Проблемы и перспективы использования особо ценных земель на территории Краснодарского края

К.А.Юрченко, В.С. Волкова

кафедра землеустройства  и земельного кадастра

Кубанский Государственный Аграрный Университет

ПРОБЛЕМЫ  И ПЕРСПЕКТИВЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ  ОСОБО ЦЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ  НА ТЕРРИТОРИИ КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

 

Одним из основных принципов  землепользования в Российской Федерации является принцип целевого назначения земель, законодательно закрепленный в статье 7 Земельного кодекса РФ в виде разграничения земельного фонда страны по  категориям. Тем самым определяется общий правовой статус земель упомянутых категорий, который в дальнейшем лишь детализируется применительно к конкретному виду использования земель или конкретному объекту.

Ограничения в использовании земель, их состав, границы территорий, на которых  они устанавливаются, находятся  в прямой зависимости от категории, целевого назначения и разрешенноо использования земельного участка, наличия режимообразующих объектов, их назначения, параметров, конструкции и степени влияния на окружающую среду, перспективного планирования использования земель и иных обстоятельств.

Основой сельскохозяйственного  производства является использование  земель сельскохозяйственного назначения, а в формируемой системе земельно-кадастровой информации важное значение имеет учет характеристик правового режима, к которым относятся обременения в использовании земель сельскохозяйственного назначения и отображение их на дежурной кадастровой карте.

Порядок организации, охраны и использования особо ценных земель в Краснодарском крае регламентируется земельным кодексом, Федеральным  Законом «Об особо охраняемых природных территориях» № 33-ФЗ от 14.03.1995 г., Законом Краснодарского края «Об особо охраняемых природных территориях Краснодарского края» № 656-КЗ от 31.12.2003 г.,  Законом Краснодарского края «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» №532-Кз от 05.11.2002 года.

С целью сохранения особо  ценных земель  сельскохозяйственного назначения, как основного средства производства в агропромышленном комплексе края, использование их для других целей не допускается.

На собственников, владельцев, пользователей и арендаторов  таких земельных участков возлагаются  обязанности по их сохранению. Изъятие  особо ценных земель не допускается, а ценных допускается в исключительных случаях, связанных с выполнением  международных обязательств, разработкой месторождений ценных полезных ископаемых, строительством объектов культуры и истории, здравоохранения, образования, дорог, магистральных трубопроводов, линий связи, электропередачи и других линейных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

На этих землях запрещается  всякая деятельность, не связанная с производством растениеводческой продукции и плодов: 
-строительство и эксплуатация жилых и хозяйственных объектов, не связанных с производством продукции растениеводства и плодоводства; 
-размещение садоводческих и дачных участков; 
-строительство магистральных дорог, трубопроводов, линий электропередач и других коммуникаций; 
-разведка и разработка полезных ископаемых; 
-строительство объектов культуры, здравоохранения, образования и т.д. 
-деятельность, влекущая за собой нарушение почвенного покрова, изменение гидрологического режима, исторически сложившегося природного ландшафта. 
     При продаже особо ценных пахотных земель их стоимость может быть увеличена в 2 и более раза на усмотрение администрации края, в связи с тем, что культуры, возделываемые на этих землях, наиболее отзывчивы на применение научно - обоснованных зональных систем удобрений, защиты растений и обработки почвы. Фактически достигнутая урожайность в 2 и более раза превышает на этих землях нормальную.

Продавать земельные  участки с кадастровой оценкой  выше среднерайонного уровня можно  в 1,5 раза дороже, так как при регулярном применении минеральных и органических удобрений, средств защиты растений, противоэрозионной обработки почвы, фактическая урожайность озимой пшеницы превышает нормальную в 1,5 раза.Эти почвы  для края представляют наиболее ценный потенциал и использовать их необходимо только по назначению. 
     Стоимость садопригодных, орехопригодных, чаепригодных и других земель при продаже может быть увеличена в 3 и более раза. Особо ценные земли на территориях поселковых, сельских округов считались только на пахотных угодьях (пашня, коллективные огороды). Площади, переданные для расширения населенных пунктов, числятся как индивидуальное жилищное строительство и особо ценные на них не выделялись. При изъятии пахотных земель, переданных в ведение поселковых, сельских округов под жилищное строительство, не рассматривать земли как особо ценные и не применять к ценам повышающий коэффициент. Это же относится и к землям, намеченным концепцией долгосрочного развития города под расширение населенных пунктов. 
 На территории Краснодарского края земли сельскохозяйственного назначения составляют 4757,7 тыс.га. При этом к особо ценные продуктивные земли сельскохозяйственного назначения составляют: по данным федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Росреестр

садопригодные земли  — 55,1 тыс.га 1,16%;

орошаемые земли – 0,4 т0,01%;

чаепригодные земли  —  2,9 0,06%;

субтроплодовые земли  — 1,6 0,03%;

фундучные земли — 1,0 0,02%;

орехопригодные земли  — 0,2 0,004%;

рисовые земли — 65,8 1,38%;

табакопригодные земли —41,3   0,87%;

виноградопригодные земли —  99,7 2,10%;

земли с кадастровой оценкой, более 80 баллов – 1877,1   39,47%;

земли с кадастровой оценкой  превышающей среднерайонный уровень  – 338,0     7,10%;

залежные, не распахиваемые  более 50 лет — 5,9    0,12%.

