группы позиционируют  квартиру, определяя к какому классу, она принадлежит (элитная, бизнес-класс  или эконом-класс). Характеристики параметров второй группы однозначно влияют на формирование цены – увеличение либо уменьшение. Что же касается параметров третьей группы, то их воздействие определятся исходными характеристиками из первых двух групп. Так стандартный ремонт элитной квартиры не повышает ее стоимость, аналогичный эффект возникает в ситуации евроремонта в ветхом доме.

 

Влияние классификации жилого дома, является, чуть ли одним из основных параметров его стоимости.

 

В основном применяется следующая  классификация жилых домов:

 

• спецпроект;

• улучшенная планировка;

• сталинка;

• хрущевка;

• брежневка;

• пентагон;

• полнометражка;

• малосемейка.

 

Следующим параметром, определяющим стоимость квартиры, является материал, из которого сооружен дом. В соответствии с данным признаком классификации  выделяют дома:

 

• деревянные;

• блочные (монолитные),

• панельные;

• кирпичные.

 

Несмотря на активное развитие новых  форм блочного и панельного домостроения, кирпичные дома остаются наиболее престижными.

 

В число факторов понижающих цену квартиры входит расположение на крайних  этажах. В среднем кв. м. квартир на крайних этажах стоит на 5% меньше, чем в квартирах на средних этажах.

 

В заключение можно сказать, что  у рынков нежилой и жилой недвижимости есть общие проблемы. Одной из наиболее актуальных является низкий объем предложения. Для решения этой проблемы необходимо стимулировать строительство новых объектов недвижимости. Ситуация когда искусственно увеличивают платежеспособный спрос вводя институт ипотеки приводит к увеличению разрыва между спросом и предложением, и как следствие, новому витку цен.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Недвижимость - основа национального  богатства страны.

 

Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.

 

Как любой другой рынок, рынок жилья  имеет свои недостатки и достоинства. Из главных достоинств: получение большей прибыли, чем на других рынках, за период эксплуатации. А недостатком является: жесткая зависимость от внешних условий регулирования, потребительского спроса, возможностей инвестиционно - строительного комплекса регионов.

 

Проблема ценообразования занимает особое место в системе рыночных отношений. Соответственно изменение  цен на этом рынке зависит от множества  факторов. Ценообразование на рынке  недвижимости зачастую находится в  прямой зависимости от социально-экономического состояния региона, от его развития и его инвестирования. Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достоверную информацию о сделках трудно. Основным инструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколько сегментов. Критерием для этого может служить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целый комплекс признаков, которые подробно мы рассмотрели в данной курсовой работе.

 

Оценка недвижимости, определение ее рыночной стоимости как преобладающей для этого вида недвижимости цены, является сложным делом, для которого созданы свои специальные методы: сравнительный, доходный и затратный, и это только некоторые из них.

 

Увеличение объемов нового строительства осложняется тем, что муниципальные власти не способствуют свободному вхождению в отрасль новых застройщиков, не давая им разрешения на землеотвод.

 

На данном этапе развития рынок  недвижимости в Белоруссии находится  на стадии развития и характеризуется экспертами как «дикий». Причины состоят в несовершенстве законодательной базы, отсутствию универсальных проработанных критериев оценки недвижимости, несоответствие качества недвижимости её стоимости, а также превалирование совокупного спроса над предложением.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Городская территория как объект недвижимости в рыночных условиях: Ю. М. Алпатов — Санкт-Петербург, Юркомпани, 2010 г.- 364 с.

 

2. Ценообразование: Н. Н. Шаш — Санкт-Петербург, 2006 г.- 160 с.

 

3. Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров: И. М. Ашихмин — Санкт-Петербург, Рофэр, 2006 г.- 418 с.

 

4. Ценообразование: Н. Н. Шаш — Москва, 2006 г.- 160 с.

 

5. Недвижимость. Энциклопедический словарь: Р. Т. Нагаев — Санкт-Петербург, Экономика, 2008 г.- 1200 с.

 

 

6. Ценообразование: И.М. Лазаревич  и  И.Н. Кохнович; Учебно-методический комплекс, Минск 2010, с.116

 

7. Ценообразование: Учебное пособие/Под ред. проф. В.А. Слепова. – Рос.

 экон. акад. им. Г.В. Плеханова.  – 3-е изд., испр. – М.: ИД ФБК-ПРЕСС, 2003. – 152 с.