Цена земли: сущность и факторы, определяющие динамику

Система оценки земли предполагает также организацию деятельности в области кадастровой оценки и переоценки земли.

Известно, что на цену строительных участков наибольшее влияние оказывает  дифференциальная рента по местоположению.

Однако совокупную стоимость  участка под застройку образует такая стоимость, какой он обладал  бы, если бы его освободили от строений и продавали на свободном рынке. Готовая стоимость строительного  участка - это доход, который обеспечит  его рыночная цена по текущей процентной ставке. Она значительно превышает  стоимость по местоположению. К тому же предложение земли совершенно неэластично в экономической  системе в целом. Любая отрасль  может увеличить занимаемую ею территорию за счет конкурентов. Таким образом, предложение земли конкретному  пользователю будет обладать определенной эластичностью. Поэтому в целом капитализированная стоимость всякого земельного участка -- это статистическая «дисконтированная» стоимость всех чистых доходов, которые он может принести с поправкой, с одной стороны, на все побочные издержки, включая сюда и издержки по сбору ренты, а с другой стороны, -- на его полезные ископаемые, его потенциальные возможности для создания на нем всякого рода предприятий и его материальные, социальные и эстетические преимущества в обеспечении людям возможности для проживания. Денежный эквивалент того общественного статуса и тех других форм личного удовлетворения, которые приносят владения землей, не находит отражения в поступлении извлекаемого из земельной собственности дохода, но входит в состав ее капитальной денежной стоимости. При прочих равных условиях стоимость земли тем выше, чем значительнее эти виды удовлетворения, а также чем больше шансы на то, что они и доставляемый землей денежный доход увеличатся. Число лет, на которое совершается эта покупка, как и аренда, может возрасти также вследствие ожидаемого снижения либо будущей нормальной процентной ставки, либо покупательской силы денег. Здесь много и других факторов. Так, неплодородные пустоши могут внезапно приобрести большую ценность вследствие того, что будут найдены ценные полезные ископаемые или будет создан индустриальный центр около них.

Годовая стоимость земли, которая определяется ее местоположением  в районах с наиболее благоприятным  климатом и лучшими природными свойствами, называют «первоначальной стоимостью». Именно она непосредственно связана  с рентой. Налог на общественную и индивидуальную стоимость по-разному  оказывает влияние на рыночную цену продукции, производимую на земле, и  в качестве обратного действия - на цену земли. Так, фермер, владеющий  землей, старается перекладывать  часть налога на потребителя, увеличивая цены на производимую продукцию.

Однако это может привести к ограничению спроса, а значит, и сокращению дохода. Для того чтобы  решить, какую часть этого налога следует переложить на потребителя, необходимо выяснить предел выгодности затрат, будь это предел для небольших  затрат, производимых на скудных и  далеко удаленных от рынка землях, или предел выгодности крупных затрат, производимых на природных землях, расположенных вблизи густонаселенных, промышленных районов. Это зависит  от удельного веса продукции, производимой на первых и вторых участках.

Если значительная часть  продукции производится в условиях, близких к месту обработки, налог  способен вызвать крупное сокращение производства продукции. Это сократит предложение продукции на рынке  и увеличит цены на нее, и земля  будет обрабатываться. Налог будет  в большей степени переложен  на потребителя. Если большая часть  продукции производится в условиях лучших, то значительная часть налога ляжет на фермера. В этих условиях фермер, если он не собственник, а арендатор  земли, должен потребовать снижения арендной платы. Поэтому цена земли  жестко связана не только с рентой, но и с налогом на нее.

На цену земли влияют и  другие факторы. Резко возрастает спрос  на землю в условиях инфляции, особенно гиперинфляции, а это ведет к  росту цены земли.

 

. Методы оценки земли

 

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости земли  и другой недвижимости: метод сравнения  продаж, метод оценки по затратам и  метод капитализации доходов (доходный метод).

Основной метод оценки - это метод сравнения продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли  и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует  цены, и задача оценщика заключается  в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи  и таким образом получать стоимость  оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого  для продажи объекта с рыночными  аналогами.

Он предполагает, что благоразумный  покупатель заплатит меньшую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности  объект. Поэтому цены, уплаченные за схожие или сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого объекта  или их группы. Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Способом сравнения можно  оценить землю под дачное или  коттеджное строительство, т. е. там, где  существует достаточное для сравнения  количество совершенных сделок. В  оценке промышленных и других коммерческих земель этот метод не применим, так  как земля не вовлекалась в  необходимых масштабах в реальные обороты продаж. Кроме того, этот метод дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, а также при резких изменениях экономических условий.

