Доходный подход оценки стоимости объекта недвижимости

РЕФЕРАТ      

На тему: «Доходный подход оценки стоимости  объекта недвижимости»     

По  дисциплине  «Экономика недвижимости»  
  
                             

                  Выполнил студент 5 курса факультета                   

                                МЭО очной формы полного срока обучения                                              

 группы ЭК-51                                              

 Резяпкин Д. А.                                     

          Проверила: к. э. н., доцент Захаркина Р. А.  
  
      

Саранск 2011 

 

 

      Содержание 

Введение…………………………………………………………….………….3

1. Характеристика доходного подхода………………….…….4
2. Определение чистого операционного дохода………….10
3. ЗА И ПРОТИВ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО ПОДХОДА………...…15

Заключение…….……………………………………………………………18

СПИСОК  ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ………………………...………20  

 

 

      Введение       

В настоящее время недвижимое имущество  является одним из необходимых ресурсов (наряду с человеческими, финансовыми, материально-техническими и информационными  ресурсами) обеспечения эффективной  деятельности акционерного общества, государственного и муниципального собственника и, наконец, нормальной жизнедеятельности каждого отдельно взятого физического лица.     

При этом недвижимость является важнейшим  имущественным компонентом собственников. По своей оценочной стоимости недвижимость составляет до 30-40% (конечно, есть ряд современных направлений деятельности, где недвижимость используется минимально, например, в малом бизнесе, в интернет-магазинах и т.п.)     

Поэтому оценка недвижимого имущества является важной и актуальной на современном этапе развития. Оценка движимого имущества также важна как в целях налогообложения, так и в целях купли-продажи, залога, аренды и др.     

Существует  несколько методов оценки недвижимого  и другого имущества предприятий. Такие как: доходный, сравнительный, затратный и имущественный подходы к оценке недвижимого и другого имущества. В данной работе я рассматриваю доходный подход к оценке недвижимости, используемый для оценки недвижимого имущества, приносящего доход.   

 

 

     

1. ХАРАКТЕРИСТИКА ДОХОДНОГО ПОДХОДА

 

  
       

Рациональное  хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение  максимально продуктивного использования  объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей  повышения такого использования. При  этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.       

Доходный  подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов  оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.       

Доходный  подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой  недвижимости, единственной целью которой  является получение дохода, и в  его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

• принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);
• принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

 

       Сущность  доходного подхода состоит в  оценке текущей (сегодняшней) стоимости  будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная  продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.       

Капитализация дохода — это процесс перерасчета  потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих  стоимостей. Эти величины учитывают:

• сумму будущего дохода;
• время, когда должен быть получен доход;
• продолжительность получения дохода.

 

       Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

• прогнозирование будущих доходов;
• капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

 

       Прогнозирование будущих  доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника:

• упрощенного баланса;
• отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

 

       Результаты  прогнозирования сводятся в бюджет доходов и расходов об эксплуатации объекта недвижимости. Горизонт прогнозирования выбирается собственником, однако наиболее часто используются сроки владения объектом.        

Потенциальный валовой доход (ПВД или PGI) — общий доход от недвижимости, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. ПВД равен сумме четырех составляющих:        

Контрактная годовая арендная плата (плановая аренда), PC — часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете данного показателя необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов: такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для них прерывать договор, использование репутации здания и т. д.       

Скользящий  доход, PH — часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.       

Рыночная  годовая арендная плата (рыночная аренда), PM — часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади и определяется на основе рыночных ставок арендной платы.       

Прочие  доходы, PA — доходы, получаемые за счет функционирования объекта недвижимости и не включаемые в арендную плату. Представляют собой доходы от бизнеса, неразрывно связанным с объектом недвижимости, а также доходы от аренды земельных участков и каркаса здания, не основных помещений: вспомогательных и технических.       

Следует отметить, что первые три составляющие, относятся к использованию основных помещений здания, а четвертая  — к свободной части земельного участка, а также к помещениям и элементам конструкций вспомогательного или технического назначения.       

