Теоретические аспекты развития рынка недвижимости

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ  РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Понятия рынка недвижимости, спроса, предложения, ренты

Рынок недвижимости - система  правовых, экономических, организационных  и культурных отношений между  субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.

Основными факторами, которые  действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.

Спрос - это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в  обратной зависимости от цены.

Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов

экономические факторы: темпы экономического роста и  научно-технического прогресса; уровень  конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных  покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.

социальные факторы: структура  населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.

природно-климатическая  среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.

административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство  недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).

окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.

национальные и культурные условия, традиции населения.

политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам. Например, открытие в маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов и так далее. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость.

Спрос на землю как  фактор производства, по своей сути является производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли. Поэтому величина спроса на землю будет определяться:

ценой земли относительно цены на другие факторы производства;

продуктивностью земли;

ценой конечного продукта.

Предложение - это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов - предложение уже  существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

Изменение предложения  объектов недвижимости на рынке может  быть реализовано:

за счет строительства  новой или реконструкции существующей недвижимости;

за счет изменения  типа использования;

за счет изменения  существующих прав на недвижимость без  физического изменения недвижимости.

Рента - доход, не связанный  с предпринимательской деятельностью и регулярно получаемый рантье в форме процента с предоставляемого взаем капитала, а землевладельцем - в форме земельной ренты со сдаваемого в аренду земельного участка. Может взиматься и за использование иного имущества, в т.ч. жилых помещений.

1.2 Структура, функции  и особенности рынка недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов:

объектов недвижимости;

экономических субъектов, оперирующих на рынке;

процессов функционирования рынка;

инфраструктуры рынка

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью

покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

профессиональные участники  рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Различают следующих  профессиональных участников: институциональные  и неинституциональные участники  рынка недвижимости.

Институциональные участники  рынка недвижимости - субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относят организации следующего профиля:

организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство  и землепользование

федеральные и территориальные  земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода,

федеральные и территориальные  органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием  градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство;

органы экспертизы градостроительной  и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией  зданий и сооружений;

проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;

органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;

государственные нотариусы.

Неинституциональные участники  рынка недвижимости - субъекты, работающие на коммерческой основе. Относят организации следующего профиля:

брокеры, оказывающие  услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;

оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям  по независимой оценке стоимости  объектов;

финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного  проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);

редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной  застройкой) территорий;

управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;

проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;

страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании);

аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;

финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;

маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;

информационно-аналитические издания  и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН;

специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

любые специалисты - сотрудники и члены  национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

Рассмотрим подробнее деятельность некоторых участников рынка.

Строительные организации (продавцы) существуют в относительно небольшом количестве, так как строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Данные организации строят новое жилье, нежилые объекты и продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

Риэлтер - это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью  на рынке недвижимости, осуществляя  различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов - получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Риэлтерская деятельность подлежит обязательному лицензированию.

Оценщики. Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.

Существует несколько характерных  случаев, когда необходимо обращение  к услугам оценщика:

оценка по заказу продавца перед  выставлением недвижимости на продажу;

оценка по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;

оценка перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта;

оценка инвестиционного проекта;

оценка при получении кредита  под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;

оценка для определения стартовой  цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах и др.

Девелопер - это профессиональный предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта.

Банки - пассивные участники  российского рынка недвижимости. Основной деятельностью банков на рынке  недвижимости должно быть участие в  инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование.

Процессы функционирования рынка - процессы создания, использования  и обмена объектов недвижимости и  управления рынком,

Различают следующие  основные процессы:

1. Создание развития  объекта недвижимости;

Организация системы  развития недвижимости;

Развитие территорий;

Создание (развитие) объекта  недвижимости;

2. Использование (эксплуатация) объекта недвижимости;

Организация эксплуатации и управления недвижимостью;

Управление объектом;

3. Товарный оборот  объектов недвижимости;

Организация системы товарного оборота недвижимости;

Передача прав (правомочий) собственности на объект недвижимости и регистрация сделки;

Финансирование товарного  оборота недвижимости

4. Управление рынком;

Исследование рынка;

Формирование и развитие рынка;

Контроль и регулирование.

Инфраструктура рынка  недвижимости - совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка

Условно можно выделить четыре таких механизма:

Во-первых, социальный механизм, включающий в себя:

законодательную и нормативную  базы рынка;

систему общественного  контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками  рынка, защиты их прав и интересов.