История оценочной деятельности в России

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков последовательно определяются:

• срок прогнозного периода (срок проекта);
• чистый операционный доход;
• прогнозные (будущие) денежные потоки по каждому периоду проекта;
• возможный денежный поток от реверсии (продажи) объекта недвижимости в конце прогнозного периода;
• ставка дисконтирования для будущих денежных потоков;
• рыночная стоимость объекта недвижимости.

Срок прогнозного периода  зависит от ряда факторов: уровня и  темпа инфляции; типа объекта; климатических  условий, в которых он функционирует, и др. В международной оценочной практике принято принимать средний срок проекта, если иное не предусмотрено дополнительными условиями, равным 7 – 10 годам. Для российских условий типичным сроком проекта можно принять период, равный 3-5 годам.

В соответствии с принципом  ожидания основной оценки рыночной стоимости доходным методом является ЧОД, который способен генерировать в стоимость посредством дисконтирования. Этот доход должен быть спрогнозирован для каждого года использования объекта. Расчет ЧОД выполняется путем прогноза формирующих его доходов и расходов.

Для прогнозирования  денежного потока от реверсии обычно выбирается один из трех способов:

• прямое задание величины реверсии;
• прогнозирование тенденции изменения стоимости собственности за период владения;
• применение ставки дисконтирования к потоку денежных средств после уплаты налогов послепрогнозного периода.

Ставка дисконтирования  определяется как средняя норма  прибыли, которую инвесторы ожидают  получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка. Поскольку норма прибыли прямо пропорциональна риску, ставка дисконтирования прямо зависит от того, насколько высоко средний оценивает уровень риска, связанный с вложением средств в покупку данной недвижимости. Чем выше уровень риска, тем больше ставка дисконтирования и соответственно меньше стоимость будущих доходов. При расчете ставки дисконтирования следует учитывать, что она рассматривается как нижний предельный уровень доходности вложений, при котором инвестор допускает возможность вложений своих средств в данный объект, учитывая, что имеются альтернативные вложения, предполагающие получение дохода с той или иной степенью риска. Для расчета ставки дисконтирования используется несколько методик, наиболее предпочтительными из которых являются метод цены капитальных вложений и метод суммирования.

Так как метод суммирования был рассмотрен выше, то остановимся  подробнее на методе цены капитальных  вложений.

Этот метод расчета  ставки дисконтирования основан  на анализе информации фондового  рынка. Расчет производится на основании трех компонентов:

• номинальная безрисковая ставка;
• общая доходность рынка в целом (среднерыночный портфель ценных бумаг);
• коэффициент бета.

При расчете номинальной  безрисковой ставки можно пользоваться показателями по безрисковым операциям  – как среднеевропейскими, так и российскими. Для повышения точности расчета безрисковую составляющую ставки дисконтирования можно вычислять исходя из данных о котировках отечественных и европейских ценных бумаг.

В качестве среднерыночной доходности используется доходность по сбалансированному инвестиционному портфелю ценных бумаг. Список акций на основе котировок которых рассчитывается средняя доходность, регулярно публикуется в средствах массовой информации и в Интернете.

Метод расчета коэффициента бета заключается в анализе ключевых факторов макроэкономического, отраслевого, финансового и законодательного рисков, оказывающих влияние на компанию.

Процесс расчета настоящей  стоимости осуществляется посредством  приведения к текущей стоимости  будущих денежных потоков по каждому периоду проекта на основе применения теории денежной стоимости во времени и заключается в последующем сложении всех полученных значений и выручки от продажи (реверсии).

Хотелось бы отметить, что в условиях развитого рынка  недвижимости все три подхода при использовании достоверных данных должны приводить к примерно одинаковым результатам. Результат оценки, полученный каким-либо методом, существенно отличающийся от других, является симптомом того, что в процессе оценки была либо использована недостоверная информация, либо была допущена ошибка методического или математического характера.

