Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости

-  размещение объектов  в плане города (района), примыкающее  окружение.

-  условия продаж:

-  особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей

-  условия финансирования: сроки кредитования; процентные  ставки; условия выделения средств.

К третьему уровню относятся  следующие факторы: физические характеристики:

-  физические параметры:  площадь, размеры, форма, материал  постройки, год постройки или  реконструкции, этажность и др.;

-  качество строительства  и эксплуатации;

-  наличие коммунальных  услуг;

-  функциональная пригодность;

-  привлекательность,  комфорт, 

архитектурно-строительные:

-  стиль, планировка, конструкции  и т. д.;

-  объемно-планировочные  показатели и др. финансово-эксплуатационные:

-  эксплуатационные расходы;

-  стоимость строительства;

Следующим фактором, ведущим  к увеличению спроса, является изменение  представлений населения о комфортном жилье: узкие холлы, маленькие окна, низкие потолки, отсутствие гаражных боксов - все эти признаки переводят жилье  в хорошем физическом состоянии  в категорию морально устаревших.

В настоящее время основным фактором, стимулирующим платежеспособность спроса, является активное развитие ипотеки. Так в первом квартале 2010 года доля сделок с использованием ипотеки увеличилась в 2 раза по отношению к 2009 году. Рост спроса, вызванный активными использованием ипотечных программ, называют в числе основных причин роста цен на вторичном рынке недвижимости.

Объем предложения на рынке  определяется:

•  наличием резерва объектов недвижимости;

•  объемами нового строительства.

Совокупность приведенных  выше факторов определяет среднюю цену на рынке.

Параметры, корректирующие цену отдельно взятой квартиры по отношению  к среднему уровню цен, делятся на 3 категории:

•  постоянные;

•  условно-постоянные;

•  условно-переменные.

Постоянные параметры  квартиры отражают характеристики, которые  относятся к дому в целом.

К этим параметрам причисляют:

•  район;

•  тип здания.

К условно-постоянным относят факторы, которые, как правило, не могут быть изменены владельцами. В их числе:

•  общая площадь;

•  этаж;

•  планировка;

•  высота потолков;

•  материал стен;

•  естественная освещенность помещения;

•  ориентация квартиры;

•  балконы, лоджии;

•  наличие лифта;

•  внешнее окружение.

К условно-переменным относятся параметры, связанные с комфортностью жилища:

•  состояние полов, потолка, стен;

•  окна и двери;

•  инженерные коммуникации;

•  наличие телефона.

Первые две группы позиционируют  квартиру, определяя к какому классу, она принадлежит (элитная, бизнес-класс  или эконом-класс). Характеристики параметров второй группы однозначно влияют на формирование цены - увеличение либо уменьшение. Что  же касается параметров третьей группы, то их воздействие определятся исходными  характеристиками из первых двух групп. Так стандартный ремонт элитной  квартиры не повышает ее стоимость, аналогичный  эффект возникает в ситуации евроремонта  в ветхом доме.

Одной из особенностей российского  рынка жилой недвижимости является то, что люди стремятся жить в  центре города, а стоимость остальных  районов пропорционально снижается  по мере удаления от центра. Увеличение площади квартиры ведет к снижению стоимости квадратного метра. Исключение составляют квартиры большой площади  в центре, стоимость которых выше стоимости квартир среднего размера  и приблизительно равна

стоимости небольших квартир. Это явление можно объяснить  тем, что в этой категории большой  процент квартир относящихся  к престижным. При изучении средней цены квартир маленькой, средней и большой площади в разрезе принадлежности к районам выяснилось, что хотя принадлежность городских районов к определенному ценовому поясу и соблюдается, внутри ценовых поясов происходят перемещение районов относительно друг друга.

Во многих городах России применяется следующая классификация  жилых домов:

•  спецпроект;

•  улучшенная планировка;

•  сталинка;

•  хрущевка;

•  брежневка;

•  пентагон;

•  полнометражка;

•  малосемейка.

