Метод оценки недвижимости промышленного назначения

Понятие "промышленная недвижимость" включает в себя все объекты недвижимого имущества, так или иначе задействованные в процессе промышленного производства. Сюда можно отнести основные здания заводов, цехов и фабрик, вспомогательные строения - котельные, трансформаторные подстанции, электрощитовые, промышленные сооружения - градирни, песколовки и бревнотаски,а также земли промышленного назначения. К промышленной недвижимости также относятся и объекты транспортной инфраструктуры, обеспечивающие производственный цикл - автомобильные и железнодорожные подъездные пути, инфраструктурные сооружения вдоль подъездных путей и т.п.

Особенностью промышленной недвижимости является то, что зачастую она предлагается к продаже как имущественный комплекс, целиком. Эти комплексы могут быть очень большими, узкоспециализированными или вообще уникальными. При оценке имущества такого промышленного комплекса, независимый оценщик сталкивается с проблемой поиска аналогов для нестандартного объекта, которых может и не быть в данном районе. Эта особенность промышленной недвижимости привела к тому, что основными методами оценки такой недвижимости стали затратные методы.

Наиболее распространенным методом оценки недвижимости промышленного назначения является метод сравнительной единицы. В основе этого метода лежит высокая степень унификации промышленных зданий и сооружений. На основании этой унификации были созданы и широко используются различные справочники, в которых статистически обобщены данные о затратах, необходимых для создания (строительства) различных промышленных объектов. Эти данные систематизированы в таблицах и приведены к одному измерителю - как правило, это один квадратный или кубический метр здания (сооружения). При применении этого метода, оценщик должен правильно подобрать аналог оцениваемого объекта в соответствующем справочнике и умножить количество единиц измерения в оцениваемом объекте на стоимость единицы измерения, указанной в справочнике для выбранного аналога.

Конечно, далеко не всегда возможно подобрать абсолютный аналог для оцениваемого здания или сооружения. Несмотря на высокую степень унификации, у промышленных объектов все же встречаются небольшие отличия, например по материалу кровли, высоте стен или по способу устройства полов. Если оценщик недвижимости сталкивается с такими различиями, то он обязан внести соответствующие поправки для корректировки стоимости.

После внесения поправок и расчета полной восстановительной стоимости следует внимательно изучить накопленный износ промышленного объекта. Основное внимание обычно уделяют физическому износу. При определении физического износа, оценщик обращает внимание на состояние фундаментов, стен, крыши и других основных конструктивных элементов здания,выявляя и фиксируя при этом все имеющиеся визуальные признаки повреждений - трещины, сколы, деформации, потертости, выбоины, отверстия, прогибы, отслоения, оседания и осыпи.

Далее, оценщик рассчитывает функциональный износ объекта недвижимости путем капитализации возможных потерь в доходах, вызванных несоответствием существующего объекта современным конструктивным и технологическим требованиям.

И, наконец, в завершении расчета накопленного износа, оценщик определяет внешний износ объекта. Внешний износ не зависит от самого объекта, а возникает из-за внешних факторов – например, из-за экономического упадка района, где находится объект недвижимости, из-за принятия тех или иных законов (например, по защите окружающей среды), затрудняющих работу объекта и т.п. Как и в случае с функциональным износом, внешний износ определяется путем капитализации потерь, связанных с действием указанных внешних факторов.

После того как накопленный износ объекта определен, наступает завершающий этап любой оценки недвижимости - расчет ее рыночной стоимости. Рыночная стоимость объекта определяется как разность между его полной восстановительной стоимостью и накопленным износом, увеличенная на величину стоимости земельного участка и разумной прибыли предпринимателя за инвестирование средств в создание объекта недвижимости.

Как видно, процесс оценки недвижимости промышленного назначения носит сложный и многоступенчатый характер и требует специальных зданий и навыков. Поэтому, лучшим способом определения стоимости недвижимого имущества является обращение к независимому оценщику.