Сравнительный подход к оценке недвижемости

5. Определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам;

6. Рассчитывается рыночная  стоимость оцениваемого объекта  как произведение среднего ВРМ  и расчетного адекватного валового  дохода оцениваемого объекта.

 Вероятная рыночная  стоимость оцениваемого объекта  рассчитывается по формуле:

Сн = ПВДоц (ДВДоц)хВРМср (1)

Где: Сн - расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта; ПВДоц - потенциальный валовый доход от оцениваемого объекта; ДВДоц - действительный валовый доход от оцениваемого объекта ВРМср - валовой рентный мультипликатор; Ца - цена продажи аналогичного объекта недвижимости; или по формуле:

Сн = ПВДоц (ДВДоц)х (Ца1/ПДВ1+...+Цаn/ПВДаn):n (2)

Где: Ца1 - цена продажи первого аналогичного объекта; ПВД1 - потенциальный валовый доход от первого аналогичного объекта; Цаn - цена продажи n-ного аналогичного объекта; ПВДаn - потенциальный валовой доход от n-ного аналогичного объекта; n - количество аналогичных объектов.

ВРM считается рыночным методом оценки объекта приносящей доход

собственности, поскольку  данный показатель учитывает продажные  цены и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам.

Пример: Оценщик должен определить рыночную стоимость объекта недвижимости, потенциальный валовой доход который составляет 30 000 тыс. руб. В информационной базе данных имеются сведения о недавно проданных аналогах.

Аналог	Цена продажи	ПВД
1	105 000	35 000
2	96 000	28 000
3	110 000	31 000

Рассчитываем средний  валовой рентный мультипликатор по аналогам и его средние значение:

( 105 000: 35 000 + 96 000: 28 000 + 110 000: 31 000 ): 3 = 3, 3257. ВРМ не корректирует на различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия. Рыночная стоимость оцениваемого объекта равна30 000х 3,3257= 99 770( тыс. руб)

Валовой рентный мультипликатор не следует корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. В основу расчета ВРM положены фактические арендные платежи и продажные цены, преобладающие на рынке. Если между сопоставимыми и оцениваемыми объектами есть различия в удобствах или уровне услуг, предполагается, что эти различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

- Может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, т.е. оцениваемая собственность должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи и покупки конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими доходов.

- В полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

- Не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

2.4 Метод  общего коэффициента капитализации. ( ОКК )

Общий коэффициента капитализации применяется к чистому операционному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации определяется отношением чистого операционного сопоставимого аналога к его цене и используется как делитель к чистому операционному доходу оцениваемого объекта.

Перечислим основные этапы  расчета стоимости объекта недвижимости методом общего коэффициента капитализации.

1. Рассчитывается чистый  операционный доход оцениваемого  объекта недвижимости;

2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине чистого операционного дохода;

3. Вносятся необходимые  корректировки увеличивающие сопоставимость  аналогов с оцениваемым объектом;

4. По каждому аналогу  рассчитывается общий коэффициент  капитализации;

5. Определяется итоговый ОКК как среднее арифметическое расчетных ОКК по всем аналогам;

6. Рассчитывается рыночная  стоимость оцениваемого объекта  как отношение чистого операционного  дохода оцениваемого объекта  к среднему ОКК по отобранным  аналогам.

Подбор аналогов сопоставимых к оцениваемым объектам проводится в соответствующим по назначению сегменте рынка недвижимости, идентификация объектов включает такие параметры, как степень риска уровень дохода и т.д. Вероятная цена продажи объекта оценки будет определятся формулой:

С = ЧОД: ОКК

или С = ЧОД: ( ЧОД: Ц +…+ЧОД Ц ): i

где С - расчетная рыночная цена объекта оценки;

ЧОД - чистый операционный доход; i - число аналогов используемые для оценки.

Пример: Оценивается рыночная стоимость объекта недвижимости чистый операционный доход которого в прогнозном году составит 250 000 тыс. руб.

Информационная база данных о сделках купли - продажи предоставлена  следующими сведениями.

