Содержание
Введение…………………………………………………………………………...2
Глава 1. Теоретические
аспекты сделок с недвижимостью и земельными
участками………………………………………………………………………….4
1.1 Понятие земельного участка. Категории
земель РФ.……………………….4
1.2 Основные виды сделок с земельными участками……..……………………8
Глава 2. Купля-продажа земельного участка,
договор купли-продажи земельного участка…………………...…………………………………………14
2.1 Процедура купли-продажи земельного
участка…………………………...14
2.2 Договор купли-продажи земельного участка……………………………...18
2.3 Существенные условия договора купли-продажи
земельного участка….22
Заключение………………………………………………………………………30
Список литературы……………………………………………………………...32
Введение
Недвижимость является необходимым
условием нормальной жизни и деятельности
каждого человека и в силу этого
выступает как особый объект гражданско-правовых
отношений.
Актуальность исследуемой темы
определяется:
- повсеместно возникающими
сложностями при заключении и оформлении
гражданско-правовых сделок с недвижимостью;
- постоянными изменениями и
дополнениями нормативно-правовой базы
в области жилищных правоотношений.
Одним из главнейших источников
процветания любого государства является
принадлежащие ему земельные ресурсы.
От того, в чьих руках находится земля,
для чего и как она используется, в конечном
счете зависят благополучие каждого члена
общества, социальный прогресс, развитие
экономики и экологическое равновесие.
Это предопределяет необходимость совмещать
два понятия: с одной стороны, принадлежность
земельных ресурсов всему обществу, с
другой стороны, частная собственность
на землю, закрепленную за конкретным
хозяином.
Земельные правоотношения являются
сложными и многогранными по своей правовой
природе, каждая отдельная грань регулируется
различными правовыми нормами, а именно:
конституционно-правовыми, гражданско-правовыми,
семейно-правовыми, земельно-правовыми,
эколого-правовыми и другими нормами права.
Гражданско-правовые нормы устанавливают,
что земельный участок – это объект гражданских
прав и объект недвижимости, закрепляют
условия и порядок заключения сделок с
земельными участками.
Целью курсовой работы является
изучение сделки купли-продажи земельного
участка.
Исходя из этой цели вытекают следующие
задачи:
- рассмотреть категории земель
РФ;
- изучить виды сделок с земельными
участками;
- рассмотреть правовое регулирование
сделок с землей;
- рассмотреть процедуру приобретения
земельного участка;
- изучить договор купли-продажи земельного
участка и иные документы для осуществления
купли-продажи земли;
- изучить существенные условия,
предъявляемые к договору купли-продажи
земельного участка.
В первой главе будут рассмотрены
понятия «недвижимое имущество», «земельный
участок», категории земель РФ по целевому
назначению, классификация различных
сделок с земельными участками. А также
была изучена нормативно-правовая база,
регулирующая сделки с земельными участками.
Во второй главе будут рассмотрены
процедура приобретения земельного участка;
документы, необходимые для заключения
договора купли-продажи и существенные
условия для данного договора.
Глава 1. Теоретические
аспекты сделок с недвижимостью и
земельными участками.
1.1 Понятие земельного
участка. Категории земель РФ
Под понятием “недвижимость”
традиционно понимают землю и все улучшения,
постоянно закрепленные на ней (здания,
сооружения, объекты незавершенного строительства).
Согласно ст. 130 Гражданского
кодекса Российской Федерации, «к недвижимым
вещам (недвижимое имущество, недвижимость)
относятся земельные участки, участки
недр, обособленные водные объекты и все,
что прочно связано с землей, т. е. объекты,
перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том
числе многолетние насаждения, здания,
сооружения». К недвижимости относятся
также подлежащие государственной регистрации
воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания, космические объекты. [1]
Земельный участок — часть
земной поверхности на территории государства,
границы которой описаны и удостоверены
в установленном порядке (ст. 6 ЗК РФ). Иными
словами, он относится к объектам недвижимости
и может стать предметом различных сделок.
