Бағалау объектісімен алынатын

Бағалау объектісімен алынатын табыс  көп болған сайын оның нарықтық құны да жоғарырақ болады. Табыстық тәсілде  бағалаудың күту қағидасы айқынырақ  көрінеді. Сондықтан табыс алынуы мүмкін уақыт ұзақтығы да үлкен мәнге  ие болады. Мұндай тәсілдің барлық мағынасы – осы болашақ табыстарды ағымдағы құнмен есептеу.

Бағалауға табыстық тәсіл екі әдістен  тұрады:

таза табысты капитализациялау әдісі;

ақша ағымын дисконттау әдісі.

Табысты капитализациялау әдісінің (немесе тікелей капитализация әдісінің) мәні қорды пайдаланудан алынған  болашақ табыстың ағымдағы құнымен  қорытындалады. Қор пайдаланудан түскен табыс және оны қайта сатудан  түскен пайда ағымдық құнға капиталданады, ол қордың нарықтық құнын көрсетеді.

Негізгі қор құны келесі формула бойынша анықталады:

Қ = Д/К                                          

мұндағы, Д – қор пайдаланудан түскен таза жылдық табыс;

         К – капитализация коэффициенті.

Таза табыс – бұл қолда  бар түсімнен қорларды қолдану бойынша  барлық шығындарды шегергеннен кейін  бағаланатын қорларды қолданудан алынған  күтілетін жылдық таза табыстың есептелген шамасы.

Таза табыс есебін объектіні  пайдаланудан мүмкін пайданы анықтаудан бастау қажет. Потенциалды жалпы  түсім  - бағаланатын объектіде  жүзеге асатын негізгі әрекет түрінен  және қосымша қызметтен түсетін  түсімнің күтілетін жалпы мөлшері. Потенциалды жалпы түсімді есептегенде  бағаланатын қорды пайдаланудың нормативтік (жобалық, нарықтық) үлестік  құны анықталады. Үлестік құндарды нақты анықтау негізгі қорды  бағалау процесінде, сонымен қатар  объектіні соңына дейін пайдаланбауға  түзету анықталады. Нақты жалпы түсім  қор пайдалану дәрежесіне потенциалды  аз болуы керек

Қорды пайдалану бойынша шығындар: тұрақты, операциялық және резерв деп  бөлінеді. Тұрақты шығындарға, мысалы, мүлікті сақтандыруға аударымдар жатады. Операциялық немесе қолдану шығындарына  қорды қолдану бойынша, табыс  ағымын қолдану бойынша және қызмет көрсету бойынша шығындар жатады. Қозғалмайтын объект үшін эксплуатациялық  шығын құрамына мыналар жатады:

объектіні басқаруға төлем;

қызмет көрсетуші қызметкерлерге еңбекақы және сыйақы;

жұмыскерлерді әлеуметтік сақтандыру;

коммуналдық төлемдер (электр жарығы, газ, телефон, су);

объектіні ұстауға шығындар;

жөндеуге, жарнамаға, банктік қызметтерге шығындары, көлік шығындары.

Резервтерге жиһаз, асхана жабдықтарын, ыдыс-аяқ және т.б. жабдықтарды сатып  алуға шығындар кіреді.

Барлық тұрақты, эксплуатациялық  шығындар және резервтер өндірістік өзіндік құн құрамына кіреді. Объектіні  өндіруге шығындар берілген шығындар тізіміне жатпайды, өйткені олар амортизациялық аударымдар құрамына кіреді.

Таза операциялық шығындарды есептеу  үшін табыстар мен шығындар туралы есеп беру жасалады. Оған негіз бас бухгалтерлік кітап, пайдалар мен шығындар туралы есеп беру, төлемдік ведомостер, накладнойлар, келісім-шарттар және басқа да бухгалтерлік құжаттар. Табыстар мен шығындар туралы есеп беру бағалау  күнінен кейінгі бірінші болжамдық, бірақ негізделген және шынайы болу керек, қорларды қолдану бойынша  нақты мәліметтерге, сәйкес нарық  жағдайы туралы ақпаратқа негізделеді.

Капитализация коэффициенті таза табысты  объект құнына айналдыратын параметрді білдіреді. Мұнда негізгі қорды  қолданудан алынатын таза пайда және қорды сатып алуға жұмсалған  негізгі капиталдың өтелуі ескеріледі. Осы екі құраушыны ескеретін  капитализация коэффициентін капитализацияның жалпы коэффициентке немесе таза табыс капитализациясының ставкасы деп атайды.

Әлемдік тәжірибеде капитализация коэффициентін есептеудің келесі әдістері жиі қолданылады:

тікелей капитализация әдісі (тікелей салыстыру әдісі);

байланысқан инвестиция қарыз және меншікті капитал әдісі;

байланысқан инвестиция жер және ғимарат әдісі;

кумулятивтік әдіс;

Эллвуд әдісі.

Тікелей капитализация әдісімен капитализация коэффициентін анықтау ұқсас  қорлар бағасы (Б) және оларды қолданудан алынған таза табыстар (ТТ) туралы нарықтық мәліметтерді талдауға негізделед