На эффективное и  рациональное использование этих земель оказывают влияние экономическая ситуация в крае, состояние законодательной базы, уровень информационного обеспечения, организация использования  особо  ценных земель.  В этих условиях особую значимость приобретает достоверность и полнота сведений об особо ценных землях.

Производя нанесение  этих особо ценных земель на дежурной кадастровой карте, получается карта, которая крайне выгодна для административных и управленческих решений, которые в свою очередь обязательно должны преследовать принцип рационального использования и охраны земель.

Преимущество наличия  информации в АИС ГКН о территориях  особо ценных земель заключается  в следующем:

- при автоматизированном  учёте особо ценных земель можно осуществлять быстрый доступ к базам данных об особо ценных землях;

- оперативное внесение  изменений в сформированные графические  базы данных и в характеристики  зон;

- наглядное отображение  всех особо ценных земель и  частей участков  при выделении новых земельных участков или изменении земельно-хозяйственной структуры на основе проектной документации;

- быстрое получение  информации о режимах на данном  земельном участке;

- обоснованный расчет  налогообложения земельных участков  с учетом режимов использования;

- прогнозирование бюджетных  поступлений за счет платы  за землю;

-оперативная подготовка  в автоматизированном режиме: документов  к различным совещаниям, справок  и статистических отчетов, графических  иллюстраций, буклетов и тематических  карт, списков налогоплательщиков и льготного налогообложения земельных участков с учетом их ценности.

Используя информацию о  границах особо ценных земель из различных  источников, органы кадастрового учёта  сталкиваются с серьезной проблемой  ведения Государственного кадастра недвижимости. Проблема состоит в том, что объем информации об этих землях находится в разных структурах во множестве документов и на разномасштабных картах, что делает свод информации об этих землях достаточно трудоемким, в то время как органам местного самоуправления необходимо достаточно оперативно определять их границы.

В статье 100 ЗК РФ отмечается, что к особо ценным землям также  относятся ландшафты типичные или  редкие. Ландшафт - это сложная природная  система, состоящая из связанных  совместным происхождением и функционально геоморфологических структур, а также биологических систем. Почва является центральным звеном в этой функциональной системе. В составе земель сельскохозяйственных предприятий Краснодарского края наибольшие площади занимают  сельскохозяйственные угодья, а такой интенсивно используемый вид угодий, как пашня, в составе сельскохозяйственных угодий занимает 95%. Пахотные земли представлены, в основном, черноземами, которые занимают 71% всей территории. 
     Кубанские черноземы - богатейшие почвы мира. Нигде нет столько плодородных по всем естественным характеристикам почв для сельхозкультур. Преобладающий удельный вес пахотных земель в составе земельного фонда Краснодарского края, в сочетании с наличием самых плодородных земель Российской Федерации, определяют особую роль этих земель в развитии, как сельского хозяйства, так и всей экономики края.  
     В связи с выше изложенным вносится предложение считать территории распространения черноземов особо ценными землями, а в хозяйствах, специализирующихся на производстве плодов и ягод особо ценными садопригодными.

 Анализируя выше указанный перечень особо ценных земель, расположенных на территории Краснодарского края, можно сделать вывод, что их количество и затрагиваемые ими территории по площади очень велики.

Государственный кадастр особо ценных земель предлагается создать как интегрированный источник, содержащий в электронном виде полные и актуальные сведения об этих землях, позволяющие получать на его основе каталоги, справочные и аналитические материалы с целью предоставления их органам государственной власти и органам местного самоуправления, а также иным организациям и гражданам.

Комплексность учитываемых  сведений, возможность проведения анализа  и прогнозирования сделают информацию об объектах особо ценных земель более достоверной, что окажет существенное влияние на повышение эффективности принимаемых решений как структур власти и управления, так и субъектов. Государственный кадастровый учет особо ценных земель должен являться основой для последующей юридической регистрации обременении в использовании земель.

Анализируя все вышеизложенное, можно сделать вывод, что хотя проведения государственного кадастрового учета особо ценных земель длительный и дорогостоящий процесс, но сделать его необходимо, так как эти работы будут приносить  немалую прибыль за счет переоценки земельных участков, отнесенных к  этим землям. Но экономический эффект – это не главное преимущество учета земель ЗОРИЗ. Значительный вес будет иметь социальный эффект от проведения проекта.

Дело в том, что сведения государственного кадастра недвижимости предоставляются органам власти, юридическим и физическим лицам без указания обременении в использовании. Поэтому, когда сведения об особо ценных землях будут учтены в государственном кадастре недвижимости будут носить наглядный, точный и достоверный характер, и когда при их выдаче в графе «Обременения» не будет прочерка, следовательно уменьшится количество претензий и длительных судебных разбирательств.

Данные предложения могут быть предназначены для использования природоохранными и землеустроительными органами при организации ведения государственного учета земель, осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель, установления особых режимов использования земель при выдаче документов, удостоверяющих  право собственности, пользования, аренды земельными участками.

Имея на сегодняшний  день достоверную и полную информацию об особо ценных землях , появляется возможность более рационально  и эффективно решить дальнейшую судьбу данных земель, без причинения ущерба землепользователям и природной среде. Принятые решения должны оказать существенное влияние на изменение состояния окружающей природной среды Краснодарского края, улучшение ее качества, улучшение природопользования, сбережения природных ресурсов. Это позволит уменьшить негативные экономические последствия из-за отсутствия информации об имеющихся ограничениях хозяйственной деятельности для собственников земельных участков, землепользователей, общества и государства в целом.