Согласно Земельному кодексу
РФ (далее — ЗК РФ) все земли подразделяют
на категории. Для каждой из них предусмотрен
свой правовой режим и разрешенное использование.
В зависимости от целевого назначения
выделяют следующие категории:
-сельскохозяйственного назначения;
-поселений;
-промышленного и иного специального назначения;
-особо охраняемых территорий и объектов;
-лесного фонда;
-водного фонда;
-запаса.
Согласно ч.2 ст.8, категория
земель обязательно должна указана в актах
органов исполнительной власти о предоставлении
земельных участков, а также в договорах,
сделках и других документах, подтверждающих
переход права на земельные участки.
Кроме того, каждая из категорий земли
имеет свой вид разрешенного использования.
К примеру, земли населенных пунктов могут
иметь такие виды разрешенного использования
как:
-Индивидуальное жилищное строительство
(ИЖС).
-Ведение личного подсобного
хозяйства (ЛПХ).
А земли сельскохозяйственного
назначения могут иметь такой вид разрешенного
использования как:
-Ведение крестьянско–фермерского
хозяйства (КФХ).
-Ведение личного подсобного
хозяйства (ЛПХ).
-Дачное строительство.
-Садоводство.
На практике чаще всего приходится
сталкиваться с такими видами использования,
как садоводство и индивидуальное жилищное
строительство (ИЖС).
Связано это с тем, что на земельных
участках, предоставленных под садоводство,
разрешено возведение строения с правом
регистрации, но без права регистрации
проживания в них. На дачных участках разрешено
возведение строения с правом регистрации
проживания в них. Сегодня на территории
садовых товариществ можно видеть большое
количество возведенных коттеджей и особняков,
владельцы которых хотят получить в них
прописку.
В связи с растущим дефицитом
земли под жилищное строительство, в том
числе под индивидуальное жилищное строительство
(ИЖС), особую актуальность приобрел вопрос
перевода сельскохозяйственных земель
в земли поселений, так как именно на землях
поселений разрешено использование земли
под ИЖС. Стоимость земли данной категории
в два–три раза превышает стоимость сельскохозяйственных
земель. Поэтому понятно стремление собственников
осуществить такой перевод земель.
Перевод из одной категории
в другую осуществляется:
-Правительством РФ — в отношении
земель, находящихся в федеральной собственности;
-органами исполнительной власти
субъектов РФ — в отношении земель, находящихся
в собственности субъектов РФ, и земель
сельскохозяйственного назначения, находящихся
в муниципальной и частной собственности;
-органами местного самоуправления
— в отношении земель, находящихся в муниципальной
и частной собственности, за исключением
земель сельскохозяйственного назначения.
Подробнее рассмотрим земли поселений,
так как именно они являются объектом
исследования в курсовой работе.
Землями поселений (населенных
пунктов) признаются земли, используемые
и предназначенные для застройки
и развития населенных пунктов.
Включение земельных участков в границы
населенных пунктов не влечет за собой
прекращение прав собственников
земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов
земельных участков.
В Статье 83 пункте 1 XV Главы "Земельного
кодекса Российской Федерации" есть
определения земли поселений: "Землями
поселений признаются земли, используемые
и предназначенные для застройки и развития
городских и сельских поселений и отделенные
их чертой от земель других категорий".
В зависимости от численности
населения городские и сельские подразделяются
на:
-сверхкрупные города (свыше 3 млн. чел.);
-крупнейшие города (1–3 млн.
чел.);
-крупные города (250 тыс. — 1 млн.
чел.);
-большие города (100–250 тыс. чел.);
-средние города (50–100 тыс. чел.);
-малые города и поселки (до
50 тыс. чел.);
-крупные сельские поселения
(свыше 5 тыс. чел.);
-большие сельские поселения
(1–5 тыс. чел.);
-средние сельские поселения
(200–1000 чел.);
-малые сельские поселения (менее
200 чел.).
Использование земель поселений
определяется в соответствии с зонированием
их территорий, то есть делением на зоны
при градостроительном планировании развития
территорий и поселений с определением
видов градостроительного использования
установленных зон и ограничений на их
использование. В соответствии с ЗК РФ
выделяют следующие территориальные зоны:
жилые; общественно-деловые; производственные;
инженерных и транспортных инфраструктур;
рекреационные; сельскохозяйственного
использования; специального назначения;
военных объектов; иные.
Для
каждой зоны устанавливают градостроительные
регламенты, определяющие содержание
правового режима отдельных земельных
участков. Для земельных участков, расположенных
в границах одной территориальной зоны,
устанавливают единый градостроительный
регламент. Он обязателен для исполнения
всеми собственниками, пользователями,
владельцами-арендаторами независимо
от форм собственности и иных прав на участки.
В ЗК
РФ предусмотрены случаи, когда участки
и расположенные на них объекты недвижимости
признают не соответствующими градостроительному
регламенту.[3] Данная ситуация возникает,
если виды использования не входят в перечень
разрешенных или размеры не соответствуют
предельным значениям, установленным
градостроительным регламентом. В результате
использование земельных участков и объектов
недвижимости может быть запрещено органами
местного самоуправления.
К
городам и поселениям всегда примыкают
земли иных категорий. Зоны, находящиеся
за пределами города, но составляющие
с ним единую социальную, природную и хозяйственную
территорию и не входящие в состав земель
иных поселений, ЗК РФ именует пригородными.
В их составе выделяют территории сельскохозяйственного
производства, зоны отдыха населения,
резервные земли для развития города.
Земли промышленного и иного специального
назначения
Данная категория земель является самостоятельной.
В ее составе в зависимости от характера
задач выделяют следующие земли: промышленности;
энергетики; транспорта; связи, радиовещания,
телевидения и информатики; для обеспечения
космической деятельности; земли обороны
и безопасности; иного специального назначения.
Характерная особенность многих из них
— наличие охранных, санитарно-защитных
и иных зон с особыми условиями использования.
Это ограничивает права собственников,
землепользователей и арендаторов земельных
участков.
1.2 Основные виды
сделок с земельными участками.
Анализ норм
Гражданского и Земельного кодексов Российской
Федерации позволяет выявить следующие
виды сделок с землей:
а) купля-продажа земельных участков и
земельных долей (паев);
б) передача органами местного самоуправления
за плату земельных участков приватизированным
государственным и муниципальным предприятиям,
в том числе при расширении и дополнительном
строительстве, гражданам и их объединениям
для предпринимательской деятельности;
иным собственникам недвижимости, иных объектов
и прав производится в соответствии с
порядком, установленным законодательством
Российской Федерации и законодательством
области.
в) продажа земельных участков, права аренды
земельных участков, права застройки земельных
участков с аукциона или конкурса;
г) продажа с аукциона земельных участков
и прав на земельные доли (паи) органами
местного самоуправления;
д) залог земельных участков и земельных
долей;
е) наследование земельных участков и
земельных долей;
ж) мена земельных участков и земельных
долей;
з) дарение (безвозмездная передача) земельных
участков, земельных долей;
и) передача земельных участков и земельных
долей (паев) или прав на них в качестве
вклада в уставный капитал коммерческих
и некоммерческих организаций;
к) передача земельных участков, земельных
долей (паев) по договору ренты или пожизненного
содержания;
л) иные сделки, не противоречащие законодательству
Российской Федерации и законодательству
области.
Итак,
собственники земельных участков вправе
их продать, подарить, передать в залог,
в уставные фонды (капиталы), в аренду и
срочное пользование, обменять на любое
недвижимое имущество, заключить договор
ренты или договор пожизненного содержания
с иждивением, добровольно отказаться
от земли. Такие участки наследуются по
закону или в соответствии с завещанием.
Землевладельцы и землепользователи вправе
с согласия органа местного самоуправления,
так как земля в этих случаях остается
в государственной или муниципальной
собственности, обменять свои участки
на другие участки, сдать их в аренду или
срочное пользование, приватизировать,
добровольно отказаться. Земельные участки,
переданные гражданам в пожизненное наследуемое
владение, наследуются по закону; земли,
переданные в бессрочное (постоянное)
пользование, наследуются или переходят
к правопреемнику только вслед за строениями,
зданиями и сооружениями. [5,стр.85]
Арендаторы и срочные пользователи земли
вправе (если это разрешено в договоре
аренды или договоре срочного пользования)
обменять свои земельные участки, приватизировать
их, добровольно отказаться от земли.
Совершение указанных сделок с землей
допускается при условии соблюдения ограничений,
установленных земельным и гражданским
законодательством.
Заключение договора ренты регулируется
ст. 583—600 ГК РФ. Суть этой сделки заключается
в том, что одна сторона передает земельный
участок (долю) в собственность другой
стороне, которая будет выплачивать за
это бессрочно или на срок жизни ренту
в виде денежной суммы либо средства на
содержание получателя ренты.
Договор пожизненного содержания с иждивением
оформляется в соответствии со ст. 601—605
ГК РФ и заключается в том, что гражданин
передает участок в собственность плательщика
ренты, который обязуется осуществлять
пожизненное содержание с иждивением
этого гражданина или указанного им третьего
лица.
Собственник
земли вправе добровольно от нее отказаться.
В соответствии со ст. 225 ГК РФ в этом случае
по поручению органа местного самоуправления
районный комитет по земельным ресурсам
и землеустройству принимает этот бесхозяйный
участок на учет. Только по истечении одного
года орган местного самоуправления вправе
обратиться в суд с требованием о признании
права муниципальной собственности на
указанный участок.
Если
от земельного участка отказывается землевладелец
или землепользователь, то на основании
поданного заявления орган местного самоуправления
вправе сразу принять решение об изъятии
такого земельного участка у отказавшегося
лица и передать участок иным лицам.
Воля
участников сделки, отражающая их намерение
совершить сделку, должна получить определенное
внешнее выражение и закрепление. Это
необходимо, чтобы содержание сделки было
ясно ее участникам, условия сделки были
зафиксированы, и можно было без затруднений
разрешать споры между сторонами сделки,
если они возникнут.
Способ,
посредством которого выражается воля
сторон при совершении сделки, называется
формой сделки. Существует несколько таких
способов.
Сделка может
быть совершена устно, путем словесного
выражения воли. При таком выражении воли
участник сделки на словах формулирует
свою готовность совершить сделку и условия
ее совершения.
Сделка,
которая может быть совершена устно, считается
совершенной, и при отсутствии словесного
выражения воли, если она совершается
путем конклюдентных действий, т.е. когда
из поведения лица (или лиц) явствует его
воля совершить сделку.[4, стр.120]
Сделка может
быть совершена и путем молчания, только
если это предусмотрено в законе или в
соглашении сторон. Так, арендодатель
после истечения срока действия договора
аренды земельного участка может не возражать
против дальнейшего пользования арендатором
имущества. В этом случае договор считается
возобновленным на неопределенный срок
(п. 2 ст. 621 ГК). Молчание арендодателя рассматривается
в законе как форма его согласия совершить
сделку.
Единственной
сделкой с земельными участками, заключение
которой Гражданский Кодекс РФ допускает
в устной форме, является аренда на срок
до одного года.
Все остальные
сделки с землей совершаются в письменной
форме. Письменной следует признать сделку,
совершенную путем составления документа,
в котором письменно изложено содержание
сделки, указано наименование, есть подпись
сторон (личная, должностного лица, доверенного
лица, рукоприкладчика). В Гражданском
кодексе дан исчерпывающий перечень случаев,
когда разрешается подписание сделки
не самим гражданином, являющимся стороной
сделки, а по его просьбе другим лицом.
Такое лицо именуется рукоприкладчиком.
Подпись рукоприкладчика должна быть
засвидетельствована нотариусом, либо
другим должностным лицом, имеющим право
совершать нотариальное действие, с указанием
причин, в силу которых совершающий сделку
гражданин не мог подписать ее собственноручно
(п. 3 ст. 160 ГК РФ).