Аналог	Чистый операционный доход	Рыночная цена
1	230 000	1 150 000
2	260 000	1 200 000
3	270 000	1 500 000

Общий коэффициент капитализации  для оцениваемого объекта составит:

(230 000:1 150 000+260 000:1 200 000+270 000:1 500 000):3=0,1989.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта будет ровна:

Ц= 250 000:0,1989= 1 257 000( тыс. руб. )

Сравнительный подход к оценке недвижимости и его методы являются самостоятельной процедурой, определяется рыночной стоимости на основе ценовой  и экономической информации по сопоставимым объектам.

Вместе с тем приемы сравнительного подхода широко используется в оценочной деятельности. Большой  объем данных используемых в доходном и затратном подходах, таких, как, ставки арендной платы, эксплуатационные расходы, и т.д. может определятся на основе анализа характеристик объектов - аналога и использования приемов сравнительного анализа.

3. Инструменты  сравнительного подхода

Оценка рыночной стоимости  недвижимости с позиции различных  подходов предполагает использование  принципиально отличающихся приемов  оценки и информации обеспечения. Доходный подход опирается на прогноз чистого  дохода, который может генерировать недвижимость после даты ее оценки, и анализ инвестиционных рисков объекта. Затратный подход на воссоздания  земельного участка и здания, аналогичных оцениваемому, а так же анализе фактического износа объекта. Сравнительный подход требует от оценщика следующих знаний специфических приемов или инструментов отличающих данный подход от остальных:

1) единицы сравнения;

2) элементов сравнения;

Единицы сравнения:

Анализ сделок по сопоставимым объектам обеспечивает оценщика информацией  о цене аналога в целом. Эти  данные могут использоваться только в том случае, если размеры аналога  идентичны размерам оцениваемого объекта. На практике они обычно не совпадают. В таком случае оценщик должен оперировать ценой единицы сравнения который может быть либо физическая единица, либо экономическая.

Выбор единицы сравнения  зависит от вида оцениваемой недвижимости. При оценки земельных участков обычно используются цены единиц сравнения земли:

- цена за 1 га;

- цена за сотку;

- цена за 1 фронтальный метр;

- цена за 1 м^2.

При оценки земельных участков обычно используются цены единиц сравнения застроенных участков;

- цена за 1 м² общей площади;

- цена за 1 м² площади, предназначенной для сдачи в аренду;

- цена за 1 м^2.

В некоторых случаях в  качестве единицы сравнения следует использовать формирующие доход модули: номер, посадочное место, машиноместо.

Использование в расчетах цены единицы сравнения повышает эффективность оценки, поскольку  в данном случае упрощается процедура  сравнения оцениваемого объекта  с аналогами и отпадает необходимость  корректировки на размер. Влияние  на стоимость оцениваемого объекта  его физических размеров учитывается, как правило, на завершающем этапе  при переходе от стоимости единицы сравнения к стоимости объекта в целом. Оценщик должен помнить, что выбранная единица сравнения может влиять на результат оценки рыночной стоимости в сравнительном подходе. Если размеры объектов существенно различаются, то это может повлиять на цену единицы сравнения, так как между ценой недвижимости и её физическими размерами нет однозначной зависимости. Известно, что цена квадратного метра жилой недвижимости в однокомнатных квартирах отличается от аналогичных цен в трёхкомнатных квартирах. В таких случаях требуется внесения поправки на экономический масштаб объектов.

Элементы сравнения:

Элементы сравнения - это  параметры объектов и обстоятельства конкретных сделок, формирующих цену с учетом региональных особенностей и экономической составляющей функционирования рынка недвижимости.

Обычно рассматриваются  следующие элементы сравнения охватывающие наиболее существенные факторы стоимости:

1. передаваемые права  собственности и ограничения  на недвижимость;

2. условия финансирования;

3. условия продажи;

4. время продажи;

5. местоположения;

6. физические характеристики;

7. экономические характеристики;

8. отклонение от целевого  использования;

9. наличие движимого имущество.

Передаваемые  права собственности и ограничения  на недвижимость. Постановка задания на оценку предполагает определение оцениваемых имущественных прав на недвижимость. Оцениваемые имущественные права могут, не совпадать с переданными имущественные правами, выявленными по сопоставимым сделкам.

Передаваемые имущественные  права влияют на цену сделки, анализируемые объекты недвижимости могли быть проданы вместе с арендаторами и заключенными договорами аренды. При формировании цен аналогов учитывались условия заключенных договоров аренды, которые, как правило, фиксируют доходность объекта. Сравниваемые объекты могут отличатся по уровню ставок арендной платы от действующих рыночных ставок на дату оценки.

