Рынок земли: особенности, понятие, сущность

Снижение кредитования строительной отрасли вынуждает  застройщиков отказаться от многих проектов. Сегодня застройщикам стало гораздо  труднее получать кредиты у банков, поскольку изменения лимитов  и требований направлены на реализацию проектов с высоким уровнем проработки документации, степени готовности и более жесткими целевыми назначениями кредитования.

Аренда жилья как  сегмент рынка недвижимости был  в 2009 году одним из самых активных. Почему? Ответ достаточно логичен: любой  экономический кризис даже самый локальный существенно ограничивает финансовые возможности людей, в том числе к кредитным средствам.

Учитывая высокую потребность  граждан в жилье и низкую способность  в условиях экономической нестабильности купить собственную квартиру, необходимость решения квартирного вопроса приводит большее число клиентов на рынок аренды.

Хотелось бы подчеркнуть  следующее, в настоящее время  аренда жилья, как сегмент рынка  недвижимости, может послужить индикатором  изменения ситуации в сегменте купли-продажи. А именно, как только в стране, в городе начнет улучшаться общеэкономическая ситуация, увеличатся доходы и платежеспособность населения, то рынок аренды жилья, как более динамичный, отреагирует на это первым, и месячные арендные ставки начнут повышаться. Вслед за этим повышением через несколько месяцев можно ждать повышения цены на рынке купли-продажи жилья.

Последний квартал 2009 года инфляция была минимальна, Центробанк РФ девять раз за год снизил ставку рефинансирования, причем последний  раз - до небывало низкой величины в 9%. И как следствие, оперативная реакция флагмана ипотечного рынка - Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) также снижало свою ставку рефинансирования (минимальная ставка 9,43% (на декабрь 2009 г.)). Это в свою очередь дало основание заговорить о возвращении процентных ставок по ипотеке на докризисный уровень. Коммерческие банки начали возвращаться на рынок ипотеки и предлагать продукты на приемлемых условиях, в отличие от начала года. Тогда оформление кредита на покупку жилья выглядело мало привлекательным: процентная ставка в рублях была 19-20%, в валюте - 16-18%, первоначальный взнос не менее 30%.

В докризисное время  процент сделок на вторичном рынке  с привлечением кредитных средств  доходил до 60%. В 2009 году процент таких сделок колеблется в пределах 15% (на начало года) - 30% (на конец года).

Реакцией на снижение ставок и стабилизацию цен на рынке  жилья был рост объемов выдачи кредитов. Так, по данным Центробанка  РФ, количество кредитов в рублях, выданных на 1 сентября 2009 года, составляло 89,9 тыс., а на 1 ноября - уже 126,9 тыс. Количество кредитов в валюте увеличивается медленнее: от 1146 на 1 сентября до 1541 на 1 ноября.

В то же самое время  одно лишь снижение ставок, первоначального  взноса, требований к заемщику, не приведет к возрождению ипотеки на рынке недвижимости, необходима и экономическая стабильность. Покупателям нужно от 500 000 до 2 000 000 рублей на 15-25 лет (сейчас средняя сумма кредита, выдаваемая банками около 1 150 тысяч рублей, сроком на 12 лет, в начале 2009 года - 850 тысяч рублей, сроком на 15 лет), но лишь при условии уверенности в завтрашнем дне. Судя по всему, возврат ипотеки даже на докризисный уровень займет не менее одного года.

Исходя из анализа  ситуации на рынке в 2009 году, можно сказать, что коммерческая недвижимость ощутила кризис сильнее всего:

- во-первых, это обусловлено  отсутствием дефицита предложения  в этом сегменте. В отличие  от квартир, количество новых  офисов и торговых центров  росло с каждым годом,

- во-вторых, если потребность населения в жилье никуда не исчезла с приходом кризиса, а сократилась только платежеспособность, то необходимость прежнего расширения бизнеса сменилась, как правило, стратегией экономии и разумного минимализма.

