Методы расчет физического износа недвижимости

 

2.Расчет физического износа экспертным (нормативным) методом. 

В основу метода положена шкала  экспертных оценок для определения  физического износа, изложенная в  Ведомственном нормативном документе ВСН 53-86р «Правила оценки физического износа жилых зданий». Величина износа определяется по внешним (видимым) повреждениям элементов. Именно данным методом пользуются работники БТИ при составлении технических паспортов на здания. Формула для расчета имеет вид:

Ифиз =

 × 100% (4)

 

Где Иi – величина физического износа i – того элемента в здании, определенная по нормативному документу; 
УВ_i – удельный вес i – того элемента в здании; 
i – номер элемента.

Достоинства метода:

1. Относительная простота  выполнения расчетов;

2. Методика определения физического износа установлена нормативным документом и достаточно подробно в нем расписана. Доказательная часть железобетонная. Особенно, когда мнения работника БТИ (отражены в техническом паспорте здания) и оценщика (отражены в акте осмотра объекта оценки или в дефектной ведомости) полностью сходятся.

Недостатки метода:

1. Сама методика предусматривает  точность расчетов ±5%.

2. Величина ошибки обратно  пропорциональна опыту оценщика. Помимо этого довольно часто  встречается ситуация, когда простым  проведением косметического ремонта  скрываются многие видимые признаки  износа основных силовых элементов  здания, что приводит к значительному  занижению величины реального  износа по зданию в целом.

При выборе метода расчета  очень часто достоинства метода перевешивают недостаток, и поэтому  данный метод применяется оценщиками очень активно.

 

 

 

 

 

3.Расчет физического  износа стоимостным методом

 

       В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Данный метод позволяет  сразу рассчитать износ элементов  и здания в целом в стоимостном  выражении. Поскольку расчет обесценения  производится на основе разумных фактических  затрат на доведение изношенных элементов  до «практически нового состояния», результат  по данному подходу можно считать  достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Достоинство метода:

1. Обоснование экономической сути величины физического износа.

Недостатки метода:

1. В отдельных случаях  требуется дополнительное обоснование  необходимости выполнения ремонта  по тому или иному элементу. Например, возле входной двери  внутри большого кабинета стерся  верхний слой линолеума, а по  всей остальной площади он  в отличном состоянии. Как поступать? Но технически сделать это таким образом, чтобы место ремонта не бросалось в глаза невозможно – линолеум обладает такими качествами, как усадка в начальный период эксплуатации и, пусть незначительное, но выцветание рисунка со временем.

2. Сложность практической  реализации:

а) Необходимо точно определить физические объемы ремонта по каждой позиции;

б) Выбрать подходящую базу расчета (единичные сметные расценки, данные прайс-листов ремонтных компаний, укрупненные стоимостные показатели и т.п.) и обосновать свой выбор. Следует  правильно понимать, что точность расчетов напрямую зависит от выбора базы расчетов;

в) Непосредственно выполнить  расчет.

Из сопоставления достоинств и недостатков вытекает можно сказать, что метод является очень сложным для реализации на практике, особенно для крупных зданий.

 

4.Расчет физического  износа методом разбивки.

Метод предполагает определение  общего физического износа по отдельным  группам с учетом физической возможности  устранения данного износа или экономической  целесообразности его устранения:

• Исправимый физический износ (отложенный ремонт);
• Неисправимый физический износ короткоживущих элементов (тех, которые могут неоднократно заменятся в процессе эксплуатации здания);
• Неисправимый износ долгоживущих элементов (тех, которые образуют силовой каркас здания и могут быть восстановлены только при проведении капитального ремонта или реконструкции всего здания).

Величины неустранимого  износа определяются от стоимости элементов  с учетом устранимого износа. Общий  физический износ определяется путем  суммирования отдельных видов износа. При этом в рамках реализации метода разбивки на различных этапах расчета могут применяться и метод компенсации затрат, и метод хронологического возраста, и экспертный метод.

Достоинство метода:

1. Метод позволяет учесть как видимые, так и скрытые факторы, вызывающие износ элементов

  Недостатки метода:

1. Довольно большой объем расчетов по сравнению с остальными методами;
2. Метод не применим для условий, когда отсутствует достоверная информация о сроках проведения ремонта по короткоживущим элементам .Следовательно, достаточно обоснованно выполнить расчет неустранимого износа короткоживущих методом хронологического возраста элементов становится невозможно.

Тем не менее, данным методом  довольно активно пользуются.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Таким образом на основании данной работы можно сделать следующие выводы.

Физический износ является основным критерием оценки технического состояния здания в целом и его конструктивных элементов и инженерного оборудования .

Физический износ отражает снижение работоспособности объекта  недвижимости в результате, как естественного  физического старения, так и влияния  внешних неблагоприятных факторов. Физический износ учитывается в  нормах амортизационных отчислений.

Выделяют четыре основных метода определения физического износа:

• метод расчета срока жизни здания;
• экспертный (нормативный);
• стоимостной;
• метод разбивки.

 

Наиболее часто применяемыми методами в реальной оценке являются стоимостной, экспертный методы и метод  разбивки

Метод расчета срока жизни  здания применяется только на начальной стадии эксплуатации здания. По мере увеличения хронологического возраста при условии проведения текущих ремонтов величина ошибки нарастает.

По законодательству никто  не имеет права навязывать оценщику выбор конкретного метода расчета  или механизма реализации расчетов в рамках выбранного метода.

 

 

 

 

 

Список использованной  литературы

 

1. Федеральный Закон от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 11.07.2011г.).
2. Федеральные стандарты оценки: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО-1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО-2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО-3). Утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г.  №256 , №255, №254 .
3. Севостьянов А.В. «Экономика недвижимости», Учебник, Изд-во «КолосС», М. – 2007.
4. Симионова Н.Е., Шеина С.Г. «Методы оценки и технической экспертизы недвижимости», Учебное пособие Ростовского государственного строительного университета, Изд. центр г. Ростова-на-Дону «МарТ», М. – 2006.
5. Новости рынка недвижимости  - http://www.nrn. ru