Анализ рынка аренды производственно-складской недвижимости Свердловской области.

Государственное образовательное  учреждение высшего профессионального  образования

«Уральский государственный  экономический университет»

 

 

 

 

 

Контрольная работа

По теме: Анализ рынка аренды производственно-складской недвижимости Свердловской области.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение.

Теоритическая часть.

Анализ рынка  аренды производственно-складской  недвижимости Свердловской области.

Заключение

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Среди элементов  рыночной экономики особое место  занимает  недвижимость, которая  выступает в качестве средств  производства ( земля,   административные, производственные, складские, торговые и прочие здания   и помещения.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при  приватизации государственной и  муниципальной собственности, при  аренде нежилых помещений, при покупке  и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных  прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Изменилось налоговое  законодательство, и появились новые  для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Теоритическая часть.

Производственная  недвижимость – это, мягко говоря, не самый развитый сегмент коммерческой недвижимости. Например, доля инвестиций в производственную недвижимость за прошлый год составила всего 3% от общих вложений в коммерческую недвижимость. Инвестиционная привлекательность  у производственной недвижимости не особенно высока, а найти на нее  покупателя или арендатора – довольно сложное дело, поскольку она, в  отличие от офисной, складской и торговой, не отличается универсальностью. Поэтому, новые объекты как правило, строятся предприятиями под собственные же нужды. Профессиональные управляющие компании на этом рынке тоже есть – это так называемые индустриальные парки, предоставляющие площади сразу нескольким предприятиям. Управляющая компания, при таком способе организации, берет на себя поддержание инфраструктуры и обслуживающие производства, а резиденты получают возможность заниматься основным видом деятельности, не отвлекаясь на неспецифичную работу и не держа на балансе непрофильных активов.

Казалось бы, стандартная  схема – во всех остальных сегментах  коммерческой недвижимости такое «бытовое обслуживание бизнеса» давно получило широкое распространение. Но с технопарками все не так просто – можно сказать, что производственная недвижимость в них выходит на рынок еще  на стадии проекта. Как правило, список резидентов таких парков формируется  еще до строительства, и все объекты  в них строится под нужды конкретных предприятий. А если учесть, что предприятия-резиденты  зачастую являются и соинвесторами проекта, то сегмент индустриальных парков можно свести к обычному софинансированию строительства.

 Что же касается, «вторичной» производственной недвижимости  то ее можно условно разделить  на две группы.

 Первая и самая  многочисленная – это небольшие  объекты, ориентированные на популярные  бизнесы с довольно простым  производственным циклом. Разновидностей  такой производственной недвижимости  много: это мебельные цеха, авторемонтные  мастерские, пищевые производства, швейные цеха и многое другое. Такие объекты  довольно бойко  продаются и покупаются и очень  часто – в составе готовых  бизнесов.

 Другая группа  вторичной производственной недвижимости  это остановленные заводы и  цеха, зачастую – устаревшие. «Трудоустроить»  такую недвижимость по профилю  удается довольно редко, и обычная  судьба этих объектов – перепрофилирование. Производственная недвижимость  в промзонах часто используется под склады – как правило, эти объекты довольно удачно расположены, что делает их привлекательными для логистических целей. Собственно, промзоны крупных городов почти наполовину состоят именно из складской недвижимости. Так же в цехах советской постройки часто находят приют все те же мебельные и авторемонтные бизнесы. А одна из новейших тенденций – перепрофилировать бывшие производственые объекты в торговые центры, а иногда – и в спортивные объекты. Подобного рода проекты появляются по всей стране и поддерживаются властями, т. к. освобождение городов от промышленных зон – одна из стандартных задач менеджмента территорий.

 Подытожим: рынок  производственной недвижимости  хорошо развит в части небольших  и несложных производств, и  довольно плохо – в технологически  сложном сегменте. Этому есть  простое объяснение – чем проще  производство, тем легче подобрать  под него производственную площадку. А подбор площадки для сложных  производств – дело непростое,  и, в общем, не особо выгодное, т.к. производство можно вполне  успешно отдать на аутсортинг в тот же Китай.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Анализ  рынка аренды производственно-складской  недвижимости Свердловской области.

Общие данные о рынке  предложений по аренде производственной недвижимости представлены следующей  таблице.

На дату оценки на рынке аренды производственной недвижимости области было представлено 195 объектов. Совокупная площадь предложения  составила 67 тыс. кв.м., общая величина арендной платы предложенной недвижимости по оценке продавцов составляла в годовом исчислении 379 млн. руб. (или 31,7 млн. руб. в месяц).

Сводные данные по рынку аренды производственно-складской  недвижимости, распределенные по расстоянию до Екатеринбурга.

Проведем анализ распределения основных показателей  рынка аренды производственно-складской  недвижимости (количество предложений, совокупная площадь предложения, общая  величина арендной платы предложения, средняя ставка аренды за 1 кв.м. недвижимости, арендная плата и площадь среднего предложения) в зависимости от удаления объектов от границ Екатеринбурга.