Несоблюдение
простой письменной формы сделки лишает
стороны права в случае спора ссылаться
в подтверждение сделки и ее условий на
свидетельские показания, но не лишает
их права приводить письменные и другие
доказательства (п. 1 ст. 162 ГК).
В
письменной форме сделки (договоре), предусматриваются
следующее условия:
стороны сделки;
вид сделки;
предмет сделки (план, описание
земельного участка, его правовой режим,
в том числе обременения, регистрационный
номер, сведения о недвижимом имуществе,
расположенном на земельном участке);
указание на отсутствие запрета
на совершение сделок в отношении данного
земельного участка и прочно связанного
с ним недвижимого имущества:
указание на отсутствие или
наличие обременений земельного участка
правам третьих лиц (залог, аренда, сервитуты
др.);
дата передачи прав на земельный
участок;
цена сделки;
обязательства сторон.
К договору в обязательном порядке
прилагается план участка с указанием
границ обременений (ограничений). Отсутствие
плана влечет признание сделки недействительной.
С введением
в действие федерального закона «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним» (в ред от 12.12.2011 № 427-ФЗ)
все сделки с землей подлежат обязательной
регистрации. 1. Государственная регистрация
является единственным доказательством
существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на
недвижимое имущество может быть оспорено
только в судебном порядке.
2. Государственная регистрация прав проводится
на всей территории Российской Федерации
по установленной настоящим Федеральным
законом системе записей о правах на каждый
объект недвижимого имущества в Едином
государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним (далее также
- Единый государственный реестр прав).
3. Датой государственной регистрации
прав является день внесения соответствующих
записей о правах в Единый государственный
реестр прав.
4. Государственная регистрация
прав осуществляется по месту нахождения
недвижимого имущества в пределах регистрационного
округа, если иное не установлено настоящим
Федеральным законом.
5. Отказ в государственной регистрации
прав либо уклонение соответствующего
органа от государственной регистрации
могут быть обжалованы заинтересованным
лицом или судебным приставом-исполнителем
в суд, арбитражный суд.
Глава 2. Купля-продажа
земельного участка, договор купли-продажи
земельного участка.
2.1 Процедура купли-продажи
земельного участка
Как правило,
сделки с земельными участками происходят
на основании составления договора купли-продажи,
купчей, который и регистрируется в органе
государственной регистрации. Кроме того
завещание, дарение, обмен земельными
участками тоже должны быть должным образом
зарегистрированы в органе государственной
регистрации.
При этом следует иметь
в виду, что сделка с земельным участком
возможна только с тем земельным участком,
который стоит на кадастровом учете и
границы которого трактуются однозначно.
Таким образом, сделке
подлежат только те земельные участки,
по которым проведены кадастровые работы,
а именно проведено межевание земельного
участка.
После того как проведены
кадастровые работы на земельном участке,
этот земельный участок подлежит постановке
на государственный кадастровый учет.
В последующем органом кадастрового учета
правообладателю или лицу, выступающему
от имени правообладателя по нотариально
выданной доверенности, выдается кадастровый
паспорт земельного участка. В кадастровом
паспорте отражены все сведения о правообладателе,
виде разрешенного использования, а так
же уникальные характеристики земельного
участка, которые в совокупности предоставляются
в формах: КВ1; КВ2; КВ3; КВ4; КВ5; КВ6.
Начиная процесс по отчуждению
права на земельный участок, необходимо
удостовериться, какие документы на объект
планируемой сделки есть в наличии. Прежде
всего должно быть свидетельство о праве
собственности на землю (о государственной
регистрации права).
Свидетельство всегда
ссылается на документ, на основании которого
было получено право на объект недвижимого
имущества. Это могут быть договоры купли-продажи
или дарения, права на наследование, постановление
главы района.