Метод оценки по затратам к  земле практически не применим. Он может использоваться лишь в исключительных случаях.

Данный метод приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке.

Ограниченность затратного метода заключается в том, что  он дает необъективную оценку стоимости  объектов недвижимости, хотя и является единственным методом определения  рыночной стоимости собственного земельного участка в случаях, когда на рынке  отсутствуют данные о совершенных  сделках с аналогичными участками  без дополнительных вложений капитала.

Затратный метод определяет рыночную стоимость земельного участка  как разницу между рыночной стоимостью земельного участка с улучшениями  и восстановительной стоимостью с учетом улучшений, за вычетом их износа. Эта модель определения стоимости  земельного участка основывается на принципе остатка.

Доходный метод, или метод  капитализации доходов, основывается на принципе ожидания. Данный принцип  предполагает, что инвестор или предприниматель  приобретает недвижимость в ожидании дохода от объекта. Он может быть определен, исходя из способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации объекта. Иными словами, стоимость или цена представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих рентных доходов и выручки от перепродажи объекта.

Применение доходного  метода всегда затруднено при высоком  уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке. Применение метода капитализации  доходов требует тщательного  анализа финансового и физического  состояния объекта, его окружения, экономических тенденций, а также  использования таких расчетных  инструментов, как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование  и аннуитеты (обязательства выплаты  суммы в оговоренный срок) и  др.

Доходный метод может  быть реализован при оценке земель сельскохозяйственного назначения, когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых  сельскохозяйственных, наиболее эффективных  с точки зрения рынка культур  и затрат на их возделывание, оцениваемых  по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг.

 

Заключение

 

Человек должен обладать правом собственности на землю, правом пользования, владения и распоряжения ей. Только в этом случае он может использовать землю так, как он хочет: свободно продавать и покупать, не испрашивая разрешения от чиновника, дарить и завещать по наследству, брать кредиты под  залог земли. В этом и состоит  свобода собственника. Эта экономическая  свобода необходима для постоянного  повышения эффективности производства за счет автоматической регуляции рынка, за счет свободной конкуренции. В  то же время, земля - это всенародное  достояние. Она не создана ни трудом, ни капиталом. Она дана природой. Она  принадлежит всем, живущим на Земле, в стране в равной мере.

Главной особенностью экономических  отношений, связанных с использованием земли, является существование земельной  ренты. Отдавая землю в аренду предпринимателям, землевладельцы получают за это определенную плату - ренту. Причём земельная рента бывает нескольких видов, самыми распространёнными видами считаются абсолютная и дифференциальная земельная рента.

Рента, которая возникает  вследствие разности плодородия земельных  участков (или разности местоположения участков по отношению к рынку), называется дифференциальной рентой.

Абсолютная рента является результатом монополии частной  собственности на землю со стороны  определенного класса общества.

Особенности рынка земли, связанные с неэластичностью  её предложения и естественной ограниченностью, являются определяющими при формировании цен на продукцию, которая была получена с этой земли. Рента земельному собственнику закладывается в цену сельскохозяйственной продукции, причём из расчёта для самых худших по своему плодородию и производительности земель.

В заключении необходимо отметить, что земельный рынок, как рынок  факторов производства будет востребован  всегда.

В развитом рыночном хозяйстве  земля становится предметом купли-продажи. На рыночную цену земли определенное влияние оказывает соотношение  предложения и спроса на данный товар.

Для современных условий  характерна тенденция уменьшения предложения земли по ряду причини. Так непрерывно ускоряется процесс урбанизации и использования земли для других несельскохозяйственных целей. Одновременно растет спрос на землю, вследствие чего цены на землю непрерывно растут.

Формирование цивилизованного  рынка земли является сложным  и продолжительным по времени  процессом. Создается впечатление, что это обусловлено, во-первых, сложностью перехода от государственной к частной собственности на землю, во-вторых, спецификой и важностью данного экономического ресурса, необходимостью его сохранения для будущих поколений, в-третьих, недопустимость со стороны государства спекуляции при совершении рыночных спекуляций землей.

 

Список использованной литературы

 

1. Ерохин С. Рынок земли:  проблемы и пути формирования // АПК: экономика, управление. - 2007. - №2.

. Казначевская Г.Б. Экономическая теория. Учебник для колледжей. - Ростов-на-Дону: Феникс, 2006.

. Курс экономической теории / Под ред. Г.П. Журавлевой. - М.: Инфра-М., 2005.

. Галай Е.И. Использование природных ресурсов и охрана природы - 2-е изд. - Минск: Амалфея, 2008.