Потери дохода (ПД или V&L) — потери, обусловленные недогрузкой — вследствие ограниченного спроса или потери времени на смену арендатора и потерь, связанных с задержкой или прекращением очередных платежей арендной платы арендаторами в связи с потерей ими платежеспособности.        

Размеры потерь для прогнозируемого года определяются на основании обработки  информации по местному рынку за предшествующие годы.        

Для каждой составляющей ПВД расчет потерь от недозагрузки или неплатежей рекомендуется  проводить обособленно:        

 

 

       Расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки K_v, K*_v (в долях единицы) определяется на основе анализа коэффициента недогрузки (k_j) объектов недвижимости данного типа в течение m_j последних месяцев, следующим образом:       

 

 

       где k_j - доля, n — общее число проанализированных объектов, Y_j — весовой коэффициент, учитывающий отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки, при этом справедливо        

Расчетное значение размера коэффициента потерь дохода из-за неплатежей K_l, K*_l (в долях единицы) определяется на основе анализа доли помещений (a_j) объектов недвижимости данного типа и числу месяцев g_j, за которые арендная плата была не внесена в течение прошедшего года следующим образом:       

 

 

     Доходный  метод основан на принципе ожидания, который утверждает что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от неё бедующих доходов или выгод, то есть отражает:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
• риски как характерные для оцениваемого объекта, так и для региона.

 

     Таким образом, стоимость объекта может  быть определена как его способность  приносить доход в будущем. Здесь  действует фактор времени, и сумма  будущих доходов должна быть приведена  нулевому моменту времени путём капитализации доходов и дисконтирования.     

Теоретической базой доходного подхода являются принципы оценки, наиболее значимые из которых, а также факторы и  обстоятельства, анализ который базируется на соответствующих принципах (рис. 1)  
  
  
      

Принцип     Сфера влияния

ОЖИДАНИЯ (основной  принцип, на котором базируется оценка по доходу)	Ценообразующие  факторы
	Характеристика  дохода
	Характеристика  капитала
	Коэффициенты
ЗАМЕЩЕНИЯ	Выбор и анализ объектов-аналогов
	Анализ  альтернативных инвестиций
СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ	Учёт и анализ факторов: полезность; дефицитность; конкурентоспособность; доступность рынка капитала; монопольный, государственный контроль, деловая активность; характеристики  населения
ПРЕДЕЛЬНОЙ  ПРОДУКТИВНОСТИ (баланса,  вклада)	Анализ объекта недвижимости: экономическое соответствие элементов недвижимости; её использование  и тип землепользования

 

     Рис. 1      

Основное  преимущество доходного подхода  по сравнению с рыночным и затратным  заключается в том, что он большей  степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и затратным подходами. Например ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов.     

Основным  недостатком доходного подхода  является то, что он в отличии  от других подходов к оценке основан  на прогнозных данных.     

В рамках доходного подхода возможно применение двух методов:

• прямой капитализации доходов;
• дисконтированных денежных потоков.

 

     Достоинства и недостатки методов определяются по следующим  критериям (рис. 2) 

Критерии  сравнения методов доходного  подхода	Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора)
	Тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ
	Способность учитывать конкурентные колебания
	Способность учитывать специфические особенности  объекта, влияющие на его стоимость	месторасположение
		размер
		потенциальная доходность

 

     Рис. 2.     

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учётом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.      

При использовании методов капитализации  доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной  период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предлагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от предпродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.  
      

 

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО  ДОХОДА

 

  
     

Для оценки полных прав собственности и  прав арендатора в качестве потока доходов рассчитывается чистый операционный доход (ЧОД).     

Оценщик недвижимого имущества работает со следующими уровнями дохода:     

Потенциальный валовой доход (ПВД)     

Действительный  валовой доход (ДВД)     

Чистый  операционный доход (ЧОД)     

Потенциальный валовой  доход (ПВД) – доход который можно  получить от недвижимости, при 100%-ом её использовании без учёта всех потерь и расходов. Потенциальный  валовой доход зависит от площади  оцениваемого объекта и установленной  арендной ставки и рассчитывается по формуле:      

ПВД= S x Ca      

Где S- площадь, сдаваемая  в аренду, м2;     

Ca - арендная ставка за 1м2     

Величина  арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.