Если право собственности
на земельный участок приобретено в период
после 31.01.98 года — момент введения в действие
Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.97 года
«О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним»
(далее Закон о регистрации прав), то вся
информация должна храниться в Управлении
Федеральной регистрационной службы (УФРС).
Таким образом, если по каким-либо причинам
правоустанавливающие документы на земельный
участок утрачены, то нужно обратиться
в УФРС за выпиской о содержании названных
бумаг. Полученная выписка подтверждает
ваше право на недвижимое имущество и
является достаточной для совершения
сделки по отчуждению участка. Если же
свидетельство было выдано регистрационной
палатой (в разные годы она называлась
Московская областная регистрационная
палата, Главное управление Федеральной
регистрационной службы по Московской
области) и есть ссылка на постановление
главы района, то этот документ надо заказать
в районном архиве.
Нужно подчеркнуть, что
государственные акты, свидетельства
и другие документы, выданные гражданам
или юридическим лицам до введения в действие
Закона о регистрации прав (до 31.01.98 года),
действительны.
После того как на руках
оказались все подлинники правоустанавливающих
документов, надо обратиться в землеустроительную
(геодезическую) организацию для осуществления
межевания. Плату за эту услугу определяют
согласно договору с землеустроительной
организацией, сумма может меняться в
зависимости от срочности проведения
работ.
Список документов, которые
нужно предоставить геодезистам:
- нотариально заверенную копию свидетельства
на землю, два экземпляра (при наличии);
- нотариально заверенную копию постановления,
договора купли-продажи или дарения;
- выкопировку из генерального плана, заверенную
печатью и подписью председателя садового
товарищества (он же и выдает документ);
- технический паспорт БТИ, если на участке
есть зарегистрированное строение;
- акт согласования границ со смежными
землепользователями, заверенный печатью
и подписью председателя садового товарищества
либо администрацией сельского округа.
Бланк акта согласования
границ можно взять в любой фирме, оказывающей
услуги по проведению землеустроительных
работ. Этот документ необходимо подписать
с соседями по земельному участку.
Геодезисты выезжают
на объект, определяют границы участка,
готовят план, формируют межевое дело.
Далее межевое дело надо передать в земельный
комитет по вашему району, где документы
сначала пройдут юридическую экспертизу
(на подлинность, отсутствие ошибок и неточностей).
Затем их следует передать в Кадастровую
палату (Федеральное агентство кадастра
объектов недвижимости) с целью занесения
в Единый государственный земельный кадастр
сведений об объекте недвижимости и присвоения
ему кадастрового номера. После этой процедуры
выдается кадастровый план земельного
участка (выписка из государственного
земельного кадастра) в трех экземплярах.
Стоит отметить, что сделки
с земельными участками можно совершать
в простой письменной форме (купля-продажа,
дарение) или заверять у нотариуса. Для
проведения и тех и других сделок участок
обязательно должен быть поставлен на
кадастровый учет. Необходимо подчеркнуть,
что при совершении сделок в простой письменной
форме не нужно регистрировать в УФРС
ранее возникшее право собственности.
Если же вы решили заверить сделку у нотариуса,
то прежде, при отсутствии свидетельства
о государственной регистрации права,
вам надо зарегистрировать свое право
на земельный участок в УФРС.
После того как у вас
на руках оказались кадастровый план участка,
правоустанавливающие документы и свидетельство
о государственной регистрации права
собственности, для проведения сделки
по отчуждению прав на земельный участок
необходимо собрать следующие бумаги:
- справку из налоговой инспекции об отсутствии
задолженностей по земельному налогу;
- выписку из Единого государственного
реестра прав об отсутствии ограничений
и обременений (в случае нотариального
удостоверения сделки). Ее надо заказать
в УФРС по тому району, где находится участок.
Выписку предоставляют только собственнику
или доверенному лицу.
Наконец, после подписания
договора пакет документов сдают на регистрацию
в УФРС.
Согласно Федеральному
закону № 221-ФЗ от 24.07.2007 года «О государственном
кадастре недвижимости», все земельные
участки на территории РФ должны быть
поставлены на государственный кадастровый
учет, в результате чего каждому наделу
присваивают номера в соответствии с принятой
классификацией. Только после этого можно
провести сделку с земельным участком.
Сама постановка на учет бесплатная, однако
бремя всей предшествующей подготовки
перекладывается на плечи собственника
(межевание, подготовка документов).
Для регистрации сделки
купли-продажи земельного участка в орган
государственной регистрации прав должны
быть предоставлены следующие документы:
- Должным образом оформленное заявление
о государственной регистрации;
- Паспорт или иной документ (удостоверяющий
личность заявителя);
- Нотариально удостоверенная доверенность
(в случае, если заявитель является доверенным
лицом);
- Документ, подтверждающий уплату государственной
пошлины за государственную регистрацию;
- Кадастровый паспорт земельного участка;
- Документы, представляемые продавцом
и покупателем:
- договор (совершенный в простой письменной
форме или нотариально удостоверенный);
- согласие супруга (супруги) на совершение
сделки (нотариально удостоверенное);
- Документы, представляемые только продавцом:
- документ, подтверждающий права на земельный
участок, являющийся предметом договора
(в случае если право собственности зарегистрировано
в Едином государственном реестре прав
на недвижимое имущество представление
указанного документа не требуется);
- согласие залогодержателя на сделку,
если отчуждаемый земельный участок обременен
залогом.
Сделка с земельным участком,
зарегистрированная должным образом -
это акт государства подтверждения и признания
права на земельный участок тем или иным
лицом (юридическим, физическим). Согласно
№122-ФЗ, Регистратор проверяет поданные
для регистрации сделки с земельным участком
все необходимые документы на предмет
юридической чистоты и значимости. Результатом
сделки с земельным участком является
факт регистрации и выдача органом государственной
регистрации свидетельства о регистрации
права на земельный участок, иной объект
недвижимости.
Таким образом, сделки
с земельными участками проводятся на
основании зарегистрированного должным
образом договора купли-продажи, купчей,
земельного участка или иного объекта
недвижимости.
2.2 Договор купли-продажи земельного участка.
Теперь более подробно изучим
сам договор купли-продажи земельного
участка. Договор купли-продажи земельного
участка - наиболее распространенный вид
договора на приобретение права собственности
на землю.
Форма договора купли-продажи
земельного участка может быть простой
или нотариальной (по желанию сторон),
так как обязательного нотариального
удостоверения договора купли продажи
земли гражданское законодательство не
предусматривает. Обязательное нотариальное
удостоверение договора купли продажи
земельного участка предусмотрено лишь
для договоров ренты и пожизненного содержания
с иждивением. Несоблюдение установленной
законом формы договора купли продажи
земельного участка влечет его недействительность.
Обязательная государственная
регистрация договора, именно договора,
по отчуждению земельного участка предусматривается
только для договора дарения земельного
участка и договора ренты, предусматривающего
отчуждение земельного участка под выплату
ренты. Иные договоры отчуждения земельных
участков, в том числе типовой договор
купли-продажи земли сами по себе не подлежат
обязательной государственной регистрации.
Однако обязательной является государственная
регистрация перехода права собственности
от продавца к покупателю. Таким образом,
применительно к договору купли продажи
земельного участка момент заключения
договора не совпадает с моментом возникновения
права собственности у покупателя (со
дня государственной регистрации права
собственности).
Также следует иметь
в виду, что при нотариальном удостоверении
договора купли-продажи земли действует
принцип исключительной территориальной
компетенции, т.е. нотариальное удостоверение
договора должно осуществляться в соответствующем
нотариальном округе (по месту нахождения
земельного участка).
В качестве адреса земельного
участка указывается, как правило, почтовый
адрес или иное общепринятое описание
местоположения участка, позволяющие
точно определить объект (земельный участок)
на территории соответствующего регистрационного
округа, которые передается по договору
купли продажи земли.
Площадь участка должна
быть указана по право устанавливающим
документам (свидетельству, акту государственного
или муниципального органа, иному документу).
