Особенности содержания договора строительного подряда

Оглавление.

Введение…………………………………………………………………..........3

Глава 1. Сфера применения договора строительного подряда…...............5

Глава 2. Понятие и элементы договора строительного подряда…………….11

Глава 3.Порядок заключения  договора строительного подряда………...15

Глава 4. Особенности содержания договора строительного подряда…….18

Заключение………………………………………………………………….....27

Список использованной литературы……………………………………..…30

 

Введение.

Кардинальные изменения, произошедшие в последнее время в экономике  государства и направленные на переход  от командно-административной системы  управления экономическими отношениями  к рыночным механизмам хозяйствования, обусловили широкую законодательную  деятельность государства по закреплению  правил, способных наиболее эффективно регулировать складывающиеся рыночные отношения. В новом гражданском  законодательстве заложен качественно  иной метод правового регулирования, основанный на незыблемости института  собственности, равной защиты всех ее форм и участников гражданских отношений. Законодательные нововведения затронули  также отношения в сфере строительства. Из ранее действовавшего массива  законодательства о капитальном  строительстве, отличавшегося излишней детализацией отношений участников строительной деятельности, в настоящее  время уже ни один законодательный  акт не действует.

Новое законодательство о договоре строительного подряда внесло существенные коррективы, направленные на возврат  роли договора строительного подряда  как универсального регулятора подрядных  отношений в строительстве и  при капитальном ремонте зданий и сооружений. В частности, изменился метод правового регулирования отношений в строительном подряде; теперь стороны вправе самостоятельно выбирать условия договора, конкретизировать и изменять их по своему усмотрению; расширилось число участников подрядных отношений, которыми могут быть как юридические, так и физические лица; нормы о договоре строительного подряда более конкретизированы и дополнены по сравнению с ранее действовавшим законодательством. Сложилась определенная правоприменительная практика норм о договоре строительного подряда.

Актуальность решения правовых проблем договора строительного  подряда определяется еще и тем, что степень их научной разработанности  незначительна. Научные исследования по теме договора строительного подряда, в которых комплексно и всесторонне  исследовалась бы рассматриваемая  проблематика с учетом современного законодательства и практики его  применения, малочисленны.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1.Сфера применения договора строительного подряда.

 

Основной сферой применения договора строительного подряда является деятельность по созданию, реконструкции, модернизации основных производственных и непроизводственных фондов. Вместе с тем достаточно распространены и договоры, заключаемые для удовлетворения бытовых или других потребностей граждан (при строительстве гаражей, дачных домов, коттеджей и проч.). Работы, выполняемые на его основании, ведут к созданию или обновлению объектов недвижимости: застройке городских и сельских поселений, развитию инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, сохранению объектов историко-культурного назначения и т.п. 
       Согласование государственных, общественных и частных интересов в области строительства обеспечивается органами государственной власти и местного самоуправления. Оно осуществляется как путем государственной поддержки инвестиционных строительных проектов и направления финансовых ресурсов на государственные (муниципальные) нужды, предоставления льготных условий пользования природными ресурсами, так и посредством установления государственного технического регулирования, градостроительных нормативов, определения основных принципов ценообразования и сметного нормирования в строительстве и т.п. 
      Деятельность по строительству включает выполнение общестроительных, отделочных, санитарно-технических, специальных и монтажных работ и т.п. Она может осуществляться за счет финансовых средств заказчика работ (заказчик при этом является и инвестором) либо за счет средств иных лиц, вкладывающих в строительство денежные средства или иные инвестиции и не являющихся заказчиками работ. В последнем случае инвесторами могут выступать, в частности, органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом, а также будущие пользователи объектов - физические и юридические лица, как российские, так и иностранные. 
Работы на основании договора строительного подряда выполняются обычно специализированными строительными, монтажными, пусконаладочными и иными организациями.

     Исходя из положений п. 2 ст. 740 ГК РФ условно можно выделить три сферы применения договора строительного подряда.

1.      «Безальтернативная» для сторон сфера применения договора строительного подряда – при строительстве или реконструкции предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также выполнении монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ (исходя из буквального толкования положений п. 2 ст. 740 ГК РФ следует, что данные работы могут опосредоваться только договором строительного подряда).
2.      Сфера применения договора строительного подряда «по умолчанию» сторон – в отношении капитального ремонта зданий и сооружений (согласно п. 2 ст. 740 ГК РФ к данным работам договор строительного подряда может применяться, если иное не предусмотрено договором; при этом, как отмечается в науке, в отношении работ по капитальному ремонту зданий и сооружений стороны могут исключить действие как параграфа 3 гл. 37 ГК РФ в целом, так и только отдельных норм параграфа 3 гл. 37 ГК РФ, причем не только диспозитивных, но и императивных [8, с. 306]).
3.      Сфера применения договора строительного подряда «по выбору» сторон – в отношении обеспечения эксплуатации объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока (по смыслу п. 2 ст. 740 ГК РФ к данным работам договор строительного подряда применяется только в случае, если это прямо предусмотрено договором).

     Помимо определения трех сфер применения договора строительного подряда законодатель в п. 3 ст. 740 ГК РФ устанавливает специфику правового регулирования договора строительного подряда, по которому выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика): к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 главы 37 ГК РФ о правах заказчика по договору бытового подряда. Рассматривая сферы применения договора строительного подряда, следует, проанализировать вопрос о возможности применения норм о строительном подряде к отношениям долевого строительства.

     Договор участия в долевом строительстве действительно имеет некоторые общие черты с договором строительного подряда, проявляющиеся, в частности, в том, что оба указанных договора направлены на строительство определенного объекта и передачу результата строительства.

    Но можно ли (с учетом положений Закона об участии в долевом строительстве) рассматривать договор участия в долевом строительстве как разновидность договора строительного подряда, в котором участник долевого строительства является заказчиком, а застройщик – генеральным подрядчиком?

     На данный вопрос следует ответить в полной мере отрицательно: договор участия в долевом строительстве не является разновидностью договора строительного подряда и, соответственно, к отношениям участия в долевом строительстве не могут применяться (ни субсидиарно, ни по аналогии) нормы о строительном подряде.

     Причиной для такого вывода служит то, что договор участия в долевом строительстве принципиально отличается от договора строительного подряда. Основные отличия заключаются в следующем:

1.  Договор участия в долевом строительстве и договор строительного подряда имеют различный предмет. Да, по договору строительного подряда заказчик также может поручить подрядчику построить определенный объект, но этот объект всегда имеет самостоятельный статус и не является «долей» какого-либо другого объекта. По договору участия в долевом строительстве, напротив, участник долевого строительства «нацелен» только на конкретный объект долевого строительства – квартиру, нежилое помещение (как часть многоквартирного дома или иного объекта недвижимости), при этом построить этот объект долевого строительства «в отрыве» от всего объекта в целом просто невозможно.

     В то же время нельзя сказать, что объект строительства в целом (многоквартирный дом или иной объект недвижимости) строится застройщиком по заданию (поручению) участников долевого строительства.

     Во-первых, согласно ч. 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком прав на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.

    Таким образом, еще до возникновения правоотношений с первым участником долевого строительства застройщик уже определил (без чьего-либо заказа или поручения, что характерно для строительного подряда) все существенные характеристики объекта строительства – место расположения, этажность, планировку этажей и помещений и т.д.

    Во-вторых, застройщик может заключать первые договоры участия в долевом строительстве уже на завершающей стадии строительства, скажем, после выполнения 95% всех строительных работ (в этом случае просто абсурдно говорить о взаимоотношениях «заказ-подряд»).

      Таким образом, участники долевого строительства не заказывают строительство объекта долевого строительства, а выбирают конкретный объект долевого строительства из числа предложенных застройщиком и зафиксированных в проектной документации.

2.     В соответствии с п. 1 ст. 747 ГК РФ одной из основных обязанностей заказчика по договору строительного подряда является предоставление для строительства земельного участка. То есть до начала строительства заказчик должен обладать какими-либо правами на земельный участок. В свою очередь подрядчик имеет возможность начать строительство только после получения от заказчика земельного участка для строительства.

     При заключении договора участия в долевом строительстве, напротив, права на земельный участок изначально должны принадлежать застройщику (именно на нем лежит обязанность по строительству), который полностью самостоятельно организует процесс строительства на этом земельном участке.

3. Закон об участии в долевом строительстве не предоставляет участникам долевого строительства возможности осуществлять строительный и технический контроль и надзор за ходом строительства, в то время как для заказчика по договору строительного подряда – это одно из основных прав (ст. 748 ГК РФ).

    В целом использованная законодателем модель договора участия в долевом строительстве предполагает «потребительскую» функцию участников долевого строительства в ходе строительного процесса.

     По договору строительного подряда заказчик, напротив, - активный участник строительства.

     Из изложенного, следует, что договор участия в долевом строительстве и договор строительного подряда - абсолютно самостоятельные договорные конструкции. Соответственно, правоотношения по участию в долевом строительстве не относятся к сфере применения договора строительного подряда и нормы о строительном подряде на данные правоотношения не распространяются.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2.Понятие и элементы договора строительного подряда.

По договору строительного подряда  подрядчик обязуется в установленный  договором срок построить по заданию  заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать  подрядчику необходимые условия  для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную  цену (п.1 ст.740 ГК). Сравнивая данное определение с легальным определением договора обычного подряда (п.1 ст.702 ГК), нетрудно заметить, что наряду с  предметом договора существенными  условиями договора строительного  подряда являются цена и срок договора, без согласования которых договор  не может считаться заключенным. Кроме того, особо выделяется такая  обязанность заказчика, как "создание подрядчику необходимых условий  для выполнения работ".  
     Договор строительного подряда носит консенсуальный, возмездный и взаимный характер. Основной сферой его применения является предпринимательская деятельность.  
     В отличие от иных консенсуальных договоров, подряд не может быть исполнен непосредственно в момент заключения договора, поскольку для достижения требуемого результата следует затратить известное время на выполнение работы.  
     Возмездность договора строительного подряда проявляется в том, что подрядчик выполняет работу за вознаграждение, право на получение которого у него возникает по выполнению и сдаче, как правило всей работы заказчику, кроме случаев установленных законом или договором. 
     Субъектами договора строительного подряда являются заказчик и подрядчик. В роли заказчиков могут выступать в принципе любые физические и юридические лица. Однако в рассматриваемой области выполнение функций заказчика, в частности осуществление эффективного контроля над деятельностью подрядчика, требует специальных знаний и навыков, а иногда - и наличия особого разрешения на данный вид деятельности. Поэтому на практике функции заказчика нередко передаются специализированным организациям, которые действуют в качестве представителей тех лиц, для которых предназначен строящийся объект. Таким образом, в строительном подряде заказчик и инвестор часто не совпадают в одном лице. 
     Инвесторами являются лица, осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование. Инвесторами могут быть органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом, физические и юридические лица, в том числе иностранные, международные организации и т.д. Инвесторы могут сами выступать в роли заказчиков, если они располагают для этого необходимыми возможностями, или могут возложить эти функции на других лиц. В этом случае между инвестором и заказчиком заключается особый инвестиционный договор, который по своей юридической природе чаще всего является либо договором поручения, либо договором комиссии. 
     Опираясь на данный договор, лицо, действующее по поручению инвестора, заключает с исполнителем работ договор строительного подряда, выступая в нем в качестве заказчика. Таким образом, заказчик в договоре строительного подряда - это лицо, которое от имени инвестора или от своего собственного имени заключает договор с подрядчиком и обладает всеми правами и обязанностями, вытекающими из этого договора.  
     В качестве подрядчиков выступают различные строительные и строительно-монтажные организации, независимо от форм собственности, а также индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на строительную деятельность. В строительстве широко применяется система генерального подряда, при которой функции генеральных подрядчиков принимают на себя организации общестроительного профиля, а для выполнения специальных работ привлекаются  специализированные фирмы и организации. В этом случае подрядчик становится генеральным подрядчиком, а привлеченное им лицо - субподрядчиком. 
     Предметом договора строительного подряда, как и договора обычного подряда, является результат деятельности подрядчика, имеющий конкретную овеществленную форму. Им может быть объект нового строительства, в том числе построенный "под ключ"; реконструкция и технического перевооружение действующего предприятия; капитальный ремонт здания или сооружения; монтаж технологического, энергетического и другого специального оборудования; выполнение пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Договор может охватывать как весь комплекс работ по объекту, так и лишь часть из них. В случаях, предусмотренных договором, подрядчик может принимать на себя обязанность не только сдать построенный им объект в эксплуатацию, но и обеспечить его эксплуатацию в течение указанного в договоре срока. 
     Цена в договоре строительного подряда имеет значение существенного условия, которое подлежит обязательному согласованию. Ввиду большого объема строительных работ цена договора обычно определяется путем составления сметы, представляющей собой постатейный перечень затрат на выполнение работ, приобретение оборудования, закупку строительных материалов и конструкций и т.п. Вместе с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, смета образует проектно-сметную документацию, являющуюся неотъемлемым элементом договора строительного подряда. Как правило, проектно-сметная документация не может пересматриваться в ходе строительства, за исключением случаев, указанных в ст.743-744 ГК. 
     Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в сроки и в порядке, установленные законодательством или договором строительного подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законе или в договоре оплата работ производится в соответствии со ст.711 ГК, т.е. после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика, досрочно. Однако чаще всего договоры строительного подряда включают условия об авансировании работ либо оплате их отдельных этапов.  
     Срок, как и цена договора, относится к существенным условиям договора строительного подряда. Поскольку отношения сторон носят длящийся характер, точное определение как конечного срока выполнения работы (именно он является существенным условием договора), так и сроков завершения ее отдельных этапов, имеет для сторон первостепенное значение. Срочный характер имеют и многие обязанности, принимаемые на себя заказчиком.  
   Форма договора строительного подряда в большинстве случаев письменная, причем договор составляется в виде единого документа, подписываемого сторонами. В прежние годы в рассматриваемой области на практике были широко распространены предельно краткие, состоящие буквально из нескольких пунктов договоры, к которым, однако, прилагались особые условия с пространным описанием взаимных прав и обязанностей сторон. Сейчас все чаще заключаются более основательные, многостраничные договоры, детально регламентирующие взаимоотношения заказчика и подрядчика. В ряде случаев при их составлении используются примерные формы договоров строительного подряда, рекомендованные для отдельных видов строительных работ, а также ведения строительства в различных отраслях.