На основе представленных данных можно заключить, что предложение  по аренде производственной недвижимости распределено по территории области  достаточно неоднородно. Можно отметить следующие основные тенденции:

• Максимум предложения по аренде сосредоточен на границах Екатеринбурга. На эту зону приходится почти 40 % от всего объема предложения по всем трем измеряемым параметрам (количеству, площади, стоимости). Предложение в прочих зонах распределено неравномерно. Какой-либо тенденции не наблюдается.

В целом можно  заключить, что на дату оценки пиковая  активность на рынке аренды производственной недвижимости со стороны предложения  была сосредоточена в одной зоне: до 15 км. от границ областного центра.

 

Продолжаем анализировать  рынок аренды производственно-складской  недвижимости Свердловской области  в 3 квартале 2012 года. Первая часть — здесь.

Какая-либо выраженная тенденция, которая ставила бы среднюю  стоимость одного предложения по аренде производственной недвижимости в зависимость от расстояния до Екатеринбурга, отсутствует. В основном самые дорогие  по общей величине арендной платы  предложения об аренде производственной недвижимости сосредоточены в на расстоянии 25-35 км. от областного центра. В прочих зонах удаленности средняя величина годовой арендной платы одного предложения заметно меньше и колеблется в пределах от 100 до 150 тыс. руб. в месяц.

Какой-либо выраженной тенденции по изменению площади предложения производственной недвижимости в аренду в зависимости от расстояния до Екатеринбурга не наблюдается.

Распределение совокупного  объема предложения производственно-складской  недвижимости в аренду по удаленности  от областного центра и площади объектов, кв.м.

Изменение средних  месячных ставок аренды производственно-складской  недвижимости в зависимости от удаленности  от областного центра и площади объектов, руб. за кв.м. в месяц.

Наблюдается достаточно четко выраженная тенденция к  уменьшению средней месячной ставки аренды 1 кв.м. производственной недвижимости при удалении от границ Екатеринбурга. В среднем, при переходе к следующей по удаленности зоне, величина ставки аренды снижается на 14,7 руб. за кв.м. в месяц.

Наблюдается ярко выраженная тенденция к уменьшению средней  ставки аренды за 1 кв.м. производственной недвижимости при увеличении средней площади предложения производственной недвижимости. Зависимость с высокой степенью точности описывается линейным трендом с коэффициентом множественной детерминации (R2) на уровне 0,79. Зависимость показывает, что при переходе к следующей по величине площади группе объектов средняя ставка аренды недвижимости снижается ~ на 22 руб. за кв.м.

Заканчиваем анализ рынка аренды производственно-складской  недвижимости Свердловской области, началот которому было проложено здесь и здесь.

Рассмотрим далее  распределения основных показателей  рынка аренды производственной недвижимости в зависимости от численности  жителей в населенных пунктах  и от уровня средней заработной платы  в населенных пунктах.

Сводные данные по рынку аренды производственной недвижимости, распределенные по численности жителей  в населенном пункте.

Из представленных данных можно сделать вывод, что  предложение по аренде производственной недвижимости в Свердловской области  концентрируется в настоящий  момент в населенных пунктах с  численность жителей от 70 до 70 тыс. чел. На эту группу приходится более 50 % всего предложения.

Существенной зависимости  между ставкой аренды производственной недвижимости и численностью жителей  в населенном пункте на рассмотренных  данных не выявлено, хотя можно отметить некоторую тенденцию к росту  ставки при увеличении численности  населения, особенно заметную в зонах  от 15 до 150 тыс. чел.

Сводные данные по рынку аренды производственной недвижимости, распределенные по уровню средней заработной платы в населенном пункте.

Из представленных данных можно сделать вывод, что  предложение производственной недвижимости в Свердловской области концентрируется  в настоящий момент в населенных пунктах с заработной платой, составляющей от 20 тыс. руб., т.е. в тех населенных пунктах, где уровень заработной платы выше всего в области.

Наблюдается ярко выраженная тенденция к росту средней  ставки аренды 1 кв.м. производственной недвижимости при увеличении средней заработной платы в населенном пункте. Зависимость с высокой степенью точности описывается линейным трендом с коэффициентом множественной детерминации (R2) на уровне 0,63. Зависимость показывает, что при переходе к следующей по величине заработной плате группе населенных пунктов средняя ставка аренды недвижимости увеличивается ~ на 18 рублей за кв.м.

Заключение

Итак, по-прежнему, в Свердловской области, где еще сохранились  крупные строительные организации, отмечается серьезное недоиспользование  производственного потенциала и  ухудшения их финансового состояния. Стоимость строительно-монтажных  работ неуклонно повышается, что  становится непреодолимым препятствием  участия значительной части населения  в строительстве жилья за свой счет. Ситуация обостряется и тем, что к проблеме низкой покупательной  способности населения добавилась еще и проблема несоответствия отечественных  технических решений и строительной технологии современным требованиям. Любое решение в этом направлении  опять сопряжено сростом стоимости  жилья. В ближайшее время потребуется  широкое и более активное внедрение  новых материалов и конструкций, новых технологий, с тем, чтобы  жилье стало максимально удобным  и комфортабельным, дешевым в  строительстве и в эксплуатации, позволяющим включить в рыночный оборот значительные денежные ресурсы  населения, заинтересованного в  улучшении своих жилищных условий.