Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

Контрольное задание  №1

1.4 Жизненный цикл  недвижимости. Особенности недвижимости  как товара.

Жизненный цикл объекта недвижимости — период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект.

Жизненный цикл недвижимости, приобретенной для  коммерческих целей, сточки зрения собственника этой недвижимости может повторяться  с новым обладателем этой же недвижимости вплоть до окончания срока жизни  объекта. Жизненный цикл постоянно  подчиняется определенным закономерностям, по Г. Харрисону — это срок физический, экономический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.

К сроку физической жизни объекта относится время, когда в существующем здании или сооружении можно жить или работать. Этот показатель может быть нормативным, расчетным, фактическим и увеличиваться за счет улучшения условий или за счет модернизации. Если объект недвижимого имущества сносится, то заканчивается срок физической жизни.

К сроку экономической жизни относят период, в течение которого объект можно использовать, получая — при этом прибыль, эти улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Если производимые улучшения не вносят определенный вклад в стоимость объекта недвижимости в виду того, что он устарел, то срок его экономической жизни на этом заканчивается.

Под хронологическим возрастом понимают период, который прошел со дня ввода объекта недвижимости в эксплуатацию до даты его оценки.

Так объекты недвижимого  имущества в течение времени  своего существования подвергаются экономическим, физическим, правовым изменения и проходят следующие этапы жизненного цикла:

• формирование — это постройка, т. е. создание нового предприятия, покупка или выделение земельного участка;
• эксплуатация — включает функционирование и развитие, т. е. расширение, реорганизацию или реконструкцию;
• прекращение существования — это снос, естественное разрушение или ликвидация.

 

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости:

1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

2. Проектирование улучшений. На этом этапе — на основании технического задания на проектирование — осуществляется разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка, а также прокладки коммуникаций, строительства зданий и посадки новых насаждений.

3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений. В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах.

4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом недвижимости.

5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе жизненного цикла управляющий (или профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта.

6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум производится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.

7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов. Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций.

Недвижимость  относится к категории товара, ее обращение на рынке тесно связано  с привлечением капитала и использованием ресурсов труда.

Недвижимость обладает следующими особенностями:

1. Недвижимость – это наиболее фундаментальный и основательный товар.

2. Стационарность и материальность недвижимости являются ее существенными характеристиками. Физические характеристики включают в себя: размеры, форму, информацию о внесенных улучшениях, информацию о поверхностных и подпочвенных слоях, ландшафт.

3. Полезность, является основой стоимости недвижимости, т.к. недвижимость может менять свою стоимость со временем.

4. Долговечность недвижимости, превышает этот показатель почти у всех товаров. Согласно действующим в России нормам жилые здания в зависимости от материала основных конструкций делятся на 6 групп с нормативным сроком службы от 15 до 150 лет.

Выделяют 4 фазы объекта:

- рост,

- стабильность,

- упадок,

- обновление.

5. Износ характеризует потерю пригодности.

6. Разновидность, уникальность.

7. Важнейшая особенность недвижимости – необходимость управлять ею.

8. Особенность недвижимости на микроуровне – часть инфраструктуры, общественный товар.

9. Недвижимость – особый вид собственности, поэтому право владения, пользования и распоряжения ею отличается от права владения другими видами собственности.

10. Из-за сложного  процесса передачи права собственности  недвижимость нельзя быстро реализовать  за наличный расчет.

 

 

 

Контрольное задание  № 2

2.4 Какое из перечисленных ниже определений является синонимом понятия              « стоимость в пользовании».

 

Ответ : Стоимость для конкретного пользователя

Стоимость в пользовании  – стоимость для конкретного  пользователя или группы пользователей, иначе – субъективная стоимость. Эта стоимость может быть определена с целью продажи, сдачи в аренду, передачи в залог. Стоимость, определяемая для конкретного покупателя, называется инвестиционной стоимостью, которая связана с риском, масштабами финансирования, будущим повышением или снижением стоимости объектов недвижимости, последствиями налогообложения.

 

Контрольное задание  №3

3.4 Какую сумму следует положить на депозит, чтобы через 3 года приобрести объект недвижимости стоимостью 150 000 у.е., если годовая ставка равна 24%, а банк начисляет проценты ежемесячно, ежеквартально?

Решение: Данную задачу решим  методом сложных процентов, которые  начисляются несколько раз в  год:

 

Данную формулу преобразуем :

 

Подставим наши данные в  формулу:

А) проценты начисляются  ежемесячно:

 

Б) проценты начисляются  ежеквартально:

 

Ответ: при начислении процентов  ежемесячно на депозит нужно положить 73 529,41 у. е ; при начислении процентов ежеквартально- 74 626,87 у.е

 

 

Контрольное задание  №4

4.4 Стоимость здания – 800 000; коэффициент капитализации для здания – 16%; чистый операционный доход – 200 000; коэффициент капитализации для земли- 11%. Определить стоимость земельного участка.

Решение: 1) ЧОД приносимый зданием

                      800 000*16/100 = 128 000

                2) ЧОД приходящийся на земельный участок

                       200 000 – 128 000 = 72 000

                 3) Стоимость земельного участка

                         72 000 / (11/ 100) = 654 545

Ответ: Стоимость  земельного участка составила 654 545

 

Контрольное задание  №5

5.4 В здании общей площадью 10 000 подлежащих аренде, из которых 400 свободны, а остальные сданы в аренду за , операционные расходы составляют 45% потенциального валового дохода. Какова будет величина: потенциального валового дохода, действительного валового дохода, чистого операционного дохода? Найти оценочную стоимость здания, если коэффициент  капитализации для него составляет 12%.

Решение : 1) ПВД = S*A

                   (10 000-400) * 12 = 115 200 дол.

                   2) ДВД = ПВД- потери от незанятости площадей

                    115 200- (400 * 12) = 110 400 дол.

                   3) ЧОД = ПВД – ОР ; ОР = ПВД – 45%

                      ОР = 115 200 – 45%= 63 360 дол.

                       ЧОД = 115 200 – 63 360 = 51 840 дол.

                    4)

     С=

 

 

 

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И  НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ

ТОМСКИЙ ПОЛИТЕХНИЧЕСКИЙ  УНИВЕРСИТЕТ

 

 

Институт дистанционного образования

Кафедра Менеджмента

 

 

Контрольная работа

по предмету : « Экономика недвижимости»

Вариант 4

 

 

 

Выполнил:

Студент группы З-3277                                                                   Маслова А.И.

 

 

 

Проверил:

Руководитель, к.э.н., старший преподаватель                              Антонова И.С.

 

 

 

 

Томск  2013