Второй фактор передаваемых имущественных прав - это остаточный срок действия договоров аренды, от которого зависит возможность корректировки ставок арендной платы и других условий в соответствии с требованиями рынка. Чтобы оценить влияние данного элемента сравнения, необходимо располагать информацией о структуре доходов и условия договора аренды проданного объекта. В отдельных случаях поправка на переданные имущественные права вносится на другом этапе оценки недвижимости: либо при согласовании показателей стоимости, полученных в методе сравнения продаж, либо в разделе формирования итоговой стоимости.

Условия финансовой сделки. Цена сделки с объектами - аналогами учитывает способ финансирования приобретение недвижимости. При всем многообразии способов финансирования их можно объединить в три основные группы:

1. Финансирования за счет собственных средств инвестора единым платежом.

2. Смешанное финансирование с использованием банковского кредита, как правило, ипотечного.

3. Смешанное финансирование с использованием кредита, предоставляемого продавцом, или покупка в рассрочку.

Отсрочка оплаты приводит к увеличению цены сделки. Однако условия  предоставления банком или продавцом  заемных средств покупателю могут отличатся в рассматриваемых сделках и, главное, отличаться от условий, установленных ссудным рынком на дату оценщики. Для расчета данной поправки оценщик должен выявить сделки, отличающейся по способу финансирования от оцениваемого объекта, выяснить фактические условия финансирования таких сделок длительность отсрочки полного платежа, процентную ставку, периодичность взносов в погашение остатка задолженности - и располагать информацией о рыночных условиях ипотечного кредитования недвижимости.

Условия продажи. Поправка на условия продажи необходима в том случае, если мотивация покупателя и продавца не типична.

Наиболее распространенными  формами нетипичных условий сделок являются:

· сделки, заключенные под  давлением, ставящие одну из сторон в  невыгодное положение;

· сделки, осуществленные по желанию продавца в более короткие сроки экспозиции по сравнению с  типичными;

· особые предпочтения инвестора  относительно анализируемой сделки;

· финансовые, корпоративные  и родственные связи;

· особые условия налогообложения;

· особые условия процедуры  отчуждения собственности.

Время продажи. В основе сравнительного подхода лежит фактическая прошлая информации о ценах на сходные объекты, отражающих состояние рынка на дату совершения сделки. За время отделяющее дату оценки от даты сделки с аналогичными объектами, могут произойти существенные изменения, которые необходимо учесть при оценке.

Наиболее не стабильные факторы  рыночной стоимости:

· инфляционные процессы;

· изменение покупательной  способности денег;

· изменение приоритетности различных инвестиционных инструментов;

· изменение предпочтений инвесторов относительно объектов недвижимости;

· изменение налогообложения;

· изменение правил на ведение  строительных работ;

· колебание спроса и предложения;

В период экономического спада  активность рынка недвижимости уменьшается, в таком случае оценщик может  использовать информацию по старым сделкам. Цена такой сделки дисконтируется в  соответствии с периодом, в течение  которого рыночные условия приводят к различию в цене. Следует иметь  ввиду, что элементом сравнения является не календарный период, отделяющий дату оценки от даты сделки, а период времени, определяющий изменение рыночной ситуации.

Местоположение. При отборе объектов - аналогов оценщик использует информацию территориального рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект. В современных российских условиях разброс цен на сходные по другим параметрам объекты недвижимости настолько велик, что анализ данных по различным экономическим регионам нецелесообразен. Тем не менее поправка на месте положении необходима, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов влияют на цену. Как правило, такая корректировка вносится в том случае, если объекты расположены в разных районах, однако колебания цен могут возникать в приделах одного района. Например для, жилых объектов важен вид из окна.

Физические  характеристики. Физические характеристики объекта недвижимости являются существенной составляющей ее стоимости, поэтому оценщик должен проанализировать большее число разнообразных параметров, такие как: размер здания, качество строительства, архитектурный стиль, строительные материалы, возраст и состояние здания, функциональная полезность, размер земельного участка, привлекательность, благоустройство, экологическое состояние. Как правило, анализируемые объекты по вышеперечисленным параметрам существенно различаются, и данное обстоятельство должно быть учтено при формировании стоимости оцениваемой недвижимости.