Начало 2009 года было отмечено ежемесячными темпами снижения цен и арендных ставок во всех сегментах коммерческой недвижимости, появлялся избыток свободных площадей:

- значительное снижение  потребительского спроса повлияло  на доходность всего бизнеса  и вынудило многие компании  оптимизировать структуру затрат. В результате нерентабельные торговые точки, которые открывались в расчете на рост рынка или из имиджево-рекламных целей закрывались,

- объемы производства  товаров и услуг падали, поэтому  производственные площади освобождались,

- многие бизнесмены сокращали складские запасы и старались закупать товар чаще, но небольшими партиями из-за отсутствия и дороговизны оборотных средств. Появился избыток складских помещений.

Негативное влияние  кризиса на офисные помещения  оказалось более существенным. В результате этого рост объема предложения, а также снижение средних ставок и средневзвешенных цен в этом сегменте оказались более значительными, чем в торговом:

- более высокий рост  объема предложения и более  существенное снижение цен в  Центре и на Взлетке, например, в центре города в зданиях бывших институтов, офисных зданиях среднего уровня сегодня можно снять офисное помещение за 500-600 рублей/месяц за кв.м., купить за 50 000 - 60 000 рублей за кв.м., сейчас на Взлетке офис можно снять в аренду за 800 - 100 рублей/месяц за кв.м., купить - 55 000 - 70 000 рублей за кв.м.

Есть и положительный  момент кризиса, а именно, для некоторых  компаний снижение арендных ставок в  кризисный период стало благоприятной  возможностью для переезда в более  качественный офис.

Осенью специалистами  компании было отмечено увеличение в  количестве переговоров и звонков, что говорит о росте интереса со стороны потенциальных клиентов к покупке и аренде коммерческой недвижимости. При этом наблюдается  относительная стабилизация цен и арендных ставок. Спрос начинает медленно, но расти, чего не было уже давно. Однако объем предложения на рынке все еще находится на максимальных уровнях, сроки экспозиции не снижаются, поэтому говорить об окончании кризиса на рынке коммерческой недвижимости еще рано.

Покупать или подождать  еще? Продавать или выжидать? - два  вопроса, на которые все хотят  услышать однозначные ответы. Но их нет, слишком много факторов определяют дальнейшую судьбу рынка недвижимости.

Во-первых, дальнейшее состояние  экономики. Если стабильность продолжится, то постепенно начнется наращивание оборотов экономики и, соответственно, доходов населения. Это в свою очередь повысит покупательскую способность и отложенный спрос на жилье. Банки смогут восстановить рефинансирование, как покупателей, так и строительных компаний.

При таком положении  продолжится стабилизация и небольшой, плавный рост цен. Не нужно забывать о довольно существенной прослойке  «инвестиционных квартир», большая  часть которых еще не вышли  на рынок продаж. В этом году собственники этих квартир благоразумно их не продавали, многие сдавали их в аренду. Продавать их на падающем рынке смысла не имело. Но как только рынок окончательно стабилизируется, эти метры пойдут в дело.

Таким образом, одним из основных факторов, который может как-то повлиять на покупательский спрос, эксперты называют возрождение ипотеки.

Основные факторы, способствующие возвращению покупателей на рынок - психологический и финансовый. Первый сглаживается при наступлении  стабилизации на рынке, второй - характеризует платежеспособность покупателей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Подводя общий итог работы, следует отметить, что самое главное.

Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а также весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.

Земельный рынок формирует  условия, стимулирующие эффективное  использование земли и вынужденных  отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка, если он не функционирует эффективно.

В отличии от обычных  промышленных средств производства, которые могут изготавливаться  в нужном объеме, земля является невоспроизводимым фактором экономики  и количественно ограничена. К  тому же она различна по качеству (по плодородию и по месторасположению – удаленности от рынка сбыта): различаются лучшие, средние и худшие участки земли.