Следующим параметром, определяющим стоимость квартиры, является материал, из которого сооружен дом. В соответствии с данным признаком классификации  выделяют дома:

•  деревянные;

•  блочные (монолитные),

•  панельные;

•  кирпичные.

Несмотря на активное развитие новых форм блочного и панельного домостроения, кирпичные дома остаются наиболее престижными.

Основным фактором, определяющим стоимость коммерческой недвижимости, является территориальное расположение. Помимо самого района важным фактором, влияющим на стоимость квадратного метра нежилого помещения, является местоположение помещения в районе. Особым спросом пользуются улицы с интенсивным людским потоком.

В числе условий влияющих на цену нежилого помещения входят также:

•  парковка;

•  инженерные коммуникации;

•  ремонт.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Основные факторы,  влияющие на стоимость недвижимости

Все факторы были разделены  на две группы: социально-экономические  и политико-психологические.

1.  Социально-экономические

Рост доходов населения, безусловно, влияет на уровень цен. Другое дело, что, сопоставляя темпы  роста цен и доходов, можно  констатировать, что доходы, как  правило, не поспевают за ценами. Почему такое несоответствие?

Уровень доходов — это  показатель, относящийся ко всем жителям  региона, а потребители такого товара, как недвижимость, — это, в основном, люди с наиболее высокими доходами. Сбор дифференцированной статистики доходов  различных слоев населения если и ведется, то доступ к ней более  чем проблематичен.

Состояние экономики.

Определить, каким образом  общее состояние экономики влияет на стоимость недвижимости достаточно сложно. Уверенно можно сказать лишь одно: резкий спад в экономике неизбежно  приведет к снижению цен. Когда люди думают о хлебе насущном в буквальном смысле этого слова, то им не до недвижимости. Но это в случае резкого спада. Если же спад небольшой, то зависимость  между ВВП и ценами на недвижимость может быть и прямо противоположной. При угрозе кризисных ситуаций люди пытаются обрести уверенность и стабильность. И, как показывает опыт, многие ищут эту уверенность и стабильность, приобретая недвижимость. Спрос при этом растет, а с ним растут и цены. В случае уверенного роста экономики у людей, обладающих недвижимостью и деньгами, появляются дополнительные возможности, интересы, соблазны. Поток инвестиций в недвижимость при этом, как правило, не уменьшается. Но рядом с ним разбухают другие потоки, которые отвлекают значительные средства и ресурсы. Люди с «большими деньгами» пытаются резко нарастить свой бизнес, модернизировать производство, наладить с иностранными инвесторами эффективные предприятия и структуры. А сотни тысяч «простых людей» используют денежные и прочие накопления (в том числе, имеющееся движимое и недвижимое имущество), а также кредиты для организации и расширения «собственного дела». Случается и квартиры продают с целью быстро получить деньги и направить их в мелкий и средний бизнес.

Трудовая и культурная миграция.

Во многие крупные города устремляются очень большое количество населения. Причин для переселения  много. Это и наличие рабочих  мест, и возможности для карьерного роста, и развитость науки, культуры, образования. Люди это понимают, поэтому изо всех регионов устремляются в столицу. Значительная часть этих людей либо обладают необходимыми для покупки квартир средствами, либо готовы покупать их с помощью кредитов. Естественно, что всё это — мощные пружины, толкающие вверх цены.

Развитие кредитования. Внедрение  госпрограмм предоставления льготных кредитов

Кредитами сейчас пользуются всё большее число покупателей, многие из которых просто не смогли бы иначе выйти на рынок недвижимости. Естественно, что появление дополнительных денег и покупателей в определенной мере давит на рынок, повышая спрос  и, соответственно, цены.

Понижение ставки по кредитам привлекает значительное число покупателей  с относительно небольшим достатком. Эта категория потребителей ориентирована (в основной своей массе) на малогабаритное, относительно дешевое жилье. Есть и  люди, которые с помощью кредитов приобретают ликвидные квартиры с целью их дальнейшей перепродажи. Количество семей, нуждающихся в  жилье, но не имеющих необходимых  средств, во много раз превышает  количество строящихся квартир. В таких  условиях любые государственные  или муниципальные программы  льготного кредитования объективно способствуют увеличению платежеспособного  спроса и удорожанию жилья. Замораживание же этих программ, ужесточение условий кредитования приводит к снижению спроса и стагнации рынка недвижимости.

Каждый из этих способов имеет свои плюсы и минусы, подробный  анализ которых — отдельная тема. В данном же исследовании отметим, что  в последние годы привлекательность  валютных накоплений резко снизилась, и недвижимость прочно заняла в сознании особое место.

Именно поэтому основные накопления перетекают на рынок жилой  недвижимости. Риск потерять деньги тут  существенно ниже, рост цен в долгосрочной перспективе весьма вероятен, кроме  того, недвижимость можно использовать для улучшения условий жизни, или сдавать ее в аренду.

Появятся альтернативные способы размещения денежных средств- значительная часть средств уйдет туда. И это не только будет способствовать снижению цен на недвижимость, но и благотворно скажется на всей экономике. При недостаточном объеме строительства и фактическом игнорировании строительства малогабаритного жилья постоянно растущий спрос остается неудовлетворенным. Строят малогабаритных квартир очень мало, а малометражных однокомнатных вообще практически не строят. И это притом, что наибольший спрос именно в этом сегменте. Не найдя таких квартир в новых домах, люди вынуждены покупать морально и физически устаревшее жилье, цены на которое растут быстрее всего.

Вот и выходит, что квадратные метры в хрущевках и современных домах эконом-класса стоят примерно одинаково, хотя разница в качестве между ними разительна. Объясняется это тем, что из-за меньшего метража двухкомнатная квартира в хрущевке обходится тысяч на 15-20 дешевле, чем двухкомнатная в современном доме. Для многих покупателей это обстоятельство является определяющим: им важна крыша над головой, а количество квадратных метров, удобство планировок, звуко- и теплоизоляция — это уж как получится.

 

Б.  Политико-психологические

Основными политико-психологическими факторами, которые наиболее сильно влияют на стоимость недвижимости являются:

-  состояние политической  стабильности и, как следствие  этого, положительные или негативные  ожидания участников рынка;

-  степень доверия граждан  к банковской системе, рынку  недвижимости к перспективам  развития города и страны;

-  уровень оптимизма  граждан, зависящий от многих  факторов, начиная от перспектив  развития страны и заканчивая  состоянием жилого фонда и  криминогенной обстановкой в микрорайоне.

Политико-психологические  факторы переплетены еще сильнее, чем социально-экономические. В каждой конкретной ситуации всегда можно выделить те факторы, которые в данном случае превалируют. Но, выделяя различные  факторы, всякий раз убеждаешься  в том, что действуют они сообща, иногда усиливая, иногда ослабляя друг друга.

Подводя итоги, еще раз  отметим основные факторы, которые  могут снизить цены на недвижимость.

Положительные факторы:

-  резкое увеличение  объема строительства: ориентация  на строительство целых микрорайонов  со своей инфраструктурой, привлечение  мощных иностранных строительных  компаний;

-  развитие регионов, создание  нормальных условий для жизни  и работы в других городах,  а также в сельской местности;

-  создание альтернативных  способов размещения денежных  средств (прежде всего, создание  более благоприятного климата  для мелкого и среднего бизнеса).

-  Отрицательные факторы:

-  кризис в экономике  и, как следствие этого, резкое  падение доходов населения и  сокращение платежеспособного спроса  на недвижимость;

-  форс-мажорные обстоятельства (стихийные бедствия, национальные  конфликты);

-  деградация микрорайонов, коммунального хозяйства, отдельных  домов;

-  ухудшение условий  ипотечного кредитования, сворачивание  льготных программ приобретения  жилья.

В заключение можно сказать, что у рынков нежилой и жилой  недвижимости есть общие проблемы. Одной из наиболее актуальных является низкий объем предложения. Для решения этой проблемы необходимо стимулировать строительство новых объектов недвижимости. Ситуация когда искусственно увеличивают платежеспособный спрос вводя институт ипотеки приводит к увеличению разрыва между спросом и предложением, и как следствие, новому витку цен.