Кадастровый номер земельного участка
включает следующие данные: - номер кадастрового
округа; - номер кадастрового района; -
номер кадастрового квартала; - номер земельного
участка в кадастровом квартале.
В тексте договора купли
продажи земельного участка необходимо
достаточно точно определить его предмет,
т.е. дать краткое описание земельного
участка (место нахождения, категория
земель и целевое назначение, кадастровый
номер, площадь согласно правоустанавливающим
документам либо фактическая по кадастровому
плану).
Если предметом договора
купли продажи земельного участка является
земельная доля в праве общей собственности
на земельный участок, то должны быть соблюдены
нормы гражданского законодательства
о преимущественном праве покупки этой
доли другим участником (другим участникам)
долевой собственности по цене, за которую
доля продается третьему лицу.
Если предметом договора
купли продажи является земельный участок
(доля в праве общей собственности) из
земель сельскохозяйственного назначения,
то в соответствии с п.3 ст.1 ФЗ РФ от 24 июля
2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения" право преимущественной
покупки доли принадлежит субъекту РФ
или, в случае установленном законом субъекта
РФ, органу местного самоуправления (администрации
города, районной администрации).
Обязательным условием
договора купли продажи земельного участка
является его цена (денежная стоимость),
которая определяется сторонами исходя
из действующей в данной местности (районе,
городе, области) нормативной цене земельных
участков соответствующих категорий.
Если цена в договоре купли продажи земли
установлена на единицу площади (сотка,
гектар), то общая цена должна быть указана
за всю фактически передаваемую площадь.
Порядок уплаты цены
(стоимости) земельного участка определяется
в договоре по соглашению сторон: денежные
средства могут быть переданы продавцу
как до, так и после заключения договора,
как до передачи земельного участка по
акту, так и после. В любом случае условие
об оплате должно быть соответствующим
образом сформулировано в договоре купли
продажи земельного участка.
До заключения договора
купли продажи земельного участка необходимо
выяснить наличие (отсутствие) ограничений
(обременений) прав собственника земельного
участка.
Если факт ограничений
(обременений) установлен, то в тексте
договора купли продажи земли необходимо
указать все сведения об ограничениях
(обременениях): наименование (например,
сервитут, ипотека, доверительное управление,
аренда), срок действия ограничения (обременения),
наименование лица, в пользу которого
установлено ограничение (обременение).
Наличие либо отсутствие
зарегистрированных ограничений (обременений)
должно быть подтверждено Выпиской из
Единого государственного реестра прав
на недвижимое имущество и сделок с ним,
в том числе договоров купли продажи земельного
участка. Кроме ограничений (обременений)
необходимо установить наличие (отсутствие)
наложенных на земельный участок запрещений
(арестов): по определению суда в целях
обеспечения иска, по постановлению следователя
в случае возбуждения уголовного дела.
Особенности договор
купли продажи продажи земельного
участка с находящимися на нем строениями
(домами). Если на земельном участке, подлежащем
продаже, расположены строения, то следует
иметь в виду, что в соответствии с Земельным
кодексом РФ отчуждение (продажа) только
земельного участка (без продажи расположенных
на нем строений) допускается в случаях,
предусмотренных Земельным кодексом РФ,
а именно:
- если продавцу принадлежит право собственности
на часть строения (дома), которая не может
быть выделена в натуре вместе частью
земельного участка для договор купли
продажи земли;
- если строение расположено на земельном
участке, изъятом из оборота в соответствии
с Земельным кодексом РФ.
Следует иметь в виду,
что предметом договора купли продажи
земли может выступать и часть земельного
участка. В этом случае необходимо произвести
раздел земельного участка, оформив на
каждую часть отдельный кадастровый план.
Разделение земельного участка на несколько
частей и оформление на них отдельных
кадастровых планов влечет за собой обязанность
по государственной регистрации на его
оставшуюся часть только в случае уменьшения
площади участка в связи со сделкой купли
продажи.