Ограниченность, неэластичность предложения земли является важнейшей причиной особенностей ценообразования в сельском хозяйстве. А дифференциальная рента - это доход, полученный в результате использования ресурсов (с неэластичным предложением), более высокой производительности в ситуации ранжирования этих ресурсов по плодородию и местоположению. 

Рентные отношения представляют собой отношения между собственником земли и арендатором по распределению прибыли.

При продаже земли  ее собственник заботится о том, чтобы не потерять получаемый им рентный  доход. Он стремится получить за участок, по крайней мере, такую сумму денег, которая, будучи помещена в банк, принесла бы ему годовую величину процента, равную ренте.

На рыночную цену земли  определенное влияние оказывает  отношение предложения и спроса на данный товар. При этом важно отметить, что количество предлагаемой земли не может вообще измениться под воздействием повышения или снижения цены: общее количество основной земли невозможно увеличить.

При общем снижении роли государства в становлении рыночных отношений в стране, аграрный сектор экономики должен остаться в поле деятельности государственных рычагов и стимулов рынка.

Функции государства  в сфере аграрных отношений определяют основные методы государственного регулирования  маркетинговых отношений в АПК: косвенные (экономические) и прямые (административно-распорядительные).

Инструментами государственного регулирования (экономическими регуляторами) являются нормативы, платежи, ставки, тарифы, контракты, лицензии, штрафы, дотации, субвенции, кредиты, субсидии и т. д.

Сельское хозяйство — отрасль хозяйства, направленная на обеспечение населения продовольствием (пищей, едой) и получение сырья для ряда отраслей промышленности. Отрасль является одной из важнейших, представленной практически во всех странах. В мировом сельском хозяйстве занято около 1 млрд. экономически активного населения (ЭАН).

Сельское хозяйство - одно из важнейших отраслей материального производства: возделывание сельскохозяйственных культур и разведение сельскохозяйственных животных для получения земледельческой и животноводческой продукции. Сельское хозяйство включает также различные виды первичной переработки растительных и животных продуктов (если они не выделились в самостоятельные отрасли промышленности).

Основные факторы, способствующие возвращению покупателей на рынок - психологический и финансовый. Первый сглаживается при наступлении  стабилизации на рынке, второй - характеризует  платежеспособность покупателей.

 

 

Список использованных источников

 

1. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 27.12.2009) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.04.2010) // www.consultant.ru

2. Аргументы и факты», № 52 (628) 23-29 декабря 2009 г.

3. Баликоев В.З. Общая экономическая теория: Учебник. - М.: Омега-Л; Новосибирск: Сиб. соглашение, 2009.

4. Батяев А.А., Дубровская  И.А. «Справочник риэлтора», 2008.

5. Борисов Е.Ф. Экономическая  теория : Практикум / Е.Ф. Борисов. - М.: Проспект , 2007.

6. Гурьянова В.Г. Экономическая теория: социальная политика государства: Конспект лекций.. - Чебоксары: Салика , 2008.

7. Ерохин С. Рынок  земли: проблемы и пути формирования / / АПК: экономика, управление. - 2007. - N 2.

8. Игошин В.С. Мировая  экономика. - КГФЭИ, 2007.

9. Информационная справка  о ценах на рынке жилья России  по состоянию на 30.11.2009 г.

10. Камаев В.Д. Экономическая  теория. Краткий курс : Учебник для  вузов. - М.: КноРус , 2009.

11. Квартира с пожизненной  гарантией // Газета «Коммерсант». 2007. №101.

12. Носова С.С. Экономическая  теория: Учебник. - М. : КноРус , 2007.

13. Экономическая теория: Учебник для ВУЗов / ред. Е.Н. Лобачева. - М.: Высш. образование, 2009.

14. www.aup.ru

15. www.irn.ru

16. www.krskstate.ru

17. www.prime-realty.ru