Сервейинг

В последнее время все большую актуальность в сфере недвижимости приобретает сервейинг.

Сервейинг (от англ. survey - обследование, проверка) - реализация системного подхода к развитию и управлению недвижимостью, включает все виды планирования (стратегическое, оперативное) в целях функционирования недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального эффекта при управлении недвижимостью.

Содержание сервейинга составляет совокупность юридических, технических, экономических и управленческих экспертиз недвижимости, проведение которых обеспечивает получение максимального эффекта от ее использования. 

При построении модели управления необходимо учитывать три этапа: оценка факторов, формирующих стратегию управления – этап анализа, формирование самой стратегии – этап планирования, оценка и внедрение принятой стратегии – этап реализации и оценки.

На этапе анализа происходит анализ имеющихся в наличии объектов недвижимости, оценка их рыночного состояния, изучение тенденций развития рынка недвижимости. Данный этап предполагает выполнение целого ряда экспертиз.

В зависимости  от требуемых для принятия решений  исходных данных, могут проводиться различные типы экспертиз объекта. Основными из них являются:

• экономическая экспертиза;
• техническая экспертиза;
• правовая экспертиза;
• экспертиза местоположения;
• управленческая экспертиза;
• эксплуатационная экспертиза.

Экспертиза местоположения объектов недвижимости Экспертиза местоположения проводится в целях определения уровня потребительской стоимости объекта недвижимости с учетом его местонахождения как по территориям регионов страны, так и в городе, где помимо экологических факторов существенное влияние на стоимость объекта имеют транспортная доступность, ландшафт местности, зональное расположение, социальный фактор и др. Экспертиза местоположения объектов недвижимости Экспертиза местоположения проводится в целях определения уровня потребительской стоимости объекта недвижимости с учетом его местонахождения как по территориям регионов страны, так и в городе, где помимо экологических факторов существенное влияние на стоимость объекта имеют транспортная доступность, ландшафт местности, зональное расположение, социальный фактор и др.

Транспортная  доступность характеризуется близостью объекта к центру города, к административным учреждениям, общественным центрам, музеям, театрам, супермаркетам, зонам отдыха и пр. На стоимость объекта недвижимости существенное влияние оказывают также ландшафтные характеристики, например, набережные Невы в г. Санкт-Петербург, Волги в г. Нижний Новгород, Вятки в г. Киров; наличие вблизи парков и лесонасаждений. Кроме того, имеет значение социальный фактор, проживание однородных социальных групп в престижных районах. Зональное расположение оказывает важнейшее влияние на стоимость объекта недвижимости. Это влияние прослеживается для всех видов использования, что естественно, поскольку разным зонам соответствуют разные удобства проживания. Эта зависимость строго соблюдается и при использовании объекта недвижимости в качестве источника дохода: жилье, расположенное в более удобном районе (лучшей зоне), оплачивается по более высоким ставкам арендной платы, а предприятия торговли приносят большую прибыль за счет более высоких цен. Аналогия прослеживается и для офисных помещений, которые наиболее востребованы на рынке недвижимости.

В связи с  особой остротой экологических вопросов в данном классе следует выделить экологическую экспертизу объектов недвижимости. Усиление контроля соблюдения экологических требований приводит к необходимости учета экологических факторов при оценке стоимости объектов недвижимости.

Потенциал местоположения объекта недвижимости - основной фактор, влияющий на его привлекательность  для потенциальных арендаторов.  При анализе варианта использования  объекта недвижимости необходимо рассмотреть различные неудобства или негативные факторы, сопутствующие конкретному варианту, и нанести их на карту. Особое внимание уделяется социальным, демографическим и экономическим факторам района местоположения. При этом необходимо проанализировать, какое именно влияние эти факторы оказывают на объект недвижимости. 

При проведении экспертизы местоположения анализируется:

• Состояние и развитие инфраструктуры (промышленность, образование, культура, социальное обеспечение, сфера обслуживания, транспорт);

• Развитие строительства;

• Классификация района по месту расположения (район исторической застройки, жилая, коммерческая, промышленно-коммунальная, рекреационная, сельскохозяйственная территории);

• Экологическая ситуация;

• Репутация района и его значимость в масштабах района, города;

• Близлежащая застройка и ландшафт;

• Внешний транспорт и улично-дорожная сеть;

• Информация о населении, общественных услугах, транспорте, социальном обслуживании, магазинах, политических пристрастиях.