Чтобы составить итоговое заключение о рыночной стоимости  объекта недвижимости, необходимо провести окончательное согласование результатов  оценки. Для этого нужно придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Согласование результатов, так же как и цели оценки, в  какой-то степени отражает адекватность применения каждого из подходов. Так, если результаты оценки необходимы для  страхования объекта, предпочтение отдается затратному подходу. Если необходимо определить рыночную стоимость объекта для купли-продажи, то чаще используют методы доходного и сравнительного подходов. Если результаты оценки необходимы для того, инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости, то лучше использовать один из методов доходного подхода.

2.2. Отчет об оценке

Надлежащим исполнением  оценщиком своих обязанностей, возложенных  на него договором, являются своевременное  составление в письменной форме  и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки. Общие требования к содержанию отчета об оценке¹¹ таковы.

Отчет не должен допускать  неоднозначного толкования или вводить  в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны:

• дата составления и порядковый номер отчета;
• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
• юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
• точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
• стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
• последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
• дата определения стоимости объекта оценки;
• перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также  содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, важными для  полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного  объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных  видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет собственноручно  подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом¹², признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора  о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том  числе и в связи с имеющимся  иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации¹³, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

2.3. Современное состояние регулирования оценочной деятельности в России

“Положение о лицензировании оценочной деятельности” было утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации № 285 от 11 апреля 2001 г., а  “Стандарты оценки, обязательные к  применению субъектами оценочной деятельности” были утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации № 519 от 6 июля 2001 г.

Положение о лицензировании устанавливает порядок лицензирования и условия выдачи лицензий на осуществление  оценочной деятельности и определяет, что лицензирование оценочной деятельности осуществляет Министерство имущественных отношений Российской Федерации (лицензирующий орган). Оценочная деятельность в соответствии с выданной лицензией может осуществляться на всей территории Российской Федерации.

Согласно Положению, лицензирующий  орган вправе по согласованию с органами государственной власти субъектов  Российской Федерации делегировать часть своих полномочий по лицензированию оценочной деятельности органам  исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Такие полномочия в настоящее время переданы более половине субъектов Российской Федерации.

Лицензия выдается на осуществление следующих работ (услуг) в области оценочной деятельности:

а) оценка стоимости права  собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении недвижимого имущества, за исключением предприятий как имущественных комплексов, подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов;

б) оценка стоимости права  собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении  движимого имущества (за исключением  денег и ценных бумаг), а также  подлежащих государственной регистрации  воздушных и морских судов, судов  внутреннего плавания, космических объектов;

в) оценка стоимости права  собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении  результатов интеллектуальной деятельности, в том числе исключительных прав на них (интеллектуальной собственности), а также конфиденциальной информации, имеющей коммерческую ценность;

г) оценка стоимости права  собственности, иных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении  ценных бумаг, паев, долей (вкладов) в  уставных (складочных) капиталах, а также предприятий как имущественных комплексов.

Согласно Положению  лицензионными основными требованиями и условиями осуществления оценочной  деятельности являются:

а) соблюдение лицензиатом  законодательства Российской Федерации  и законодательства субъектов Российской Федерации об оценочной деятельности;

б) предоставление по запросу  лицензирующего органа информации, необходимой  для контроля за соблюдением лицензиатом  лицензионных требований и условий;

в) осуществление страхования  гражданской ответственности оценщиков путем заключения договора страхования по указанным в лицензии работам (услугам) в области оценочной деятельности либо по каждому заключаемому договору об оценке;

г) для лицензиата - юридического лица - наличие в штате работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний по указанным в лицензии (заявлении на выдачу лицензии) работам (услугам) в области оценочной деятельности;

д) для лицензиата - индивидуального  предпринимателя - наличие документа  об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний по указанным в лицензии (заявлении на выдачу лицензии) работам (услугам) в области оценочной деятельности.

Для получения лицензии ее соискатель представляет в лицензирующий  орган следующие документы: