Основные понятия рынка недвижимости

Содержание:

 

Введение                                                                                                                   2

1. Основные понятия  рынка недвижимости                                                    4

2. Структура рынка недвижимости                                                                  7

3. Функции и особенности рынка  недвижимости                                         11

4. Степень совершенности рынка недвижимости                                         14

5. Сегментация рынка недвижимости                                                            17

Заключение                                                                                                             20

Список использованной литературы                                                                   21

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания   и помещения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры).

Термин «недвижимость» появился в России в 17 веке, но нигде  нет его точного определения. Согласно Гражданскому кодексу РФ к  недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Недвижимость выступает  основой личного существования  для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при  приватизации государственной и  муниципальной собственности, при  аренде нежилых помещений, при покупке  и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных  рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т. д. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Основные  понятия рынка недвижимости

 

Понятие “недвижимость” в современной России введено  в активный практический оборот относительно недавно, а именно, начиная с 1991 года, когда была ликвидирована всеобщая государственная собственность на объекты недвижимости, и началась бесплатная передача гражданам предприятий, их имущества, жилья, находящегося ранее в государственной собственности, т. е. начался процесс приватизации.

Приватизация  жилья осуществлялась путем бесплатной передачи в собственность гражданам на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилом фонде.

В экономически развитых странах недвижимость –  важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т. д. для своего  существования должны иметь или арендовать соответствующие объекты недвижимости.

В России понятие “недвижимость” раскрыто в Гражданском кодексе  РФ, принятом Государственной Думой 21 октября 1994 года. В статье 130 сказано, что “к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты”.

Базовый объект недвижимости – земля. Анализ западных рынков недвижимости показывает, что вклад стоимости земли в рыночную стоимость является одним из важнейших вкладов. В теории, для обозначения земли используют термин “земельный участок”, или просто “участок”, – обособленная территория земли в границах, зарегистрированная в поземельной книге (земельном кадастре) под уникальным идентификационным номером (кадастровым номером).

К экономическим характеристикам  недвижимости можно отнести ее:

-редкость (нет абсолютно  одинаковых объектов недвижимости);

-стоимость прилегающих  земель, зданий (например, строительство  вредного производства);

-территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений  может повысить стоимость недвижимости  без физических изменений),

-целевое назначение (как  правило, без существенных затрат не может быть изменено).

Следует отметить, что  существует также имущество, которое  было движимым, но в настоящее время  прикреплено к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения.

 В зависимости от характера использования недвижимость  распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины, рестораны и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, дома престарелых и др.).

Существуют и пограничные  понятия между движимыми и  недвижимыми вещами. К их числу можно отнести фиксчерсы – движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в зданиях и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости.

Основными факторами, которые  действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.

Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

Спрос на недвижимые объекты  формируется под влиянием многочисленных факторов:

-экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.

-социальные факторы:  структура населения; плотность  населения; число семей; миграция  населения; численность населения  и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.

-природно-климатическая  среда: климат; продолжительность  времен года; водный и тепловой  режим; тип почв; запас питательных  веществ в почве; экология.

-административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).

-окружающая среда:  состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.

-национальные и культурные  условия, традиции населения. 

-политические факторы:  степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

Спрос на недвижимость может  быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам. Спрос на землю как фактор производства, по своей сути является производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли. Поэтому величина спроса на землю будет определяться:

-ценой земли относительно  цены на другие факторы производства;

-продуктивностью земли;

-ценой конечного продукта.

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости.

Изменение предложения  объектов недвижимости на рынке может  быть реализовано:

• за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;
• за счет изменения типа использования;
• за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.

Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы.

 

2. Структура  рынка недвижимости

 

Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов:

-объектов недвижимости;

-экономических субъектов, оперирующих на рынке;

-процессов функционирования рынка;

-инфраструктуры рынка

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

• продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью
• покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону.
• профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Различают следующих  профессиональных участников: институциональные  и неинституциональные участники  рынка недвижимости. Институциональные участники рынка недвижимости – субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относят организации следующего профиля:

- организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование;

- федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода,

- федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство;

-  органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

- органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

- проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;

- государственные нотариусы.

Неинституциональные участники рынка  недвижимости – субъекты, работающим на коммерческой основе. Относят организации следующего профиля:

-брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;

-оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;

-финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

-девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);

- управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;

-    проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;

- страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

- участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании);