Оценка стоимости недвижимости: основные понятия и принципы оценки

Реальная краткосрочная  процентная ставка, определяемая как  разность между доходностью казначейских векселей и индексом потребительских цен.

Множество практических приемов выбора ставки с одинаковой теоретической базой говорит  о неблагополучии способов и критерия ее выбора. Определение ставки помещения  находится за пределами теории управления финансами – в области психологии (сфера искусства, а не науки).¹⁹

Чтобы сделать оценку разными специалистами, следует  величину сложной процентной ставки принять законодательно и отразить в методике, как было в свое время, по нормативному коэффициенту эффективности  капитальных вложений (инвестиций — как сейчас принято говорить). Первоначально норма эффективности была разной для каждой отрасли, затем была принята одна норма для всех отраслей. Следует подчеркнуть, что нормативный коэффициент эффективности выполнял ту же роль (нес ту же нагрузку), что и ставка капитализации (ставка эффективности, ставка сравнения, ставка помещения инвестиций).

Вторая проблема связана  с точечной оценкой стоимости  собственности. Ситуация такая, что  десять экспертов, работающих независимо друг от друга, дадут десять разных оценок стоимости одной и той же собственности (имущества). Это связано с процедурой расчета и выбором нормативных коэффициентов. Ситуация напоминает изготовление детали. На одном и том же станке одним и тем же рабочим по одному и тому же чертежу будут изготовлены разные детали. Для этого существует масса причин, большинство из которых в принципе исключить невозможно. Поэтому в производстве принята система допусков на размеры деталей. Если размеры изготовленной детали находятся в пределах допуска, то она считается годной. Отклонения и разброс исходных данных, используемых для расчета во всех подходах и методах, в процентном отношении к среднему более значительны, чем допуски на размеры деталей.

Выход из этого положения (решение этой проблемы) заключается в замене точечной оценки стоимости собственности интервальной – с одной стороны, и числовой расчет следует вести вероятностными методами. Понятие оценки в математике подразумевает приблизительный расчет, чаще всего на уровне порядка числа. Например, при расчетах на логарифмической линейке требовалось определить количество цифр в целой части числа.

Другая проблема связана  с выбором весовых коэффициентов  при согласовании расчетов стоимости  собственности, выполненных по трем подходам. Каждый автор (эксперт, оценщик) принимает весовые коэффициенты (коэффициенты значимости метода расчета) по своему усмотрению, и разница между оценками бывает существенна. Одним из выходов из этой ситуации является принятие весового коэффициента, равномерно распределенного в определенном диапазоне по каждому методу (подходу) оценки.

Следующая проблема возникает  при сравнительной (рыночной) оценке стоимости собственности, когда  необходимо вводить поправочные  коэффициенты для приведения к сопоставимому  виду оцениваемого объекта и рыночных аналогов. Здесь тоже имеется значительный произвол. Особенно это касается поправочных коэффициентов при сопоставлении мест территориального размещения оцениваемых объектов собственности и ряд других.

Одна из самых сложных проблем – достоверность информации. Это касается как рыночной информации о запрашиваемой и проданной цене оцениваемой стоимости собственности, так и информации по нормативам при расчете стоимости нормативным методом в затратном подходе. Раньше эта информация была у проектных и технологических институтов всех отраслей народного хозяйства. Такая информация либо потеряна, либо устарела.²⁰

Чтобы снять большинство  проблем, возникающих в процессе оценки стоимости собственности, следует  все расчеты выполнять на основе вероятностных интервалов. В результате расчета стоимость собственности будет представлена в виде усеченного распределения. В качестве офертной (offer price of cost) цены стоимости следует рекомендовать медианную оценку стоимости. В этом случае шансы у продавца и покупателя одинаковы: вероятность покупателю купить дешевле предложенной цены равна вероятности продавцу продать дороже предложенной цены.

В этом случае и продавец, и покупатель имеют полную информацию о возможных ценах купли-продажи  и их вероятности. В зависимости от срочности предполагаемой сделки контрагенты могут принимать взвешенные решения: для покупателя ждать и искать другой объект приобретения, если время терпит; для продавца – снижение запрашиваемой цены, если возникает срочность в реализации сделки.

Таких вариантов, возникающих  на рынке, – множество. Для продавца и покупателя срочность в покупке-продаже может быть разная.²¹

В 2001 году принято Постановление  Правительства РФ от 6 июля № 519, в  котором Министерству имущественных  отношений РФ вменяется в обязанность "разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности". Это должно быть выполнено применительно к различным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке. Работа выполняется по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими регулирование в соответствующей сфере деятельности.

Однако министерство не в состоянии разработать методику на все объекты собственности (на все случаи жизни) и тем более разработать нормативные материалы.

Поэтому на уровне региона  в зависимости от существующего  рынка собственности на базе общеотраслевой методики разработать региональные методики по группам однородных объектов с созданием необходимой нормативной базы. Тогда возникает задача согласования и утверждения местных методик на уровне администрации края, города или региона.

Процедура согласования и утверждения региональных методических материалов применительно к различным  объектам собственности должна быть регламентирована Министерством имущественных отношений Российской Федерации.

Это поможет более  обоснованно проводить оценку всех типов стоимости различных видов  собственности, что снимет различные  недоразумения, приведет к сравнимости  результатов расчета разными оценщиками и фирмами по оценке и снизит полукриминальный оттенок в сфере оценочной деятельности.

 

Заключение

 

Как следует из положений  стандартов, «все методы, процедуры  и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода.²²

В работе рассмотрены понятие недвижимости, виды стоимости недвижимости, основные подходы, методы оценки недвижимости, а также проблемы, связанные с обоснование стоимости недвижимого имущества.

Недвижимое имущество  – это физические объекты с  фиксированным местоположением  в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли  или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие  в целом как имущественный  комплекс, а во-вторых, земельный  участок, неотъемлемой частью которого могут быть: здание (сооружение) или группа зданий; обособленные водные объекты, многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети; стационарные сооружения благоустройство территории участка; элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения; другие объекты.

Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть  определенные характеристики объекта.

Каждый из трех рассмотренных  подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов:

• метод прямой капитализации доходов;
• метод сравнения продаж;
• метод сравнительной единицы.

Таким образом, объекты  недвижимости в случае снижения эффективности  их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

 

 

1.           Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 11.02.2013).
2.           Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.12.2011, изм. от 28.07.2012) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
3.            Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Д. Фридман, Н. Ордуэй. – М.: Дело, 2009.
4.            Валдайцев С. В. Оценка бизнеса. – М.: Проспект, 2006. - 355 с.
5.            Гранова И. В. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2010. - 208 с.: ил. – (Серия «Учебное пособие»).
6.            Грибовский С. В., Медведева О. Е., Касьянов П. В. Курс лекций по оценке рыночной стоимости земельных участков. – М.: АРМО, 2009. – 95 с.
7.            Григорьева В. В. и др. Оценка объектов недвижимости. - М.: ИНФРА, 2010. – 78 с.
8.            Грязнова Н. А. Оценка стоимости действующих предприятий (бизнеса). – М.: ИНФРА-М, 2009. – 543 с.
9.            Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка бизнеса. - СПб: Питер, 2011. – 457 с.
10. Коростылев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости: Учебное пособие. – М.: Русская деловая литература, 2007. – 383 с.
11. Оценка бизнеса / Под ред. А. Г. Грязновой и М. А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2011.
12. Оценка бизнеса: Задачи и решения / Просветова Г. И. – РДЛ, 2010. – 192 с.
13. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2011. – 496 с.
14. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В. А. Швандара. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. – 303 с.
15. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В. В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М, 2009.
16. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие / Под ред. В. М. Рутгайзера. – М.: Дело, 2011
17. Оценочная деятельность в экономике. Учебное пособие / под общей ред. Джухи В. М., Киреева В. Д. – М.: ИКЦ «МарТ», 2009. – 101 с.

¹ Валдайцев С. В. Оценка бизнеса. – М.: Проспект, 2006. – С. 123.

² Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.12.2011, изм. от 28.07.2012) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

³ Валдайцев С. В. Оценка бизнеса. – М.: Проспект, 2006. – С. 127.

⁴ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 11.02.2013).

⁵ Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка бизнеса. - СПб: Питер, 2011. – С. 383.

⁶ Григорьева В. В. и др. Оценка объектов недвижимости. - М.: ИНФРА, 2010. – С. 56.

⁷ Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.12.2011, изм. от 28.07.2012) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

⁸ Валдайцев С. В. Оценка бизнеса. – М.: Проспект, 2006. – С. 145.

⁹ Грязнова Н. А. Оценка стоимости действующих предприятий (бизнеса). – М.: ИНФРА-М, 2009. – С. 176.

¹⁰ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 11.02.2013).

¹¹ Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Д. Фридман, Н. Ордуэй. – М.: Дело, 2009.

¹² Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.12.2011, изм. от 28.07.2012) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

¹³ Коростылев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости: Учебное пособие. – М.: Русская деловая литература, 2007. – С. 175.

¹⁴ Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Д. Фридман, Н. Ордуэй. – М.: Дело, 2009.

¹⁵ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 11.02.2013).

¹⁶ Оценка бизнеса: Задачи и решения / Просветова Г. И. – РДЛ, 2010. – С. 84.

¹⁷ Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2011. – С. 167.

¹⁸ Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Д. Фридман, Н. Ордуэй. – М.: Дело, 2009.

¹⁹ Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В. А. Швандара. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. – С. 293.

²⁰ Оценочная деятельность в экономике. Учебное пособие / под общей ред. Джухи В. М., Киреева В. Д. – М.: ИКЦ «МарТ», 2009. – С. 56.

²¹ Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В. В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М, 2009. – С. 221.

²² Гранова И. В. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2010. – С. 165.: ил. – (Серия «Учебное пособие»).