Автор работы: Пользователь скрыл имя, 21 Марта 2013 в 16:11, курсовая работа
В рыночной экономике весьма распространены сделки по продаже успешных компаний, «готового» бизнеса, административных зданий и торговых центров, а также долей в них. Для осуществления подобных сделок требуется проведение оценки бизнеса. Точную оценку реализуемой собственности могут дать лишь специализированные оценочные компании, однако при купле-продаже бывает весьма полезно самостоятельно провести предварительную оценку бизнеса.
Введение…………………………………………………………………………….3
1. Понятие недвижимости и значение ее оценки………………………………...5
1.1. Особенности рынка недвижимости…………………………………………..5
1.2. Понятие, принципы и цели оценки недвижимости………………………….6
1.3. Оценка бизнеса как экономическая категория………………………………7
2. Доходный подход к оценке коммерческой недвижимости………………….11
2.1. Метод дисконтированных денежных потоков……………………………..13
2.2. Метод капитализации дохода………………………………………………..16
3. Оценка торгового центра методом капитализации доходов………………...18
3.1. Анализ сферы деятельности оцениваемой компании……………………...18
3.2. Анализ условий аренды имущества…………………………………………19
3.3. Анализ конкурентных преимуществ компании……………………………21
3.4. Итоги деятельности компании………………………………………………23
3.5. Предварительная оценка бизнеса методом дисконтированных денежных потоков……………………………………………………………………………………24
Заключение……………………………………………………………………….33
Список литературы………………………………………………………………..
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Данный факт несет определенный риск для арендатора здания. Однако арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, в том числе и на новых условиях.
Основным источником доходов компании являются доходы от сдачи арендуемого муниципального имущества в субаренду ряду фирм для организации розничной торговли широким ассортиментом промышленных товаров. Коэффициент использования торговой и складской площади в зданиях ТЦ «Лера» и ТЦ «Меркурий» в среднем составляет 75%, торговые места фирм-субарендаторов расположены весьма плотно. Вместе с тем ожидаемый в городе рост количества торговых площадей, сдаваемых в субаренду (ввиду планируемого ввода в действие ряда новых строящихся торговых центров) может привести к повышению требовательности покупателей к уровню обслуживания. Данный фактор представляет известный риск, поскольку может повлечь за собой в будущем некоторое снижение коэффициента использования площадей.
Расходы компании складываются из арендной платы за арендуемое муниципальное имущество, расходов по содержанию здания (коммунальные услуги, охрана), расходов на оплату труда работников компании, административных накладных расходов, оплаты услуг сторонних организаций, налоговых платежей.
3.2. Анализ условий аренды имущества
Анализ действующей нормативно-
Анализ заключенных договоров аренды муниципальных зданий ТЦ «Лера» и ТЦ «Меркурий» показал следующее: